Schimmelpilzbildung als Gesundheitsgefährdung

Schimmelpilzbildung als Gesundheitsgefährdung; Beweisführung durch ärztliche Bescheinigungen ohne Laboruntersuchungen

Ob Schimmelpilzbildung in Mieträumen eine Gesundheitsgefährdung i. S. d. § 544 BGB a. F. (§ 569 Abs. 1 n. F.) darstellt, ist nicht allgemein zu beantworten, sondern eine Frage des Einzelfalls; erforderlich ist eine erhebliche Gesundheitsgefahr für alle Bewohner oder Benutzer bzw. einzelne Gruppen von ihnen durch toxinbildende Pilzstämme.

Der dafür darlegungs- und beweisbelastete Mieter führt den Beweis dafür, daß festgestellte Schimmelpilze tatsächlich toxinbildend sind und zu einer Gesundheitsbeeinträchtigung seiner Mitarbeiter geführt haben, nicht schon durch Vorlage von ärztlichen Bescheinigungen, die ohne Laboruntersuchungen erstellt wurden.

Die Mieter (Geschäftsraummieter) hatten das Mietverhältnis wegen Gesundheitsgefährdung (Schimmelpilzbelastung der Räume) gekündigt und dazu privatärztliche Bescheinigungen sowie ein biologisches Privatgutachten vorgelegt. Laboruntersuchungen waren nicht durchgeführt worden. Der Vermieter machte (u. a.) Mietzinsansprüche geltend, hatte beim Landgericht damit aber keinen Erfolg. Er verfolgte seine Ansprüche beim Kammergericht in der Berufung weiter und hatte damit Erfolg.

(...) I. Mietzinsansprüche

Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch aus § 535 Satz 2 ZPO auf Zahlung des Mietzinses für die Zeit von September 1998 bis Juli 1999 zu. Die von der Bekl. erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis nicht beendet, denn es fehlt an einem Kündigungsgrund.

1. Ein Kündigungsgrund ergibt sich entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht aus der Regelung in § 544 BGB a. F. Denn die insoweit darlegungs- und beweispflichtige Bekl. hat eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne dieser Vorschrift nicht zu beweisen vermocht.

a) Zu Unrecht hat das Landgericht allein aufgrund der von der Bekl. vorgelegten Privatgutachten der Biologin Dr. D. sowie des Gutachters für Bauwesen P. eine Gesundheitsgefährdung bejaht, die aus der Schimmelpilzbildung in den vermieteten Räumen resultiert und deren Umfang zwischen den Parteien streitig ist.

aa) Ob Schimmelpilzbildung in Mieträumen eine Gesundheitsgefährdung i. S. d. § 544 BGB darstellt, wird in der Rechtsprechung nicht einheitlich beurteilt (bejahend LG Düsseldorf WuM 1989, 13; LG München NJW-RR 1991, 975, 976; AG Köln WuM 1986, 94; verneinend KG KG-Report 2004, 81, AG Osnabrück WuM 1984, 199; differenzierend LG Mannheim WuM 1988, 360 f.). Nach der Auffassung des Senats läßt sich diese Frage nicht allgemein verbindlich beantworten.

Wann eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, richtet sich nach objektiven Maßstäben. Es kommt auf den gegenwärtigen Stand der medizinischen Erkenntnis an, unabhängig davon, ob dieser Kenntnisstand bereits bei Vertragsschluß bestanden hat oder nicht (Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 156 m. w. N.). Erforderlich ist eine erhebliche Gesundheitsgefahr für alle Bewohner oder Benutzer bzw. einzelne Gruppen von ihnen. Die Gesundheitsgefährdung muß konkret drohen und die drohende Gesundheitsgefährdung muß erheblich sein, d. h. es muß die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschädigung bestehen (Bub/Treier/Grapentin a. a. O.). Die Frage, mit welcher Wahrscheinlichkeit eine Beeinträchtigung der Gesundheit zu befürchten sein muß, hängt von der Schwere der in Rede stehenden Gesundheitsbeeinträchtigung ab. Besteht Lebensgefahr, etwa wegen eines Deckeneinsturzes, so kann es ausreichen, wenn die Gefahr eines Deckeneinsturzes nicht mehr ausgeschlossen werden kann. Bei Gesundheitsgefährdung durch starke Feuchtigkeit ist es demgegenüber für die Erheblichkeit maßgebend, wie nachhaltig die Gefährdung ist (MK Voelskow, 3. Aufl., § 544 Rdnr. 6). Droht etwa lediglich eine leichte Erkältung, so muß die Wahrscheinlichkeit, daß sich dieses Risiko verwirklicht, wesentlich größer sein als im Fall einer Lebensgefährdung. Eine bloße Anscheinsgefahr genügt nicht (Palandt/Putzo, BGB, 60. Aufl., § 544 Rdnr. 3; vgl. auch MK Voelskow a. a. O. Rdnr. 7).

