Schimmelbefall und falsche Möbelaufstellung

Mietminderung kann unter Umständen auch dann geltend gemacht werden, wenn der Schimmelbefall zwar vom Mieter verursacht worden, die fehlerhafte Möblierung jedoch von ihm nicht zu vertreten ist.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Der Anspruch der Kl. als Mieter gegen die Bekl. als Vermieter auf Beseitigung des Schimmels ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Diese Vorschrift regelt die Pflicht des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit des Mieters in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Der im Schlafzimmer aufgetretene Schimmel widerspricht dem vertragsgemäßen Gebrauch und ist daher zu entfernen. Dies würde nur dann nicht gelten, wenn die Kl. das Auftreten des Schimmels zu vertreten hätten. Dies hat das AG zu Recht verneint. Das AG hat insoweit das von ihm eingeholte schriftliche Gutachten des Sachverständigen Sch. vom 18.12.2012 und dessen Ergänzung durch die Erläuterung durch den Gutachter in der mündlichen Verhandlung vom 4.6.2013 zutreffend gewürdigt. Alleine dass der Sachverständige aus technischer Sicht keinen baulichen Mangel festgestellt und die Ursache des Schimmels in dem Wohnverhalten der Kl. gesehen hat, schließt deren Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht aus. Denn das schadensursächliche Wohnverhalten war in der konkreten Situation nicht vorwerfbar. Der Sachverständige hat als schadensursächliches Wohnverhalten nicht ein falsches Heizen und Lüften der Kl. angesehen. Er hat in seinem schriftlichen Gutachten dazu ausgeführt, dass das Heizen und Lüften der Kl. nach seinem Eindruck vor Ort nicht zu beanstanden sei; zudem hat er dort angegeben, dass das Heizen und Lüften vorliegend nach seiner Einschätzung keine maßgebliche Rolle spiele. Diese Einschätzung hat der Sachverständige bei der mündlichen Gutachtenerläuterung nochmals bestätigt. Dort hat er ausgeführt: „Ich habe bei meinem Ortstermin - wie im Gutachten auch festgestellt - feststellen können, dass das Heiz‑ und Lüftungsverhalten der Kl. durchaus ausreichend ist. Aber selbst ein absolut optimales Heiz‑ und Lüftungsverhalten der Nutzer der Wohnung der Kl. könnte sich auf die Außenwand nicht mehr auswirken, solange dieser Kleiderschrank so installiert ist."

Entscheidend ist mithin, ob das Aufstellen des Schranks im Herbst 2010 vor der nördlichen Außenwand des Schlafzimmers vorwerfbar war. Auch dies hat das Amtsgericht im Ergebnis zu Recht verneint. Die Kl. mussten nicht damit rechnen, dass das Aufstellen des Schranks zu Schimmelbildung an der Wand führen würde.

Das gilt auch dann nicht, wenn die Kl., wie sie dem Sachverständigen gegenüber bei dem Ortstermin angegeben haben, die Standorte von Bett und Schrank vertauscht hatten, weil ihnen die Außenwand zu kalt war, um in deren Nähe zu schlafen. Der Sachverständige hat in der mündlichen Verhandlung zwar angegeben, er halte es für denkbar, dass ein Laie gefühlsmäßig erfasse, dass es nicht günstig sein könne, vor eine so gestaltete nördlich gelegene Außenwand einen großen Kleiderschrank zu stellen. Diese Beurteilung überschätzt jedoch die durchschnittliche Einsicht eines Mieters in bauphysikalische Zusammenhänge. In dem Aufstellen des Schranks im Herbst 2010 kann daher keine den Kl. vorzuwerfende Handlung gesehen werden.

Auf die Ausmaße des Schranks und dessen Abstand zur Wand kommt es dabei nicht an. Der Sachverständige hat zwar festgestellt, dass der von den Kl. gewählte Schrank für die streitgegenständliche Schlafzimmerwand ungeeignet sei. Er hat aber auch - und darauf hat das Amtsgericht zu Recht entscheidend abgestellt - ausgeführt, dass auch ein kleinerer Schrank mit einem größeren Abstand zur Wand das Auftreten von Schimmel nicht sicher verhindert hätte. Dazu hat er zum einen zwar allgemein angegeben, je weniger eine solche Wand verstellt werde, umso besser sei es. Weiter hat er jedoch ausgeführt, ein Laie sei nicht in der Lage, die Maße eines Schranks zu schätzen, die eine Schimmelbildung sicher verhüten würden. Das könne auch er selbst nicht sagen. Er selbst ziehe aus der Situation vor Ort den Schluss, dass man vor die Wand am besten überhaupt keinen Schrank stelle. Danach ist die Wahl des konkreten Schranks - unabhängig davon, ob sie nun gewöhnlich oder ungewöhnlich ist - für die Schimmelbildung nicht kausal geworden. [...]

