Schlagworte: Verwalter

Schlagworte: Verwalter; Vergütung; ordnungsgemäße Verwaltung; Sondervergütung

Mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung ist es weder vereinbar, die vertraglich vereinbarte Verwaltervergütung rückwirkend - um mehr als 65 % - zu erhöhen, noch dem Verwalter für Tätigkeiten, die zu seinem Pflichtenkreis gehören, eine Sondervergütung zuzubilligen.

Die Bet. zu 1 sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Bet. zu 2 ist die Verwalterin der Anlage. Zu der Wohnungseigentumsanlage gehört eine Tiefgarage, die gleichzeitig zu einer benachbarten Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. In der Vergangenheit ist es bei Hochwasser des Rheins infolge drückenden Grundwassers mehrfach zu Überschwemmungen in der Tiefgarage gekommen. Für die Sanierung der Tiefgarage wurde deshalb im Jahre 1992 eine Sonderumlage erhoben. Weihnachten 1993 kam es nach einer planmäßigen Überflutung der Tiefgarage zu einem Wassereinbruch im Keller des Hauses, der mit einem erheblichen Einsatz von Technik und Personal bekämpft werden mußte. Die hierbei angefallenen Kosten sowie die Sanierung der Tiefgarage im Jahre 1992 und die damit verbundene Sonderumlage rechnete die Bet. zu 2 gesondert ab. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.6.1994 haben die Wohnungseigentümer u. a. folgende Beschlüsse gefaßt: a) unter TOP 2 haben sie die Jahresabrechnung 1992-1993 genehmigt und der Bet. zu 2 Entlastung erteilt; b) unter TOP 10 a haben sie die Abrechnung der Sonderumlage Tiefgarage und c) unter TOP 10b die Abrechnung Sonderumlage Weihnachtshochwasser genehmigt; d) unter TOP 12 a haben sie den für Gartenpflege, Hausreinigung, Hauswartung, Müllreinigung und TG-Wartung in Ansatz gebrachten Stundenlohn von 79,80 DM nachträglich und auch für die Zukunft bewilligt; e) unter TOP 12 b haben sie beschlossen, das Hausverwalterhonorar grundsätzlich an die Grundsätze der II. BerechnungsVO zu koppeln und das Honorar der Bet. zu 2 ab 1.10.1991 auf 552 DM inkl. MwSt. rückwirkend erhöht; f) unter TOP 12 c ist der Bet. zu 2 ein Auslagenersatz i. H. von 1.244,68 DM zugebilligt worden; g) unter TOP 12 d ist die Jahresabrechnung der Bet. zu 2 für 1991-1992 genehmigt und der Bet. zu 2 Entlastung erteilt worden.

Die Bet. zu 1 haben beim AG beantragt, diese Beschlüsse für ungültig zu erklären. Sie haben ferner die Feststellung begehrt, daß die Bet. zu 2 der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Ersatz des Schadens verpflichtet sei, der dadurch entstanden ist, daß es durch Versäumnisse der Bet. zu 2 zu einem Wassereinbruch im Keller des Hauses und in der Hebeanlage gekommen sei. Das AG hat die hinsichtlich der Beschlüsse zu TOP 10 a,10 b und 12 c gestellten Anträge und den Feststellungsantrag abgewiesen und die zu TOP 2, 12 a, 12 b und 12 d gefaßten Beschlüsse für ungültig erklärt. Auf die sofortige Beschwerde der Bet. zu 2 und die Anschlußbeschwerde der Bet. zu 1 hat das LG unter Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung den zu TOP 2 und zu TOP 12 d gestellten Antrag insoweit zurückgewiesen, als durch den Beschluß der Wohnungseigentümer die von der Bet. zu 2 erstellte Jahresabrechnung gebilligt worden ist, ferner hat es den Antrag zu TOP 12 a (Stundenlohn 79,80 DM) zurückgewiesen. Die zu TOP 10 a und 10 b gefaßten Beschlüsse (Sonderumlage Tiefgarage und Weihnachtshochwasser) hat es für ungültig erklärt. Die sofortige weitere Beschwerde der Bet. zu 2 führte insoweit zu einer Änderung der Entscheidung des LG, als dieses den Beschluß zu TOP 10 b für ungültig erklärt hatte.

