Schätzung der ortsüblichen Miete mit dem Berliner Mietspiegel 2013 (noch) verfassungskonform

1. Eventuelle Abweichungen der Werte eines Mietspiegels von der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete lassen sich nicht mit einer jeder Schätzung innewohnenden Unschärfe rechtfertigen; ein solcher Begründungsansatz wäre verfassungsrechtlich bedenklich, weil er es erlauben würde, auch Mietspiegel mit realitätsfernen Werten zur Grundlage von Entscheidungen über Mietstreitigkeiten zu machen.

2. Der Berliner Mietspiegel 2013 ist auch als einfacher Mietspiegel zur Schätzung der ortsüblichen Miete geeignet.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Beschwerdeführerin wendet sich gegen ein Urteil, mit dem ihre Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung abgewiesen und die Revision nicht zugelassen wurde.

Sie ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin. Die Beteiligte zu 2 ist Mieterin dieser Wohnung. Die Beschwerdeführerin verlangte von der Beteiligten zu 2 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, was diese ablehnte. Die Zustimmungsklage der Beschwerdeführerin blieb erfolglos. Ihre Berufung wies das Landgericht mit Urteil vom 13. Juni 2016 zurück und ließ die Revision nicht zu. Zur Begründung führte das Landgericht aus, die Beschwerdeführerin habe keinen Anspruch auf die geltend gemachte Mieterhöhung nach § 558 BGB. Die derzeit vereinbarte Miete übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete bereits. Die ortsübliche Vergleichsmiete könne vorliegend im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2013 ermittelt werden. Als einfacher Mietspiegel stelle dieser nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12 - NJW 2013, 775 und vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09 - NJW 2010, 2946) ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergäben. Es hänge im Weiteren von der Qualität des Mietspiegels ab, ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreiche. Der Einwand der Beschwerdeführerin, der Mietspiegel beruhe auf unzureichendem Tatsachenmaterial, erschüttere dessen Indizwirkung nicht. Selbst wenn der Mietspiegel, wie die Beschwerdeführerin meine, nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen zustande gekommen sei, entfalle nicht schon deswegen seine Tauglichkeit als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO. Im Rahmen einer Schätzung nach § 287 ZPO seien die Anforderungen an die Überzeugungsbildung des Gerichts dahingehend reduziert, dass eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung ausreiche. Dass das Ergebnis der Schätzung möglicherweise mit den Tatsachen nicht vollständig übereinstimme, sei der Schätzung immanent. Die von der Beschwerdeführerin behaupteten Mängel des Mietspiegels bei der Datenerhebung stünden, ihr Vorliegen unterstellt, der Verwendung des Mietspiegels als Schätzgrundlage nicht entgegen. Eine Zulassung der Revision komme nicht in Betracht. Die Voraussetzungen, unter denen ein Mietspiegel als Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden könne, seien höchstrichterlich geklärt. Von dieser Rechtsprechung weiche es nicht ab. Die gegen das verfahrensgegenständliche Urteil erhobene Anhörungsrüge der Beschwerdeführerin wies das Landgericht mit Beschluss vom 22. Juli 2016 - 18 S 36/16 - als unbegründet zurück.

Die Beschwerdeführerin meint, die Abweisung ihrer Klage auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung verletze sie in ihrem Eigentumsgrundrecht, sei willkürlich, verletze ihren Anspruch auf rechtliches Gehör und die Garantie des gesetzlichen Richters. Das Landgericht habe den in Streit stehenden Mieterhöhungsbetrag ohne förmliche Beweiserhebung geschätzt und damit den Wortlaut des § 287 Abs. 2 ZPO missachtet. Als Schätzgrundlage habe es den Berliner Mietspiegel 2013 herangezogen, obwohl dessen Geeignetheit von ihr substantiiert in Abrede gestellt worden sei. Das Landgericht sei entgegen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Indizwirkung einfacher Mietspiegel ihren Einwendungen gegen das dem Mietspiegel zugrunde liegende Datenmaterial nicht nachgegangen. Es habe es dahinstehen lassen, ob diese Einwendungen die Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2013 erschütterten, und darauf abgestellt, dass dieser jedenfalls als Schätzgrundlage herangezogen werden könne. Damit weiche das Landgericht von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 16. Juni 2010 ab. Zudem sei entgegen der Ansicht des Landgerichts die Frage der Zulässigkeit der Schätzung nach § 287 ZPO nicht höchstrichterlich geklärt. Daher hätte das Landgericht jedenfalls die Revision zulassen müssen.

