Schiedsgutachtervertrag über ortsübliche Nutzungsentgelte

Einigen sich die Parteien vorgerichtlich darauf, daß die Höhe des ortsüblichen Nutzungsentgeltes durch einen Sachverständigen festgestellt werden soll, ist dessen Gutachten bindend, sofern es nicht offenbar unbillig ist.

Die Kl. sind Eigentümer des Grundstücks L.straße und W.damm in S. mit einer Größe von insgesamt 2.301 qm. Die Bekl. nutzen die genannten Grundstücke aufgrund eines Pachtvertrages zu Erholungszwecken aus dem Jahre 1974. Der vereinbarte Pachtzins betrug jährlich 552 DM. Mit Schreiben vom 7.11.1997 verlangten die Kl. die Erhöhung des Nutzungsentgeltes von 368 DM auf 552 DM monatlich. Zur Begründung beriefen sie sich auf die Ortsüblichkeit des verlangten monatlichen Entgelts und bezogen sich auf ein beigefügtes Schreiben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald vom 6.10.1997. In diesem Schreiben war aufgeführt, daß für Z. sieben und für Ze. drei vereinbarte Pachtverträge aus 1994 und 1995 mit Nutzungsentgelten von 3 DM/qm/Jahr bei Flächen von ca. 100 bis 1.100 qm vorlägen. Die Bekl. widersprachen der Erhöhung des Nutzungsentgeltes. Mit Schreiben vom 21.12.1997 schlugen sie den Kl. vor, baldmöglichst durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten, vereidigten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken die strittige Höhe des ortsüblichen Entgeltes für ihr Pachtgrundstück ermitteln zu lassen. Weiter schlugen sie vor, daß beide Seiten die Kosten hierfür hälftig tragen sollten. Mit Schreiben vom 13.1.1998 antworteten die Kl. über ihren Prozeßbevollmächtigten auf diesen Vorschlag. Die Kl. erklärten, daß sie bis zur Feststellung des neuen Pachtzinses durch einen Gutachter nur das bisherige Nutzungsentgelt beanspruchen würden und sodann, sobald die Feststellung durch den Sachverständigen getroffen sei, den Differenzbetrag nachfordern würden. Die Bekl. erklärten sich mit diesem Vorgehen mit ihrem Schreiben vom 24.1.1998 einverstanden. Wörtlich heißt es in diesem Schreiben:

"Mit der von Ihnen vorgeschlagenen Verfahrensweise, daß der durch das Gutachten ermittelte Betrag des ortsüblichen Pachtzinses in Ansatz gebracht wird, sind wir unter Einhaltung der Nutzungsentgeltverordnung vom 4.7.1997 einverstanden."

Die Bekl. gaben die Erstellung eines Gutachtens bei dem Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald in Auftrag. Der Gutachterausschuß stellte in seinem Gutachten vom 17.3.1998 einen Betrag von 3 DM/qm/Jahr als angemessenes Nutzungsentgelt zum Stichtag 17.3.1998 fest. Die Bekl. waren mit dem Ergebnis des Gutachtens nicht einverstanden und beauftragten einen weiteren Sachverständigen, den Sachverständigen H. M., der in seinem Gutachten vom 16.7.1998 als ortsübliches Nutzungsentgelt einen Betrag von 1,31 DM/qm/Jahr zum Stichtag 18.6.1998 ermittelte. Der Ermittlung dieses Betrages liegt eine Berechnung des Nutzungsentgeltes nach dem Bodenwert zugrunde. (...)

Das Amtsgericht hat Beweis erhoben über die Ortsüblichkeit des begehrten Nutzungsentgeltes durch Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dr. L.

Gestützt auf die Ergebnisse dieses Gutachtens hat das Amtsgericht die Feststellungsklage als zulässig und begründet erachtet und die Bekl. mit dem angefochtenen Urteil vom 12.10.1999 antragsgemäß verurteilt (...)

Die Klage ist begründet.

Die Kammer ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts der Meinung, daß die Parteien sich vorgerichtlich im Rahmen eines Schiedsgutachtervertrages gem. § 317 Abs. 1 BGB dahin geeinigt haben, daß das von den Bekl. geschuldete Nutzungsentgelt verbindlich für beide Parteien durch das einzuholende Sachverständigengutachten festgelegt wird. Die Kammer sieht in dem Schreiben der Bekl. vom 21.12.1997 an den Prozeßbevollmächtigten der Kl. das Angebot auf Abschluß eines Schiedsgutachtervertrages i. S. d. § 317 BGB. Gemäß § 317 Abs. 1 BGB können die Parteien die Bestimmung der Leistung einem Dritten überlassen, der diese Bestimmung im Zweifel nach billigem Ermessen zu treffen hat. Aus dem Schreiben der Bekl. vom 21.12.1997 geht eindeutig hervor, daß zwischen den Parteien die Höhe des ortsüblichen Entgeltes streitig war. Die Bekl. haben in dem benannten Schreiben deshalb den Kl. vorgeschlagen, "baldmöglichst durch ein Gutachten von einem öffentlich bestellten, vereidigten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken die strittige Höhe des ortsüblichen Entgeltes für das oben angeführte Pachtgrundstück ermitteln zu lassen". Eine gem. §§ 133, 157 BGB vorzunehmende Auslegung dieser Erklärung kann nur zum Ergebnis führen, daß die Bekl. damit vorgeschlagen haben, daß der Sachverständige eine für beide Parteien verbindliche Feststellung des ortsüblichen Entgeltes treffen sollte. Dieses Angebot auf Abschluß eines Schiedsgutachtervertrages gem. § 317 BGB haben die Kl. durch ihren Prozeßbevollmächtigten mit Schreiben vom 13.1.1998 angenommen. (...)

