Schimmelbildung im Schlafzimmer nicht vom Mieter zu vertreten

Schimmelbildung im Schlafzimmer nicht vom Mieter zu vertreten; massiver Schrank an Außenwand; ungünstig platzierter Heizkörper

1. Kommt es wegen Wärmebrücken und ungünstiger Platzierung des Heizkörpers im Schlafzimmer zu Schimmelbildung, ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet.

2. Der Mieter ist berechtigt, im Schlafzimmer einen massiven Schrank an der Außenwand aufzustellen (hier: mit einem Abstand von 5,5-6,0 cm).

(Leitsätze der Redaktion)

Mit Schreiben vom 18. März teilten die Kl. (Mieter) mit, dass sich an einer Außenwand ihres Schlafzimmers Stockflecken gebildet hätten, und baten um Abhilfe. Unter dem 15. Oktober 2008 forderte die Prozessbevollmächtigte der Kl. die Bekl. nochmals zur Mängelbeseitigung auf. Die Kl. beanspruchen nunmehr unter Bezugnahme auf zwei Kostenvoranschläge einen finanziellen Vorschuss zur Mängelbeseitigung durch Pilzentfernung und Anstrich des Schlafzimmers nach vorheriger Demontage und Einlagerung der Schlafzimmereinrichtung. Die Kl. behaupten, die Bildung der Feuchtigkeitsflecken sei auf die ungedämmte Außenwand bzw. die Bausubstanz zurückzuführen. [...]

Die Bekl. behauptet unter Verweis auf ein vorprozessual eingeholtes Parteigutachten eines Sachverständigen, der fragliche Mangel sei von den Kl. selbst durch die unstreitig von ihnen veranlassten Schrankeinbauten verursacht worden. Der Einbauschrank der Kl. sei zu dicht an der Wand aufgestellt und zu umfassend. Hinzu komme mangelndes Lüftungsverhalten der Kl. [...]

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen. [...]

1. Auf der Grundlage von § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Bekl. verpflichtet, den von den Kl. geltend gemachten Mangel an der Außenwand des Schlafzimmers zu beseitigen und den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache wieder herzustellen.

Die Nutzbarkeit der Mietsache ist beeinträchtigt. Wie vom Sachverständigen im Rahmen seines Gutachtens festgestellt wurde und letztlich auch zwischen den Parteien unstreitig ist, befinden sich im Schlafzimmer schwarze Verfärbungen im Bereich der Außenwanddecke auf einer Fläche von ca. 0,10 m x 0,10 m, die auf einen geringfügigen Befall mit Schimmelsporen hinweisen.

In dem Gutachten des Sachverständigen, dem das Gericht nach der gebotenen eigenen Prüfung folgt, wird dargestellt, dass für die Schimmelbildung im Schlafzimmer erhöhte Feuchtigkeit in Form von Tauwasser ursächlich ist, das aufgrund einer geometrischen Wärmebrücke und wegen der ungünstigen Platzierung der Heizung insbesondere in den Wintermonaten verstärkt auftreten kann.

Dabei kann dahinstehen, ob die Existenz dieser Wärmebrücke, die wohl aus dem Fehlen einer Wärmedämmung resultiert, einen Baumangel bedeutet, denn selbst wenn man dies verneint, folgt daraus nicht, dass das Mietobjekt der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit entspricht. Der Mieter kann im Gegenteil erwarten, dass ihm eine Wohnung ohne Feuchtigkeitsprobleme überlassen wird. Damit stellt das Vorhandensein einer Wärmebrücke, an der sich Feuchtigkeit ablagert, aus der wiederum Schimmel entsteht, per se einen Mangel dar.

In diesem Zusammenhang bedarf es ebenfalls keiner Entscheidung, ob die Mietsache dem zur Zeit der Errichtung des Hauses üblichen Baustandard entspricht. Wärmebrücken können selbst dann entstehen, wenn das Haus nach gültigen DIN‑Normen wärmegedämmt wurde. Der Vermieter kann sich in solchen Fällen nicht darauf berufen, dass alle Baunormen eingehalten wurden (vgl. Schmidt‑Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB Rn. 206). Vielmehr sind für die Frage des vertragsgemäßen Zustands die technischen Normen von nur untergeordneter Bedeutung. In erster Linie kommt es darauf an, ob der Zustand der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht (vgl. Schmidt‑Futterer/Eisenschmid, aaO., § 536 BGB Rn. 30; LG Berlin, GE 1988, 1111 ff.). Dies ist vorliegend, wie oben ausgeführt, der Fall.

Soweit die Bekl. sich in diesem Zusammenhang darauf beruft, die fragliche Schimmelbildung sei nicht auf einen Fehler der Mietsache, sondern auf ein fehlerhaftes Wohn- und Lüftungsverhalten der Kl. zurückzuführen, hat sie dies vorliegend nicht beweisen können.

