Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 287 Abs. 2 ZPO, Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2015 als einfachen Mietspiegel

1. Das Gericht ist im Prozess um die Zustimmung zu einem Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB auch dann gemäß § 287 ZPO befugt, die ortsübliche Miete auf Grundlage eines ordnungsgemäß erstellten Mietspiegels zu schätzen, wenn der Vermieter zum Beweis der behaupteten Ortsangemessenheit der verlangten Miete ein Sachverständigengutachten anbietet und einer gerichtlichen Schätzung ausdrücklich widerspricht. Die Norm des § 287 ZPO dient nicht nur den Interessen des Anspruchstellers, sondern soll auch den Anspruchsgegner vor vermeidbaren Prozesskosten schützen. Ein Sachverständigengutachten ist nicht schon deswegen besser als ein Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Miete geeignet, weil es formal einen Strengbeweis liefert. Das Gericht muss ohnehin schätzen, denn „die ortsübliche Miete“ kann selbst mit maximalem Aufwand niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden; vielmehr lässt sich immer nur ein mit mehr oder weniger großer Fehlerwahrscheinlichkeit behafteter Näherungswert finden. (Anschluss an BVerfG, 1 BvR 268/90 u. a., Beschluss v. 3. April 1990 sowie 1 BvR 160/91, Beschluss v. 20. März 1991, und LG Berlin - 18 S 108/15 -, Urteil vom 2. Dezember 2015)

2. Wird im Verlaufe des Rechtsstreits ein neuer Mietspiegel veröffentlicht, dessen Erhebungsstichtag näher am Datum der Wirksamkeit der angestrebten Mieterhöhung liegt als der Erhebungsstichtag des bei Abfassung des Erhöhungsverlangens jüngsten Mietspiegels, so ist für eine Schätzung der ortsüblichen Miete der neuere Mietspiegel heranzuziehen.

3. Ob der Berliner Mietspiegel 2015 nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und daher ein „qualifizierter Mietspiegel“ im Sinne des § 555d BGB ist, bleibt offen. Der Berliner Mietspiegel 2015 einschließlich der „Orientierungshilfe“ zur Spanneneinordnung kann grundsätzlich jedenfalls als „einfacher Mietspiegel“ im Sinne des § 555c BGB für eine Schätzung der ortsüblichen Miete herangezogen werden, denn die ihm zugrunde liegende Primärdatenerhebung genügt den Anforderungen an eine repräsentative Erhebung, und die „Orientierungshilfe“ ist von der Expertise der an ihrer Erstellung beteiligten Fachleute getragen. Die erhobenen Rügen gegen die Methoden der Datenbereinigung treffen auf den Berliner Mietspiegel 2015 teils nicht zu, teils sind sie bezogen auf die vorliegende Wohnung irrelevant.

I. Wegen des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen. […]

Die Kammer hat in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass die ortsübliche Miete im vorliegenden Fall möglicherweise anhand des Berliner Mietspiegels 2015 geschätzt werden könne. […]

II. 1. Die Berufung ist zulässig. […]

2. Sie hat in der Sache zu einem Teil Erfolg, denn die Klage ist zulässig und zum Teil begründet. Die Kl. hat gemäß §§ 558, 558a, 558b BGB gegen die Bekl. Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die streitbefangene Wohnung von 670,54 € um 13,03 € auf 683,57 € mit Wirkung zum 1. September 2014; im Übrigen ist die Klage abzuweisen.

a) Die Klage ist zulässig. […]

b) Die Klage ist entgegen der Ansicht des Amtsgerichts teilweise, nämlich in Höhe einer monatlichen Mieterhöhung von 13,03 €, begründet. […]