bb) Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung in diesem Sinne ergibt sich nicht aus den von der Bekl. vorgelegten Privatgutachten.

In den Gutachten P. heißt es zu einer möglichen Gesundheitsgefährdung lediglich, der in einzelnen Proben aufgefundene Pilz stachyburtys chartarum sei im Hinblick auf eine mögliche Bildung von Mykotoxinen als besonders gesundheitsgefährdend einzustufen.

Wenn es sich um einen toxinbildenden Stamm handelt, würden die Toxine beim Einatmen der Sporen oder durch Hautkontakt in den Körper aufgenommen (S. 10 des Gutachtens). Ob es sich jedoch bei dem aufgefundenen Pilz um einen toxinbildenden Stamm handelte, ist dem Gutachten nicht zu entnehmen. Auch enthält das Gutachten keinerlei wie auch immer gearteten Ausführungen dazu, welche konkreten Gesundheitsbeeinträchtigungen ab welcher Konzentration mit welcher Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind.

Die Biologin Dr. D. hat auf S. 14 ihres Gutachtens unter 8) ausgeführt, es gebe bisher keine verbindlichen Richtwerte oder Grenzwerte für die Beurteilung von Pilzsporenkonzentrationen in der Luft von lnnenräumen. Als besonders bedenklich sei der Nachweis der potentiellen Mykotoxin (Giftstoff) bildenden stachyburtys chartarum und aspergillus versicolor. Grundsätzlich könnten die Sporen aller festgestellten Pilze, wenn sie eingeatmet werden, bei entsprechend sensibilisierten Personen zu Allergiesymptomen führen, oder bei Personen, die keine Veranlagung zur Allergie haben, eine Sensibilisierung bewirken. Eine weitere Gesundheitsgefahr durch Schimmelpilze könne dadurch entstehen, daß von den Pilzen Giftstoffe (Mykotoxine) sowie Geruchsstoffe (flüchtige organische Substanzen) gebildet würden. Mykotoxine könnten auch in Pilzsporen enthalten sein. Wenn es sich um toxinbildende Pilzstämme handele, würden die Toxine beim Einatmen der Sporen oder durch Hautkontakt in den Körper aufgenommen (S. 15 des Gutachtens). Daten über Dosis-Wirkungsbeziehungen lägen im Zusammenhang mit luftgetragenen Mykotoxinen derzeit nicht vor. Vorsorglich sei beim Nachweis der genannten beiden Pilzarten von einer besonderen Gesundheitsgefährdung auszugehen (S. 16 des Gutachtens). Die Biologin Dr. D. hat also ebenfalls keine Feststellungen darüber getroffen, ob die festgestellten Pilzstämme toxinbildend sind und so zu einer konkreten Gesundheitsgefährdung führen können. Zudem hat sie auch keinerlei Angaben über die erforderliche Konzentration der genannten Giftstoffe gemacht, die zur Herbeiführung einer Gesundheitsgefährdung führen können. Soweit die Biologin Dr. D. aus den von den Mitarbeitern der Bekl. geschilderten Symptomen Rückschlüsse auf den festgestellten Pilzbefall ziehen will, verläßt sie ihr Fachgebiet. Es liegt auf der Hand, daß derartige Feststellungen nur von einem Humanmediziner/Facharzt festgestellt werden (ebenso LG Mannheim WuM 1988, 360 f.).

