Schimmelbildung bei Altbauten

Schimmelbildung bei Altbauten; Feststellung der Minderung

Der Mieter muss Schimmelbildung bei älteren Gebäuden nicht hinnehmen und kann Feststellung der Minderung auch für die Vergangenheit verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist zulässig. Dies gilt auch, soweit die Kl. begehrt, die Minderung der Miete für in der Vergangenheit liegende Zeiträume festzustellen. [...]

1. Die Kl. hat gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB Anspruch auf Beseitigung der Schimmelschäden in Wohnzimmer und Küche. Lediglich wegen des weitergehenden Antrags auf Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden war die Klage abzuweisen.

a) Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Der Kl. steht deshalb ein Anspruch zu, die im Wohnzimmer und in der Küche jeweils im Ixelbereich der beiden Außenwände vorhandene Schimmelbildung fachgerecht und dauerhaft zu beseitigen; denn dabei handelt es sich um einen Mangel der Mietsache, der die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt und für dessen Beseitigung die Bekl. verantwortlich ist.

Im Eckbereich der Außenwände in Wohnzimmer und Küche ist Schimmelbildung vorhanden. Dies hat der Sachverständige DipI.-Ing. A. im Rahmen seiner gutachterlichen Untersuchungen zweifelsfrei festgestellt, ohne dass das Gutachten diesbezüglich von den Parteien angegriffen wird.

Diese Schimmelbildung stellt auch einen Mangel dar. Zwar hat der Sachverständige überzeugend dargelegt, dass zur Zeit der Errichtung des Bauwerkes etwa im Jahr 1938 keine baurechtlichen Vorgaben für den Mindestwärme- und Feuchtigkeitsschutz existierten; die erste Wärmeschutznorm wurde erst im Jahr 1952 veröffentlicht. Dies führt entgegen der Ansicht der Bekl. aber nicht dazu, dass das Bauwerk und damit die Mietwohnung vorliegend mangelfrei ist und die Kl. Schimmelbildung als dem vertragsgemäßen Zustand entsprechend hinzunehmen hat. Zutreffend ist zwar, dass der Mieter eines Altbaus nicht erwarten kann, dass das Bauwerk dem neuesten Stand der Technik entspricht; vielmehr ist insoweit grundsätzlich der nach Baualter, Art und Ausstattung des Hauses zu erwartende Standard maßgeblich. Ein Anspruch auf Modernisierung besteht grundsätzlich nicht. Indes ist vorliegend zu beachten, dass die Mietsache als Wohnung vermietet wurde und sie deshalb zum vertragsgemäßen Zweck, d. h. zu Wohnzwecken, geeignet sein muss. Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung muss auch bei Anmietung einer Altbauwohnung einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (BGH, GE 2004, 1090; GE 2010, 480; LG Berlin, GE 2010, 1687; OLG Celle, WuM 1985, 9 ff.). Kommt es deshalb bei herkömmlichem Nutzerverhalten zu Schimmelbildung, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, liegt ein Mangel vor.

So liegt der Fall hier. Denn die Schimmelbildung im Eckbereich der Außenwände in Wohnzimmer und Küche beruht auf bauseitigen Umständen. Auch bei gewöhnlichem Heizungs- und Lüftungsverhalten ist deshalb Schimmelbildung nicht ausgeschlossen, so dass der Kl. ein Beseitigungsanspruch gegen die Bekl. zusteht. Der Sachverständige A. hat insoweit in sich schlüssig, nachvollziehbar und inhaltlich überzeugend ausgeführt, dass die Oberflächentemperaturen an den Innenseiten der Außenwände im Eckbereich von Wohnzimmer und Küche konstruktionsbedingt in der Heizperiode derart absinken, dass die in der Wohnung befindliche Luft bei Standardbedingungen, die heute für eine übliche Wohnnutzung nach DIN 4108-2 zugrunde gelegt werden können - 20 °C Innentemperatur bei ca. 50 % relativer Luftfeuchtigkeit -, bei Minus 5 °C Außentemperatur unter die maßgebliche Grenze von 12,6 °C absinkt und die in der (Innenraum-) Luft befindliche Feuchtigkeit sich zwar noch nicht als Feuchtigkeit an den Wänden niederschlägt - die Wände sind nach den gutachterlichen Feststellungen trocken -, aber in diesem Bereich bereits zu Schimmelbildung führen kann.

Das Gutachten ist inhaltlich überzeugend. Der Sachverständige hat dargelegt, dass bei dem von ihm zugrunde gelegten konstruktiven Aufbau der Außenwände sich im Eckbereich rechnerische Temperaturwerte an der Außenwandecke im ungedämmten Bereich von 9 °C ergeben, die so erheblich unter dem für die Schimmelbildung kritischen Wert von 12,6 °C liegen, dass an sich sogar mit Tauwasserbildung zu rechnen wäre. Dabei hat der Sachverständige sowohl in seinem Gutachten als auch in seiner Erläuterung in der mündlichen Verhandlung überzeugend dargelegt, dass es absolut üblichem Standard entspricht, die an den betroffenen Stellen zu berücksichtigenden Temperaturen rechnerisch zu ermitteln, und zwar unter Zugrundelegung von Dichte, Rohdichte und Wärmeleitfähigkeit des bei der Wandkonstruktion verwendeten Materials und durch Ermittlung des Wärmedurchlasswiderstands der Wandkonstruktion. Dagegen wäre eine tatsächliche Messung der Werte nur unter Laborbedingungen möglich; die Entnahme eines für eine Messung hinreichend großen Teilstücks der Wand würde zudem - gemäß § 287 Abs. 2 ZPO völlig unverhältnismäßige - Kosten in Höhe von 20.000 bis 30.000 € verursachen.

Ein Mieter muss Schimmelbildung bei älteren Gebäuden nicht hinnehmen und kann Feststellung der Minderung auch für die Vergangenheit verlangen.

Nachdem im Wohnzimmer der im Jahre 2001 angemieteten Wohnung Schimmel aufgetreten war, teilten die Mieter der Vermieterin im Februar 2010 mit, dass die Miete gemindert sei und nur noch unter Vorbehalt gezahlt werde. Mit der im September 2010 zugestellten Klage wird nunmehr u. a. Feststellung der Minderung seit Februar 2010 und Beseitigung des Schimmelbefalls verlangt.

Das AG Wedding hielt die Feststellungsklage auch hinsichtlich der in der Vergangenheit liegenden Monatsmieten für zulässig. Zwar hätte auch auf Rückzahlung der überzahlten Beträge geklagt werden können. Das stünde aber der Zulässigkeit einer Feststellungsklage nicht entgegen, weil das stattgebende Urteil einem Zahlungstitel gleichkäme. Soweit es den Schimmelbefall angehe, habe das Sachverständigengutachten als Ursache hierfür Baumängel ergeben. Hierfür habe der Vermieter auch einzustehen, wenn das Gebäude wie hier etwa 1938 errichtet worden sei und zum damaligen Zeitpunkt keine Vorgaben für Mindestwärme- und Feuchtigkeitsschutz bestanden hätten. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs sei das Datum des Mietvertragsabschlusses, so dass die klagenden Mieter den damals gültigen Mindeststandard verlangen und eine Minderung in Anspruch nehmen konnten.