Schlossauswechselung bei Inventarentfernung

Der Vermieter ist zur Selbsthilfe durch Schlossauswechselung jedenfalls dann berechtigt, wenn ein Widerspruch gegen die Inventarentfernung gegenüber dem Mieter nicht möglich ist.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist fällig, da das Mietverhältnis jedenfalls jetzt beendet ist. Dies geschah spätestens mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit am 14. August 2012 (§ 3 Abs. 1 des Mietvertrages). Die Kündigung der lnsolvenzschuldnerin vom 1. Oktober 2009 (Anlage K 3 - fälschlich auf das Jahr 2000 datiert), die die Bekl. unstreitig erhalten hat, führt dazu, dass sich der Vertrag jedenfalls nicht über die vereinbarte Mietzeit hinaus verlängert hat.

2. Der Rückzahlungsanspruch ist aber in voller Höhe durch Aufrechnung erloschen (§ 389 BGB). Die Bekl. hat gegen die lnsolvenzschuldnerin einen offenen Anspruch auf Mietzahlung in Höhe von mindestens 10.000 €, mit dem sie mit Wirkung zum 15. August 2012 wirksam die Aufrechnung erklärt hat.

a) Der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution von 10.000 € ist nach Beendigung des Mietverhältnisses am 14. August 2012 fällig geworden. Ein früherer Beendigungszeitpunkt ergibt sich nicht aus dem Vortrag der Parteien. Insbesondere ist der Vertrag nicht Ende September/Anfang Oktober 2009 durch die lnsolvenzschuldnerin aus wichtigem Grund wirksam gekündigt worden.

aa) Zwar hat die lnsolvenzschuldnerin durch den von den Zeugen K. und B. übereinstimmend bekundeten Einwurf des Schreibens des Zeugen [...] (Anlage K 3) in den Briefkasten der Bekl. die Kündigung erklärt.

Dies war jedoch unwirksam, weil es an einem Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch die lnsolvenzschuldnerin fehlte (§ 543 Abs. 1 und 2 BGB). Zwar hat die Bekl. unstreitig am 9. September 2009 die Schlösser des Mietobjekts austauschen lassen, so dass der lnsolvenzschuldnerin der Zugang verwehrt war. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist der lnsolvenzschuldnerin hierdurch aber nicht unzumutbar geworden.

bb) Es ist bereits fraglich, ob der Austausch der Schlösser im vorliegenden Fall einen Vertragsverstoß der Bekl. darstellte. Grundsätzlich ist der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses hierzu nicht berechtigt, auch wenn sich der Mieter im Zahlungsverzug befindet. Anderes kann aber dann gelten, wenn der Mieter nicht nur die Miete nicht zahlt, sondern obendrein seine in das Mietobjekt eingebrachten Sachen vom Grundstück entfernt und dadurch das Pfandrecht des Vermieters (§ 562 BGB) zumindest gefährdet (vgl. § 562 a BGB). Aus diesem Grund steht dem Vermieter bei Entfernung des Inventars des Mieters ein Selbsthilferecht zu (§ 562 b Abs. 1 BGB). Wenn es dem Vermieter nicht gelingt, den Mieter zu erreichen, um der Entfernung des Inventars zu widersprechen und ihn dazu zu bewegen, es in den Räumen zu belassen, kann er sein Selbsthilferecht als ultima ratio auch in der Form ausüben, dass er die Schlösser auswechselt (OLG Karlsruhe, Urteil vom 11.2.2005 - 10 U 199/03 = NZM 2005, 542; Weidenkaff in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 70. Auflage, 2011, § 562 b, Rz. 6).