Die Beteiligten haben Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten.

II. Die zulässige Verfassungsbeschwerde ist unbegründet. Weder die Entscheidung in der Sache (1.) noch die Entscheidung über die Nichtzulassung der Revision (2.) sind von Verfassungs wegen zu beanstanden.

1. Die Abweisung der Klage der Beschwerdeführerin auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete verstößt nicht gegen die Verfassung von Berlin.

a) Das Urteil verletzt die Beschwerdeführerin nicht in ihrem durch Art. 23 Abs. 1 VvB verbürgten Eigentumsrecht. Die Vorschrift schützt vom Gesetzgeber gewährte konkrete vermögenswerte Rechte als Eigentum (vgl. Beschluss vom 25. April 2006 - VerfGH 32/06 - ebenso wie die nachfolgend zitierten Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofes kostenlos abrufbar unter www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de, Rn. 19). Zu den verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht einem privaten Rechtsträger zuordnet, gehört auch das Eigentum an Mietwohnungen. Dabei ist es jedoch Sache des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des Eigentums und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie zu bestimmen (Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB). Gesetzliche Mietpreisbindungen schränken die Freiheit des Eigentümers ein, sein Eigentum wirtschaftlich möglichst vorteilhaft zu nutzen. Diese Einschränkungen werden durch das Ziel gerechtfertigt, Mieter in bereits bestehenden Mietverhältnissen vor unzumutbar hohen Mietsteigerungen zu schützen und es ihnen zu ermöglichen, ihre Wohnungen als Lebensmittelpunkt langfristig und verlässlich zu erhalten. Die Gerichte haben diese vom Gesetzgeber vorgenommene Abwägung bei der Anwendung und Auslegung der einschlägigen Vorschriften zu beachten. Sie müssen die im Gesetz zum Ausdruck kommende Interessenabwägung nachvollziehen und der Zweckbestimmung der gesetzlichen Vorschriften Rechnung tragen (vgl. Beschluss vom 5. März 2004 - VerfGH 108/03 - Rn. 14). Die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall ist allerdings Sache der hierfür zuständigen Fachgerichte. Rechtsanwendungsfehler der Fachgerichte verstoßen erst dann gegen Art. 23 Abs. 1 VvB, wenn sie auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen oder die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf die gesetzlich zulässige Miete unzumutbar erschweren (vgl. Beschluss vom 11. Oktober 2001 - VerfGH 7/01 - Rn. 25 f.; BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 - 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73; juris Rn. 40).

Das angegriffene Urteil hält einer Nachprüfung anhand dieser Maßstäbe stand. In seiner Begründung hat das Landgericht unterstellt, dass der Mietspiegel 2013 nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Die in dem Mietspiegel enthaltenen Werte hat es dennoch für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für maßgeblich gehalten und zur Begründung hierfür auf § 287 ZPO verwiesen. Eventuelle Abweichungen der Werte des Mietspiegels 2013 von der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete hat es mit der jeder Schätzung innewohnenden Unschärfe gerechtfertigt. Dieser Begründungsansatz ist verfassungsrechtlich nicht unbedenklich, weil er es erlauben würde, auch Mietspiegel mit realitätsfernen Werten zur Grundlage von Entscheidungen über Mietstreitigkeiten zu machen, ohne dem Vermieter eine Möglichkeit zu belassen, die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nachzuweisen. Eine solche Verfahrensweise würde die Möglichkeit der gerichtlichen Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete unzumutbar erschweren und verstieße gegen die Verfassung (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974, aaO.). Allerdings hat das Landgericht sich vorliegend auf Grundlage der Einwände der Beschwerdeführerin gegen die Aussagekraft des Mietspiegels 2013 mit dessen Eignung als Schätzgrundlage auseinandergesetzt. Ausgehend von der von der Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellten Sachkunde und Lauterkeit der Verfasser des Mietspiegels 2013 hat es die Einwände der Beschwerdeführerin gegen die Eignung des Mietspiegels 2013 als Schätzgrundlage erörtert und jeweils für nicht durchgreifend erachtet. Das Landgericht hat der Beschwerdeführerin damit im vorliegenden Einzelfall einen noch zumutbaren Weg eröffnet, zu verhindern, dass realitätsferne Datensammlungen zur Grundlage der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