aa) Entgegen der Ansicht der Kl. ist das Gericht befugt, die ortsübliche Miete gemäß §§ 287 ZPO, 558c BGB im Wege der Schätzung anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu ermitteln; es ist nicht gezwungen, das von der Kl. angebotene Sachverständigengutachten einzuholen. Der Anwendungsbereich des § 287 Abs. 2 ZPO ist schon deshalb eröffnet, weil das Gericht bei der Bestimmung der ortsüblichen Miete ohnehin schätzen muss. „Die ortsübliche Miete” für eine konkrete Wohnung kann selbst mit maximalen Ermittlungsaufwand niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden; vielmehr kann, insbesondere auch bei Heranziehung eines Sachverständigen, immer nur ein mit mehr oder weniger großer Fehlerwahrscheinlichkeit behafteter Näherungswert gefunden werden (vgl. zu den Grenzen statistisch gewinnbarer Erkenntnisse: Vallendar, Ermittlung und Beurteilung von Immissionen nach der TA Luft - Statistische Methoden als Problem des Untersuchungsgrundsatzes, GewArch 1981, 281 ff.). Bei der Entscheidung, ob das angebotene Sachverständigengutachten einzuholen ist, geht es also gar nicht um die Vermeidung einer Schätzung, sondern um die Frage, auf welcher Grundlage zu schätzen ist.

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG, 1 BvR 268/90 u. a., Beschl. v. 3. April 1990, NJW 1992, 1377 f., zitiert nach juris) führt aus, der Gesetzgeber habe schon mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 („Novelle 1982“) ganz wesentlich das Ziel verfolgt, die Verwendung von Mietspiegeln zu stärken. Er habe herausgestellt, Mietspiegel seien das beste Mittel zum „Nachweis“ des ortsüblichen Entgelts. […]

Entsprechend hat auch die Kammer in einer Parallelsache (LG Berlin - 18 S 108/15 -, Urteil vom 2. Dezember 2015, n. v.) entschieden; in jenem Verfahren hatte die Kl. ebenfalls eine Schätzung auf Grundlage des Mietspiegels abgelehnt und stattdessen Beweis durch Sachverständigengutachten angeboten: […]

An diesen Erwägungen hält die Kammer fest. Sie sind auf den Mietspiegel 2015 übertragbar, auch wenn der Mietspiegel 2015 von einzelnen Vertretern der Vermieterinteressen - Haus & Grund sowie BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V. - nicht nach § 555d BGB als qualifizierter Mietspiegel anerkannt wurde (vgl. dazu GEWOS, Dokumentation Berliner Mietspiegel 2015, S. 8).

bb) Die ortsübliche Vergleichsmiete ist vorliegend nicht anhand des Berliner Mietspiegels 2013, sondern anhand des erst im Verlaufe des Rechtsstreits veröffentlichten Mietspiegels 2015 zu ermitteln. Dem stehen weder ein Rückwirkungsverbot noch Grundsätze des Vertrauensschutzes entgegen. Der Mietspiegel ist keine Rechtsnorm, sondern vielmehr ein in der ZPO zwar nicht ausdrücklich benanntes Beweismittel, das das Zivilgericht seiner Überzeugungsbildung aber gleichwohl zugrunde legen darf (vgl. BVerfG, WuM 1991, 523 und die oben bereits zitierte Entscheidung BVerfG, NJW 1992, 1377). Schutzwürdige Interessen der Parteien werden deshalb durch die Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2015 nicht verletzt. Jeder Prozess birgt für die Beteiligten das Risiko, dass im Verlaufe des Verfahrens neue Beweismittel oder Erkenntnisquellen verfügbar werden können, durch die die bei seinem Beginn unstreitigen oder sonst als sicher vorausgesetzten Tatsachen nachträglich in Frage gestellt werden mögen.

Stehen - wie hier in Gestalt der Mietspiegel 2013 und 2015 - verschiedene Beweismittel unterschiedlicher Qualität zur Verfügung, so steht es nicht im Belieben der Parteien oder des Gerichts, welches von beiden heranzuziehen ist. Vielmehr ist es zwingend geboten, der Sachentscheidung das nach billigem Ermessen qualitativ bessere Beweismittel zugrunde zu legen. Dabei handelt es sich hier um den Berliner Mietspiegel 2015, denn dieser liefert bessere Näherungswerte für die ortsübliche Miete im Zeitpunkt der Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens als der Mietspiegel 2013. Entscheidend dafür ist der Erhebungsstichtag für die statistische Ermittlung der Miethöhe (vgl. LG Berlin, GE 1996, 1547 und MM 2001, 151; LG Freiburg, WuM 1995, 714; LG München, WuM 1995, 45); dies ist beim Mietspiegel 2015 der 1. September 2014 und damit genau der Tag, zu dem die Mieterhöhung begehrt wird, während Erhebungsstichtag für den Mietspiegel 2013 der 1. September 2012 war.

