Schätzung von Wasserkosten bei nicht geeichten Wasserzählern

Schätzung von Wasserkosten bei nicht geeichten Wasserzählern; Instandhaltungs- und Eichpflicht des Mieters bei selbsteingebautem Wasserzähler; Kenntnis des Vermieters von abgelaufener Eichfrist

1. Hat der Mieter einen Wasserzähler selbst eingebaut, ist er für die Instandhaltung und damit auch die Eichung verantwortlich.

2. Ist die Eichfrist abgelaufen, kann der Verbrauch nach den unstreitigen Verbrauchsdaten der Vergangenheit geschätzt werden.

3. Das gilt nicht, wenn dem Vermieter der Ablauf der Eichfrist längst bekannt ist und er untätig bleibt.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] Wenn der Einbau des Zählers durch die Bekl. erfolgte, so waren sie im Laufe des Mietverhältnisses aber mangels anderweitiger Vereinbarungen auch für die Wartung und ggf. den Austausch des Zählers verantwortlich. Grundsätzlich geht die Instandhaltungspflicht von Sachen, die der Mieter einbringt, nicht ohne ausdrückliche Vereinbarung auf den Vermieter über, auch wenn die Sache eingebaut ist.

Allerdings war die Eichfrist für den Zähler im Heizungskeller seit dem Jahr 2001 abgelaufen, und die Kl. können nicht beweisen, dass die am 23. Mai 2004 und 2. Mai 2005 abgelesenen Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Den Kl. stehen wegen der von den Bekl. vereitelten Ermittlung des tatsächlichen Verbrauchs aber Schadensersatzansprüche zu. Die Installation der Zähler erfolgte ersichtlich, um die zwischen den Parteien bestehende Abrede über die Tragung der Wasserkosten durch die Bekl. erfüllen zu können und diente damit zunächst den Interessen beider Parteien, eine faire Abrechnung zu gewährleisten. Wenn nun die Bekl., die, wie oben ausgeführt, für die Wartung der Zähler verantwortlich waren, die Eichfrist ignorieren und nicht für eine rechtzeitige Nacheichung oder einen Austausch der Zähler sorgen, verletzen sie eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, der als Dauerschuldverhältnis beiden Vertragsparteien Kooperation abverlangt.

Die Höhe des Schadensersatzes besteht in den entgangenen, von den Kl. verauslagten Kosten für den Wasserverbrauch im Gebäude. Das Gericht schätzt im Rahmen des § 287 ZPO diesen Schaden auf 5.743,29 €. Auszugehen ist dabei von dem durchschnittlichen Verbrauch an dem Zähler im Heizraum aus den Vorjahren bis zur Ablesung im März 2003, weil dieser Verbrauch von den Bekl. bei den jeweiligen Abrechnungen nie in Zweifel gezogen wurde und auch einigermaßen stetig ist. Der sich deutlich abzeichnende Anstieg der Ablesewerte seit der Ablesung im Mai 2004 kann als Verbrauch dagegen nicht unterstellt werden, und zwar unabhängig von einer Beschädigung des Zählers. Alleine der Ablauf der Eichfrist führt zu Zweifeln an der Richtigkeit des Wertes, und die Kl. haben nicht nachgewiesen, dass von den Bekl. in der Abrechnungsperiode tatsächlich mehr verbraucht wurde. Der Vergleich mit dem Gesamtverbrauch im Hause führt nicht weiter, weil auch die Verbräuche der anderen Nutzer Schwankungen unterliegen und es Abweichungen zwischen dem Verbrauch am Hauptzähler und der Summe der Unterzähler geben kann.

Danach haben die Bekl. in der Zeit von Beginn des Mietverhältnisses bis März 2003 durchschnittlich 2,84 Kubikmeter Wasser pro Tag verbraucht. Umgerechnet auf die 344 Tage, die die Abrechnung vom 18. April 2006 umfasst, macht dies einen Verbrauch von 976,96 € für den Zähler im Heizungsraum und einen Gesamtverbrauch von 1.270,96 Kubikmetern aus, wobei bezüglich der übrigen Zähler der abgelesene Wert zugrunde gelegt wird, der von den Bekl. nicht bezweifelt wird. Das macht für das Jahr 2004 einen Anteil von (222/344) 820,21 m3 und für das Jahr 2005 (122/344) 450,75 m3 aus. Es ergeben sich damit folgende Beträge:

