Schimmel durch Wärmebrücken und Mieterverhalten

Schimmel durch Wärmebrücken und Mieterverhalten; geringere Minderungsquote bei Mitverursachung durch Mieter

1. Stellt ein Sachverständiger in seinem Gutachten zu Feuchtigkeitsschäden (Schimmel) Wärmebrücken fest, die unabhängig vom Verhalten des Mieters für die Schäden ursächlich sein sollen, kann der Mieter Instandsetzung und Minderung verlangen.

2. Bei der Minderungsquote ist eine Mitverursachung durch den Mieter zu seinen Ungunsten zu berücksichtigen (Anschluss an LG Berlin GE 2009, 1125).

Die Kl. ist Mieterin einer Wohnung der Bekl. in der A.straße Parterre, Berlin. Unter der Wohnung befindet sich ein ungeheizter Keller. Im Balkonzimmer trat im Winter 2007/2008 Schimmel auf. Dieser wurde auf Veranlassung der Bekl. dergestalt behandelt, dass Putzarbeiten vorgenommen wurden, eine Folie von innen auf die Wand aufgebracht und mit Tapete überdeckt wurde. Nach erneutem Auftreten des Schimmels an der linken Außenwand in einer Höhe von 5 cm über der Scheuerleiste, forderte die Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 17.8.2010 zur Mängelbeseitigung bis zum 31.8.2010 auf. Am 2.9.2010 besichtigte der von der Bekl. beauftragte Sachverständige Dipl.-lng. J. Sch. die Wohnung. Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.11.2010 wurde die Bekl. erneut unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert. Mit Schreiben vom 7.12.2010 bot die Bekl. an, eine Wohnungsbesichtigung durchzuführen. Am 6.9.2009 wurde ein Thermostatventil im Balkonzimmer ausgewechselt.

Die Kl. behauptet, der Schimmel erstrecke sich über die - vom Garten aus gesehen - gesamte linke Außenwand bis in die hintere Ecke des Zimmers. Sie heize und lüfte regelmäßig. Sie habe das Wohnzimmer ausreichend beheizt. Ursache der Schimmelbildung sei ein Riss in der Mauer und Putz, der nicht in Ordnung sei. Die Bekl. habe im Jahr 2008 eine Luftlangzeitmessung vorgenommen, die sie nicht vorlege, woraus zu schließen sei, dass sie in Ordnung sei. Der Schimmel stelle eine Beeinträchtigung dar und sei auch gesundheitsschädigend.

Sie habe im Jahr 2010 im Wohnzimmer 2.378 Einheiten verbraucht. Den Wert von 507 Einheiten aus dem Jahr 2009 könne sie sich auch nicht erklären. Eventuell hänge er mit dem Austausch des Thermostatventils zusammen.

Auch in anderen Wohnungen im Haus sei Schimmelbefall aufgetreten.

Sie meint, eine den Schimmelpilz begünstigende Möblierung sei von ihr nicht zu vertreten. In Wohnräumen solle es möglich sein, Möbel an jeder Stelle aufzustellen. Ansonsten sei ein Hinweis des Vermieters bei Mietvertragsabschluss nötig.

Die Bekl. trägt vor, Ursache des Schimmels sei nicht ein baulicher Mangel, sondern das Heiz- und Lüftungsverhalten der Bekl. Der Schimmel sei nur in dem Bereich von der Ecke bis zur Balkontür vorhanden. Die Schimmelbeseitigung im Jahr 2008 habe sie kulanzweise vorgenommen. Die an der Wand stehenden Möbel der Kl. begünstigten die Schimmelbildung ebenso wie die zahlreichen Zimmerpflanzen. Aus den Heizkostenabrechnungen ergebe sich, dass die Kl. die Wohnung nur unzureichend heize. Der durchschnittliche Verbrauch des Hauses habe in den Jahren 2008 und 2009 bei 92,60 VW/m2 bzw. 96,26 VW/m2 (Verbrauchseinheiten je Quadratmeter beheizbarer Fläche) gelegen. Dagegen habe der Verbrauch in der Wohnung der Kl. nur 36 VW/m2 in 2008 und 22,87 VW/m2 in 2009 betragen. In Bad und Küche heize die Kl. ausweislich der Abrechnungen gar nicht. Die Kl. habe im Wohnzimmer im Jahr 2010 nicht 2.378 Einheiten, sondern 504 Einheiten verbraucht. Die Kl. habe ihr Heizverhalten in den vergangenen Jahren drastisch reduziert. Im Jahr 2009 sei eine Langzeitluftmessung in der Wohnung der Kl. vorgenommen worden, die aufgrund eines Gerätedefekts oder einer Manipulation ergebnislos geblieben sei.

