Schimmelbildung und Wohnverhalten

Der eine Mietminderung wegen Schimmelbefalls geltend machende Mieter muss im Prozess ausreichendes Lüften und Beheizen darlegen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Parteien stritten über Mängel der Mietwohnung im EG/Souterrain des Anwesens. Die Kl. hatten die Wohnung durch Mietvertrag vom 21.4.2012 vom Bekl. angemietet. Im Oktober 2015 waren sie sodann ausgezogen, nachdem sie zuvor das Mietverhältnis fristlos gekündigt hatten.

Die Kl. hatten gegenüber dem Bekl. die in der Klageschrift bzw. im Schriftsatz v. 28.4.2015 und SS. v. 26.8.2015 im Einzelnen aufgeführten Mängel, hauptsächlich Schimmelbildung in Wohnzimmer, Ankleidezimmer, Küche, Treppenabgang bzw. Kellergeschoss, Badezimmer und Schlafzimmer gerügt. Erstinstanzlich begehrten sie zunächst die Beseitigung der Mängel sowie die Feststellung einer diesbezüglichen Minderungsquote. Hilfsweise stützten sie den Beseitigungsanspruch auf ihren vertraglichen ErfüIIungsanspruch wegen Unterlassen des mietvertraglich zugesicherten Streichens der Räume durch den Bekl. Sodann erweiterten sie die Klage auf Erteilung der Nebenkostenabrechnungen für 2012 und 2013 und stellten nach Erteilung der Abrechnungen die Klage auf Zahlung des ihnen aus der Nebenkostenabrechnung 2013 zustehenden Guthabens in Höhe von 515,94 € um.

Im Hinblick auf den Auszug der Kl. bzw. die Reparatur der Terrassentür sowie die Erteilung der Nebenkostenabrechnungen erklärten die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache schließlich übereinstimmend für erledigt, so dass lediglich noch der Zahlungsantrag über 515,94 € verblieb.

Das Amtsgericht hat sodann die diesbezügliche Klage abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufgehoben.

Zur Begründung hat es ausgeführt, ein Guthaben der Kl. könne nach endgültiger Abrechnung unter Einbeziehung der Heizkosten nicht mehr festgestellt werden. Was die Kostenverteilung im Übrigen angehe, so habe die Beweisaufnahme ergeben, dass etwaige Schimmelschäden, soweit berücksichtigungsfähig, teilweise bauseitige Ursachen hätten und teilweise auf das Wohnverhalten der Kl. zurückzuführen seien. Da die übrigen gerügten Mängel teilweise vorgelegen hätten, teilweise aber auch als geringfügig einzustufen gewesen seien, könne von einer hälftigen Kostenteilung ausgegangen werden. Dies gelte auch im Hinblick auf den zunächst geltend gemachten Anspruch auf Rechnungslegung und den anschließenden Übergang zum Zahlungsanspruch.

Hiergegen richten sich die Kl. mit ihrer sofortigen Beschwerde. Sie vertreten die Auffassung, das Amtsgericht habe bei der Kostenentscheidung die Erfolgsaussichten des bisherigen Sach- und Streitstandes nicht ausreichend gewürdigt und sich nicht zutreffend mit den einzelnen Mängeln auseinandergesetzt, sondern fälschlicherweise lediglich eine summarische Entscheidung getroffen. Insbesondere betreffend die Schimmelbildung sei ihnen kein Verschulden vorzuwerfen, da sie weder ein vorwerfbar unzureichendes Lüftungsverhalten gezeigt noch von Bekl.seite auf die Erforderlichkeit besonderer Lüftungsmaßnahmen oder Verhaltensmaßregeln beim Aufstellen von Möbeln (Regal) hingewiesen worden seien.

II. A. Die zulässige (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 30. Auflage, § 91 a ZPO, Rn. 56) sofortige Beschwerde der Kl. hat in der Sache keinen Erfolg.

Denn die in dem Urteil getroffene Kostenentscheidung ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.