Im übrigen ist aus dem Verfahren 12 U 3946/99/90 O 133/98 LG Berlin, in dem die Biologin Dr. D. am 25. März 1999 vom Landgericht als Zeugin vernommen worden war, folgendes gerichtskundig:

Zu Gesundheitsschädigungen für Nichtallergiker kann es nach der damaligen Aussage der Zeugin D. nur kommen, wenn herumfliegende Sporen bestimmte Giftstoffe (Mykotoxine) enthalten oder wenn Pilzfäden (Myzel) flüchtige organische Substanzen abgeben. Nicht alle Myzel geben flüchtige organische Substanzen ab.

Im vorliegenden Rechtsstreit enthält das Gutachten der Biologin Dr. D. vom 18. November 1998 keine Angaben darüber, ob Mykotoxine (Giftstoffe) aufgefunden wurden. Vielmehr heißt es auf S. 15 des Gutachtens, ein Nachweis der Giftstoffe sei routinemäßig noch nicht möglich. Auch kann dem Gutachten nicht entnommen werden, ob die festgestellten Myzel tatsächlich organische Substanzen abgeben. Darüber hinaus hat die Biologin Dr. D. in dem genannten - erledigten - Verfahren gegenüber dem Landgericht ausgesagt, man wisse über das genannte Gebiet bisher nicht allzuviel. Im schlimmsten Fall könne es zu Asthma kommen. Man wisse heute nicht einmal, welche Konzentration von Sporen, Mykotoxinen oder flüchtigen organischen Substanzen für eine Gesundheitsschädigung relevant seien. Jedenfalls begründeten durch Pilze ausgehende Gesundheitsbeeinträchtigungen keine Lebensgefahr ("Fest steht, daß die Leute nicht daran sterben."). Dementsprechend reicht es nach den oben geschilderten Grundsätzen für die Feststellung einer Gesundheitsgefährdung nicht aus, daß eine Gesundheitsbeeinträchtigung von Allergikern nicht ausgeschlossen werden kann. Vielmehr muß das Risiko, daß sich die Gefahr verwirklicht, entsprechend höher sein. Dies könnte indessen nur festgestellt werden, wenn bekannt wäre, bei welcher Konzentration von Sporen (ggf. von welchen Pilzen) und bei welcher Aufenthaltsdauer des Allergikers in den betroffenen Räumen mit einer Gesundheitsbeeinträchtigung, etwa in Form eines Asthmaleidens, zu rechnen ist.

Mithin ist das Gutachten nicht geeignet, eine erhebliche Gesundheitsgefährdung, sei es für Allergiker oder für Nichtallergiker, nachzuweisen. Die weitere Frage, ob das Landgericht seine Entscheidung trotz des Bestreitens der Kl. auf das Privatgutachten hat stützen dürfen, ohne zuvor ein gerichtliches Gutachten eines neutralen Sachverständigen eingeholt zu haben, kann deshalb dahinstehen.

b) Auch soweit das Landgericht aus den von der Bekl. vorgelegten ärztlichen Bescheinigungen des Dr. H., deren inhaltliche Richtigkeit die Kl. nachdrücklich bestritten haben, ableitet, die festgestellten Schimmelpilze hätten bereits tatsächlich zu einer Gesundheitsbeeinträchtigung bei Mitarbeitern der Bekl. geführt, kann dem nicht gefolgt werden.

Soweit das Landgericht in dem angefochtenen Urteil ein Urteil des Bundesarbeitsgerichts zur Aussagekraft von ärztlichen Arbeitsunfähigkeitsbescheinigungen heranzieht, führt dies im vorliegenden Fall schon deshalb nicht weiter, weil die genannte Entscheidung sich lediglich auf die Frage bezieht, ob der Arbeitnehmer tatsächlich arbeitsunfähig krank ist oder nicht. Übertragen auf den vorliegenden Fall bedeutet dies, die von der Bekl. vorgelegten ärztlichen Bescheinigungen könnten allenfalls für die Beurteilung der Frage herangezogen werden, ob die Mitarbeiter der Bekl. tatsächlich erkrankt waren. Zutreffend weisen die Kl. darauf hin, daß sich die vom Landgericht zitierte Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts nicht auf die Frage bezieht, aus welchem Grund der Arbeitnehmer erkrankt ist, übertragen auf den vorliegenden Fall also, auf die streitige Frage, ob etwaige Erkrankungen der Mitarbeiter der Bekl. auf in den vermieteten Räumen vorhandene Schimmelpilzbildung zurückzuführen sind.

