Schiedsgutachten

Schiedsgutachten; unbillig; Sachverständigengutachten; Mietanpassungsklausel; Mietneufestsetzungsklausel; Kostenindex

1. Das gem. § 317 BGB zur Klärung der Miethöhe eingeholte Sachverständigengutachten entfaltet zwischen den Vertragsparteien auch dann eine einstweilige Bindungswirkung, wenn es offenbar unbillig i. S. d. § 319 Abs. 1 BGB ist.

2. Diese einstweilige vertragsgestaltende Bindungswirkung besteht so lange, wie das Schiedsgutachten des Sachverständigen nicht durch ein gerichtliches Bestimmungsurteil nach § 319 Abs. 1 Satz 2 BGB ersetzt ist. Schon allein deshalb darf ein Mieter die in einem solchen Schiedsgutachten festgesetzte niedrigere Miete anstelle der ursprünglich vereinbarten höheren Miete entrichten, ohne dem Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesetzt zu sein.

3. Sieht eine vertragliche Mietklausel im Falle der Veränderung eines bestimmten KostenindexesVerhandlungen über eine "Neufestsetzung" des Mietzinses vor, so handelt es sich im Zweifel nicht um eine Mietanpassungs-, sondern um eine Mietneufestsetzungsklausel. Im Falle einer Mietneufestsetzungsklausel ist der Schiedsgutachter befugt, auch bei einem Anstieg des vereinbarten Preisindexes einen niedrigeren als den ursprünglich vereinbarten Mietzins festzusetzen.

Die Kl. und Widerbekl. schloß am 30.6.1986 einen Mietvertrag über fünf Räume zum Betrieb einer Arztpraxis mit einer Laufzeit bis zum 30.9.2001 sowie einer Verlängerungsklausel. Der monatliche Mietzins betrug 1.000 DM zzgl. Nebenkosten. In § 4 des Vertrages heißt es:

"§ 4. Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt monatlich festgestellte Lebenshaltungskostenindex für Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalte mit mittlerem Einkommen künftig gegenüber dem Stande des Vertragsabschlusses oder einer Neuregelung um mehr als 5 Punkte nach oben oder nach unten, so sind beide Vertragsteile berechtigt, die Aufnahme von Verhandlungen über eine Neufestsetzung des Mietzinses zu verlangen.

Einigen sich die Vertragsparteien nicht über die Methode, so entscheidet ein auf Antrag einer oder beider Parteien von der Industrie- und Handelskammer zu benennender Sachverständiger als Schiedsgutachter gem. § 317 BGB nach billigem Ermessen darüber, ob und in welcher Höhe eine Änderung der Miete eintreten soll. Die neue Miete ist alsdann vom nächsten Monatsersten nach Aufforderung an den Vertragspartner, in eine Änderung einzuwilligen, für beide Vertragspartner verbindlich."

Die Bekl. und Widerkl. erwarb das Grundstück mit dem Mietobjekt und trat an die Kl. und Widerbekl. heran, den Mietzins ab 1.7.1993 auf 2.500 DM zu erhöhen. Da es zu keiner Einigung kam, erstellte entsprechend § 4 des Mietvertrages auf Antrag der Bekl. und Widerkl. der von der IHK bestellte Sachverständige ein Schiedsgutachten mit dem Ergebnis, daß zwar die anhand von Vergleichsobjekten ermittelte "marktübliche" Miete 1.375,17 DM (netto) betrage, davon aber nur ein Anteil von 728,84 DM ab 1.7.1993 verlangt werden könne, da die höhere Marktmiete auf Investitionen der Mieterin in das Mietobjekt zurückzuführen sei. Daraufhin hat die Kl. und Widerbekl. Reduzierung des Mietzinses auf 728,84 DM und Rückzahlung überzahlten Mietzinses in Höhe von 10.304,08 DM verlangt und auch nur noch 728,84 DM monatlichen Mietzins gezahlt. Die Bekl. und Widerkl. hat am 2.6.1997 das Mietverhältnis fristlos gekündigt.

Das LG hat die Klage auf Verurteilung der Bekl. und Widerkl., zuzustimmen, daß der Mietzins rückwirkend ab 1.10.1996 728,84 DM betrage, abgewiesen und der Widerklage auf Räumung stattgegeben. Die Berufung der Kl. und Widerbekl. führte zur Abweisung der Widerklage.

Die auf Räumung gerichtete Widerklage ist unbegründet, weil die Kündigung vom 2.6.1997 mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht gerechtfertigt war.