Entscheidungsgrundlage war im Hinblick auf die ganz überwiegende übereinstimmende Erledigung die vor Eintritt des erledigenden Ereignisses geltende Rechtslage unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes unter Berücksichtigung der Grundsätze billigen Ermessens. Dementsprechend ist der ohne die Erledigung zu erwartende Verfahrensausgang bei der Entscheidung zugrunde zu legen, wobei nicht jede für den Ausgang bedeutsame schwierige Rechtsfrage entschieden werden muss und eine summarische Prüfung der Erfolgsaussichten ausreichend ist (vgl. Zöller-Vollkommer, aaO., § 91a ZPO, Rn. 24 m.w.N.).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist die vom Amtsgericht getroffene Entscheidung im Ergebnis nicht zu beanstanden.

Es ist der Kl.seite zuzugeben, dass eine detailliertere Auseinandersetzung mit den Mängeln im Einzelnen die Entscheidung transparenter gemacht und eine Überprüfung erleichtert hätte.

Dennoch entspricht eine hälftige Zuordnung der Haftungsrisiken als Ausgangspunkt für eine Entscheidung der Kostenaufhebung gegeneinander auch nach Auffassung des Beschwerdegerichts den Erfolgsaussichten der klägerischen Begehren nach dem bisherigen Sach- und Streitstand.

1. Gegenstand der Überprüfung ist zwar lediglich der übereinstimmend für erledigt erklärte Teil der Kostenentscheidung. Da der bis zuletzt streitig anhängige Zahlungsanspruch aber mit der Klage betreffend die Rechnungslegung untrennbar verbunden ist, ist eine inzidente Mietüberprüfung auch dieses Entscheidungsteils veranlasst.

1.1. Der ursprünglich geltend gemachte Anspruch auf Erteilung der Betriebskostenabrechnungen für 2012 und 2013 war begründet (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Soweit die Kl. bezüglich der Abrechnung auf den Zahlungsanspruch betreffend ein ihnen zustehendes Guthaben übergegangen sind, hat das Amtsgericht den Zahlungsanspruch mit vertretbarer Begründung zurückgewiesen.

Im Hinblick darauf, dass der Bekl. eine Abrechnung der Heizkosten unmittelbar nach Erhalt der entsprechenden Unterlagen der Abrechnungsfirma vorgenommen hat und nach § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet ist, sowie schriftsätzlich darauf hingewiesen hat, dass eine Gesamtabrechnung nach Erhalt der Heizkostenabrechnung nachfolgen wird, ist es vertretbar, davon auszugehen, dass die vorläufige Abrechnung betreffend das Jahr 2013 als Anspruchsgrundlage für einen Zahlungsanspruch der Kl. ausschied. […]

2. Was die ursprünglichen Anträge auf Beseitigung der jeweiligen Mängel angeht bzw. auf Feststellung einer entsprechenden Minderungsquote, wird eine Kostenaufhebung gegeneinander ebenfalls den Erfolgsaussichten nach dem bisherigen Sach- und Streitstand gerecht.

2.1. Was die Schimmelbildung angeht, vermag das Beschwerdegericht die Auffassung der Kl., eine Auferlegung von Kosten zu ihren Lasten komme bereits deshalb nicht in Betracht, weil ihnen eine schuldhafte Mitverursachung nicht vorzuwerfen sei, nicht zu teilen.

2.2. Es ist zwar richtig, dass dem Mieter nicht jede Art von Lüftungsverhalten zumutbar ist. Weiterhin ist zutreffend, dass, wenn besonderes Lüftungsverhalten erforderlich ist, der Mieter vom Vermieter darauf hinzuweisen ist. Auch muss der Mieter grundsätzlich die Möglichkeit haben, seine Möbel an jedem beliebigen Platz in der Wohnung nahe einer Wand aufzustellen (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Auflage, § 536 BGB, Rn. 231 ff. m.w.N.).

2.3. Vorliegend hat der Sachverständige in seinem Gutachten bzw. im Rahmen der mündlichen Gutachtenerläuterung jedoch deutlich gemacht, dass z. B. im Wohnzimmer normales Heizen und Lüften ausreichend gewesen wären, um den Schimmeleintritt zu verhindern. Der Mieter hat seinerseits für ausreichende Frischluftzufuhr und Heizung zu sorgen. Dabei kommen Querlüftung und, falls dies nicht möglich sein sollte, Stoßlüftung in Betracht. Der Sachverständige hat sich insoweit ausweislich des Protokolls der mündlichen Verhandlung und Beweisaufnahme vom 11.7.2016 festgelegt, dass hier nicht ausreichend gelüftet und geheizt wurde. Zwar haben die Kl. immer wieder vorgetragen, mehrmals täglich eine Stoßlüftung durchgeführt zu haben. Zu ihrem Heizungsverhalten haben sie jedoch keine konkreten Ausführungen gemacht. Auch hat der Sachverständige deutlich gemacht, dass er insoweit von „normalem“, also den Mietern zumutbarem Lüftungs- und Heizaufwand ausgegangen ist, weil er den gegenteiligen Fall an anderer Stelle deutlich hervorgehoben hat.

