Schimmelpilzbildung

Schimmelpilzbildung; Beweislast; Lüftungsverhalten

1. Der Vermieter ist verpflichtet, sich hinsichtlich der Ursachen einer Schimmelpilzbildung in den gemieteten Räumen dahingehend zu entlasten, daß Baumängel dafür nicht in Betracht kommen.

2. Ein Baumangel kann auch darin liegen, daß nachträglich ein Isolierglasfenster in die gemieteten Räume eingebaut wird mit der Folge, daß nunmehr die Außenwände die schlechteste Wärmeisolierung aufweisen.

3. In diesem Fall ist dem Mieter dann kein falsches Lüftungsverhalten vorzuwerfen, wenn der Vermieter ihn nicht darauf hinweist, daß er sein bisheriges Lüftungsverhalten ändern muß.

Die Kl. (Mieter) verlangen Vorschuß für die Beseitigung von Mängeln (hier: Schimmelpilz in der Wohnung).

Die Kl. als Mieter können von der Bekl. als Vermieterin im Rahmen des sich aus § 538 Abs. 2 BGB ergebenden Schadensersatzanspruches im Wege des Vorschusses die zu erwartenden Kosten der Mängelbeseitigung verlangen.

Für die Entscheidung ist davon auszugehen, daß die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, für den die Bekl. als Vermieterin einzustehen hat. Der in der streitbefangenen Wohnung aufgetretene Schimmel ist zwischen den Parteien unstreitig und stellt auch einen Mangel der Mietsache dar. Nach herrschender Meinung muß sich im Falle von Mängeln, die ihre Ursache in Bauschäden haben können, zunächst die Bekl. als Vermieterin dahingehend entlasten, daß keine Baumängel vorhanden sind (vgl. Schach in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2. Aufl., Teil I, § 537 Rn. 8 m. w. N.). Der Bekl. ist der Beweis dafür, daß Baumängel für den auftretenden Schimmel nicht verantwortlich sind, nicht gelungen.

Denn nach dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen F. sind Mängel des Baukörpers Ursache der Schimmelbildung. Dabei kann für die Entscheidung offenbleiben, nach welchen DIN-Vorschriften die Mangelhaftigkeit der Bausache zu beurteilen ist (Zeitpunkt der Errichtung oder des Abschlusses des Mietvertrages). Denn der Sachverständige kommt zu dem Ergebnis, daß die streitbefangene Wohnung im hier interessierenden Außenwandbereich an sich nicht mangelhaft ist. Vielmehr genüge der Aufbau der Außenwände auch noch den heutigen DIN-Vorschriften.

Allerdings kommt der Sachverständige in seinem Gutachten zu dem Schluß, daß der nachträgliche (d. h. nach Errichtung des Gebäudes) Einbau der Isolierglasfenster zur Schimmelbildung führt. Dies ist in dem Gutachten einleuchtend und nachvollziehbar erläutert. Ausgehend von einem angenommenen Temperaturgefälle von - 15 °C Außentemperatur und + 20 °C Innentemperatur kam es bei den alten Fenstern bereits bei einer relativen Luftfeuchte von 37 % zur Tauwasserbildung an den Fenstern (S. 22 des Gutachtens), während bei den neuen Fenstern erst bei einer relativen Luftfeuchte von 67 % dort Tauwasser auftritt (S. 21 des Gutachtens). Berücksichtigt man, daß an den Außenwänden der Wohnung bei den o. g. Temperaturen sich Tauwasser bei einer relativen Luftfeuchte von 49 % bildet (S. 20 des Gutachtens), haben die Kl. den Mangel nicht zu vertreten. Denn sie können der Schimmelbildung nicht entgegentreten, weil sie nicht erkennen können, ob eine Lüftung erforderlich ist. Der einzige sichtbare Indikator für eine zu hohe Luftfeuchtigkeit (beschlagene Fenster) ist weggefallen, weil die Fenster besser isoliert sind als die Außenwände. Der Sachverständige hat in diesem Zusammenhang sein Gutachten in der mündlichen Verhandlung in der Weise konkretisiert, daß der Feuchtigkeitsniederschlag an den Außenwänden nicht sichtbar ist, da es nicht zu einer sichtbaren Tauwasserbildung auf den Tapeten kommen muß. Schimmelpilz bildet sich bereits bei geringeren Feuchtigkeitsniederschlägen, die ohne weiteres nicht sichtbar sind.

