Schimmelpilzbefall

Schimmelpilzbefall; Gesundheitsbeeinträchtigung; Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung

Die zur fristlosen Mietvertragskündigung berechtigende Gesundheitsgefährdung bei Benutzung einer Wohnung muß objektiv vorliegen. Die Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs setzt (neben einer Abhilfefrist) auch voraus, daß der Mieter die Mängelbeseitigung zuläßt. Bei einer 5-Zimmer-Wohnung ist es zumutbar, jeweils ein Zimmer während der Mängelbeseitigungsarbeiten vorübergehend nicht oder nur eingeschränkt zu nutzen.

Die Voraussetzungen für eine Kündigung nach § 544 BGB a. F. bzw. § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB n. F. lagen nicht vor. Das Amtsgericht hat zutreffend auf eine objektive Gesundheitsgefahr abgestellt (Emmerich-Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 544 BGB, Rn 6). Anhaltspunkte hierfür haben die Bekl. nicht dargetan. Allein der Schimmelbefall einer Wohnung genügt hierzu nicht. Schimmelpilze (apathogene und fakultativ pathogene, die allein in unseren geographischen Breiten vorkommen), sind auch in der normalen Umgebungsluft vorhanden. Auch wenn man eine höhere Konzentration in der Wohnung der Bekl. unterstellt, haben Schimmelpilze auf Menschen nur bei bestimmten Dispositionen krankheitserregende Wirkung, sei es, daß ihre körpereigenen Abwehrkräfte durch andere Erkrankungen erheblich herabgesetzt sind oder daß sie aufgrund einer Allergie überempfindlich reagieren. Es ist hier aufgrund der von den Bekl. eingereichten Atteste ihrer Ärztin noch nicht einmal nachzuvollziehen, daß die dort sehr pauschal beschriebenen Symptome überhaupt auf den Schimmelbefall in ihrer Wohnung kausal zurückzuführen sind. Denn danach bestehen die Symptome seit etwa einem halben Jahr, d. h. seit August 1998. Der Schimmel ist aber nach dem Vorbringen der Bekl. erstmals im Oktober 1998 aufgetreten und hat sich ab November 1998 dann erheblich verstärkt.

Die Kündigung der Bekl. ist auch nicht gemäß § 542 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 543 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB n. F. ohne die Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist begründet.

Es kann dahinstehen, ob die Bekl. auf die ausdrückliche Zusage der Mängelbeseitigung des Kl. aufgrund ihrer Mängelanzeige im Dezember 1999 vertrauen durften und eine Kündigung vier Monate nach dem Auftreten des Mangels noch in einem hinreichend nahen zeitlichen Zusammenhang steht. Denn das Verhalten der Bekl. verstößt gegen die Grundsätze von Treu und Glauben im Sinne von § 242 BGB. Sie haben dem Kl. mit Schreiben vom 18. Januar 1999 eine Frist zur Mängelbeseitigung bis zum 31. Januar 1999 gesetzt. Der Kl. hat eine Mängelbeseitigung ausdrücklich zugesagt, und die von ihm beauftragte Baufirma hat sich mit Schreiben vom 20. Januar 1999 hierzu bei den Bekl. gemeldet und um eine Terminabsprache gebeten. Die Bekl. haben indes nach ihrem eigenen Vorbringen die Arbeiten unter Hinweis auf die Jahreszeit abgelehnt. Diese Handlungsweise ist widersprüchlich und damit rechtsmißbräuchlich. Denn entweder ist die von den Bekl. gesetzte Frist unter Berücksichtigung der Jahreszeit viel zu kurz und damit unwirksam, oder die Bekl. verweigern eine ihnen zumutbare Mitwirkung und befinden sich damit in Annahmeverzug mit der Mängelbeseitigung. Denn sie hatten immerhin eine 5-Zimmer-Wohnung gemietet. Bei dieser Sachlage ist es im Rahmen der den Bekl. obliegenden Mitwirkungspflicht auch im Winter zumutbar, sich so einzurichten, jeweils ein Zimmer während der Mängelbeseitigungsarbeiten vorübergehend nicht oder nur eingeschränkt zu nutzen. (...)

