Scheingeschäft

Scheingeschäft; Nichtigkeit; Formnichtigkeit; Vorausvergütung bei Grundstückskauf; Vorausquittung; Bestätigung der erst nach Beurkundung erfolgten Zahlung des Kaufpreises im Kaufvertrag; bewusst unrichtige Beurkundung; vorvertragliche Pflichten; Vermögensschaden

Wird in einem notariellen Grundstückskaufvertrag die Kaufpreiszahlung bestätigt, obwohl sie erst nach der Beurkundung erfolgen soll, stellt die Bestätigung eine Vorausquittung dar. Diese hat für sich genommen weder die Nichtigkeit als Scheingeschäft noch die Formnichtigkeit des Vertrags zur Folge.

I. 3 Das Berufungsgericht meint, der Kaufvertrag sei wirksam. Dabei könne unterstellt werden, dass die Zahlung tatsächlich nicht erfolgt sei. Die unrichtige Zahlungsbestätigung sei weder ein Scheingeschäft noch habe sie die Formnichtigkeit des Vertrags zur Folge. Der Beurkundungszwang erstrecke sich nämlich nicht auf eine Zahlungsbestätigung.

II. 4 Diese Ausführungen halten rechtlicher Überprüfung im Ergebnis stand. Dabei ist in der Revisionsinstanz als für den Kl. günstig zu unterstellen, dass die beurkundete Zahlungsbestätigung tatsächlich unrichtig und der Kaufpreis bei der Beurkundung nicht gezahlt worden war.

5 1. Die unrichtige Zahlungsbestätigung führt nicht zur Nichtigkeit des Kaufvertrags; davon geht auch die Revision zutreffend aus.

6 a) Zu Recht legt das Berufungsgericht zugrunde, dass die Voraussetzungen eines Scheingeschäfts nicht dargelegt sind. Ein Vertrag ist nur dann nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig, wenn das Vereinbarte nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien keine Geltung haben soll (Senat, Urteil vom 5. Juli 2002 - V ZR 229/01, DNotZ 2003, 123, 124 m.w.N.). Die Vertragsurkunde gibt die zwischen den Parteien vereinbarten Pflichten zur Kaufpreiszahlung einerseits und zur Übertragung des Grundstücks andererseits zutreffend wieder. Nach dem Vortrag des Kl. wollten beide Parteien diese Rechtsfolgen herbeiführen, auch wenn der Kaufpreis tatsächlich erst im Anschluss an die Beurkundung gezahlt werden sollte.

7 b) Ebenso wenig ist der Vertrag gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 125 Satz 1 BGB formnichtig. Die Frage nach der Beurkundungspflichtigkeit einer Zahlungsbestätigung, die das Berufungsgericht zur Zulassung der Revision veranlasst hat, stellt sich nicht. Nicht jede bewusst unrichtige Beurkundung führt zu einer Nichtigkeit wegen Formmangels (missverständlich insoweit Palandt/Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 311b Rn. 36). Entscheidend ist, ob die der Beurkundungspflicht unterliegenden Vereinbarungen beurkundet worden sind. Daran fehlt es beispielsweise, wenn der vereinbarte Kaufpreis bewusst falsch beurkundet wird (Senat, Urteil vom 15. Mai 1970 - V ZR 20/68, BGHZ 54, 56, 62 f.; Urteil vom 11. November 1983 - V ZR 211/82, BGHZ 89, 41, 43). Hier ist dagegen die (unwahre) Zahlungsbestätigung notariell beurkundet worden. Nicht beurkundet worden ist lediglich der (wahre) Umstand, dass der vereinbarte Kaufpreis nicht gezahlt war. Dabei handelt es sich nicht um einen Teil der Vereinbarung, sondern um eine negative Tatsache, auf die sich die Beurkundungspflicht ohne Zweifel nicht erstreckt.

8 2. Ohne Erfolg bleibt die Revision, soweit sie einen Anspruch auf Rückgängigmachung des Kaufvertrags nunmehr aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 249 Abs. 1 BGB herleiten will.

