Schimmelpilzbefall

Schimmelpilzbefall; Schadensersatz; Mangel; Anfangsmangel; Verschulden; Gewährleistung; Feuchtigkeit; Mitverschulden

Der Mieter kann vom Vermieter keinen Schadensersatz für Schimmelschäden an seinen Gegenständen verlangen, wenn die Durchfeuchtung der Räume im Mietvertrag angesprochen und zu Mietbeginn erkennbar war. Die natürliche Verschlechterung des baulichen Zustands eines Gebäudes im Laufe der Zeit ist kein Anfangsmangel.

Die Berufung des Kl., mit der er - zum Teil aus abgetretenem Recht - als Mieter einer Wohnung seine Klage gegen den Bekl. als seinen Vermieter auf Leistung von Schadensersatz wegen des Befalls von Möbeln, einer Stofftiersammlung und weiterer Gegenstände mit Schimmelpilz weiterverfolgt, ist zulässig, aber nicht begründet. Die geltend gemachten Ansprüche stehen dem Kl. nicht zu, weil die Voraussetzungen, unter denen ein Mieter nach § 538 Abs. 1 BGB Schadensersatz von dem Vermieter verlangen kann, nicht vorliegen.

Soweit die Gegenstände, die Schimmelpilzbefall aufgewiesen haben sollen, sich in dem später hinzugemieteten Obergeschoß des Hauses befunden haben, kommt zwar ein Anspruch aus § 538 Abs. 1 Fall 1 BGB, wonach der Vermieter für bei Mietbeginn bereits vorhandene Mängel der Mietsache ohne jedes Verschulden haftet, in Betracht, weil zwischen den Parteien Einigkeit besteht, daß das Obergeschoß zur Zeit der Anmietung bereits Spuren des Verfalls aufwies. Es spricht daher eine große Wahrscheinlichkeit dafür, daß die Räume des Obergeschosses schon zur Zeit der Anmietung durch den Kl. von Schimmelpilzen befallen waren. Der Anspruch des Kl. scheitert nach § 539 Satz 2 in Verbindung mit § 460 Satz 2 BGB aber daran, daß ihm die Gefahr des Auftretens von Schimmelpilzen in den Räumen des Obergeschosses, wenn sie ihm nicht positiv bekannt war, so doch nur infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist, indem der Kl. den schlechten baulichen Zustand der Räume des Obergeschosses bei Anmietung kannte. Denn Hintergrund der Hinzumietung des Obergeschosses im Jahre 1993 war unstreitig, daß dieses nach Beendigung des Mietverhältnisses mit den bisherigen Mietern nicht wieder dritten Mietern überlassen werden sollte, weil der Bekl. beabsichtigte, das Gebäude wegen seines altersbedingt schlechten Zustandes abzubrechen oder zum Zweck des Abbruches an einen Dritten zu verkaufen; diese Absicht ist in den 1993 abgeschlossenen Mietvertrag über das Obergeschoß, der aus diesem Grunde nur als Zeitmietvertrag über zwei Jahre abgeschlossen wurde, auch ausdrücklich aufgenommen worden. Des weiteren ist in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages über das Obergeschoß ausdrücklich darauf hingewiesen, daß in den Räumen des Obergeschosses Durchfeuchtungen vorhanden waren. Vor diesem Hintergrund lag es auf der Hand, daß sich in den Räumen des Obergeschosses Schimmelpilze bilden würden. Im übrigen ist dem Amtsgericht darin zu folgen, daß ein Schadensersatzanspruch auch nach der Bestimmung des § 254 Abs. 1 BGB wegen überwiegenden Mitverschuldens des Kl. ausgeschlossen ist. Ein solches Mitverschulden liegt vor, wenn der Gläubiger eines Anspruchs trotz Erkennbarkeit eine Gefahrenlage, die ein anderer zu vertreten haben mag, in erheblichem Maße seinen eigenen Interessen zuwiderhandelt. Dies war hier der Fall. Da der Kl. den Zustand der Räume des Obergeschosses kannte, stellt es ein gröbliches Zuwiderhandeln gegen das eigene Interesse an der Wahrung der Integrität seines Eigentums dar, wenn er in diese Räume Gegenstände wie u. a. Antiquitäten oder wertvolle Stofftiere verbrachte, die einerseits sehr wertvoll, andererseits aber auch sehr empfindlich gegenüber äußeren Einflüssen sind.