Ein Mieter, der fristlos wegen Gesundheitsgefährdung (hier: Schimmelpilz) kündigt und den Vermieter nicht zur Mängelbeseitigung in die Wohnung läßt, muß Miete bis zu dem Zeitpunkt zahlen, zu dem er ordentlich hätte kündigen können.

Die Mieter einer Fünf-Zimmer-Wohnung kündigten das Mietverhältnis fristlos unter Hinweis auf einen Schimmelbefall der Wohnung. Der Vermieter sagte eine Mängelbeseitigung zu. Die Mieter lehnten indes die vorzunehmenden Arbeiten unter Hinweis auf die Jahreszeit ab. Sie kündigten auch fristlos wegen Nichtgewährung des Gebrauchs.

Die Mieter mußten die Miete bis zum Ablauf des Monats zahlen, zu dem das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung beendet worden wäre. Eine nach objektiven Kriterien zu beurteilende Gesundheitsgefahr sei nicht dargelegt. Die Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs verstieße gegen die Grundsätze von Treu und Glauben. Sie hätten nämlich den zur Mängelbeseitigung bereiten Vermieter bzw. dessen beauftragte Baufirma in die Wohnung lassen müssen, und das auch im Winter, denn es sei bei der Größe der Wohnung zumutbar, jeweils ein Zimmer während der Mängelbeseitigung vorübergehend nicht zu nutzen.

Es ist gesicherte Meinung, daß die erhebliche Gefährdung der Gesundheit im Sinne von § 569 Abs. 1 BGB nach objektiven Kriterien zu beurteilen ist. Allerdings reicht dann schon die Gefährdung, die gesundheitliche Beeinträchtigung muß noch nicht konkret eingetreten sein. Die Gerichte müssen in diesem Zusammenhang an den Vortrag des kündigenden Mieters hohe Anforderungen stellen, denn es muß die objektive Gesundheitsgefährdung festgestellt und zum individuellen Gesundheitszustand des Mieters abgegrenzt werden. Es reicht für den Mieter also nicht aus, einfach vorzutragen, in der Wohnung befinde sich Schimmel, und dieser sei allgemein gesundheitsgefährdend. Die Gerichte müssen schon deswegen "penibel" sein, weil derartige Kündigungen häufig einen anderen Hintergrund haben: Die Wohnung ist von der Miete her zu hoch, man möchte sich aus dem Mietverhältnis lösen, und das möglichst sofort. Jedenfalls sind Entscheidungen mit Begründungen etwa "Daß dieser Wohnungszustand eine erhebliche Gesundheitsgefährdung (Schimmelpilzbildung) darstellt, liegt auf der Hand. Wie aus der ärztlichen Bescheinigung hervorgeht, droht eine Gesundheitsgefährdung nicht nur, sondern ist bereits in Form von Bronchitiserkrankungen (der Mieter) eingetreten." bedenklich (LG Düsseldorf WuM 1989, 13). Diese Betrachtungsweise ist zu pauschal. Bei der ärztlichen Bescheinigung (sie bekommt man manchmal recht einfach) ist zur Kausalität zwischen Schimmelpilz und Bronchitis nichts gesagt (bekanntermaßen bekommt man Bronchitis auch in anderem Zusammenhang, vgl. dazu auch LG Berlin [ZK 62] NZM 1999, 614 f.).

Eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt nach dessen Absatz 3 die Setzung einer Abhilfefrist durch den Mieter voraus. Will der Vermieter dann allerdings den Mangel beseitigen, muß der Mieter ihn auch in die Wohnung lassen. Der Mieter darf nur dann zeitweilig den Zutritt verweigern, wenn ihm die entsprechende Mangelbeseitigung unzumutbar ist. In diesem Zusammenhang und in Verbindung mit einem möglicherweise eintretenden Annahmeverzug des Mieters kann es zu einem "munteren Spielchen" zwischen den Mietvertragsparteien kommen. Der Vermieter muß nämlich seine Leistung entsprechend ankündigen. Die Mitteilung an den Mieter, dieser möge sich doch bitte mit einem bestimmten Handwerker in Verbindung setzen, reicht nicht (vgl. dazu auch Schach in Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl. § 536 a Rn. 6).