9 a) Obwohl ein solcher Anspruch in den Tatsacheninstanzen nicht geltend gemacht worden ist, handelt es sich entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat seitens der Bekl. vertretenen Auffassung nicht um eine in der Revisionsinstanz unzulässige Klageänderung. Der Streitgegenstand ist gleich. Er wird durch den Klageantrag und den Lebenssachverhalt (Klagegrund) bestimmt, aus dem der Kl. die begehrte Rechtsfolge herleitet (vgl. nur BGH, Urteil vom 3. April 2003 - I ZR 1/01, BGHZ 154, 342, 347 f.; Urteil vom 19. November 2003 - VIII ZR 60/03, BGHZ 157, 47, 50 ff. jeweils m.w.N.). Der in den Vorinstanzen auf Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrags gerichtete Antrag des Kl. umfasst als Minus die Feststellung, dass die Bekl. aus dem Vertrag keine Rechte mehr herleiten kann. Beide Ansprüche beruhen auch auf einem einheitlichen Lebenssachverhalt. Maßgeblich ist insoweit, dass das zugrunde liegende tatsächliche Geschehen bei einer natürlichen, vom Standpunkt der Parteien ausgehenden Betrachtungsweise zusammengehört (Senat, Urteil vom 11. November 1994 - V ZR 46/93, NJW 1995, 967, 968 m.w.N.). Das ist der Fall. Der Kl. hat sein Klagebegehren in den Vorinstanzen darauf gestützt, dass er zu der Zahlungsbestätigung durch Täuschung bewogen worden ist. Auch wenn er damit in erster Linie den Zweck verfolgt hat, seine Motivation für die Abgabe einer Vorausquittung plausibel zu erklären, wäre eine rechtliche Aufteilung in unterschiedliche Sachverhalte aus Sicht der Parteien nicht nachvollziehbar.

10 b) Der Kl. hat jedoch einen Anspruch auf Rückgängigmachung des Vertrags und Löschung der Auflassungsvormerkung wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten nicht substantiiert dargelegt.

11 aa) Voraussetzung für einen solchen Anspruch ist ein Vermögensschaden des Kl. (vgl. nur Senat, Urteil vom 26. September 1997 - V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303 f., m.w.N.). Insoweit stützt sich die Revision auf die Überlegung, der Kl. sei durch die Täuschung der Bekl. über deren Zahlungsabsicht zu der Beurkundung der Zahlungsbestätigung verleitet worden und habe sich deshalb zu der Übertragung des Grundstücks „ohne weitere Gegenleistung" verpflichtet. Diese Argumentation verkennt, dass der Kaufvertrag eine Pflicht der Bekl. zur Zahlung des Kaufpreises begründete. Die Zahlungsbestätigung stellt - wie das Berufungsgericht insoweit zu Recht ausgeführt hat - nur eine Quittung dar, mit der der Empfang der Leistung bestätigt wird. Als Erklärung über eine Tatsache hat sie keine rechtsgeschäftliche Bedeutung und unterliegt der freien Beweiswürdigung (vgl. nur Senat, Urteil vom 14. April 1978 - V ZR 10/77, WM 1978, 849). Handelte es sich um eine Vorausquittung, und kann der Kl. dies nachweisen, besteht sein Anspruch auf Kaufpreiszahlung weiterhin. Sollte die Bekl. ihren Zahlungspflichten nicht nachkommen, stehen dem Kl. die im Gesetz vorgesehenen Leistungsstörungsrechte offen. Ausreichend für die Annahme eines Vermögensschadens des Kl. ist aber die Vermögensgefährdung infolge der mit der Zahlungsbestätigung einhergehenden Verschlechterung seiner Beweissituation, nachdem nur in diesem Verfahren revisionsrechtlich zu unterstellen ist, dass keine Zahlung erfolgt ist.