II. 2. a) Der Beschluß über die Erhöhung des Verwalterhonorars rückwirkend ab 1.10.1991 ist mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht zu vereinbaren. Der Verwalter - die Bet. zu 2 - ist am 18.3.1988 für die Dauer von fünf Jahren bestellt worden. In dem Verwaltervertrag vom gleichen Tage ist eine Vergütung von 290 DM zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer = 333,50 DM pro Wohnungseinheit und Jahr vereinbart worden. Die Erhöhung dieses Honorars auf 552 DM pro Wohnungseinheit und Jahr (mehr als 65 %) ist unangemessen. Sie dient in keiner Weise dem gemeinschaftlichen Interesse aller Wohnungseigentümer, vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers aus betrachtet und unter Berücksichtigung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse. Dies gilt insbesondere für den zurückliegenden Zeitraum ab 1.10.1991. Zwar gibt es für die Vergütung eines Verwalters keine bestimmten Höchstsätze, die Vergütung unterliegt vielmehr der freien Vereinbarung, sie muß sich aber gleichwohl im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung halten. Dabei mag die Koppelung des Verwalterhonorars an die Bestimmungen der II. BerechnungsVO für die Zukunft, d.h. ab Beschlußfassung noch angehen. Eine rückwirkende Erhöhung auch für die Zeit des bereits abgelaufenen Verwaltervertrags läßt sich aber mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht mehr vereinbaren. Dies gilt um so mehr, als - worauf das LG zutreffend hingewiesen hat - auch nicht einmal ansatzweise besondere Leistungen des Verwalters erwähnt worden sind, die eine rückwirkende Erhöhung des Verwalterhonorars rechtfertigen könnten.

b) Zu TOP 2 und 12 d (Entlastung des Verwalters): Die zu diesen beiden Tagesordnungspunkten gefaßten Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung sind zutreffend schon deshalb für ungültig erklärt worden, weil bei Bestandskraft des Entlastungsbeschlusses mögliche Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen die Verwaltung auf Rückzahlung bzw. Schadensersatz auch möglicherweise zu Unrecht entnommener - höherer - Vergütungen entfallen würden.

c) Zu TOP 10 a (Tiefgarage) Das LG hat den Beschluß zu TOP 10 a zu Recht für ungültig erklärt, denn er widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit mit der Genehmigung der Abrechnung der Bet. zu 2 eine besondere Vergütung für die von ihr erbrachten "Leistungen" im Zusammenhang mit der Tiefgaragensanierung zugebilligt wird. Das Vorbringen der Bet. zu 2, bei den von ihr in Rechnung gestellten und ihr honorierten Tätigkeiten handele es sich nicht um Tätigkeiten, "die auch nur annähernd eine normale Verwaltungstätigkeit berührten", ist schlechterdings nicht nachzuvollziehen.