Auch was den Bereich unter der Treppe betrifft, mag das Heranrücken des Regals an die Wand den Kl. nicht zur Last gelegt werden können, das sachverständigenseits festgestellte fehlende ausreichende Beheizen schon. Auch das Herstellen einer ausreichenden Belüftung ist in diesem Bereich der Sphäre der Kl. zuzuordnen, da offensichtlich ist, dass ein Bereich, der nicht über ein eigenes Fenster verfügt, durch die angrenzenden Räumlichkeiten mitbelüftet werden muss. Der Sachverständige hat auch insoweit dargelegt, dass eine übliche Beheizung auf ca. 20 °C und eine anschließende Lüftung ausgereicht hätten.

Auch was die Querlüftung des Schlafzimmers angeht, vertritt das Beschwerdegericht die Auffassung, dass bei einer derartigen baulichen Konstellation offensichtlich ist, dass hier die Fenster gegeneinander aufzustellen sind. Soweit der Sachverständige eine ausreichende Beheizung moniert hat, fehlt auch hier konkreter Vortrag der Kl., wie das Schlafzimmer beheizt worden ist.

2.4. Soweit die anderen Schimmelstellen (Ankleide, Küche, Bad) in Rede standen, hat der Sachverständige eine bauseitige Verantwortlichkeit aufgezeigt oder ein den Kl. nicht zumutbares überobligatorisches Lüftungsverhalten konstatiert. Angesichts des Umstands, dass bezüglich einiger Schimmelstellen folglich die alleinige oder Mitverantwortlichkeit bei den Kl. liegt, bezüglich anderer aber beim Bekl., hält das Gericht die vorgenommene Kostenverteilung für plausibel, nachvollziehbar und angemessen.

Schimmel in der Wohnung wird zu Recht als Mangel angesehen, der zu einer Mietminderung berechtigt. Das gilt aber dann nicht, wenn der Mieter hierfür selbst verantwortlich ist.

Weil in verschiedenen Räumen der im Erdgeschoss/Souterrain gelegenen Wohnung Schimmel aufgetreten war, erhoben die Mieter u. a. Klage auf Beseitigung und Feststellung einer entsprechenden Minderungsquote.

Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und nachdem die Kläger die Wohnung verlassen hatten, erklärten die Parteien den Rechtsstreit bis auf einen geringen Zahlungsanspruch in der Hauptsache für erledigt; das AG Saarlouis wies die restliche Klage ab und hob die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander auf. Gegen diese Kostenentscheidung richtet sich die von den Klägern (Mietern) eingelegte sofortige Beschwerde.

Das LG Saarbrücken wies die Beschwerde zurück. Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass die Schimmelbildung zum Teil bauseitig bedingt und zum Teil auf das Wohnverhalten der Kläger zurückzuführen sei. Der Sachverständige habe im Rahmen der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens ausgeführt, dass z. B. im Wohnzimmer normales Heizen und Lüften ausreichend gewesen wären, um die Schimmelbildung zu verhindern.

Um Schimmeleintritt zu verhindern, müsse der Mieter für ausreichende Frischluftzufuhr und Heizung sorgen, wobei Querlüftung und Stoßlüftung in Betracht kämen. Die Kläger hätten zwar behauptet, mehrmals täglich eine Stoßlüftung durchgeführt zu haben; konkrete Angaben zu ihrem Heizverhalten fehlten jedoch. Soweit Wohnungsbereiche über kein eigenes Fenster verfügten, müsse über angrenzende Räumlichkeiten „mitbelüftet“ werden; eine übliche Beheizung auf 20 °C und eine anschließende Lüftung hätten ausgereicht, um hier Schimmelbildung zu vermeiden.