12 bb) Es fehlt aber an der Darlegung einer für diesen Vermögensschaden ursächlichen Pflichtverletzung der Bekl. Darüber, dass bei Beurkundung keine Zahlung erfolgt war, hat sie nicht getäuscht; dies war dem Kl. bekannt. Eine Pflichtverletzung im Zusammenhang mit der Zahlungsbestätigung läge deshalb nur dann vor, wenn die Bekl. insgesamt über ihre Zahlungsfähigkeit oder -willigkeit getäuscht und den Kl. auf diese Weise zu der Erteilung der Vorausquittung bewogen hätte. Auf einen solchen Vortrag des Kl. verweist die Revision nicht. Nach den seitens des Berufungsgerichts in Bezug genommenen Feststellungen des Landgerichts hat er lediglich behauptet, der damalige Geschäftsführer der Bekl. habe ihm fälschlich vorgespiegelt, der Kaufpreis werde durch ein Darlehen der Ehefrau des Kl. finanziert werden. Dass die Bekl. nicht nur über eine bestimmte Finanzierungsform getäuscht hat, sondern insgesamt nicht bereit oder in der Lage war, die bereits bestätigte Zahlung auch tatsächlich zu leisten, ergibt sich daraus nicht. Noch weniger lässt sich dies den von der Revision in Bezug genommenen Schriftsätzen des Kl. entnehmen. Dort ist nur die Rede davon, der Geschäftsführer der Bekl. habe dem Kl. eine Finanzierung über ein Darlehen mit der Ehefrau des Kl. „suggeriert".

Keine Nichtigkeit des Vertrages, wenn Zahlung „im Voraus" bestätigt wird.

Im notariellen Kaufvertrag hieß es u. a.: „Der gesamte Kaufpreis ist bereits gezahlt." Bis auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung kam es nicht zur Durchführung des Vertrages, weil der Verkäufer behauptete, die Zahlung im Voraus bestätigt, in Wirklichkeit aber keinen Kaufpreis von der Käuferin erhalten zu haben. Deshalb erhob der Verkäufer Klage auf Feststellung der Nichtigkeit des Vertrages und Löschung der Auflassungsvormerkung.

Das LG Berlin gab der Klage nach Durchführung einer Beweisaufnahme statt, das KG wies sie ab. Die zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg. Die unrichtige Zahlungsbestätigung habe die Nichtigkeit des Kaufvertrages nicht zur Folge. Zum einen liege kein Scheingeschäft vor. Dieses setze voraus, dass das Vereinbarte nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien gerade nicht gelten solle. Hier hätten jedoch die Parteien die beurkundeten Pflichten herbeiführen wollen, auch wenn der Kaufpreis erst später gezahlt werden sollte.

Es läge auch keine Formnichtigkeit vor. Nicht jede bewusst unrichtige Beurkundung führe zu einer Nichtigkeit wegen Formmangels; entscheidend sei, ob die der Beurkundungspflicht unterliegenden Vereinbarungen beurkundet worden seien. Daran fehle es, wenn der vereinbarte Kaufpreis bewusst falsch beurkundet werde. Hier sei die unwahre Zahlungsbestätigung beurkundet worden, nicht hingegen der (wahre) Umstand, dass der vereinbarte Kaufpreis nicht gezahlt worden sei. Hierbei handele es sich nicht um einen Teil der Vereinbarung, sondern um eine negative Tatsache, auf die sich die Beurkundungspflicht nicht erstrecke.

Soweit der Kläger in der Revisionsinstanz einen Anspruch auf Rückgängigmachung des Vertrages und Löschung der Vormerkung unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Pflichten geltend mache, setze dieser einen vom Kläger nicht ausreichend dargelegten Vermögensschaden voraus. Die Zahlungsbestätigung stelle nur eine Quittung dar, die keine rechtsgeschäftliche Bedeutung habe und der freien Beweiswürdigung unterliege. Könne der Kläger nachweisen, dass es sich um eine Vorausquittung handele, bestünde der Kaufpreisanspruch weiterhin; sollte die Beklagte ihren Zahlungspflichten nicht nachkommen, stünden dem Kläger dann die im Gesetz vorgesehenen Leistungsstörungsrechte zu.