Trinkwasser 04: 820,21 x 2,109 1.729,82 €

Trinkwasser 05: 450,75 x 2,214 997,96 €

Abwasser 04: 820,21 x 2,329 1.910,27 €

Abwasser 05: 450,75 x 2,452 1. 105,24 €

zusammen 5.743,29 €

gezahlte Vorschüsse 5.624,19 €

Nachzahlung 119,10 €

Von den ermittelten Kosten sind die gezahlten Vorschüsse der Bekl. in Abzug zu bringen, denn diese wurden auf die Wasserkosten geleistet. Ein überwiegendes Mitverschulden der Kl. schließt jedenfalls für diese Abrechnungsperiode einen Schadensersatzanspruch nicht aus. Zwar hätte der Ablauf der Eichfrist den Kl. bzw. ihrem Beauftragten bei den jährlichen Ablesungen auffallen können, der Schwerpunkt des vorwerfbaren Verhaltens liegt hier aber bei den Bekl., in deren Räumen die Zähler sich befanden und die für die Eichung verantwortlich waren. Es war daher Aufgabe der Bekl., für eine rechtzeitige Eichung zu sorgen, sie können die Folgen dieses Versäumnisses nicht auf die Kl. abzuwälzen.

Dies gilt allerdings nicht für die folgende Abrechnung für die Zeit vom 2. Mai 2005 bis 7. Mai 2006. Bei der Ablesung am 9. Februar 2006 war den Kl. der Ablauf der Eichfrist längst bekannt, aus dem Schreiben der Bekl. vom 16. August 2005 geht hervor, dass zu diesem Zeitpunkt beide Parteien bereits wussten, dass die Eichfrist der Zähler abgelaufen ist. Wenn dann die Kl. untätig bleiben und noch am 7. Mai 2006 den alten Zähler im Heizungsraum ablesen, können sie hieraus keine Rechte herleiten. Die Kl. hätten sofort nach Kenntnis der Unbrauchbarkeit der vorhandenen Zähler entweder selbst für den Austausch sorgen oder aber die Bekl. dazu veranlassen können, für neue Zähler zu sorgen. Sie können aber nicht auf der Basis einer Ablesung, deren Unsicherheit ihnen aufgrund des jahrelangen Ablaufs der Eichfrist positiv bekannt ist, von den Bekl. die Begleichung von Kosten fordern. [...]

Aus den Gründen des KG: [...] I. Die Angriffe der Berufung gegen die vom Landgericht nach § 287 ZPO geschätzte Höhe des durch den Wasserverbrauch der Bekl. in der Zeit vom 23. Mai 2004 bis zum 2. Mai 2005 entstandenen Schadens der Kl. sind erfolglos. [...]

[...] a) Entgegen der Auffassung der Kl. war das Landgericht nicht gehalten, die Verbrauchsdaten aus den Jahren 1995/1996 bei Ermittlung seiner Schätzungsgrundlage unberücksichtigt zu lassen. Das Landgericht hat bei seiner Schätzung den durchschnittlichen Wasserverbrauch pro Tag vom Beginn des Mietverhältnisses bis zum März 2003 einschließlich zu Grunde gelegt (= 2,84 m3/Tag). Zur Begründung hat es ausgeführt, dass dieser Verbrauch von den Bekl. nicht in Zweifel gezogen worden ist und einigermaßen stetig sei [...]. Beides trifft zu.

[...] II. Auch die gegen die Abweisung der Klage bezüglich des Zeitraums vom 2. Mai 2005 bis zum 7. Mai 2006 (Zähler im Heizungsraum) vorgetragenen Berufungsargumente überzeugen den Senat nicht.

1. Das Landgericht hat nach dem erstinstanzlichen Sach- und Streitstand zutreffend hervorgehoben, dass es den Kl. verwehrt sei, ihre Abrechnung auf Basis einer nicht mehr geeichten Wasseruhr vorzunehmen, statt den Austausch der Uhr zu veranlassen [...].

