Schimmelpilzbefall und Sachverständigenkosten

Zur Frage der Kostentragungspflicht für Sachverständigengutachten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehren als Mieter von der Bekl. als Vermieterin einer 4-Zimmerwohnung in Mitte Schadensersatz für die Kosten eines von den Kl. insbesondere zur Frage des Schimmelbefalls im Schlafzimmer eingeholten Sachverständigengutachtens des G. i.H.v. 2.017,30 € sowie eine weitere Minderung i.H.v. 554,30 € wegen der vorgeblichen, schimmelbedingten, entfallenen Nutzbarkeit des Schlafzimmers ihrer Wohnung für einen gewissen Zeitraum. Die Bekl. gewährte den Kl. die begehrte Mietminderung und zahlte den Betrag i.H.v. 1.088,33 € aus.

Die zulässige Klage hat auch in der Sache teilweise Erfolg, nämlich hinsichtlich der geltend gemachten Erstattung der Kosten für das Privatgutachten des Privatsachverständigen G. i.H.v. 2.011,30 € (1.). Der geltend gemachte, weitere Minderungsbetrag i.H.v. 554,30 € steht den Kl. hingegen nicht zu (2.).

1. Den Kl. steht die Erstattung der Kosten des Privatgutachtens i.H.v. 2.011,30 € gem. § 536a Abs. 1 BGB zu, weil sich die Bekl. insbesondere aufgrund des Schreibens vom 13.10.2015 mit Fristsetzung zum 20.10.2015 zum Zeitpunkt der Beauftragung des Privatsachverständigen durch die Kl. am 19.11.2015 im Verzug (i.S.v. § 286 Abs. 1 BGB) mit der Beseitigung des Mangels an der Abluftanlage des sich unter der Wohnung der Kl. befindlichen Restaurants und der Schimmelsanierung im Schlafzimmer der Kl. befunden hat.

Denn trotz der Feststellung des von der Bekl. beauftragten Privatsachverständigen F., dass die Abluftanlage des sich unter der Wohnung der Kl. befindlichen Restaurants auf Dichtigkeit zu überprüfen ist, und des Anschlagens auf Schimmelpilzbefall des von der von den Kl. beauftragten Privatsachverständigen M. geführten Schimmelpilz-Spürhundes hat die Bekl. keine Maßnahmen vorgenommen, die Dichtigkeit der Abluftanlage oder den Schimmelpilzbefall im Schlafzimmer der Wohnung der Kl. näher zu untersuchen.

Vor diesem Hintergrund durften die Kl. nach Ablauf der Fristsetzung zum 20.10.2015 selbst Maßnahmen zur weiteren Mangeluntersuchung als Vorbereitung zur Mangelbeseitigung auf Kosten der Bekl. als Vermieterin treffen. Sie durften deshalb am 19.11.2015 den Privatsachverständigen G. mit der Begutachtung des - zu diesem Zeitpunkt fraglichen - Schimmelbefalls im Schlafzimmer der Wohnung der Kl. auf Kosten der Bekl. beauftragen.

Eine andere Beurteilung ist auch nicht deswegen geboten, weil der Privatsachverständige C. keinen Schimmelbefall im Schlafzimmer festgestellt hat (obwohl dieser vorlag). Denn er hat zumindest auch eine Sanierung der Abluftanlage des Restaurants unter der Wohnung der Kl. im Rahmen seines Gutachtens angeraten. Diese ist dann schließlich durch die Bekl. als Vermieterin auch nach den Vorgaben des von den Kl. beauftragten Privatsachverständigen G. durchgeführt worden. Außerdem hat der Privatsachverständige auch fettige bzw. ranzige Gerüche im Schlafzimmer der Kl. festgestellt, die auf eine Einleitung von Abluft des Restaurants in den Fußboden des Schlafzimmers hindeuteten. Darüber hinaus ist schließlich im Rahmen der Überprüfung und Sanierung der Abluftanlage eben auch festgestellt worden, dass das Schlafzimmer der Wohnung der Kl. im Fußbodenbereich tatsächlich mit Schimmel befallen war und als Ursache hierfür das Ableiten von Abluft durch eine undichte Stelle der Abluftanlage angesehen werden kann.

2. Ein weitergehender Minderungsanspruch i. H. der geltend gemachten weiteren 554,30 € steht den Kl. indes nicht gem. § 536 BGB zu.

Zwar ist durch den Schimmel im Fußboden des Schlafzimmers und den damit zusammenhängenden, im Tatbestand näher dargestellten Folgen ein erheblicher Mangel i.S.d. § 536 BGB gegeben, der grundsätzlich zu einer Mietminderung führt.

Allerdings haben die Parteien sich durch das Forderungsschreiben der Kl. vom 24.8.2016 über einen Minderungsbetrag für die gesamte Zeit i.H.v. 1.088,33 € und die Zahlung des geforderten Betrages durch die Bekl. (konkludent) im Vergleichswegs i.S.v. § 779 BGB, also im Rahmen eines gegenseitigen Vertrages auf einen Minderungsbetrag von 1.088,33 € geeinigt.