Die Kl. hat einen Instandsetzungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB gegen die Bekl. in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang.

Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Liegt ein Feuchtigkeitsschaden vor, so obliegt grundsätzlich dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt und kein Baumangel vorliegt (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 538 Rn. 32). Liegt zwar kein Baumangel vor, ist der Gebäudeteil aber schadensanfällig, z. B. aufgrund einer Wärmebrücke, so ist der Mieter zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das dem konkret gegebenen Gebäudezustand Rechnung trägt (Blank/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 30). Tut er dies nicht, kann eine Vertragsverletzung vorliegen. Die Annahme eines Verschuldens ist allerdings nur gerechtfertigt, wenn der Mieter erkennen konnte, dass die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache in einem nicht behebbaren Gebäudemangel oder in einem besonders schadensempfindlichen Gebäudezustand haben und dass zur Vermeidung der Schäden bestimmte Änderungen der Wohngewohnheiten erforderlich sind. Die Rechtsprechung fordert in diesem Zusammenhang, dass der Vermieter einer schadensanfälligen Wohnung verpflichtet ist, dem Mieter genaue Hinweise über die Art des Heizens und Lüftens zu geben (vgl. Blank/Börstinghaus a.a.O.).

Vorliegend ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen W. davon auszugehen, dass eine Schimmelbildung aufgrund der baulichen Gegebenheiten auch dann nicht ausgeschlossen werden kann, wenn sich die Kl. normgerecht verhält.

Der Sachverständige W. hat im Schadensbereich aufgrund des Wandaufbaus eine Oberflächentemperatur von 12,34 °C berechnet und festgestellt, dass bei einer solchen Oberflächentemperatur auch bei gebrauchsüblicher Nutzung (20 °C und 50 % relativer Luftfeuchtigkeit) unabhängig vom Mieterverhalten Schimmelpilz auftreten kann. Dies hat der Sachverständige in seiner Anhörung dahin erläutert, dass Schimmel bei normgerechten Verhalten entstehen kann, aber nicht muss und falsches Mieterverhalten nur dazu führt, dass mehr Schimmel entsteht. Primäre Ursache für den vorgefundenen Schimmel ist nach seiner Auffassung der bauliche Zustand.

Die Bekl. hat daher den ihr obliegenden Beweis dass der Schimmel nicht aus ihrem Verantwortungsbereich stammt, nicht erbracht. Das Gericht hat berücksichtigt, dass der Sachverständige keinen Baumangel festgestellt hat, dass also das Haus den bauzeitlichen Anforderungen entspricht. Dennoch kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Zustand der Wand eine Ursache für die Schimmelbildung darstellt, zumal der Sachverständige in seiner Anhörung erklärt hat, dass die Oberflächentemperatur von 12,34 °C in einer Entfernung von ca. 1,20 m zur Zimmerecke ermittelt wurde und davon auszugehen ist, dass die Werte in der Fallrohrnische und in der Ecke noch geringer sind.

Das Gericht hat berücksichtigt, dass die Kl. seit 1996 in der Wohnung wohnt und die Bekl. im Einzelnen dargelegt hat, dass der Durchschnittsheizverbrauch in ihrer Wohnung gesunken ist. Der Durchschnitt aus den Jahren 2003, 2004, 2005 und 2008 beträgt 3.535 Einheiten. Im Jahr 2008 hat die Kl. 2.523 Einheiten verbraucht. 2009 waren es 1.601 und 2010 nur noch 753 Einheiten. Der Verbrauch im Wohnzimmer ist ausweislich dieser Unterlagen von 1.525 Einheiten im Jahr 2008, auf 507 Einheiten 2009 und 504 Einheiten 2010 gesunken.

Das aus den Heizkostenabrechnungen ersichtliche Heizverhalten ist zwar ein Indiz für das Mieterverhalten als Ursache, aber es lässt nicht den Rückschluss zu, dass ausschließlich das Mieterverhalten als Ursache feststeht. Vorliegend ist vielmehr davon auszugehen dass die geringe Oberflächentemperatur aufgrund des Wandaufbaus primär, ursächlich ist und das Heizverhalten lediglich das Ausmaß der Schimmelbildung beeinflusst hat. Hierfür spricht auch, dass der Schimmel bereits im Winter 2007/2008 aufgetreten ist und sich das Heizverhalten erst danach verändert hat.

Für ihre Behauptung, der Heizverbrauch der Kl. liege unter dem Durchschnittsverbrauch des Hauses, ist die Bekl. beweisfällig. Ein Hinweis war nicht geboten, weil auch daraus nicht mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen werden könnte, dass das Heizverhalten primär ursächlich ist.

