Schimmelpilz nach Einbau neuer Fenster

Schimmelpilz nach Einbau neuer Fenster; Feuchtigkeitsschäden; Mangel; Mietminderung

Kommt es nach Einbau neuer Fenster zur Schimmelbildung, weil der Mieter sein Heiz- und Lüftungsverhalten nicht anpaßt, ist der Mangel voll dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen, wenn er den Mieter nicht sachgerecht und präzise auf die Anforderungen im veränderten Raumklima hingewiesen hat.

Die Parteien streiten über eine Mietminderung wegen Schimmelbefalls in der Wohnung der Bekl., zu dem es nach dem Einbau neuer Fenster gekommen war.

Die Bekl. sind nicht zur Zahlung des geltend gemachten restlichen Mietzinses verpflichtet, weil die vereinbarte Miete gemindert war (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB). Tritt wie im vorliegenden Fall im Laufe der Mietzeit Schimmel in den Mieträumen auf, so liegt im Grundsatz ein Mangel der Mietsache vor, denn die durch den Schimmel bedingte Tauglichkeitsminderung ist ohne Rücksicht auf die zugrunde liegende Ursache jedenfalls nicht vertraglich vorausgesetzt (OLG Celle v. 19.7.1984 - 2 UH 1/84, ZMR 1985, 10 [12]; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rz. 1339). Eine Haftung des Vermieters scheidet nach dem in § 324 BGB enthaltenen Rechtsgedanken aber dann aus, wenn der Schimmel vom Mieter selbst zu vertreten ist, weil dieser sein Verhalten nicht in zumutbarem Umfang auf den Zustand der Mietsache abgestellt und durch ausreichendes Heizen und Lüften dafür gesorgt hat, den Mangel zu vermeiden (OLG Celle v. 19.7.1984 - 2 UH 1/84, ZMR 1985,10 [12]; Grapentin in Bub/Treier, IV Rz. 152). Dieser Beweis ist geführt, wenn zur Überzeugung des Gerichts feststeht, daß die Wohnung frei von bautechnischen Mängeln ist und der Schimmelbefall auch nicht sonstwie aus dem Verantwortungs- und Pflichtenkreis des Vermieters herrührt. In einem solchen Fall liegt die Ursache für den Mangel im Gefahrenkreis des Mieters, d. h. in einem Bereich, der dessen unmittelbarem Einfluß, Herrschaft und Obhut unterliegt. Es ist dann Sache des Mieters, sich hinsichtlich der aus seinem Gefahrenkreis stammenden Ursache umfassend zu entlasten (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid v. 9.8.1984 - 3 REMiet 6/84, NJW 1985, 142; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rz. 360-363).

Vorliegend hat das Gutachten des Sachverständigen ergeben, daß keine Nässe von außen eindringt und mit vertretbarem Aufwand auch keine unzulässige Wärmebrücke festgestellt werden kann. Durch den Einbau der neuen Holzfenster mit Isolierverglasung wurde nach den Feststellungen des Sachverständigen jedoch ein bauphysikalischer Eingriff in der Wohnung vorgenommen, der ein anderes Lüftungsverhalten der Bekl. erforderlich machte, als es bis dahin üblich und ausreichend war. Bei den neuen Fenstern handelt es sich nämlich um solche mit umlaufender Dichtung, die den bisherigen natürlichen Feuchtigkeitsabbau durch vorhandene Undichtigkeiten (der alten Fenster) verringern. Mit dieser Feststellung des Sachverständigen ist aber noch nicht gesagt, daß die Schadensursache nicht aus dem Verantwortungs- und Pflichtenkreis der Kl. herrührt. Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, beim Einbau neuer, dichtschließender Isolierglasfenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu schaffen (Eisenschmid in Schmidt Futterer/BGB, Mietrecht, 7. Aufl., § 537 Rz. 173). Es gehört zu seinem Risikobereich, wenn sich durch das Auswechseln alter Fenster, also durch eine Änderung in der Bausubstanz, die relative Luftfeuchte erhöht und der Taupunkt auf den Außenwandbereich verlagert. Zwar kann der Vermieter vom Mieter nach dem Einbau moderner Fenster ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten verlangen, denn richtiges Heizen und Lüften der Wohnung ist eine Grundvoraussetzung, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Voraussetzung für die Pflicht des Mieters zu dem veränderten Wohnverhalten ist aber ein sachgerechter und präziser Hinweis des Vermieters auf die Anforderungen im veränderten Raumklima (LG Lübeck v. 9.1.1990 - 14 S 60/89, WuM 1990, 202 f.; AG Erkelenz DWW 1996, 22 f.; AG Neuß v. 18.3.19994 - 36 C 593/93, WM 1994, 382; AG Stadthagen WM 1987, 271; Eisenschmid in Schmidt-Futterer/BGB, § 537 Rz. 173 f.; Sternel, Rz. 270 m. w. N.). Zu einem solchen Hinweis, der konkret auf die baulichen Schwachstellen der Wohnung bezogen sein muß, ist der Vermieter schon deshalb in der Lage, weil er auf die Sachkunde seines Architekten oder jedenfalls des Fensterbauunternehmens zurückgreifen kann. Er fehlt im vorliegenden Fall. Die Kl. haben die Bekl. unstreitig in keiner Weise über die durch das neue Raumklima geschaffene Notwendigkeit eines geänderten Heiz- und Lüftungsverhaltens hingewiesen. Damit kann den Bekl. die Fortführung der bis zur Fenstermodernisierung ausreichenden, danach aber unzulänglichen Lüftungspraxis nicht als vertragswidriger Gebrauch der Mietsache angelastet werden (vgl. § 548 BGB).

Bekanntlich hat die 65. Kammer des Landgerichts Berlin durch Urteil vom 23. November 1999 entschieden, daß den Vermieter ein Mitverschulden von 50 % an der Schimmelpilzbildung trifft, wenn er im Zusammenhang mit dem Einbau von wärmedämmenden Fenstern den Mieter nicht zu einer Änderung seines Lüftungsverhaltens auffordert.

Nun aber setzt das Landgericht Gießen in einer Entscheidung vom 12. April 2000 noch einen "drauf" und meint, daß Schimmelpilz-Bildung nach dem Einbau neuer Fenster komplett dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen ist, "wenn er den Mieter nicht sachgerecht und präzise auf die Anforderungen im veränderten Raumklima hingewiesen hat".

Auf gut deutsch: Der Vermieter trägt 100 % der Kosten, die zur Beseitigung der Schäden aufgewendet werden müssen, wenn er den Mieter nicht umfassend informiert und zu einem entsprechend veränderten Lüftungsverhalten aufgefordert hat.

Umfangreiche Hinweise zum gesamten Thema enthält das im GRUNDEIGENTUM-VERLAG erschienene Merkblatt Schimmelpilz 2000.1 (u. a. mit einer Schimmelpilz-Mietminderungstabelle). Außerdem gibt es als praktische Hilfe ein Anschreiben zur Unterrichtung des Mieters nebst Hinweisen zum richtigen Lüftungsverhalten (Art.-Nr. 410/Schimmelpilz 1) sowie einen Anhang zum Mietvertrag für Neuabschlüsse, bei denen sich der Mieter zu entsprechendem Lüftungsverhalten und Heizen verpflichtet (Art.-Nr. 411/Schimmelpilz 2).