Die Kl. hatten mit Schriftsatz vom 19. Mai 2006 [...] vorgetragen, sie hätten vom Ablauf der Eichfristen 2001 erst im Verlauf des Streits aus dem Vorjahr (also 2005) erfahren, und es sei nicht ihre Angelegenheit gewesen, für eine Nacheichung oder den Einbau neuer geeichter Zähler zu sorgen. Das Landgericht hat daraufhin im Beschluss vom 5. September 2006 darauf hingewiesen, dass es Sache der Kl. sei, darzulegen und zu beweisen, welcher Verbrauch in den streitgegenständlichen Zeiträumen tatsächlich angefallen sei; ein Schadensersatzanspruch sei jedoch dem Grunde nach fraglich, weil die Eichfrist für die Zähler bereits seit 2001 abgelaufen sei und die bei einer der vorangegangenen Ablesungen längst hätte auffallen müssen. [...] Bei diesem Streitstand ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht im Rahmen des Schadensersatzanspruches von einem überwiegenden Mitverschulden der Kl. (§ 254 BGB) am Fehlen gesicherter Verbrauchsdaten ausgegangen ist, weil diese sehenden Auges trotz der ungeeichten Zähler untätig geblieben sei und es sich selbst zuzuschreiben habe, dass keine zuverlässigen Messdaten vorlägen. [...]

Wasserkosten können nur dann verbrauchsabhängig umgelegt werden, wenn der Zähler geeicht ist. Nach Ablauf der Eichfrist kann nur nach der Fläche (Wohnraummiete) oder nach einer Schätzung (Geschäftsraummiete) abgerechnet werden. Die Folgen eines Verstoßes gegen die Verpflichtung zur Nacheichung sind allerdings zweifelhaft.

Der Geschäftsraummieter hatte Wasserzähler selbst einbauen lassen. Auch nach Ablauf der Eichfrist wurde der Verbrauch vom Vermieter jeweils nach Ablesung ermittelt und in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt. Später entstand Streit über die Richtigkeit der Abrechnungen und über die Verpflichtung zur Nacheichung.

Mit Beschluss vom 21. Februar 2008 bestätigte das Kammergericht die Auffassung des Landgerichts Berlin, dass grundsätzlich der Verbrauch anhand der unstreitigen Verbrauchsdaten aus der Vergangenheit geschätzt werden könne. Der Vermieter könne im Wege des Schadensersatzes Begleichung der Wasserkosten verlangen, da der Mieter seine Nebenpflicht auf Eichung des Zählers verletzt habe. Das treffe aber nicht für einen Zeitraum zu, in dem der Vermieter längst Kenntnis von dem Ablauf der Eichfrist gehabt habe und trotzdem untätig geblieben sei. Hier sei ein überwiegendes Mitverschulden des Vermieters anzunehmen mit der Folge, dass ein Schadensersatzanspruch entfalle.

Der Einwand des Mitverschuldens (§ 254 BGB) ist nur gegen Schadensersatzansprüche möglich, nicht jedoch gegen vertragliche Ansprüche. Bei dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Betriebskosten handelt es sich jedoch um vertragliche Ansprüche. Betriebskostenvorschüsse sind Teil der Miete nach § 535 BGB; über sie ist nach § 259 BGB abzurechnen. Der Nachzahlungsanspruch des Vermieters aus von den Vorschüssen nicht gedeckten Betriebskosten folgt dann aus der Abrechnung. Auch das ist ein vertraglicher Anspruch und kein Schadensersatzanspruch, wie es das Landgericht Berlin und ihm folgend das Kammergericht annehmen.

Den Entscheidungen liegt offenbar die Überlegung zugrunde, dass der Vermieter nach offenkundiger Versäumung der Eichfrist keinen vertraglich bezifferbaren vertraglichen Anspruch hat und der Schadensersatzanspruch wegen seines überwiegenden Mitverschuldens entfällt. Das ist kaum überzeugend. Das Landgericht hatte angenommen, eine Schätzung der Kosten scheide nicht aus trotz überwiegenden Mitverschuldens des Vermieters, der bei den Ablesungen hätte erkennen können, dass die Eichfrist abgelaufen war. Anders sollte es dagegen für einen späteren Zeitraum sein, in dem Streit entstanden war über die Verpflichtung zur Eichung. Warum dann ein Anspruch auf Zahlung der unstreitig entstandenen Wasserkosten (nur die Höhe war streitig) gänzlich entfallen sollte, ist nicht nachvollziehbar. Entscheidend dürfte vielmehr der Gesichtspunkt sein, dass niemand die Rechte aus einer eigenen Vertragsverletzung herleiten kann. Der Mieter war verpflichtet, für die Eichung zu sorgen und durfte aus der Verletzung dieser Nebenpflicht keine Einwände gegen eine Betriebskostenabrechnung erheben (§ 242 BGB). Da eine Umlage nach der Fläche hier ausschied (für den Geschäftsraum war ein Vorwegabzug nach Verbrauch nötig), war hier einheitlich für den gesamten Zeitraum eine Schätzung geboten.