Diese Voraussetzungen sind hier gegeben, da der Zeuge K. glaubhaft bekundet hat, dass er keinen Kontakt zu den Verantwortlichen der lnsolvenzschuldnerin habe herstellen können, nachdem sie einen Großteil des Inventars aus den Räumen abgeholt hatte. In dieser Lage ist es aus Sicht der Bekl. legitim, ihr Vermieterpfandrecht an den noch dort befindlichen Computertischen der lnsolvenzschuldnerin bzw. - im Fall einer Finanzierung - an ihrem Anwartschaftsrecht hieran (Weidenkaff in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 70. Auflage, 2011, § 562 BGB, Rz. 9) durch einen Austausch der Schlösser vor dem Untergang durch Entfernung zu schützen.

Die zu fordernde Verhältnismäßigkeit dieser Maßnahme (vgl. OLG Karlsruhe aaO.) war hier insbesondere deshalb gegeben, weil der gesamte Rechtsstreit keinen Anhaltspunkt dafür ergeben hat, dass die lnsolvenzschuldnerin an der weiteren Nutzung der Räumlichkeiten überhaupt noch ein Interesse hatte.

cc) Selbst wenn das Austauschen der Schlösser durch die Bekl. nicht von ihrem Selbsthilferecht (§ 562 b BGB) gedeckt gewesen sein sollte, wäre es im Hinblick auf die vorangegangene Inventarentfernung und das geschwundene Nutzungsinteresse der lnsolvenzschuldnerin aber jedenfalls kein Vertragsverstoß gewesen, der die lnsolvenzschuldnerin ohne vorherige Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt hätte (vgl. KG, Beschluss vom 2.4.2009 - 12 U 118/08 = NZM 2009, 820; Weidenkaff in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 70. Auflage, 2011, § 543 BGB, Rz. 35 m. w. N.).

An einer solchen Abmahnung, also einer Aufforderung der lnsolvenzschuldnerin an die Bekl., ihr wieder Besitz an den Räumlichkeiten zu gewähren, fehlt es aber. [...]

b) Da das Mietverhältnis durch die lnsolvenzschuldnerin nicht wirksam gekündigt worden ist, steht der Bekl. auch der vertragliche Mietzins für die Folgezeit zu, der jedenfalls am 15. Oktober 2009 in Höhe von 3 x 4.96673 € = 14.900,19 € ohne Nebenkostenvorschuss fällig geworden war.

Der Bekl. steht der Mietzins auch für die Zeit nach der Schlossauswechselung zu, obgleich die lnsolvenzschuldnerin die Räume dann nicht mehr nutzen konnte. Zwar hat das OLG Karlsruhe in dem bereits genannten Urteil (aaO.) entschieden, dass dem Vermieter nach der Auswechselung der Schlösser des Mietobjekts kein Mietzins zusteht, wenn er nur gegen Ausgleich des Mietrückstands bereit ist, dem Mieter wieder die Räumlichkeiten zu überlassen. Dies war hier möglicherweise der Fall, wobei der Zeuge [...] durchaus angegeben hat, bereit gewesen zu sein, dem Zeugen [...] die Räume am 17. September 2009 auch ohne Zahlung wieder zu überlassen. Ob dem Zeugen auch hinsichtlich dieser Angabe zu folgen ist, kann aber dahinstehen, denn aus der Begründung der Entscheidung des OLG Karlsruhe ergibt sich, dass der Mietzinsanspruch nur für den Zeitraum nach einer unberechtigten Schlossauswechselung entfallen soll, während sie im vorliegenden Fall unter Berücksichtigung der Gesamtumstände - wie unter cc) dargelegt - nicht unverhältnismäßig war.