cc) Die Bedenken der Kl. gegen die Eignung des Berliner Mietspiegels 2015 als Beweismittel, namentlich gegen die Methodik der ihm zugrunde liegenden Datenerhebung, greifen nicht durch. Die Kammer hat in ihrer oben schon zitierten Entscheidung vom 2. Dezember 2015 (LG Berlin - 18 S 108/15 -, Urteil vom 2. Dezember 2015) ausgeführt:

„Ob die Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht, hängt von der Qualität des Mietspiegels ab. Wendet etwa eine Partei substantiiert ein, den Verfassern habe es an der nötigen Sachkunde gefehlt, sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder unzureichendem Datenmaterial, ist dem grundsätzlich nachzugehen (BGH, Urteil vom 16.6.2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16.7.2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626). Verbleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, ist die Indizwirkung erschüttert (BGH, aaO.).

Einwände gegen die Sachkunde oder die Unvoreingenommenheit der Verfasser des Berliner Mietspiegels 2013 hat die Kl. nicht erhoben. Ihr Einwand, der Mietspiegel beruhe auf unzureichendem Datenmaterial, erschüttert die Indizwirkung des Mietspiegels nicht. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel 2013, wie die Kl. meint, nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein sollte, entfiele nicht schon deshalb die Möglichkeit, ihn als Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO heranzuziehen, denn diese Frage ist von der Vermutungswirkung nach § 555d Abs. 3 BGB zu unterscheiden (LG Berlin, aaO. m.w.N.). Andernfalls bliebe das Beweismaß des § 287 ZPO unberücksichtigt. Im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO sind die Anforderungen an die Überzeugungsbildung des Gerichts dahingehend reduziert, dass eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung ausreicht (BeckOK, ZPO Vorwerk/Wolf, 18. Edition 2015, § 287 Rn. 17 m.w.N., LG Berlin, aaO.). Dass das Ergebnis der Schätzung möglicherweise nicht vollständig mit den Tatsachen übereinstimmt, ist der gesetzlichen Möglichkeit der Schätzung immanent und grundsätzlich hinzunehmen (BGH, Urteil vom 6.12.2012 - VII ZR 84/10, juris; Zöller/Greger, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 287 Rn. 2).”

Hieran ist auch in Ansehung des Berliner Mietspiegels 2015 festzuhalten. Die Angriffe der Kl. gegen die Qualität der dem Mietspiegel zugrunde liegenden Datenerhebung und -auswertung rechtfertigen keine Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels.

(1) Die Kl. trägt vor, die Primärdatenerhebung sei nicht nach Maßgabe gesicherter statistischen Methoden erfolgt; die erhobenen Daten bildeten den Markt nicht zutreffend ab, denn die in den Mietspiegel eingeflossene Stichprobe sei nicht repräsentativ. Nur 13 % der angesprochenen Vermieter hätten sich überhaupt an der Erhebung beteiligt, in den Mietspiegel seien überproportional viele Daten von Großvermietern und öffentlichen Vermietern eingeflossen. Auch die Befragung der Mieter sei nicht repräsentativ, denn es liege keine echte Zufallsprobe vor; eine Bereinigung nach Bevölkerungsgruppen sei nicht erfolgt, das Problem der Selbstselektion nicht adressiert worden und der Schwund von der Brutto- zur Nettoprobe sei viel zu groß. Ohnehin sei schon die Bruttostichprobe mit weniger als 1 % des Gesamtmarktes viel zu klein gewählt worden.

Dem ist zunächst entgegenzuhalten, dass einem einfachen Mietspiegel nicht notwendig Primärdaten zugrunde liegen müssen, sondern vielmehr Daten aus vorhandenen Quellen wie Wohngeldstatistiken, der Gebäude- und Wohnungszählung oder der Sammlung des Gutachterausschusses zugrunde gelegt werden können (vgl. Börstinghaus/Clar, Mietspiegel, 2. Aufl. 2013, Rn. 352 ff.). Der Bundesgerichtshof hat sogar schon einem zwischen Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter ausgehandelten Mietspiegel Indizwirkung beigemessen (vgl. Börstinghaus/Clar, aaO., Rn. 358 f. mit Verweis auf BGH, WuM 2010, 505). Eine Primärdatenerhebung für einen einfachen Mietspiegel muss deshalb nicht die hohen Anforderungen der Repräsentativität erfüllen, sondern kann etwa auch in der Weise erfolgen, dass die Mitglieder eines oder mehrerer Interessenverbände befragt werden (vgl. Börstinghaus/Clar, aaO., Rn. 351).