Auch hätte dem Landgericht auffallen müssen, daß die ärztlichen Bescheinigungen des Dr. H., wonach eine "Testung" eine Belastung mit Schimmelpilzen ergeben habe, im Widerspruch zum Gutachten der Biologin Dr. D. stehen, wonach ein Nachweis der Giftstoffe aus mykotoxinbildenden routinemäßig nicht möglich ist.

Im übrigen haben die Kl. in zweiter Instanz eine gutachterliche Stellungnahme der Mitarbeiter des Instituts für Hygiene der FU Berlin Prof. Dr. R. (Facharzt für Hygiene und Umweltmedizin) sowie Dr. Ing. S. (Dipl.-Ing. für technischen Umweltschutz) vorgelegt, aus denen sich nachhaltige Zweifel der inhaltlichen Richtigkeit der von der Bekl. vorgelegten ärztlichen Bescheinigungen ergeben. So könne eine toxische Belastung mit Schimmelpilzen oder deren Sporen nicht ohne Laboruntersuchung festgestellt werden. Dagegen spräche jedoch, daß die Atteste jeweils am Untersuchungstag ausgestellt wurden.

Schimmelbefall in gemieteten Räumen kann zu Gesundheitsgefährdungen führen. Der Mieter kann aber nur dann außerordentlich fristlos kündigen, wenn er beweist, daß der Schimmelbefall für die Erkrankung ursächlich war.

Der (Geschäftsraum-) Mieter kündigte das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und behauptete dazu, die gemieteten Räume seien schimmelpilzbefallen, es sei zu Gesundheitsschäden bei den Mitarbeitern gekommen. Dazu wurden ärztliche Bescheinigungen sowie ein biologisches Gutachten vorgelegt. Die ärztlichen Bescheinigungen waren ohne vorangegangene Laboruntersuchungen ausgestellt worden. Der Vermieter nahm die Kündigung nicht hin und klagte (u. a.) offenen Mietzins ein. Damit hatte er beim Landgericht Berlin keinen Erfolg, jedoch beim Kammergericht in der Berufung.

Das Kammergericht wies in seiner Entscheidung zunächst darauf hin, daß die erhebliche Gesundheitsgefahr nicht ohne weiteres bei Schimmelpilzbefall festgestellt werden könne. Erforderlich sei vielmehr, daß für einzelne Nutzer toxinbildende Pilzstämme vorhanden sind. Der dafür darlegungs- und beweisbelastete Mieter könne den Beweis dafür nicht schon durch Vorlage von ärztlichen Bescheinigungen führen, die ohne Laboruntersuchung erstellt worden seien. Das Kammergericht holte dann zu den behaupteten Gesundheitsstörungen bei den Mitarbeitern ein eigenes Sachverständigengutachten ein, wobei der Sachverständige nach Untersuchung benannter Mitarbeiter keine kausalen Gesundheitsstörungen feststellte.

Es steht außer Frage, daß bestimmte Schimmelpilze zu so erheblichen Gesundheitsgefährdungen führen können, daß eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB, der über § 578 Abs. 2 BGB auch für die Geschäftsraummiete gilt, berechtigt ist. In der Praxis werden dazu von Mietern sehr häufig ärztliche Bescheinigungen und Privatgutachten vorgelegt, in denen es von medizinischen bzw. biologischen Feststellungen nur so wimmelt und diverse Krankheitsbilder von Raumnutzern aufgelistet werden, die durch den Schimmelpilz verursacht sein sollen. Hier muß man - so wie es das Kammergericht getan hat - sehr genau hinsehen. Unabhängig davon, daß sogenannte Gefälligkeitsatteste nicht gerade selten vorkommen und private Gutachter häufig nebulöse Messungen mit wenig wissenschaftlichem Hintergrund durchführen, ist nicht jeder Schimmelpilz sogleich gesundheitsgefährdend, muß die genaue Kausalität festgestellt werden. So ist auch bei einem Allergiker nicht jede Haut- oder Augenrötung allergiebedingt. Auch ein Allergiker kann sich erkälten und einen ganz normalen Schnupfen bekommen. Erforderlich ist also ein wissenschaftlich fundierter Beweis.