Die Parteien waren sich auch über die Person des Dritten einig, der als Schiedsgutachter eingesetzt werden sollte. Denn es genügt, wenn die Person des Dritten bestimmbar ist (vgl. Palandt/Heinrichs, 59. Auflage, § 316 Rdnr. 2). Daß die Benennung des Schiedsgutachters einer Partei überlassen bleibt, wenn nach abstrakten Kriterien die Person des Dritten bestimmbar ist, sieht die Kammer nicht als Hindernis an. Demnach waren die Bekl. schon an das Ergebnis des von ihnen eingeholten Erstgutachtens gem. § 319 BGB gebunden. Denn gem. § 319 Abs. 1 BGB kann eine Partei die Bestimmung der Leistung durch den Dritten nur mit der Begründung angreifen, daß diese Bestimmung offenbar unbillig sei. Davon kann jedoch nach der Durchsicht des Gutachtens durch die Kammer nicht die Rede sein. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, daß der Gutachterausschuß in seinem Gutachten vom 17.3.1998 gem. § 3 Abs. 2 NutzEV verfahren ist. Es mag zwar sein, daß in der Gemeinde S. selbst keine oder nicht hinreichend viele vergleichbare Grundstücke mit dem hier streitbefangenen Grundstück vorhanden sind. Gleichwohl ist es nicht zu beanstanden, wenn der Gutachterausschuß in seinem Gutachten neben einem Vergleichsgrundstück aus der Gemeinde S. auf weitere Vergleichsgrundstücke aus den Gemeinden Z., W. und Ze. zurückgegriffen hat. Es mag auch sein, daß die vom Gutachterausschuß angeführten Grundstücke von der Größe nicht dem hier streitbefangenen Grundstück entsprechen. Auch dies macht das Gutachten nicht unrichtig oder aber das Ergebnis des Gutachtens unbillig. Denn für die Üblichkeit der Entgelte wird nach der Nutzungsentgeltverordnung ebenso wie bei dem - insoweit vergleichbaren - § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG überwiegend ein repräsentativer Querschnitt der Entgelte für vergleichbare Objekte als maßgebend angesehen (vgl. Schilling in Kiethe [Hrsg.] SchuldRAnpG. § 3 NutzEV Rdnr. 20). In Einzelfällen wird es allerdings schwierig sein, einen statistisch repräsentativen Querschnitt der Entgelte für vergleichbare Grundstücksnutzungen zu erhalten. Dies ist z. B. hier der Fall, weil es sich um ein Grundstück von herausragender Größe handelt. Dann kann aber auf Entgelte für annähernd vergleichbare Grundstücksnutzungen zurückgegriffen werden. Die von dem Gutachterausschuß in seinem Gutachten getroffene Festsetzung des durchschnittlichen Nutzungsentgeltes 3,01 DM/qm/Jahr aufgrund der von ihm genannten Vergleichswerte von Erholungsgrundstücken in Innenbereichslagen ist deshalb grundsätzlich nicht zu beanstanden. Soweit die Bekl. hiergegen anführen, daß bei einer solchen Betrachtungsweise unbeachtet bleibe, daß ein Großteil des Grundstückes Wald sei, ergibt sich hieraus nach Auffassung der Kammer nicht die Unbilligkeit der getroffenen Leistungsbestimmung. Der Gutachterausschuß hat nämlich als Hilfsüberlegung das ortsübliche Entgelt aus dem Bodenwert gem. § 3 Abs. 3 NutzEV ermittelt. Hierbei hat er nachvollziehbar ein Ergebnis von 3,00 DM/qm/Jahr als angemessen angesehen. Dieses Ergebnis korrespondiert auch mit dem weiteren Gutachten des Sachverständigen Dr. L. Der Sachverständige Dr. L. hat ausführlich und für die Kammer nachvollziehbar die Vergleichbarkeit der 15 Grundstücke, die zum Teil zulässigerweise in anderen Gemeinden liegen, hergestellt. Er hat nämlich die Charakteristika für sämtliche Vergleichsgrundstücke herausgearbeitet und aus diesen repräsentativen Daten die generelle Ableitung getroffen, daß die Grundstücksgröße der Freizeit- und Erholungsgrundstücke im