Es kommt hinzu, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die lnsolvenzschuldnerin kein Interesse mehr an der Übernahme der Räumlichkeiten hatte und der Zeuge B. sich in dem Gespräch mit dem Zeugen [...] an dessen möglicherweise fehlender Bereitschaft zur Rückgabe ohne vorherige Begleichung der Rückstände auch nicht groß störte. Dann ist nicht ersichtlich, weshalb die lnsolvenzschuldnerin aus den Verpflichtungen ihres Mietvertrages entlassen werden sollte.

c) Die Bekl. hat die Aufrechnung wirksam erklärt. Die im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 25. April 2012 erklärte Eventualaufrechnung war zwar noch unwirksam, weil seinerzeit noch keine Aufrechnungslage gegeben war (vgl. BGH, Urteil vom 12.10.1983 - VIII ZR 19/82 = NJW 1984, 357). Ihr Prozessbevollmächtigter hat die Aufrechnungserklärung aber jedenfalls durch die Antragstellung im Termin am 1. November 2012 durch Bezugnahme auf seinen schriftsätzlichen Vortrag (§ 137 Abs. 3 ZPO) wiederholt.

d) Diese Erklärung, die auf den Zeitpunkt des Entstehens der Aufrechnungslage, also den 15. August 2012 zurückwirkt, war auch zulässig.

aa) Jedenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses darf der Vermieter gegenüber dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution mit offenen Mietzinsforderungen aufrechnen, da die Kaution gerade solche Ansprüche besichern soll (vgl. Weidenkaff in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 70. Auflage, 2011, vor § 535 BGB, Rz. 123).

bb) Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der ehemaligen Mieterin am 21. Dezember 2009 steht der Aufrechnung ebenfalls nicht entgegen. Zwar ergibt sich dies nicht aus § 94 InsO, da die Aufrechnungslage erst danach, nämlich am 15. August 2012 entstanden ist, aber aus § 95 Abs. 1 Satz 1 lnsO. Der Ausschluss nach § 95 Abs. 1 Satz 3 lnsO greift nicht ein, da die Forderung, gegen die aufgerechnet werden soll - der Rückzahlungsanspruch der lnsolvenzschuldnerin - nicht vor Entstehen der Aufrechnungslage fällig geworden ist. Vielmehr verhält es sich umgekehrt: Die Forderungen, mit denen aufgerechnet werden soll (Mietzinsansprüche), sind zuvor fällig geworden, die Aufrechnungslage ist sodann mit der Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs eingetreten.

Der Vermieter ist zur Selbsthilfe durch Schlossauswechselung jedenfalls dann berechtigt, wenn ein Widerspruch gegen die Inventarentfernung gegenüber dem Mieter nicht möglich ist.

Die Mieterin hatte eine Kaution von 10.000 € geleistet. Die vereinbarte Miete von 6.000 € mtl. zahlte sie bereits von Beginn des Mietverhältnisses am 15. August 2009 an nicht. Nachdem die Vermieterin bemerkt hatte, dass Einrichtungsgegenstände aus den Mieträumen entfernt wurden, wechselte sie am 9. September 2009 die Schlösser aus. Die Mieterin erklärte daraufhin am 1. Oktober 2009 die fristlose Kündigung des bis zum 14. August 2012 befristeten Mietvertrages und verlangt Rückzahlung der Kaution abzgl. Miete für die Zeit vom 15. August bis zum 8. September 2009. Die Vermieterin hält die fristlose Kündigung für unberechtigt und rechnet gegenüber dem Rückzahlungsanspruch mit den ihr zustehenden Mietansprüchen auf.

Die Kammer für Handelssachen 93 des Landgerichts Berlin wies die Klage ab, weil der Kautionsrückzahlungsanspruch durch die von der Vermieterin erklärte Aufrechnung mit Mietansprüchen erloschen sei. Das Mietverhältnis sei durch die fristlose Kündigung der Mieterin nicht beendet worden. Zwar sei der Mieterin hierdurch der Zugang zu den Mieträumen verwehrt worden. Hierauf könne diese – die nicht erreichbar gewesen sei – sich aber nicht berufen, weil die Vermieterin wegen der Entfernung der ihrem Pfandrecht unterliegenden Einrichtungsgegenstände im Wege der Selbsthilfe zur Schlossauswechselung berechtigt gewesen sei; sofern man keine Berechtigung annehme, sei im Hinblick auf die Inventarentfernung und das geschwundene Nutzungsinteresse vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich gewesen.