Schimmelpilz

Schimmelpilz; Feuchtigkeitsschäden; Minderung; Mietminderung; Bausubstanz; Beweislast; Tauwasserbildung

Kann der Vermieter nicht beweisen, daß neben den Bausubstanzmängeln auch ein vorwerfbares Verhalten des Mieters zur Entstehung von Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall beigetragen hat, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der zur Minderung in Höhe von 8 % berechtigt.

... Der Kl. steht gegen den Bekl. nur ein Anspruch auf Zahlung von Mietzins in Höhe von 543,36 DM zu. Der Mietzins für die vom Bekl. angemietete Wohnung war im streitgegenständlichen Zeitraum vom Dezember 1995 bis März 1999 um jeweils 8 % der Bruttokaltmiete gemindert, so daß kein höherer Rückstand vorliegt, als es dem ausgeurteilten Betrag entspricht.

Anders als das Amtsgericht ist die Kammer nicht davon überzeugt, daß die vom Bekl. zur Rechtfertigung der durchgeführten Minderung angeführten Mängel in den Außenwandbereichen von Küche und Bad ganz überwiegend nutzungsbedingt - womit das Amtsgericht eine unzureichende Beheizung und Belüftung seitens des Bekl. umschreibt - verursacht sind.

Aus dem Gutachten des Sachverständigen K. ergibt sich, daß Tauwasserschäden vorliegen, die dadurch entstanden sind, daß sich die Raumluftfeuchte innenseitig auf Bauteiloberflächen niedergeschlagen hat oder kapillar kondensiert ist. Zutreffend führt der Sachverständige weiter aus, daß aus baufachlicher Sicht schadensursächliche Nutzungsfehler dann nicht bestätigt werden können, wenn sich die Tauwasserbildungen aus baulichen Mängeln erklären lassen. Vorliegend ist davon auszugehen, daß solche baulichen Mängel vorliegen.

So hat der Sachverständige ausgeführt, daß die Außenwand im Regelquerschnitt die im Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung gültigen Mindestanforderungen der DIN 4108 nur gerade eben erfüllt und das Haus damit als baualtersgemäß nur gering wärmegedämmt eingestuft werden könne, während der heutige Mindestwert der DIN 4108 nicht erreicht werde. Dabei ist das Ausmaß von Wärmebrückenwirkungen, wie sie in fast allen betroffenen Schadensbereichen (Eckbereichen, Leibungen der Fenster) zugrunde zu legen sind, noch nicht einmal berücksichtigt. Der Sachverständige hat dementsprechend weiter dargelegt, daß es einen bauphysikalisch nicht günstigen Zustand darstelle, daß sowohl in der Küche als auch im Bad in den Schadensbereichen eine Kondensation auf den Wänden schon früher zu erwarten sei als eine Schwitzwasserbildung auf den Fenstergläsern. Während ausreichend hohe Kondensationssicherheiten gegeben seien, wenn die Temperaturverhältnisse größer 0,65 liegen, sei dies in den ungünstigsten Stellen der Wohnung des Bekl. mit Feuchteerscheinungen nicht zu erwarten. In der Außenwandecke der Küche sei selbst bei einer Raumtemperatur von 19° Celsius und einer Außentemperatur von 5° Celsius bereits ab einem Wert von 64 % relativer Luftfeuchte Kondensatbildung zu erwarten, bei einer Außentemperatur von 0° Celsius sogar bei 54 %. Damit reagierten die Wärmebrückenbereiche bei niedrigeren Außentemperaturen eindeutig tauwasseranfällig mindestens im oberen Bereich der Bandbreite üblicher mittlerer Raumluftfeuchten in Wohnungen. Soweit es das Bad betrifft, folgt aus den Meßergebnissen im Hinblick auf die Temperaturdifferenz (Seite 11 des Gutachtens), daß dort in den Schadensbereichen vergleichbare Verhältnisse herrschen.

Nach allem ist davon auszugehen, daß der bauliche Zustand der Wohnung bei niedrigeren Außentemperaturen selbst bei einer Luftfeuchtigkeit, wie sie in Wohnräumen üblich ist (40-60 % relative Feuchte), die Bildung von Kondenswasser erwarten läßt, die zu den Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall führt. Damit liegt ein Mangel der Mietsache vor. Ob die Anforderungen der DIN 4108 zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung eingehalten wurden oder nicht, ist insoweit nicht von Bedeutung. Entscheidend ist allein, ob die Mietsache zum Wohnen benutzt werden kann, ohne daß durch den normalen Wohngebrauch Feuchtigkeitsschäden auftreten.