Die dem Berliner Mietspiegel 2015 zugrunde liegende Primärdatenerhebung wahrt einen deutlich höheren Qualitätsstandard und genügt den Anforderungen an eine repräsentative Erhebung. Die Grundgesamtheit der im Mietspiegel 2015 betrachteten Wohnungen wurde auf Basis der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 ermittelt und mit insgesamt 1.347.700 Wohnungen angesetzt (vgl. GEWOS, Dokumentation Berliner Mietspiegel 2015, Tabelle 1 Fortschreibung der Grundgesamtheit zum Berliner Mietspiegel 2015, S. 12). Im Rahmen einer Wiederholungsbefragung konnten Daten zu rund 9.200 Wohnungen gewonnen werden, die bereits im Mietspiegel 2013 vertreten waren (vgl. GEWOS, aaO., S. 14). Daneben wurde eine Zusatzstichprobe vorgenommen, um die neu hinzugekommenen mietspiegelrelevanten Wohnungsbestände zu erfassen und die erforderliche Fallzahl zu gewährleisten. Auf Basis einer Bruttostichprobe von rund 99.000 Wohnungen konnten für rund 8.500 Wohnungen mietspiegelrelevante Daten gewonnen werden (vgl. GEWOS, aaO., S. 17). Auf diesem Weg konnten dem vorliegend relevanten Mietspiegelfeld die Daten von weit mehr als den mindestens zu fordernden 30 Wohnungen (vgl. Börstinghaus/Clar, Mietspiegel, aaO., Rn. 381) zugrunde gelegt werden (vgl. GEWOS, aaO., Tabelle 5 Feldbesetzung zum Berliner Mietspiegel 2015, S. 26). Für die Gesamtgröße der für eine Repräsentativität erforderlichen Bruttostichprobe existieren demgegenüber keine verbindlichen Vorgaben, auch wenn Stichprobengrößen von bis zu einem Prozent des relevanten Wohnungsbestandes vorgeschlagen werden (vgl. Börstinghaus/Clar, Mietspiegel, aaO., Rn. 377, S. 172). Entsprechendes gilt für die Quote zwischen Brutto- und Nettostichprobe; die früher geforderten Werte von 60 % bis 70 % sind in der Praxis nicht ansatzweise erreichbar (vgl. Börstinghaus/Clar, Mietspiegel, aaO., Rn. 377, S. 171). Die vermieterseitig erhobenen und in den Mietspiegel eingeflossenen Daten stammen zu rund 49 % von privaten Eigentümern (vgl. GEWOS, aaO., Tabelle 3 Ergebnisstichprobe nach Eigentümertypen, S. 18); selbst wenn nach Vortrag der Kl. rund 2/3 aller (vermieteten?) Wohnungen in privater Hand sein sollen, liegt von dieser Quote keine so erhebliche Abweichung vor, dass auf Basis des Mietspiegels keine Schätzung der ortsüblichen Miete mehr möglich wäre. Das Gericht sieht auch nicht die von der Kl. angesprochene Gefahr, dass sich mieterseitig nur bestimmte Bevölkerungsgruppen - etwa Beamte und andere mutmaßliche „Langzeitmieter” - an der Erhebung beteiligt hätten. Eine hinreichend repräsentative Verteilung der erhobenen Daten über verschiedene Bevölkerungsgruppen ist vielmehr schon dadurch gewährleistet, dass die verschiedenen durch die Tabellenfelder klassifizierten Wohnungstypen typischerweise von unterscheidbaren Bevölkerungsgruppen genutzt werden.