Die Auflistung der Tätigkeiten im Schriftsatz vom 8.7.1996 läßt vielmehr in aller Deutlichkeit erkennen, daß es sich ausschließlich um zur "normalen" Tätigkeit eines Verwalters gehörende Tätigkeiten handelt, wie z.B. die Feststellung der Schäden nach Eintritt des Hochwassers und des Zustands der Garage, die "Beteiligung" an einem Sanierungskonzept, die Durchführung einer Eigentümerversammlung bezüglich der beabsichtigten Sanierung, die Einholung von Angeboten und Besprechungen mit der Planungsfirma, die Auftragserteilung und die Rechnungsprüfung sowie der Zahlungsverkehr und nicht zuletzt die Buchung der Zahlungen und die Erhebung einer Sonderumlage. Keine dieser genannten und aufgelisteten Tätigkeiten rechtfertigt eine besondere Vergütung für den Verwalter, vielmehr sind sämtliche Tätigkeiten durch das im Vertrag vereinbarte Verwalterhonorar abgedeckt. Einzelne Posten in dieser "Abrechnung" wie z. B. "Abrechnungsabwicklung" sind völlig unverständlich, was unter "Bauleiterabwicklung" zu verstehen ist, ist weder näher dargelegt noch aus sich heraus begreiflich. Hinzu kommt, daß nach dem Angebot der Firma G. vom 8.7.1992 diese Firma nicht nur die Planung, sondern auch die Ausschreibung und Vergabe der Aufträge sowie die Bauüberwachung durchführen sollte. Nach der von der Bet. zu 2 erstellten Abrechnung sind auch an die Firma G. K für "Berechnungen, Ausführungsplanung, Auftragsvergabe und technische Bearbeitung" insgesamt mehr als 14.000 DM (entsprechend dem vereinbarten Pauschalhonorar von 14.000 DM) gezahlt worden. Soweit die Bet. zu 2 angegeben hat, die Firma G. habe entgegen dem Auftrag keinen Bauleiter zur Verfügung stellen können, so daß ihr eigener Bauleiter ausgeholfen habe, ist das schon deshalb nicht nachvollziehbar, weil nach der von der Bet. zu 2 selbst erstellten Abrechnung an die Firma G. der volle Betrag, also unter Einschluß der Kosten für die Bauleitung, gezahlt worden ist.

d) Zu TOP 10 b (Weihnachtshochwasser): Bezüglich des Beschlusses zu TOP 10 d hat die sofortige weitere Beschwerde Erfolg. Daß die Bet. zu 2 bei der "Bekämpfung" des Weihnachtshochwassers von ihr erbrachte Leistungen im Umfang - für die hier in Rede stehende Eigentümergemeinschaft - von 3.939,51 DM in Ansatz gebracht hat und die Wohnungseigentümergemeinschaft dies genehmigt hat, ist mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung letztlich zu vereinbaren. Anders als bei der Tiefgaragensanierung, die von einer eigens damit beauftragten Firma geplant und überwacht werden sollte, handelte es sich bei dem Wassereintritt an den Weihnachtstagen um ein unvorhergesehenes Ereignis, das sofort wirksam bekämpft werden mußte. Die Bet. zu 1 haben insoweit den Umfang der von der Bet. zu 2 geleisteten und in Rechnung gestellten Arbeiten nicht in Abrede gestellt. Wenn die Bet. zu 1 die notwendigen Maßnahmen ergriff und dabei auch bei ihr angestellte Dritte beauftragte, so widerspricht jedenfalls die Genehmigung dieser an den Weihnachtstagen und in der Folgezeit geleisteten Arbeiten durch die Wohnungseigentümer und damit auch die Zuerkennung einer entsprechenden Vergütung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil es sich insoweit um eine notwendige Eilmaßnahme handelte, die das über die vertraglichen Vereinbarungen hinausgehende Tätigwerden und damit auch eine besondere Vergütung rechtfertigte.

Von dem insgesamt von der Bet. zu 2 in Rechnung gestellten Betrag von 15.399,23 DM haben die Bet. zu 1 einen Betrag von 5.032,09 DM für den Hausmeister für gerechtfertigt gehalten. Von den restlichen 10.367,14 DM entfallen auf die o. a. Wohnungseigentümergemeinschaft 38 % = 3.939,51 DM. Diesen Betrag hat die Bet. zu 2 zu Recht geltend gemacht, wobei offenbleibt, ob - wie die Bet. zu 1 behaupten - der Wassereinbruch jedenfalls im wesentlichen auf ein Verschulden der Bet. zu 2 zurückzuführen ist.