Greifbare Feststellungen dazu, dass die Schimmelbildung demgegenüber allein oder zum überwiegenden Teil auf einem Fehlverhalten der Kl. beruht, hat der Sachverständige nicht getroffen. Der Mieter muss nur in zumutbarem Umfang lüften und heizen. Der Sachverständige hat indes im Rahmen seines Gutachtens auf Seite 16 festgestellt, dass „bereits bei üblichem Raumklima ... die Gefahr von Tauwasserbildung und in Folge die Gefahr von Schimmelpilzbildung besteht".

Eine andere Beurteilung der Rechtslage ist auch nicht im Hinblick darauf gerechtfertigt, dass die Kl. einen massiven Schrank in ihrem Schlafzimmer aufgestellt haben. Wie der Sachverständige in seinem Gutachten ausgeführt hat, hält die Möblierung einen Abstand von 5,5 bis 6,0 cm zur Außenwand ein. Damit haben die Kl. ihren Obliegenheiten genügt.

Dem Mieter ist es im Rahmen des ihm zustehenden vertragsmäßigen Gebrauchs nicht zumutbar, auf das Aufstellen von Möbeln an Außenwänden zu verzichten. Die Mietsache ist vielmehr mit einem Mangel behaftet, wenn die Mieträume in bauphysikalischer Hinsicht nicht so beschaffen sind, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern Feuchtigkeitsschäden durch Tauwasserniederschlag nicht bilden können. Anderenfalls trifft den Vermieter eine Aufklärungspflicht, denn der Mieter ist in der Regel ohne besondere Vereinbarung nicht gehalten, die Möbel in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufzustellen (vgl. LG Berlin, GE 1988, 35‑37, GE 1988, 1111 ff.). Er ist daher auch berechtigt, die Möbel direkt an den Außenwänden aufzustellen und die Wohnung mit handelsüblichen Möbeln (auch bodenbündigen Schränken) üblicher Art einzurichten. Es gehört zum üblichen und vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung, dass der Mieter seine Möbelstücke an jedem beliebigen Ort in der Wohnung, auch unmittelbar an den Außenwänden, aufstellen kann (vgl. LG Mannheim, ZMR 2007, 682 f.).

Dass die Bekl. die Kl. darauf hingewiesen hat, dass bei der Möblierung des Schlafzimmers ein Abstand von mehr als 5 bis 6 cm von der Außenwand eingehalten werden müsste, oder dass Entsprechendes zwischen den Parteien vereinbart wurde, ist - wie im Rahmen der mündlichen Verhandlung erörtert - weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

2. Im Hinblick darauf, dass sich die Bekl. aufgrund der Mahnungen der Kl. mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet, sind die Kl. gem. § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt, den fraglichen Mangel selbst beseitigen zu lassen.

Nach ständiger Rechtsprechung hat der zur Ersatzvornahme Berechtigte einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten (vgl. Schmidt‑Futterer/Eisenschmid, aaO., § 536 a BGB Rn. 145).

3. Was die Kosten für Abbau, Entfernung und Einlagerung der Schlafzimmermöbel anbelangt, ist ein Vorschussanspruch der Kl. ggf. gem. § 554 Abs. 4 Satz 2 BGB gerechtfertigt, da zu erwarten ist, dass die Kl. das Mobiliar entfernen müssen, um die Mängelbeseitigung und Instandsetzung der Wand zu ermöglichen. Aufwendungsersatz gem. § 554 Abs. 4 BGB kann auch für die Demontage und Einlagerung von Möbeln verlangt werden (vgl. Schmidt‑Futterer/Eisenschmid, aaO., § 554 BGB Rn. 330, 336).

Bei Feuchtigkeitsschäden berufen sich Mieter häufig auf Baumängel, während Vermieter die Ursachen im fehlerhaften Wohnverhalten (unzureichendes Lüften, unsachgemäße Möblierung) sehen. Hat ein Sachverständiger allerdings Wärmebrücken festgestellt, ist meist der Vermieter zur Mangelbeseitigung verpflichtet, auch wenn der Mieter Einbaumöbel an der Innenseite von Außenwänden angebracht hat.

Im Schlafzimmer der Mieter zeigten sich Stockflecken mit Schimmelbildung. Die Mieter verlangten Mängelbeseitigung; die Vermieterin beauftragte einen Sachverständigen, der die Schäden auf den von den Mietern an der Außenwand aufgestellten Einbauschrank und auf mangelndes Lüftungsverhalten zurückführte. Im Prozess holte das Amtsgericht ein weiteres Gutachten ein, das zu einem anderen Ergebnis kam.

Mit Urteil vom 1. Dezember 2010 gab das Amtsgericht Spandau der Klage auf Mangelbeseitigung statt und verwies darauf, dass nach dem vom Gericht eingeholten Gutachten die Feuchtigkeitsschäden auf eine Wärmebrücke und eine ungünstige Platzierung des Heizkörpers zurückzuführen seien.

Ob das Haus dem zur Zeit seiner Errichtung üblichen Baustandard entspreche, sei unerheblich. Der Mieter dürfe seine Wohnung mit handelsüblichen Möbeln einrichten; der Sachverständige habe festgestellt, dass bereits bei üblichem Raumklima die Gefahr von Tauwasserbildung bestehe. Die Schadensursache liege also nicht im fehlerhaften Wohnverhalten des Mieters.