(2) Die Rügen der Kl. gegen die Methoden der Datenbereinigung treffen auf den Berliner Mietspiegel 2015 teils nicht zu, teils sind sie bezogen auf die vorliegende Wohnung irrelevant. So fand eine Umrechnung von Bruttokaltmieten in Nettokaltmieten für den Mietspiegel 2015 nicht mehr statt; anders als im Mietspiegel 2013 wurden vielmehr von vornherein ausschließlich Mietverhältnisse mit Nettokaltmieten berücksichtigt (vgl. GEWOS, aaO., Punkt 6.3, S. 22). Auch unterstellt die Ausreißerbereinigung im Mietspiegel 2015 nicht mehr, dass die erhobenen Werte einer Normalverteilung unterlägen, denn sie wurde anders als im Mietspiegel 2013 nicht mehr anhand von Konfidenzintervallen auf Basis von Standardabweichungen vorgenommen (vgl. GEWOS, aaO., Punkt 6.4, S. 23 f.). Auf das Verhältnis zwischen Kappungsgrenzen und Sondermerkmalen kommt es vorliegend nicht an, weil die Wohnung nicht über Sondermerkmale verfügt, die nach Spanneneinordnung zu einer Überschreitung des oberen Spannenwertes führen könnten. Eine zum Nachteil der Kl. willkürliche Wohnlagenzuordnung ist für die vorliegende Wohnung ebenfalls nicht feststellbar, denn sie fällt in das Mietspiegelfeld L 2 „gute Wohnlage”. Schließlich trifft auch der Vorwurf der Kl. nicht zu, die Wohnlage „gut” sei mangels Differenzierung zwischen Innenstadt- und Außenbezirken so inhomogen, dass keine einheitliche Mietspiegelspanne ausgewiesen werden dürfe. Die Wohnlageeinteilung wurde durch die an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Experten mit Hilfe statistischer Indikatoren überprüft (vgl. GEWOS, aaO., Punkt 11.2, S. 67), und es erscheint anhand der zugrunde gelegten Definitionen (vgl. GEWOS, aaO., Punkt 11.2.1, S. 71) auch in tatsächlicher Hinsicht nachvollziehbar, dass für Wohnungen in „guter Wohnlage” in Zentren der Stadt vergleichbare Mieten bezahlt werden wie für solche in „guter Wohnlage” in dezentralen Lagen.

Die von der Kl. vorgelegte Liste mit Berliner Wohnungen, die zu Preisen oberhalb der Mietspiegelspanne vermietet sind, belegt nicht, dass die Marktdaten unvollständig erhoben oder falsch ausgewertet worden seien. Vielmehr zeigt das dem Mietspiegelfeld zugehörige Histogramm auf Seite 101 der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2015, dass Mietwerte oberhalb der Spanne durchaus erfasst, jedoch als Ausreißerwerte bei der Festlegung der Mietspiegelspanne nicht berücksichtigt wurden. […]

4. Anlass, die Revision zuzulassen, besteht nicht. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch liegen sonst die Voraussetzungen von § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO vor.

Es kann dahinstehen, ob der Berliner Mietspiegel 2015 ein qualifizierter Mietspiegel ist. Ein Gericht ist befugt, zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Mietspiegel im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO als einfachen Mietspiegel zu nutzen und ist nicht gezwungen, ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Der Vermieter begehrte von dem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete. Er erhob entsprechende Klage, weil der Mieter die Zustimmung verweigerte. Das Amtsgericht wies die Klage unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2013 ab, wogegen der Vermieter die Berufung zum Landgericht einlegte.

Das LG Berlin, ZK 18 (Einzelrichter), änderte das Urteil teilweise ab und verurteilte den Mieter unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2015, der Erhöhung der Miete um 13,03 € monatlich zuzustimmen. Entgegen der Ansicht des Vermieters, wonach das AG die ortsübliche Miete nicht anhand des Berliner Mietspiegels 2013 hätte ermitteln dürfen, jedenfalls nicht ohne zuvor Beweis über die Qualität der dem Mietspiegel zugrunde liegenden Datenerhebung erhoben zu haben, sei das Gericht befugt, die ortsübliche Miete gemäß § 287 ZPO im Wege der Schätzung zu ermitteln und nicht gezwungen, ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Der Anwendungsbereich des § 287 Abs. 2 ZPO sei schon deshalb eröffnet, weil das Gericht bei der Bestimmung der ortsüblichen Miete ohnehin schätzen müsse. Die „ortsübliche Miete“ für eine konkrete Wohnung könne selbst mit maximalem Ermittlungsaufwand niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden; vielmehr könne, insbesondere auch bei Heranziehung eines Sachverständigen, immer nur ein mit mehr oder weniger großer Fehlerwahrscheinlichkeit behafteter Näherungswert gefunden werden. Entsprechend habe auch die Kammer in einer Parallelsache (18 S 108/15, n. v.) entschieden und die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege der Schätzung mit dem Berliner Mietspiegel 2013 ermittelt.