Ein Anspruch auf Beseitigung des Schimmels und dessen Ursachen besteht, weil ein normgerechtes Mieterverhalten die Schimmelbildung nicht sicher verhindern kann.

Das Gutachten des Sachverständigen Sch. widerspricht diesem Ergebnis nicht. Der Sachverständige Sch. hat festgestellt, dass keine Feuchtigkeit von außen in die Wände eindringt und nach seinen Untersuchungen kein Baumangel vorliegt. Dass das Gebäude an der schimmelbehafteten Stelle aufgrund von Wärmebrücken schadensgeneigt ist, hat er nicht in Frage gestellt. Die Frage, welche Maßnahmen dem Mieter zur Vermeidung einer Schimmelbildung zumutbar sind, oder ob (auch) der Vermieter tätig werden muss, ist eine Rechtsfrage.

Als weitere Mitursachen für die Schimmelbildung kommen die sehr breite Fensterbank und die aufgestellten Möbel (frühere Eckmöblierung) in Betracht. Beide behindern die Luftzirkulation (so der Sachverständige Sch. auf Seite 20 seines Gutachtens und der Sachverständige W. auf Seite 7 seines Gutachtens). Beide Feststellungen stehen dem Instandsetzungsanspruch nicht entgegen, denn die Fensterbank ist vermieterseits gestellt und die Möblierung ist nicht vertragswidrig, da die Kl. bei Mietvertragsabschluss nicht darauf hingewiesen wurde, dass diese Ecke nicht möbliert werden darf.

Hinreichende Anhaltspunkte für ein falsches Lüftungsverhalten liegen nicht vor. Unschädlich ist, dass der Sachverständige hierzu keine Untersuchungen durchgeführt hat Hätte er eine hohe Luftfeuchtigkeit festgestellt, wäre das allenfalls ein Indiz für falsches Mieterverhalten. Ein sicherer Rückschluss auf das Lüftungsverhalten in der Vergangenheit könnte nicht gezogen werden.

Der Instandsetzungsanspruch war auf die Wand von der Ecke bis zur Balkontür zu begrenzen, weil die Kl. nicht zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen hat, dass sich der Schimmel über die gesamte Außenwand erstreckt. Vielmehr ist - auch aufgrund der eingereichten Fotos - davon auszugehen, dass lediglich der Bereich zwischen Ecke und Balkontür betroffen ist. Dort sind einzelne Flecken oberhalb der Scheuerleiste erkennbar.

Weiteren - zuvor unentdeckten - Schimmelbefall an anderen Stellen hat die Kl. weder dargelegt noch bewiesen.

Die Kl. hat ein Minderungsrecht aus § 536 Abs. 1 BGB in Höhe von 5 %. Die Schimmelbildung stellt einen Mangel dar, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Wie bereits ausgeführt wurde, ist der bauliche Zustand des Hauses (der selbst nicht mangelhaft ist) die primäre Ursache für den Mangel. Vorliegend steht jedoch fest, dass das Heizverhalten der Kl. das Ausmaß des Schimmels begünstigt hat. Die Kl. hat selbst gegenüber dem Sachverständigen W. im Ortstermin angegeben, dass sie das Wohnzimmer auf 17-19 °C heize. Diese Beheizung ist unzureichend und führt zu einer weiteren Senkung der Oberflächentemperatur der Außenwand, wodurch sie die Schimmelbildung verstärkt hat.

Dass 17-19 °C zu niedrig sind, insbesondere in einer Wohnung, die über einem unbeheizten Keller liegt und in der schon einmal Schimmel aufgetreten ist, ist allgemein bekanntes Mieterwissen, über das der Durchschnittsmieter verfügen muss. Eine weitere Belehrung durch die Vermieterin war insoweit nicht erforderlich. Ein Defekt der Heizung ist nicht ersichtlich. Die Kl. kann sich nicht darauf berufen, dass nach den Herstellerinformationen bei einer Einstellung des Thermostats auf 3 eine Temperatur von 20 °C erreicht wird. Sie hat in der Wohnung gewohnt, so dass sie hätte merken können und müssen, dass diese Temperatur nicht erreicht wird. Wie ihre Äußerung gegenüber dem Sachverständigen im Ortstermin zeigt, war ihr bekannt, dass eine Raumtemperatur von 20 °C nicht erreicht wurde.

Die mögliche weitere Mitverursachung durch die Eckmöblierung ist der Kl. aus den genannten Gründen nicht anzulasten.