ollziehbar die Vergleichbarkeit der 15 Grundstücke, die zum Teil zulässigerweise in anderen Gemeinden liegen, hergestellt. Er hat nämlich die Charakteristika für sämtliche Vergleichsgrundstücke herausgearbeitet und aus diesen repräsentativen Daten die generelle Ableitung getroffen, daß die Grundstücksgröße der Freizeit- und Erholungsgrundstücke im Erhebungszeitraum offenbar keinen Einfluß auf die Höhe des vereinbarten spezifischen Pachtzinses ausübte. Zudem hat er für die Kammer nachvollziehbar eine Nutzwertanalyse der Vergleichsobjekte getroffen, die im Ergebnis die mittelbare Vergleichbarkeit zum Bewertungsobjekt hergestellt hat. Nach diesen in sich stimmigen und überzeugenden Ausführungen gelangte der Sachverständige Dr. L. zu dem Ergebnis eines Preises von 2,89 DM/qm/Jahr. Das ist eine Abweichung von 0,12 DM gegenüber dem Ergebnis des Gutachterausschusses, das an sich zwischen den Parteien verbindlich wäre. Aufgrund einer solchen Abweichung kann eine Unbilligkeit der Leistungsbestimmung durch den Gutachterausschuß von der Kammer nicht festgestellt werden. Soweit die Bekl. sowohl in erster als auch in zweiter Instanz sich auf Gutachten des Sachverständigen M. berufen, sind diese Gutachten nach Auffassung der Kammer nicht heranzuziehen. Denn - wie schon ausgeführt - ist zunächst das ortsübliche Entgelt durch Vergleich gem. § 3 Abs. 1 NutzEV festzustellen. Denn die erste Voraussetzung einer Ableitung der ortsüblichen Entgelte aus der Verzinsung des Bodenwerts ist es, daß es an Erkenntnissen über eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Grundstücken mit nach dem 2.10.1990 vereinbarten Entgelten fehlt (vgl. § 3 Abs. 1 NutzEV). Bevor also in einem Gutachten die ortsüblichen Entgelte aus der Verzinsung des Bodenwertes abgeleitet werden dürfen, muß der Gutachter feststellen, daß es nicht nur in derselben Gemeinde, sondern auch in einer vergleichbaren Gemeinde an Erkenntnissen über eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Grundstücke i. S. d. § 3 Abs. 3 Satz 1 NutzEV fehlt. Der Sachverständige M. hat hier zwar drei Grundstücke aus der Gemeinde S. mit Größen von 1.046 qm bis 1.152 qm genannt. Er hat bezüglich der Vergleichbarkeit allein hier auf die Größe abgestellt und deshalb einen für die Kammer wenig nachvollziehbaren Abschlag von 20 % vorgenommen. So gelangt er von dem vergleichbaren durchschnittlichen Nutzungsentgelt für die von ihm gewählten Vergleichsgrundstücke von rund 2,50 DM/qm/Jahr zu einem Betrag von lediglich 2,00 DM/qm/Jahr. Der Sachverständige setzt sich aber nicht mit den vom Sachverständigen Dr. L. genannten weiteren Vergleichsobjekten auseinander.

Im Ergebnis vermochte deshalb die Kammer nicht festzustellen, daß die ursprünglich vom Gutachterausschuß getroffene bestimmte Leistung (offenbar unbillig [Ergänzung durch die Redaktion]) i. S. d. § 319 Abs. 1 BGB wäre.

Ein Schiedsgutachten über die Höhe des Nutzungsentgeltes ist bindend, es sei denn, das Ergebnis ist unbillig.

Nach der Nutzungsentgeltverordnung darf der Pachtzins für Datschengrundstücke nur stufenweise erhöht werden. Die Obergrenze ist das ortsübliche Entgelt. Vor dem Landgericht Potsdam stritten sich Nutzer und Verpächter um die zulässige Höhe. Auf eine streitige Erhöhungserklärung hatten die Pächter vorgeschlagen, man könne ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen, was die Eigentümerinnen akzeptierten. Die Pächter beauftragten daraufhin den Gutachterausschuß für Grundstückswerte, der zu einem Pachtzins von 3 DM/m2 kam, was die Pächter für überhöht hielten. Sie beauftragten daraufhin einen anderen Sachverständigen.

Das Landgericht Potsdam gab der Klage der Eigentümerinnen statt und meinte, es liege ein Schiedsgutachtervertrag vor, der nur dann nicht bindend wäre, wenn das Ergebnis des Sachverständigen offenbar unbillig (§ 319 BGB) ist. Das war jedoch nicht der Fall, denn auch der vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige (es lagen also nunmehr drei Gutachten vor) war im wesentlichen dem Schiedsgutachten gefolgt. Wer sich mit der Gegenseite auf Einholung eines Sachverständigengutachtens einläßt und den Sachverständigen dann auch noch selbst beauftragt, kann nicht später davon abrücken, weil ihm das Ergebnis nicht paßt.