Der Mangel der Mietsache liegt damit in dem in sich nicht stimmigen Baukörper begründet, der durch den nachträglichen Einbau der Isolierglasfenster geschaffen worden ist. Denn dadurch hat sich das Gesamtgefüge dahingehend verändert, daß nunmehr die Außenwände die schlechteste Wärmeisolierung aufweisen.

Die Mieter sind auch nicht für den Mangel verantwortlich, indem ihnen ein falsches Lüftungsverhalten vorzuwerfen wäre. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, daß typische Anzeichen für ein falsches Lüftungsverhalten der Kl., die sich durch Schimmelbildung an den Fensterdichtungen zeigen, nicht vorgelegen hätten. Zwar erforderten die neue Isolierglasfenster ein häufigeres Lüften, da sie im Vergleich zu den vorher vorhandenen Fenstern dichter abschließen. Den Kl. wäre ein zu geringes Lüftungsverhalten allerdings nicht vorzuwerfen. Zum einen konnten sie - wie bereits ausgeführt - eine erhöhte Luftfeuchtigkeit nicht feststellen. Zum anderen ist für die Entscheidung davon auszugehen, daß ihnen von der Bekl. bzw. von den mit dem Einbau der Fenster befaßten Handwerkern nicht mitgeteilt worden ist, daß sie die Räume täglich mindestens dreimal durch Stoßlüften zu be- und entlüften hätten.

Nach Einbau fugendichter Fenster tritt immer häufiger Schimmelpilzbildung in Wohnungen auf. Ohne detaillierte Hinweise auf grundlegend zu veränderndes Lüftungsverhalten gegenüber dem Mieter bleibt der Vermieter auf den Mängelbeseitigungskosten im Regelfall sitzen.

Die Kläger (Mieter) verlangten einen Vorschuß für die zu erwartenden Kosten der Beseitigung von Schimmelpilz, der sich in der Wohnung gebildet hatte. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger kam zu dem Schluß, der nachträgliche Einbau der Isolierglasfenster habe zur Schimmelbildung geführt. Der Sachverständige erklärte, die Mieter hätten gar nichts gegen die Schimmelpilzbildung tun können, weil sie nicht hätten erkennen können, ob eine Lüftung erforderlich sei. Der einzig sichtbare Indikator für eine zu hohe Luftfeuchtigkeit, nämlich beschlagene Fenster, sei weggefallen, weil die Fenster jetzt besser isoliert seien als die Außenwände.

Das Landgericht Berlin verurteilte den Vermieter dazu, den geforderten Kostenvorschuß für die Beseitigung des Schimmelpilz-Schadens zu leisten. Der Mangel der Mietsache liege nach den Ausführungen des Sachverständigen "in dem in sich nicht stimmigen Baukörper begründet, der durch den nachträglichen Einbau der Isolierfenster geschaffen worden" sei. Der Vermieter hatte in dem betreffenden Fall nach Feststellungen des Gerichts die Mieter nicht auf ein notwendiges anderes Lüftungsverhalten hingewiesen.

Vermieter, die fugendichte Fenster eingebaut haben, werden sich in Zukunft überlegen müssen, ob sie nicht vernünftigerweise den Mietern ein Hygrometer in die Wohnung hängen. Das zeigt auf, wann eine zu hohe Luftfeuchtigkeit besteht und Lüften erforderlich ist. Die Kosten für ein Hygrometer stehen in keinem Verhältnis zu den Kosten, die aufgewendet werden müssen, wenn erst einmal ein Schaden eingetreten ist. In Westdeutschland hat deshalb vor einiger Zeit eine Wohnungsbaugesellschaft allen Mietern Hygrometer zur Verfügung gestellt.