Beim Auftreten von Schimmel soll im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Beweislast nach der sog. Sphärentheorie (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 12. Aufl., § 536 Rn. 494, 495 sowie ausführlich zur Feuchtigkeitsproblematik dort § 536 Rn. 226 ff.) verteilt sein: Zunächst müsse der Vermieter beweisen, dass die Schimmelursache nicht auf Baumängeln beruhe.

Ist dieser Beweis gelungen, habe der Mieter zu beweisen, dass der Schimmel nicht durch sein Verschulden – in diesem Falle unzureichende Belüftung oder Beheizung – entstanden sei. Weil der Richter in der Regel nicht über bauphysikalisches Wissen verfügt, muss ein Sachverständiger eingeschaltet werden, allerdings nicht von Amts wegen, sondern (nur) bei entsprechendem Beweisantritt der beweisbelasteten Partei, also grundsätzlich des Vermieters, und zwar auf der Grundlage eines Beweisbeschlusses nach § 359 ZPO. Der dem mitgeteilten Sachverhalt nicht zu entnehmende Beschluss müsste etwa wie folgt gelautet haben:

„Es soll Beweis erhoben werden über die Behauptung der Beklagten, der im Wohnzimmer, im Badezimmer usw. in der Wohnung der Kläger aufgetretene Schimmel habe seine Ursache nicht in Baumängeln gehabt, durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen XYZ. Sollte der Sachverständige zum Ergebnis gelangen, dass keine Baumängel vorliegen, wird um Stellungnahme dazu gebeten, in welchem Umfang Belüftung und Beheizung erforderlich gewesen wären, um eine Schimmelbildung zu verhindern.“

Diese Formulierung des Beweisbeschlusses wird dem Umstand gerecht, dass Inhalt eines Sachverständigengutachtens nur die Wertungen, Schlussfolgerungen und Hypothesen sein dürfen, die der Sachverständige wegen seines besonderen Fachwissens aufgrund ihm vorgegebener Tatsachen zu treffen hat. Die Feststellung sog. Anknüpfungs- oder Anschlusstatsachen bleibt wegen des Grundsatzes der Beweisunmittelbarkeit aber stets dem Gericht vorbehalten.

Mit anderen Worten: Sollte der Sachverständige etwa ein dreimaliges Lüften oder ein ständiges Beheizen auf 20 °C für erforderlich gehalten haben, müsste insoweit Beweis erhoben werden, also: Die Kläger müssten Beweis dafür antreten und erbringen, dass diese Erfordernisse eingehalten worden sind. Wobei schon der nächste Knackpunkt erreicht ist: Wenn der Sachverständige etwa ein dreimaliges tägliches Beheizen oder Lüften für erforderlich gehalten habe sollte, fragt sich, wie z. B. der alleinstehende Berufstätige dem nachkommen kann? Er kann es selbstverständlich nicht, was aus hiesiger Sicht zur Folge hat, dass der Vermieter sich nur dann auf die Notwendigkeit täglicher Belüftung oder Beheizung berufen kann, wenn der Mieter den Vertrag in Kenntnis dieser Notwendigkeiten abgeschlossen hat.

Hans-Jürgen Bieber

Anmerkung der Redaktion

Zur von Bieber aufgeworfenen Frage, wie z. B. der alleinstehende Berufstätige Beweis antreten soll, im erforderlichen Umfang gelüftet zu haben, hat die moderne Technik längst Lösungen gefunden. Mit entsprechenden Kontakten an Fenstern und Türen lässt sich heutzutage über Apps kontrollieren, ob, wann und wie lange Fenster oder Türen geöffnet worden sind.

Wie mit Datenloggermessungen der Schimmelursache auf den Grund gegangen werden kann, erläutert Dipl.-Ing. Nils Oster in GE 2016 [21] 1321. Noch einfacher lässt sich das Lüftungsverhalten über intelligente Fenstergriffe nachweisen, die nicht nur registrieren, wann sie geöffnet wurden, sondern auch, wie weit und wie hoch die Luftfeuchtigkeit und Raumtemperatur waren (GE 2015 [17] 1079). Ein solcher Griff kann den Mieter sogar auf eine notwendige Lüftung hinweisen.