Schallschutz in Mietwohnung

Schallschutz in Mietwohnung; Mietminderung; DIN-Normen

Auf die Nichteinhaltung von DIN-Normen kann sich der Mieter dann nicht berufen, wenn diese erst nach Errichtung des Wohngebäudes festgeschrieben worden sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht gegen die Bekl. gemäß § 535 BGB ein Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete für die Zeit von März 2006 bis April 2007 i.H.v. 718,55 € nebst Zinsen zu, da die vermietete Wohnung keinen zur Minderung führenden Mangel (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB) aufweist.

[...]

Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09 -, GE 2010, 1110; Urteil vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08 -, GE 2009, 973, Tz. 10).

Nach den Feststellungen in dem erstinstanzlich eingeholten Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. H. existierten zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes im Jahre 1961 noch keine verbindlichen Schallschutznormen. Schalldämmwerte seien erstmalig explizit in der DIN 4109, Ausgabe 1962, festgeschrieben worden. Die Probleme des Schallschutzes in Mehrfamilienhäusern seien allgemein auch in den vorangegangenen Jahrzehnten bekannt gewesen, so dass die technischen Regelwerke wie DIN 4110 aus dem Jahr 1944 und die DIN 4109 aus dem Jahr 1952 allgemeine Empfehlungen für die Ausführungen enthalten hätten. Insbesondere sollten die trennenden Bauteile eine ausreichende Dicke und Masse besitzen, um eine hinnehmbare schalltechnische Bauqualität zu erreichen. Ende der 50er Jahre des vergangenen Jahrhunderts seien an die Baumaterialien höhere Anforderungen gestellt worden als in der Zeit nach dem 2. Weltkrieg, insbesondere seien dann auch Kalksandsteine und Ziegelsteine in größerem Umfang in die Bautechnik eingeführt worden. Zur Bauzeit 1961 seien die Erkenntnisse schalltechnisch geeigneter Ausführungen wohl allgemein bekannt gewesen. Das Bewusstsein, ein gezieltes Schallschutzniveau zu erreichen, habe aber erst nach Einführung der DIN 4109/62 in die Bautechnik Eingang gefunden. So sei auch bald erkannt worden, dass Hohlkörperdecken infolge Resonanz zu einer erhöhten Schallübertragung führten. Es sei dann allgemein auf Massivdecken übergegangen worden. Eine solche Massivdecke sei nach den Bauunterlagen auch im vorliegenden Fall ausgeführt worden, wobei allerdings die Dicke von 12 cm sich später hinsichtlich eines gezielten Schallschutzes nicht bewährt habe und auf 16 cm Stahlbeton übergegangen worden sei.

Nach diesen nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen war bei Mehrfamilienhäusern, die im Jahr 1961 errichtet wurden, damit nur ein Mindeststandard an Lärmschutz geschuldet. Weiterhin entspricht auch die vorliegend vorhandene Massivdecke mit einer Dicke von 12 cm der zum damaligen Zeitpunkt üblichen schalltechnischen Bauqualität.

Dass die vermietete Wohnung diesem Mindeststandard an Lärmschutz, der bei im Jahr 1961 errichteten Mehrfamilienhäusern üblich war, nicht entspricht, haben die für das Vorliegen eines mangelhaften Schallschutzes darlegungs- und beweisbelasteten Bekl. schon nicht ausreichend dargelegt und durch das eingeholte Gutachten auch nicht nachgewiesen.

Soweit die Bekl. dargelegt haben, dass für sie aus der über ihrer Wohnung gelegenen Wohnung u. a. die Toilettenspülung, die Waschmaschine, der Fernseher und auch sonstige „normale Wohngeräusche" wahrnehmbar seien, ist dies nicht ausreichend, um von einem unzureichenden Mindeststandard an Schallschutz und damit einem Mangel der vermieteten Wohnung ausgehen zu können. Der Mieter einer Wohnung muss in einem Mehrfamilienhaus die Beeinträchtigungen hinnehmen, die durch die vertragsgemäße Nutzung der anderen Wohnungen durch die Mitmieter entstehen.

Ein Mangel der vermieteten Wohnung liegt auch nicht deshalb vor, weil sie zum Teil die Anforderungen an den Mindestschallschutz nach der DIN 4109/62 nicht erfüllt. Die Schallschutzwerte der DIN 4109/62 waren zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes im Jahre 1961 noch nicht zahlenmäßig festgeschrieben und bauaufsichtlich eingeführt. Nach den Feststellungen des Sachverständigen waren die Schallschutzwerte der DIN vor deren Einführung auch nicht allgemein üblicher Standard bei der Bauausführung. Vielmehr habe das Bewusstsein, ein gezieltes Schallschutzniveau zu erreichen, erst nach deren Einführung in die Bautechnik Eingang gefunden.

Auch die Verlegung neuer Fußbodenbeläge im Jahre 2005 hat nicht dazu geführt, dass von der Kl. eine Verbesserung des vorhandenen Lärmschutzes geschuldet war.