Die Widerbekl. hat nämlich mit den monatlich gezahlten 728,84 DM den vertraglich geschuldeten Mietzins entrichtet und befand sich demzufolge nicht in Verzug. Mit dem monatlichen Betrag von 728,84 DM hat die Widerbekl. nämlich den Mietzins gezahlt, der im Gutachten des Sachverständigen S. vom 27.7.1996 als zu entrichtender Mietzins bezeichnet worden ist. Letzteres ist als Entscheidung des Schiedsgutachters i. S. von § 4 des Mietvertrages i. V. mit § 317 BGB anzusehen. Die Widerkl. kann mit ihrer Auffassung, diese Entscheidung sei wegen offenbarer Unbilligkeit unverbindlich, nicht durchdringen. Die Entscheidung des Schiedsgutachters hatte bezüglich des Vertragsinhalts zur Miethöhe rechtsgestaltende Wirkung (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 57. Aufl., § 317 Rdnr. 3). Gegen die Bestimmung durch den Sachverständigen hätte die Widerkl. den Weg der Anfechtung nach § 318 BGB beschreiten können, was sie nicht getan hat.

Mithin kommt eine Unwirksamkeit der gutachterlichen Leistungsbestimmung nur nach § 319 BGB in Betracht. Eine etwaige offenbare Unbilligkeit oder Unrichtigkeit des Gutachtens hätte zwar dessen Unverbindlichkeit zur Folge; Unverbindlichkeit bedeutet aber nicht Nichtigkeit, mit der Folge, daß die Parteien an die getroffene Leistungsbestimmung nicht gebunden wären, sondern die offenbare Unbilligkeit muß von einem der Vertragspartner geltend gemacht werden, indem binnen angemessener Frist Klage auf gerichtliche Leistungsbestimmung erhoben wird (vgl. Soergel, BGB, § 319 Rdnr. 16 und § 315 Rdnr. 46; BAGE 18, 54 [59]; Söllner, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 315 Rdnr. 29). Dies ist nicht geschehen, so daß von einer vorläufigen Bindungswirkung des Gutachtens auszugehen ist, selbst wenn man dieses als offenbar unbillig ansehen würde, was dahinstehen kann.

Die mangels gerichtlichen Bestimmungsurteils gegebene Bindungswirkung des Gutachtens könnte allenfalls dann zu verneinen sein, wenn der Gutachter die in § 4 des Mietvertrages eingeräumte Entscheidungskompetenz eindeutig überschritten hätte, indem er eine Neufestsetzung anstatt einer bloßen Anpassung des Mietzinses vorgenommen hätte. Davon ist jedoch vorliegend nicht auszugehen. Der Wortlaut des § 4 geht eindeutig über den einer bloßen Anpassungsklausel hinaus.

Aus den vertraglichen Formulierungen "Neufestsetzung des Mietzinses" und "neue Miete" folgt vielmehr, daß der Schiedsgutachter mit der Neufestsetzung des Mietzinses beauftragt und mithin auch berechtigt war, einen niedrigeren als den bisher vereinbarten Mietzins festzusetzen. Während bei einer Anpassung Ausgangspunkt bzw. Bezugsgröße eine Äquivalenzstörung ist, gibt es eine derartige Bezugsgröße bei einer Neufestsetzung nicht, sondern es ist so zu verfahren, als ob die Vertragsparteien erstmals in Mietzinsverhandlungen treten (BGHZ 62, 314 = NJW 1974, 1235). Ob der Sachverständige bei der Ermittlung des marktüblichen Mietzinses sachlich richtig vorgegangen ist und ob der von ihm vorgenommene Abschlag von 1.375,17 DM auf 728,84 DM gerechtfertigt war oder nicht, kann vorliegend dahinstehen. Denn diese Problematik wäre im Rahmen der gerichtlichen Ermessensüberprüfung nach § 319 BGB zu erörtern, sie tangiert die vorläufige Bindungswirkung des Gutachtens hingegen nicht. Nach alledem war der vom Sachverständigen festgesetzte Mietzins von 728,84 DM jedenfalls zum Zeitpunkt der Kündigung für die Parteien vorläufig bindend.

Die Widerbekl. hat nicht in verzugsbegründender Weise schuldhaft gehandelt, indem sie bis zur Kündigung vom 2.6.1997 nur den vom Sachverständigen festgesetzten Mietzins gezahlt hat (Palandt-Heinrichs, § 315 Rdnr. 16). Der Wortlaut von § 4 des Mietvertrages erlaubt eine Neufestsetzung des Mietzinses durch den Sachverständigen, und eine solche hat dieser vorgenommen. Es kann der Widerbekl. nicht vorgeworfen werden, daß sie auf die Richtigkeit und Verbindlichkeit der Entscheidung des Schiedsgutachters vertraut hat, dessen Entscheidung nicht gerichtlich angegriffen und korrigiert worden ist. Die Frage, ob die Widerbekl. möglicherweise zur Zahlung des streitigen Differenzbetrages unter Vorbehalt oder zu dessen Hinterlegung verpflichtet gewesen wäre, hätte sich frühestens gestellt, wenn die Widerkl. den nach § 319 BGB vorgesehenen Weg der Klage auf gerichtliche Leistungsbestimmung gewählt hätte. Die bloße Meinungsäußerung der Widerkl., sie halte das Gutachten für offenbar unbillig, reichte nicht aus, um ein schuldhaftes Verhalten der Widerbekl. zu begründen.