b) Die Anwendung von § 287 Abs. 2 ZPO durch das Landgericht verstößt nicht gegen Art. 10 Abs. 1 VvB. Eine gerichtliche Entscheidung verstößt nur dann gegen das Willkürverbot, wenn sie eine offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt oder den Inhalt einer Norm in krasser Weise missdeutet, so dass ein gesetzgeberisches Anliegen grundlegend verfehlt wird. (vgl. z. B. Beschluss vom 17. Februar 2015 - VerfGH 130/14 - Rn. 9). Diese Voraussetzungen hat die Beschwerdeführerin nicht dargelegt. Sie meint, es sei willkürlich, dass das Landgericht § 287 Abs. 2 ZPO angewendet habe, obwohl nicht nur ein Teil, sondern die gesamte Höhe des Mieterhöhungsbetrages im Streit gestanden habe. Damit kann sie nicht durchdringen. Der Bundesgerichtshof wendet § 287 Abs. 2 ZPO in ständiger Rechtsprechung auch auf Sachverhalte an, in denen die gesamte Höhe einer Forderung in Streit steht (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13 - juris Rn. 46).

c) Das Landgericht hat den Anspruch der Beschwerdeführerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs aus Art. 15 Abs. 1 VvB nicht verletzt. Ein Verstoß gegen die Vorschrift ist anzunehmen, wenn ein Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt, sofern die Frage nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder der Parteivortrag offensichtlich unsubstantiiert war (vgl. z. B. Beschluss vom 31. Mai 2017 - VerfGH 174/15 - Rn. 23) oder wenn es ein als erheblich angesehenes Beweisangebot übergeht, ohne dass sich im Prozessrecht eine Stütze dafür findet (vgl. z. B. Beschluss vom 16. Dezember 2015 - VerfGH 116/15 - Rn. 11 f.). Das Urteil des Landgerichts überschreitet diesen grundrechtlichen Rahmen nicht.

aa) Es war nicht verpflichtet, auf die Einwände der Beschwerdeführerin gegen die statistische Korrektheit der Datenerhebung für den Berliner Mietspiegel 2013 hin ein Sachverständigengutachten einzuholen und ein in einem anderen Verfahren vor dem Amtsgericht Charlottenburg eingeholtes Sachverständigengutachten beizuziehen. Auf die genannten Einwendungen der Beschwerdeführerin kam es nach dem Rechtsstandpunkt des Landgerichts nicht an. Es hat die Auffassung vertreten, der Mietspiegel 2013 könne auch dann als Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden, wenn seine Indizwirkung erschüttert sei.

bb) Soweit die Beschwerdeführerin außerdem geltend macht, das Landgericht habe ihre Einwendungen gegen den Mietspiegel nicht zum Anlass genommen, dessen Untauglichkeit als Schätzgrundlage festzustellen, ist damit ebenfalls kein Gehörsverstoß dargetan. Die Beschwerdeführerin beklagt mit ihrem Vortrag in der Sache, dass das Landgericht ihrer Rechtsansicht zur Untauglichkeit des Mietspiegels 2013 als Schätzgrundlage nicht gefolgt ist. Der Anspruch auf rechtliches Gehör beinhaltet aber nicht, dass sich das entscheidende Gericht die vorgetragene Rechtsansicht auch zu eigen macht (vgl. Beschluss vom 18. Mai 2016 - VerfGH 63/14 - Rn. 40).

2. Die Nichtzulassung der Revision zum Bundesgerichtshof verletzt die Beschwerdeführerin ebenfalls nicht in ihren verfassungsmäßigen Rechten.