Mangels konkreter vertraglicher Abreden kann der Mieter sowohl zu Beginn des Mietverhältnisses als auch im weiteren Verlauf nur erwarten, dass der bei der Errichtung des Gebäudes geschuldete Lärmschutz eingehalten wird. Daher kann der Mieter bei einem bloßen Austausch des Fußbodenbelags in der Oberwohnung nicht erwarten, dass die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Schallschutz anschließend höheren Anforderungen genügt (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08 -, GE 2009, 973, Tz. 12). [...]

Auf die Nichteinhaltung von DIN-Normen kann sich der Mieter dann nicht berufen, wenn diese erst nach Errichtung des Wohngebäudes festgeschrieben worden sind.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem 1961 errichteten Gebäude. Weil aus der darüberliegenden Wohnung u. a. Geräusche der Toilettenspülung, der Waschmaschine und des Fernsehers zu vernehmen waren, minderten die Beklagten die Miete und beriefen sich auf unzureichenden Schallschutz.

Das Landgericht Frankfurt/Main verurteilte die Beklagten in der Berufungsinstanz zur Zahlung des gesamten einbehaltenen Mietbetrages. Da der Mietvertrag keine Regelungen über den Schallschutz enthalte, sei auf den üblichen Wohnstandard abzustellen, für dessen Bestimmung – sofern vorhanden – auch technische Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Wohngebäudes herangezogen werden könnten. Weil Schalldämmwerte erstmals 1962 in der DIN 4109 niedergelegt worden seien, könnten sich die Beklagten auf die Nichteinhaltung dieser Norm nicht berufen. Auch die Geräusche aus der oberen Wohnung begründeten keinen Mietmangel; der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus müsse die Beeinträchtigungen hinnehmen, die durch die vertragsgemäße Nutzung der anderen Wohnungen entstünden.

Die Entscheidung entspricht der vom BGH (Urteil vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, GE 2009, 973; Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, GE 2010, 1110) zum Trittschallschutz vertretenen Sichtweise, wonach auf DIN-Normen zur Bestimmung des Wohnstandards zurückgegriffen werden kann, allerdings grundsätzlich bezogen auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes. Man darf daran erinnern, dass dieser Rückgriff erfolgte, um den Umfang des vom Vermieter geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs i.S.d. § 535 Abs. 1

Satz 2 BGB zu bestimmen. Elzer (NZM 2009, 641 ff.) hat bereits darauf hingewiesen, dass es sich bei den DIN-Normen (nur) um private technische Regelungen, auf freiwillige Anwendung ausgerichtete Empfehlungen des „DIN Deutsches Institut für Normung e. V.", handelt, die ihre eigentliche Bedeutung im Baurecht haben, und zwar im Verhältnis zwischen Bauherr und Bauunternehmer.

Das sieht der BGH unter Rn. 14 der Entscheidung vom 7. Juli 2010 zwar ebenso; weshalb diese dann im Mietrecht an zentraler Stelle aber gleichwohl für Rechte und Pflichten der Vertragsparteien maßgeblich sein sollen, erschließt sich nicht.

Aber selbst wenn man die Heranziehung der DIN-Normen für gerechtfertigt hält, kann zur Ermittlung des vertragsgemäßen Zustandes nicht auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes abgestellt werden, und zwar schon deshalb nicht, weil den Parteien in aller Regel das Alter des Gebäudes und die zum Zeitpunkt der Erbauung geltenden Richtlinien unbekannt sind, also bei Abschluss des Mietvertrages auch keine Rolle spielen. Deshalb kann für die „Eignung zum Wohnen" nur der Mietvertragsabschluss maßgeblich sein, so dass die Einhaltung der zu dieser Zeit geltenden DIN-Normen und sonstigen Richtlinien erwartet werden kann (so auch Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rn. 147; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 535 Rn. 49). Bei einer Neuvermietung kann deshalb eine Nachrüstungsverpflichtung bestehen, und zwar auch dann, wenn diese im laufenden Mietverhältnis nicht bestanden hat (vgl. hierzu die Anmerkung des Verfassers zu der Entscheidung des LG Bielefeld vom 29. Oktober 2009 - 6 O 262/09, GE 2010, 1458, hinsichtlich der Nachrüstungspflicht bei Fehlerschutzschaltern).

Dem mitgeteilten Sachverhalt lässt sich nicht entnehmen, wann der Mietvertrag abgeschlossen worden ist, so dass nicht festgestellt werden kann, welche Standards zu dieser Zeit gegolten haben. Soweit das Landgericht die von den Beklagten beanstandeten Geräusche allerdings als wohl unerheblich ansieht, kann dem mit der Begründung auf die Schallverhältnisse in einem Mehrfamilienhaus nicht gefolgt werden. Zum Wohnen sind Räumlichkeiten u. a. dann geeignet, wenn in ihnen auch ein weitgehend ungestörtes nächtliches Schlafen möglich ist. Wird dieses regelmäßig durch Fernsehlärm, Toilettengeräusche oder Waschmaschinenbetrieb aus Nachbarwohnungen gestört, liegt eine Gebrauchsbeeinträchtigung vor, die unabhängig von der Einhaltung technischer Normen zu einer Minderung berechtigen kann.