Ob der Mietspiegel ein qualifizierter nach § 555d BGB sei, bedürfe keiner Entscheidung; der Mietspiegel könne als einfacher Mietspiegel herangezogen werden. An diesen Erwägungen halte die Kammer fest. Die Miete sei allerdings vorliegend nicht anhand des Berliner Mietspiegels 2013, sondern anhand des erst im Laufe des Rechtsstreits veröffentlichten Mietspiegels 2015 zu ermitteln. Stünden – wie hier mit den Mietspiegeln 2013 und 2015 – verschiedene Beweismittel unterschiedlicher Qualität zur Verfügung, stehe es nicht im Belieben der Parteien oder des Gerichts, welches von beiden heranzuziehen sei. Vielmehr sei es zwingend geboten, das nach billigem Ermessen qualitativ bessere Beweismittel zugrunde zu legen. Dies sei hier der Berliner Mietspiegel 2015, denn dieser liefere bessere Näherungswerte für die ortsübliche Miete im Zeitpunkt der Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens als der Mietspiegel 2013. Entscheidend dafür sei der Erhebungsstichtag für die statistische Ermittlung der Miethöhe; dies sei beim Mietspiegel 2015 der 1. September 2014, und damit genau der Tag, zu dem die Mieterhöhung begehrt werde, während Erhebungsstichtag für die Mietspiegel 2013 der 1. September 2012 gewesen sei.

Die Bedenken des Vermieters gegen die Eignung des Berliner Mietspiegels 2015 als Beweismittel, namentlich gegen die Methodik der ihm zugrunde liegenden Datenerhebung, würden nicht durchgreifen. Wende eine Partei substantiiert ein, den Verfassern habe es an der nötigen Sachkunde gefehlt, sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen, oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder unzureichendem Datenmaterial, sei dem grundsätzlich nachzugehen. Entsprechende Einwände habe vorliegend aber der Vermieter nicht erhoben. Sein Einwand, der Mietspiegel beruhe auf unzureichendem Datenmaterial, erschüttere die Indizwirkung des Mietspiegels nicht. Im Rahmen einer Schätzung nach § 287 ZPO seien die Anforderungen an die Überzeugungsbildung des Gerichts so weit reduziert, dass eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung ausreiche. Dass das Ergebnis der Schätzung möglicherweise nicht vollständig mit den Tatsachen übereinstimme, sei der gesetzlichen Möglichkeit der Schätzung immanent und grundsätzlich hinzunehmen.

Ferner müssten einem einfachen Mietspiegel nicht notwendig Primärdaten zugrunde liegen. Dem Berliner Mietspiegel 2015 lägen jedoch Primärdaten zugrunde. Die Anforderungen an eine Repräsentativerhebung seien gewahrt. Immerhin lägen vorliegend dem relevanten Mietspiegelfeld Daten von weit mehr als den mindestens zu fordernden 30 Wohnungen zugrunde. Die Rügen gegen die Methoden der Datenbereinigung träfen auf den Berliner Mietspiegel 2015 teils nicht zu, teils seien sie bezogen auf die vorliegende Wohnung irrelevant. Auch unterstelle die Ausreißerbereinigung im Mietspiegel 2015 nicht mehr, dass die erhobenen Werte einer Normalverteilung unterlägen, denn sie sei – anders als im Mietspiegel 2013 – nicht mehr anhand von Konfidenzintervallen auf Basis von Standardabweichungen vorgenommen worden.

Auf das Verhältnis zwischen Kappungsgrenze und Sondermerkmalen komme es vorliegend nicht an, weil die Wohnung nicht über Sondermerkmale verfüge, die nach Spanneneinordnung zu einer Überschreitung des oberen Spannenwertes führen könnten. Eine zum Nachteil des Vermieters willkürliche Wohnlagenzuordnung sei für die vorliegende Wohnung ebenfalls nicht feststellbar, denn sie falle in das Mietspiegelfeld L 2 „gute Wohnlage“.