Die fehlerhafte Nichtzulassung eines Rechtsmittels kann sowohl als Verletzung des Anspruchs auf effektiven Rechtsschutz aus Art. 15 Abs. 4 VvB und Justizgewährung aus Art. 7 VvB i. V. m. dem Rechtsstaatsprinzip als auch der Garantie des gesetzlichen Richters gemäß Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB gerügt und geprüft werden (vgl. Beschluss vom 31. Mai 2017, aaO., Rn. 30 m. w. N.). Nach beiden Maßstäben liegt ein Verfassungsverstoß vor, wenn die Entscheidung sachlich nicht mehr zu rechtfertigen ist und den Zugang zur Rechtsmittelinstanz versperrt, weil sie die Anforderungen an die Darlegung der Zulassungsgründe derart erschwert, dass die Möglichkeit, die Zulassung eines Rechtsmittels zu erstreiten, für den Rechtsmittelführer leerläuft (Beschluss vom 14. Mai 2014 - VerfGH 80/12 - Rn. 11 m. w. N.; vgl. zum Bundesrecht: BVerfG, Beschluss vom 7. September 2015 - 1 BvR 1863/12 -, juris Rn. 14).

Gemessen an diesen Maßstäben verletzt die Nichtzulassung der Revision die verfassungsmäßigen Rechte der Beschwerdeführerin nicht. Die Entscheidung, die Revision nicht zuzulassen, entfernt sich vom Inhalt der Revisionszulassungsgründe nicht in völlig unvertretbarer und damit willkürlicher Weise. Das Landgericht hat die Frage der Revisionszulassung sowohl unter dem Gesichtspunkt der grundsätzlichen Bedeutung als auch unter dem Aspekt der Abweichung von der höchstrichterlichen Rechtsprechung erörtert. Es meint, die Voraussetzungen, unter denen ein einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO herangezogen werden könne, seien höchstrichterlich geklärt, und es weiche von dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht ab. Diese Rechtsansicht ist nicht unbedenklich. Insbesondere kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Landgericht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Anwendung des § 287 ZPO bei der Einordnung einer Wohnung in die Spannenwerte eines qualifizierten Mietspiegels (vgl. BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 -, juris Rn. 14) und zur Schätzung sogenannter Stichtagsdifferenzen bei Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Zeit zwischen der Datenerhebung für einen einfachen Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens (vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15 -, juris Rn. 21 ff.) fehlerhaft für einschlägig gehalten und sein Urteil im Einklang mit dieser Rechtsprechung gesehen hat. Sie überschreitet die Grenze zur Willkür aber nicht.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Die Entscheidung ist mit 5 : 3 Stimmen ergangen.

Mit dieser Entscheidung ist das Verfahren vor dem Verfassungsgerichtshof abgeschlossen.

In drei im Wesentlichen gleichlautenden Entscheidungen hat der Berliner Verfassungsgerichtshof die Auffassung vertreten, dass die Berliner Mietspiegel 2013 und 2015 auch als einfache Mietspiegel zur Schätzung der ortsüblichen Miete im gerichtlichen Verfahren geeignet sind. Allerdings enthalten die Entscheidungen auch eine überdeutliche Warnung: Eventuelle Abweichungen der Werte eines Mietspiegels von der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete ließen sich nicht mit einer jeder Schätzung innewohnenden Unschärfe rechtfertigen. Ein solcher Begründungsansatz wäre verfassungsrechtlich bedenklich, weil er es erlauben würde, auch Mietspiegel mit realitätsfernen Werten zur Grundlage von Entscheidungen über Mietstreitigkeiten zu machen. Wir drucken eine der drei Entscheidungen ab, die den ausdrücklichen Hinweis enthält, dass sie mit 5 : 3 Stimmen ergangen ist. Aufgrund des Verfahrensablaufs vermuten wir, dass es im Gericht über längere Zeit eine Pattsituation gegeben hatte. Die Entscheidungen sind eine Mahnung an die Arbeitsgruppe Mietspiegel, keine Zerrspiegel vorzulegen.