Steht wie vorliegend fest, dass der Schimmel Ursachen hat, die von Vermieter und Mieter gesetzt wurden, so ist dies bei der Minderungsquote zu berücksichtigen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.6.2009 - 67 279/08; GE 2009, 1125 ff. - zitiert nach juris). Ferner war zu berücksichtigen, dass die Kl. eine Gesundheitsgefährdung und körperliche Beeinträchtigungen lediglich pauschal behauptet, jedoch weder konkret dargelegt noch Beweis angeboten hat. Ein gerichtlicher Hinweis war nicht geboten, weil die Bekl. auf den insoweit ungenügenden Vortrag hingewiesen hat. Es ist daher davon auszugehen, dass der Schimmel lediglich eine optische Beeinträchtigung an einer relativ kleinen Fläche in der ca. 75 m2 großen Wohnung darstellt. Wegen der Lage im Wohnzimmer und der Mitverursachung erachtet das Gericht eine Minderungsquote von 2 % für angemessen.

Schimmel in der Wohnung ist ein Mietmangel, der vom Vermieter zu beseitigen ist, sofern er nicht nachweist, dass die Schadensursache nicht bei ihm, sondern im Verantwortungsbereich des Mieters liegt. Ob Wärmebrücken einen Baumangel darstellen, den der Vermieter immer beseitigen muss, kann zweifelhaft sein. Jedenfalls spielen Sachverständige, wie das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg zeigt, in Schimmelprozessen oft eine entscheidende Rolle.

An der Außenwand im Balkonzimmer der Erdgeschosswohnung zeigte sich Schimmel; die Vermieterin ließ von innen eine Folie anbringen und neu tapezieren. Da der Schimmel erneut auftrat, verlangte die Mieterin Instandsetzung und Minderung. Der von der Vermieterin beauftragte Sachverständige verneinte einen Baumangel; die Vermieterin berief sich darauf, dass die Mieterin unzureichend geheizt habe, und dass die Möbel an der Wand sowie die zahlreichen Zimmerpflanzen die Schimmelbildung begünstigten. Der vom Gericht bestellte Sachverständige verneinte ebenfalls einen Baumangel, meinte aber, die festgestellte geringe Oberflächentemperatur sei primär für den Schimmel verantwortlich, unabhängig vom Verhalten des Mieters.

Mit Urteil vom 24. April 2012 folgte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg der Auffassung des gerichtlich bestellten Sachverständigen und verpflichtete die Vermieterin zur Schadensbeseitigung. Nicht das Heizverhalten der Mieterin, sondern die Wärmebrücken seien die Ursache der Schimmelbildung. Die sehr breite Fensterbank mit den Pflanzen sei vom Vermieter gestellt; die Möblierung sei nicht vertragswidrig, da die Vermieterin nicht darauf hingewiesen habe, dass eine Eckmöblierung nicht erfolgen dürfe. Ein falsches Lüftungsverhalten der Mieterin sei nicht dargetan. Auch könne nach den Feststellungen des Sachverständigen eine Schimmelpilzbildung auch dann nicht ausgeschlossen werden, wenn sich der Mieter „normgerecht" verhalte. Allerdings sei eine Mitverursachung der Mieterin für die Schäden gegeben, so dass die Minderungsquote zu verringern sei.

Ein Baumangel im engeren Sinne (Verstoß gegen technische Vorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses) war von beiden Sachverständigen verneint worden.

Bei Wärmebrücken handelt es sich um einen „schadensempfindlichen Gebäudezustand oder einen nicht behebbaren Gebäudemangel" (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., Rn. 30 zu § 538 BGB); zweifelhaft ist schon, welche Maßnahmen der Vermieter zur Beseitigung ergreifen soll. Jedenfalls ist in einem solchen Fall der Mieter aufgrund seiner Obhutspflicht gehalten, vermeidbare Schäden von der Mietsache fernzuhalten. Insbesondere muss er ausreichend heizen: „Der Mieter darf die Wohnung nicht aus Kostengründen verkommen lassen" (Blank/Börstinghaus Rn. 31), muss Möbelstücke von der Wand abrücken und auf umfangreichen Pflanzenschmuck verzichten.

Hier stand fest, dass die Erdgeschosswohnung über dem unbeheizten Keller lag, und dass im Wohnzimmer regelmäßig nur Temperaturen von 17 bis 19 °C herrschten, während Bad und Küche überhaupt nicht beheizt wurden.

Beide Sachverständige hatten überdies die Eckmöblierung und die Pflanzen auf der breiten Fensterbank als mitursächlich angesehen. Die Schimmelschäden waren daher durch fehlerhaftes Wohnverhalten verursacht, was von der Mieterin auch zu vertreten war (Verantwortlichkeit im Sinne des § 326 BGB), so dass ein Hinweis des Vermieters, wie von der Rechtsprechung vielfach gefordert, entbehrlich war.

Das Amtsgericht verweist zu Recht auf das „allgemein bekannte Mieterwissen". Die Klage hätte daher abgewiesen werden sollen.