Schließlich treffe auch der Vorwurf nicht zu, die Wohnlage „gut“ sei mangels Differenzierung zwischen Innenstadt- und Außenbezirken so homogen, dass keine einheitliche Mietspiegelspanne ausgewiesen werden dürfe. Die Wohnlageeinteilung sei durch die an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Experten mit Hilfe statistischer Indikatoren überprüft worden, und es erscheine anhand der zugrunde gelegten Definitionen auch in tatsächlicher Hinsicht nachvollziehbar, dass für Wohnungen in „guter Wohnlage“ in Zentren der Stadt vergleichbare Mieten bezahlt würden wie für solche in „guter Wohnlage“ in dezentralen Lagen. Die von dem Vermieter vorgelegte Liste mit Berliner Wohnungen, die zu Preisen oberhalb der Mietspiegelspanne vermietet seien, belege nicht, dass die Marktdaten unvollständig erhoben oder falsch ausgewertet worden seien. Vielmehr zeige das dem Mietspiegelfeld zugehörige Histogramm der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2015, dass Mietwerte oberhalb der Spanne durchaus erfasst, jedoch als Ausreißerwerte bei der Festlegung der Mietspiegelspannen nicht berücksichtigt worden seien.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die vorliegende Wohnung im Wege der Schätzung könne das Gericht auf die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zurückgreifen, die ebenfalls von der Expertise der an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Fachleute getragen sei. Dass es neben den in der Orientierungshilfe aufgeführten Wohnwertmerkmalen noch andere für den Wohnwert und die Miethöhe relevante Wohnungseigenschaften geben mag, stehe der Anwendung der Orientierungshilfe im vorliegenden Fall ebenso wenig entgegen wie die Behauptung, die auf die Energieeffizienz bezogenen Merkmale seien politisch diktiert und fänden sich in den Marktmieten nicht wieder. Merkmale der Energieeffizienz würden die Parteien ebenso wenig vortragen wie zusätzliche mietpreisbildende Eigenschaften der Wohnung, die nach der Orientierungshilfe nicht berücksichtigt werden könnten.

Dem Urteil ist zu entnehmen, dass sich der Vermieter zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf ein Gutachten eines Miet-Sachverständigen berufen hat, nicht auf das eines Statistikers zur Überprüfung der Datenerhebung. Dennoch gab es auch einen entsprechenden Vortrag gegen die Datenerhebung selbst, mit dem sich das Gericht unter Verwendung von Ausführungen der Mietspiegelersteller (GEWOS) auseinandersetzt. Dabei ist zu erwähnen, dass sich die Datenerhebung zum Berliner Mietspiegel 2015 zumindest teilweise gegenüber der Datenerhebung zu früheren Berliner Mietspiegeln geändert hat (z. B. Datenbereinigung). Ob deswegen ein weiteres Statistikgutachten hätte eingeholt werden müssen/sollen (das Gutachten des Sachverständigen Krämer – vgl. GE 2015, 1097 – bezog sich auf den Berliner Mietspiegel 2009), entzieht sich hiesiger Beurteilung.

Die Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2015 anstelle des Mietspiegels 2013 ist jedoch kritisch zu hinterfragen. Jedenfalls widerspricht die Annahme der ZK 18, der Erhebungsstichtag sei für die statistische Ermittlung der Miethöhe erheblich, der Rechtsprechung des BGH. Es kommt nämlich – auch nach allgemeiner Meinung – auf den beim Zugang (nicht Wirksamwerden) des Mieterhöhungsverlangens geltenden Mietspiegel an (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46 und KG, Urteil vom 25. Oktober 2007 - 8 W 71/07 -, GE 2007, 1629). Das war vorliegend der Mietspiegel 2013. Letzterer ergibt für das Feld L 2 eine Spanne von 4,73 € bis 6,75 € bei einem Mittelwert von 5,56 €, während der Mietspiegel 2015 eine Spanne von 5,25 € bis 7,50 € bei einem Mittelwert von 6,09 € aufweist. Nach dem Mietspiegel 2013 hätte demnach dem Vermieter die zugesprochene Mieterhöhung nicht zugestanden.