Von dieser vertraglichen Vereinbarung können sich die Kl. nicht ohne Weiteres einseitig lösen, weil geschlossene Verträge einzuhalten sind (pacta sunt servanda) und Anhaltspunkte i.S.d. § 779 Abs. 1 BGB dafür weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich sind, dass der diesem Vergleich „als feststehend zugrunde gelegte Sachverhalt der Wirklichkeit nicht entspricht“.

Die Kl. möchten nunmehr lediglich die von ihnen als berechtigt angesehene Minderungsquote von 20 % für den betreffenden Zeitraum nicht mehr aus der Nettokaltmiete berechnen, wie sie dies im Rahmen ihres Forderungsschreibens vom 24.8.2015 getan haben, sondern aus der Bruttomiete.

Es kann dahinstehen, ob es sich insoweit lediglich um einen unbeachtlichen Motivirrtum bei der Berechnung der geforderten Mietminderung von 1.088,33 € durch die Kl. gehandelt hat. Denn jedenfalls hatten die Kl. auch im Falle eines beachtenswerten Irrtums i.S.v. § 119 BGB ihre Willenserklärung auf Abschluss des oben genannten Vergleichs über die Minderungshöhe gem. § 121 BGB ohne schuldhaftes Zögern (unverzüglich) anfechten müssen. Das haben sie jedenfalls nicht - fristgerecht - getan, zumal sie auch im vorliegenden Verfahren nicht vorgetragen haben, dass sie ihre diesbezüglich Willenserklärung überhaupt angefochten hätten.

Gereizte Augen und Schleimhäute können Hinweise auf Schimmelbefall in der Wohnung sein: Was tun, wenn der Vermieter (zunächst) nicht so handelt, wie der Mieter es sich vorstellt? Hiermit und der Kostentragungspflicht für vom Mieter eingeholte private Sachverständigengutachten befasst sich die Entscheidung des Amtsgerichts Mitte.

Die Kläger sind Mieter einer im 1. Obergeschoss gelegenen Wohnung, unter der sich im Erdgeschoss ein Restaurant befindet, dessen Lüftungsrohr horizontal an der Außenwand des Gebäudes in Höhe des Schlafzimmerfußbodens der Kläger verläuft.

Nachdem die Kläger vermehrt gereizte Augen und Schleimhäute festgestellt hatten, beauftragten sie ein auf den Einsatz von Schimmelspürhunden spezialisiertes Unternehmen mit der Suche nach etwaigen Schimmelpilzen; der eingesetzte Schimmelpilzspürhund vermeldete daraufhin Schimmelbefall an einer Ecke des Schlafzimmers.

Nach Kenntnis hiervon beauftragte die beklagte Vermieterin ihrerseits einen Privatsachverständigen, der zwar keinen Schimmelbefall feststellte, jedoch empfahl, die Lüftungsanlage des Restaurants auf Dichtigkeit hin zu untersuchen.

Weil die Beklagte auf die entsprechenden Mängelanzeigen nichts veranlasst hatte, beauftragten die Kläger wiederum einen weiteren Privatsachverständigen, der zwar – anders als der Kollege Schimmelspürhund – keine Schimmelpilzsporenbelastung im Schlafzimmer, jedoch in der rechten Raumecke vor dem Fenster einen fettigen, ranzigen Geruch feststellte und ebenfalls empfahl, die Dichtigkeit der Abluftanlage des Restaurants zu überprüfen.

Im Zuge der Dichtigkeitsprüfung der Abluftanlage wurde deren Undichtigkeit und nach Öffnung des Fußbodens im Schlafzimmer ein erheblicher Schimmelbefall festgestellt. Die Kläger verlangen nunmehr u. a. von der Beklagten Ersatz der für den Privatsachverständigen entstandenen Kosten.

Das Amtsgericht Mitte gab der Klage hinsichtlich der Sachverständigenkosten statt. Die Kläger hätten nach vergeblicher Fristsetzung selbst Maßnahmen zur weiteren Mangeluntersuchung treffen dürfen. Sie durften auch einen weiteren Sachverständigen mit der Begutachtung des – zu diesem Zeitpunkt nach den Feststellungen des Gutachters der Beklagten fraglichen – Schimmelbefalls in ihrem Schlafzimmer auf Kosten der Beklagten beauftragen, weil der Beklagten-Gutachter zumindest auch eine Sanierung der Abluftanlage des Restaurants unter der Wohnung der Kläger angeraten hatte; im Rahmen der sich bei Überprüfung und Sanierung als undicht herausgestellten Abluftanlage sei schließlich auch Schimmelbefall im Schlafzimmerfußboden gefunden worden.

Anspruch auf einen weiteren Minderungsbetrag – weil die Kläger die Minderungsquote von 20 % nicht mehr aus der Nettokaltmiete, sondern aus der Bruttomiete berechnet haben wollten – über den, auf den sich die Parteien in der Vergangenheit bereits im Wege des Vergleichs nach § 779 BGB geeinigt hätten, stehe den Klägern allerdings nicht zu. Geschlossene Verträge seien nämlich einzuhalten.