Soweit Gegenstände im Erdgeschoß vom Schimmelpilz befallen worden sein sollen - wobei sich aus dem Vortrag des Kl. nicht ergibt, wo die einzelnen Gegenstände, für deren Reinigung oder für deren Abgängigkeit Ersatz begehrt wird, jeweils gelagert waren -, greift schon die Anspruchsgrundlage des § 538 Abs. 1 Fall 1 BGB nicht. Das Gebäude mag zwar schon zur Zeit der Anmietung des Erdgeschosses im Jahre 1980 eine zu geringe Wanddicke aufgewiesen haben, weil diese - wie der Sachverständige (...) ausführt - nicht einmal den für die Zeit seiner Errichtung im Jahre 1904 geltenden Regeln entsprochen haben dürfte. Sofern dies einen anfänglichen Mangel der Mietsache darstellt, ist dieser mit dem Mangel, der in dem Auftreten von Schimmelpilz im Jahre 1994 besteht, jedoch nicht identisch. Dies zeigt sich schon darin, daß der Kl. die Wohnung im Erdgeschoß über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren bewohnt hatte, ohne daß es zu einem Auftreten von Feuchtigkeitserscheinungen oder eben Schimmelpilzen gekommen wäre. Der Schimmelpilzbefall kann daher seine Ursache nicht allein in der zu geringen Wandstärke gehabt haben, sondern es müssen weitere, erst erhebliche Zeit nach Überlassung der Mieträume an den Kl. aufgetretene Umstände hinzugekommen sein, wie etwa die Zusammenlegung der Wohnbereiche von Erd- und Obergeschoß oder insbesondere die alterungsbedingte Verschlechterung des baulichen Zustandes des Gebäudes. Ein solches Auftreten alterungsbedingter Schäden an einem Gebäude ist aber ebenfalls kein Anfangsmangel, auch wenn die künftige Verschlechterung bereits bei Errichtung des Gebäudes angelegt ist; denn die Verschlechterung des baulichen Zustandes eines Gebäudes im Lauf der Zeit ist überhaupt kein Mangel im Sinne des Gewährleistungsrechts, weil sie jedem Gebäude notwendig anhaftet und daher keine Abweichung der konkreten Ist-beschaffenheit der Mietsache von ihrer nach dem Vertrag vorausgesetzen Sollbeschaffenheit bildet (HansOLG Hamburg, Urt. v. 9.8.1989, WM 1990, 71 ff., 72 re. Sp. Mi.).

Ein Anspruch aus § 538 Abs. 1 Fall 2 oder Fall 3 BGB, wonach der Vermieter bei infolge von Mängeln der Mietsache auftretenden Schäden des Mieters auf Schadensersatz haftet, wenn ihn ein Verschulden trifft, besteht ebenfalls nicht, weil der Bekl. den behaupteten Schimmelpilzbefall nicht verschuldet hat. Ein Verschulden könnte den Bekl. nur dann treffen, wenn er in Kenntnis des Auftretens von Schimmelpilzen in der von dem Kl. gemieteten Wohnung untätig geblieben und infolge dieser Untätigkeit der Befall von Gegenständen des Kl. mit Schimmelpilz eingetreten wäre. Dies war nach dem eigenen Vorbringen des Kl. indessen nicht der Fall; denn der Kl. hat vorgetragen, daß er das Auftreten von Schimmelpilzen sogleich, als dieses bemerkt worden sei, dem Bekl. mitgeteilt habe, daß zu dieser Zeit aber die Gegenstände, für die Ersatz begehrt wird, bereits vom Schimmelpilz befallen gewesen seien. Damit war der Schaden zu dem Zeitpunkt, als der Bekl. von dem Mangel erfuhr, bereits eingetreten, so daß ein Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten des Bekl. und dem Eintreten des Schadens als notwendige Voraussetzung einer Verschuldungszurechnung fehlt.