Das Auftreten von Schimmel in der Wohnung kann gesundheitsschädigend sein, beeinträchtigt zumindest das Wohlgefühl und berechtigt zur Mietminderung, wenn ein Baumangel ursächlich ist. Ist eine unsachgemäße Möbelaufstellung verantwortlich, scheidet eine Minderung aus – allerdings nicht immer, wie das LG Lübeck meint.

Die klagenden Mieter hatten eine im Erdgeschoss gelegene 3-Zimmerwohnung angemietet und den an zwei Außenwänden gelegenen Eckraum als Schlafzimmer eingerichtet, wobei sie vor die gesamte nach Norden gelegene Außenwand einen Kleiderschrank stellten. Nachdem an der Außenwand und der Rückwand des Schrankes Schimmel aufgetreten war, verlangen die Kläger dessen Beseitigung. Die beklagten Vermieter halten eine fehlerhafte Aufstellung des Schrankes für die Schimmelbildung verantwortlich und verlangen Nachzahlung der von den Klägern einbehaltenen Miete.

Das AG Eutin gab der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens statt und wies die Widerklage ab. Die Berufung der Vermieter zum LG Lübeck war erfolglos. Zwar habe der Sachverständige festgestellt, dass der von den Klägern aufgestellte Schrank für die Wand „ungeeignet" sei, zugleich aber ausgeführt, dass auch ein kleinerer Schrank mit einem größeren Abstand zur Wand den Schimmelbefall nicht sicher verhindert hätte. Allerdings sei ein Laie nicht in der Lage, zu erkennen, welche Ausmaße eines Schrankes eine Schimmelbildung „sicher" verhindern würden; das könne auch er selbst nicht darlegen. Am besten wäre es gewesen, vor die Wand überhaupt keinen Schrank zu stellen. Aus diesen Feststellungen zog das LG den Schluss, dass die Wahl des konkreten Schrankes, unabhängig davon, ob sie ungewöhnlich war, für die Schimmelbildung nicht kausal geworden sei.

Conditio sine qua non: Ohne Schrank kein Schimmel, also ist doch der Schrank sehr wohl ursächlich für die Schimmelbildung geworden, es sei denn, auch ohne Schrankaufstellung wäre der Schimmel aufgetreten. Hierzu gibt es im Urteil allerdings keine Feststellungen, so dass man sich fragt, weshalb der Mieter den aus seinem Verantwortungsbereich stammenden Mangel geltend machen darf. Es handelt sich hier also um das Problem der Verteilung der Darlegungs- und Beweislast, wenn zwischen den Parteien streitig ist, ob die vermieteten Räume durch den Mietgebrauch beschädigt worden sind. Hierzu hat der BGH schon in einer Entscheidung vom 10. November 2004 (XII ZR 71/01, GE 2005, 125) ausführlich Stellung genommen. Danach muss zunächst der Vermieter alle möglichen Ursachen für den Mangel, die in seinen Obhuts- und Verantwortungsbereich fallen könnten, ausräumen. Sodann hat der Mieter zu beweisen, dass er den „Schadenseintritt" nicht zu vertreten hat. Die Beweislast verteilt sich also anders als in den Fällen, in denen unstreitig ist, dass die Beschädigung der Mietsache durch den Mietgebrauch verursacht worden ist: In diesem Fall hat der Vermieter nichts weiter zu beweisen, der Mieter hingegen muss beweisen, dass er die Beschädigung nicht zu vertreten hat (BGH, Urt. v. 14. April 1976 - VIII ZR 288/74 -, BGHZ 66, 349 ff. = NJW 1976, 1315).

Geht man hiervon aus, bestehen erhebliche Zweifel daran, ob den Mieter nicht doch ein „Verschulden" an der Schimmelbildung trifft, wobei die hilflosen Ausführungen des Sachverständigen eher zu seinen Lasten gehen: Wenn schon die Schimmelbildung durch Aufstellung eines kleines Schrankes nicht ausgeschlossen werden kann, muss sich bei heutigem Kenntnisstand geradezu aufdrängen, dass Gelsenkirchener Barock an der unbelichteten Nordseite eines Raumes die Schimmelbildung fördern kann. Hierauf gründet sich das „Verschulden", das einer Mietminderung entgegensteht.