Beschwerdeführerin war in allen drei Fällen die Deutsche Wohnen, die sich gegen Urteile der ZK 18 (jetzt ZK 64) wendete, mit denen ihre Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung abgewiesen und die Revision nicht zugelassen wurde. Zur Begründung führte das Landgericht aus, die ortsübliche Vergleichsmiete könne im Wege der Schätzung nach § 287 Zivilprozessordnung (ZPO) auf Grundlage der Berliner Mietspiegel 2013 bzw. 2015 ermittelt werden. Selbst wenn die Mietspiegel nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen zustande gekommen seien, entfalle nicht schon deswegen ihre Tauglichkeit als Schätzgrundlage, weil insoweit eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für das Gericht ausreiche. Dass das Ergebnis der Schätzung möglicherweise mit den Tatsachen nicht vollständig übereinstimme, sei der Schätzung immanent. Die von der Beschwerdeführerin behaupteten Mängel des Mietspiegels bei der Datenerhebung stünden der Verwendung des Mietspiegels als Schätzgrundlage nicht entgegen. Revision ließ das Landgericht nicht zu.

Weder die Abweisung der Zustimmungsklage noch die Nichtzulassung der Revision verstießen gegen die Berliner Verfassung.

In ihrem durch Art. 23 Abs. 1 VvB verbürgten Eigentumsrecht, zu dem auch das Eigentum an Mietwohnungen gehöre, sei die Beschwerdeführerin nicht verletzt. Es sei Sache des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des Eigentums und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie zu bestimmen. Gesetzliche Mietpreisbindungen schränken die Freiheit des Eigentümers ein, sein Eigentum wirtschaftlich möglichst vorteilhaft zu nutzen. Diese Einschränkungen seien durch das Ziel, Mieter in bestehenden Mietverhältnissen vor unzumutbar hohen Mietsteigerungen zu schützen und es ihnen zu ermöglichen, ihre Wohnungen als Lebensmittelpunkt langfristig und verlässlich zu erhalten, gerechtfertigt. Diesem Maßstab hielten die landgerichtlichen Urteile stand. In seinen Begründungen habe das Landgericht unterstellt, dass die Mietspiegel 2013 und 2015 nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurden. Eventuelle Abweichungen der Mietspiegelwerte von der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete habe es mit der jeder Schätzung innewohnenden Unschärfe gerechtfertigt. Dieser Begründungsansatz sei aber, so das Landesverfassungsgericht, „verfassungsrechtlich nicht unbedenklich, weil er es erlauben würde, auch Mietspiegel mit realitätsfernen Werten zur Grundlage von Entscheidungen über Mietstreitigkeiten zu machen, ohne dem Vermieter eine Möglichkeit zu belassen, die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nachzuweisen“. Eine solche Verfahrensweise verstieße gegen die Verfassung.

Allerdings habe das Landgericht sich auf Grundlage der Einwände der Beschwerdeführerin gegen die Aussagekraft der Mietspiegel mit deren Eignung als Schätzgrundlage auseinandergesetzt. Ausgehend von der von der Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellten Sachkunde und Lauterkeit der Verfasser der Mietspiegel habe es die Einwände der Beschwerdeführerin gegen die Eignung der Mietspiegels 2013 und 2015 als Schätzgrundlage erörtert und jeweils für nicht durchgreifend erachtet. Die Anwendung der Mietspiegel als Schätzgrundlage verstoße auch nicht gegen das verfassungsrechtliche Willkürverbot.

Das Landgericht habe auch den Anspruch der Beschwerdeführerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs nicht verletzt. Es sei nicht verpflichtet gewesen, auf die Einwände der Beschwerdeführerin gegen die statistische Korrektheit der Datenerhebung für den Berliner Mietspiegel 2013 hin ein Sachverständigengutachten einzuholen, weil es darauf nach dem Rechtsstandpunkt des Landgerichts, die Mietspiegel auch dann als Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen zu dürfen, wenn es sich nicht um qualifizierte handelt, nicht angekommen sei.

Auch die Nichtzulassung der Revision verletze die Beschwerdeführerin nicht in ihren verfassungsmäßigen Rechten. Die Entscheidung, die Revision nicht zuzulassen, entferne sich vom Inhalt der Revisionszulassungsgründe „nicht in völlig unvertretbarer und damit willkürlicher Weise“. Zwar sei die Rechtsansicht des Landgerichts, dass die Voraussetzungen, unter denen ein einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage herangezogen werden könne, höchstrichterlich geklärt seien, „nicht unbedenklich“, überschreite aber die Grenze zur Willkür nicht.