Die Kammer vermag dem Sachverständigen nicht darin zu folgen, daß die vorgefundenen Feuchteschäden trotz dieses vorhandenen Mangels ganz wesentlich nutzungsbedingt sind. Diesbezüglich hat der Sachverständige ausgeführt, daß die Schwitzwasserbildungen an den Fensterscheiben durch zu hohe Raumluftfeuchten hervorgerufen würden, für die der Mieter durch zu geringe Belüftung oder Beheizung verantwortlich sei. Dieser Feststellung steht entgegen, daß die relative Feuchtigkeit bei raumtypischer Nutzung - wie der Sachverständige auch bei seiner Anhörung ausgeführt hat - die kritische Grenze von 60 % regelmäßig erheblich überschreiten wird. Denn bei Küche und Bad handelt es sich um Feuchträume, in denen jedenfalls zu Spitzenzeiten erhebliche Luftfeuchtigkeitswerte entstehen. Da die Entstehung dieser Feuchtigkeit auf normalen Wohngebrauch zurückzuführen ist (Kochen, Abwaschen, Duschen etc.), läßt sich allein hieraus nichts zu Lasten des Bekl. herleiten.

Andererseits bezieht sich das Gutachten nicht allein auf die Entstehung der Feuchtigkeit, sondern verweist darauf, daß Feuchteschäden auch bei besser wärmegedämmten Gebäuden letztlich nur durch eine ausreichende Raumentfeuchtung vermeidbar seien, die durch ausreichende Belüftung und Beheizung erreicht werden könne. Dies hat der Sachverständige im Termin dahingehend präzisiert, daß unmittelbar nach jedem Dusch- oder Kochvorgang. für etwa 10 bis 15 Minuten stoßgelüftet werden und ausreichend geheizt werden müsse.

Unplausibel bleibt jedoch für die Kammer, daß der Sachverständige in seiner Anhörung auf Nachfrage ausdrücklich ausgeführt hat, Kriterium für seine anhand der Schadensbilder getroffene Feststellung höherer Feuchtigkeitswerte sei die hohe Feuchtigkeitsbelastung selbst und weniger die Kompensation durch Heizen und Lüften des Mieters. Hieraus läßt sich nämlich entnehmen, daß der Sachverständige die Schadensentstehung im wesentlichen darauf zurückführt, daß der Bekl. in der Küche gekocht und abgewaschen und im Bad geduscht oder gebadet hat. Andererseits weist er darauf hin, daß der Feuchtigkeitsanfall bei üblichem Heiz- und Lüftungsanfall nicht habe erwartet werden können. Diese Ausführungen sind widersprüchlich und nicht geeignet, die Kammer davon zu überzeugen, daß die Schäden angesichts der vom Sachverständigen ausdrücklich festgestellten Mängel der Bausubstanz durch ein zu geringes Lüften oder Heizen verursacht worden sind. Dies gilt um so mehr, als der Sachverständige geäußert hat, das Risiko von Tauwasserschäden sei bei sonst gleichem Nutzerverhalten bei Gebäuden, die zu wärmetechnisch besseren Bedingungen erstellt worden sind, wesentlich geringer.

Auch die Ausführungen des Sachverständigen zur Frage der Kompensation der durch üblichen Gebrauch der Räume entstehenden erhöhten Luftfeuchtigkeit haben die Kammer im Ergebnis nicht zu überzeugen vermocht. So hat er in seiner Anhörung einerseits ausgeführt, daß nur bei geringfügigem Feuchtigkeitsanfall das Öffnen der Lüftungsklappe ausreiche, während er andererseits erklärt hat, der Feuchtigkeitsanfall während eines längeren Kochvorgangs könne durch Öffnen der Lüftungsklappe kompensiert werden.

Soweit es das Bad betrifft, hat der Sachverständige schon in seinem Gutachten zusätzlich angeführt, daß mit dem vorhandenen (mieterseits als Ersatz angeschafften) Heizkörper ein kontinuierlicher Heizbetrieb nicht erwartet werden könne, was zu erhöhten Kondensations-Schadensrisiken führe. Dies hat er in seiner mündlichen Anhörung bestätigt und dabei auch angegeben, daß sich die wechselseitige Abhängigkeit von Heizen und Lüften nur sehr schwer prognostizieren lasse. Auch vorher war von Vermieterseite lediglich ein nicht für den Dauerbetrieb vorgesehener Heizlüfter gestellt worden. Woraus sich gleichwohl ergeben solle, daß der Bekl. für die dort aufgetretenen Schäden verantwortlich sei, ist der Kammer nicht deutlich geworden. Der Sachverständige hat diesbezüglich auch lediglich als Auffälligkeit vermerkt, daß während der Wohndauer der früheren Mieterin keine Feuchtigkeitserscheinungen aufgetreten seien. Das allein reicht aber im Hinblick darauf, daß über Nutzungsgewohnheiten der früheren Mieterin keinerlei Erkenntnisse vorhanden sind, nicht aus, um dem Bekl. die Schadensentstehung zuzurechnen.

Da die insoweit beweisbelastete Kl. demnach nicht bewiesen hat, daß neben den Substanzmängeln auch ein vorwerfbares Verhalten des Bekl. zur Schadensentstehung beigetragen hat, ist für die Bemessung der Minderung allein vom objektiven Schadensbild auszugehen und davon, inwieweit dieses die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt.

Der Höhe nach ist angesichts der relativ begrenzten Schadensbereiche, die nur zwei Räume der Wohnung betroffen haben, eine Minderung von 8 % der Bruttokaltmiete angemessen.