Schätzung von Heizkosten

Schätzung von Heizkosten; verspätet eingebaute Heizkostenverteiler

§ 9 a HeizkV gibt dem Vermieter, der seiner Pflicht zur Anbringung von Heizkostenverteilern nicht rechtzeitig nachkommt, nicht das Recht, stattdessen den Verbrauch zu schätzen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die nach § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zulässige Berufung ist überwiegend begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. nur in Höhe von 20,18 € Anspruch auf Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung 2006/2007 gemäß § 535 BGB, weil sie mangels abgelesener Verbrauchswerte gemäß § 12 HeizKV nach der Wohnfläche abzüglich 15 % hätte abrechnen müssen anstatt nach Gradtagszahlen im Sinne der §§ 9 a, 9 b HeizKV.

Die Heizkostenabrechnung ist formell wirksam, denn die Wahl des falschen Umlagemaßstabes führt lediglich zur materiellen Unrichtigkeit (BGH, Urteil vom 19.1.2005 - VIII ZR 116/04 = WuM 2005, 200).

Die Heizkostenabrechnung ist indes materiell unrichtig. Die Kl. konnte die Heizkosten für die Zeit vor Einbau der Heizkostenzähler am 23.10.2006 nicht auf Grundlage der nach Einbau gemessenen Werte schätzen, weil die Voraussetzungen für eine Schätzung nach § 9 a HeizKV nicht vorlagen. Die Kl. ist als Vermieterin gemäß § 6 Abs. 1 HeizKV grundsätzlich zur Verbrauchserfassung und -abrechnung verpflichtet. Die Möglichkeit, anstatt nach dem abgelesenen Verbrauch nach einem anhand vergleichbarer Daten geschätzten Verbrauch abzurechnen, eröffnet § 9 a HeizKV nur dann, wenn trotz vorhandener Zähler keine zuverlässigen Werte ermittelt werden konnten, sei es weil Fehler bei der Ablesung gemacht wurden oder der Zähler defekt ist. § 9 a HeizKV gibt dem Vermieter, der seiner Pflicht zur Verbrauchserfassung nicht (rechtzeitig) nachkommt, nicht das Recht, stattdessen den Verbrauch zu schätzen (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, § 9 a HeizKV, Rdnr. 3 mit Verweis auf LG Berlin, Urt. v. 7.11.1996 - 62 S 170/96 = DWW 1997, 151). Soweit für die Zeit bis zum 23.10.2006 kein Zähler vorhanden war, verbleibt es daher bei der Abrechnung nach Wohnfläche gemäß § 12 HeizKV mit einem Abzug von 15 % zugunsten der Mieter. Der Umstand, dass im vorliegenden Fall eine relativ realistische Schätzgrundlage vorhanden ist, weil die Verbrauchsdaten für den überwiegenden Teil des Abrechnungszeitraums abgelesen und die Zähler im ganzen Haus zeitgleich eingebaut worden sind, führt zu keinem anderen Ergebnis. Aus der Qualität der Vergleichsdaten im Sinne des § 9 a HeizKV folgt noch nicht die Zulässigkeit einer Schätzung nach dieser Methode. Auch die Ermittlung des Verbrauchs nach Gradtagszahlen im Sinne des § 9 b HeizKV stellt nur eine Schätzung für die Zeit vor Einbau des Zählers dar. Soweit schlicht kein Zähler installiert war, ist dafür ein Abzug gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gemäß § 12 HeizKV vorgesehen. Das in der angegriffenen Entscheidung in Bezug genommene Urteil des BGH (vom 16.11.2005 - VIII ZR 373/04 - GE 2006, 48 = NJW-RR 2006, 232) steht dem nicht entgegen, weil es dort gerade um eine fehlerhafte Verbrauchserfassung infolge fehlerhafter Ablesung ging, mithin ein Zähler vorhanden war. Für diesen Fall soll nach der BGH-Entscheidung eine Schätzung nach Gradtagszahlen wie in § 9 b HeizKV vorgesehen möglich sein. Ohne Erfassung des Verbrauchs bleibt es bei der Umlegung nach Wohnfläche gemäß § 12 HeizKV (BGH vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 - GE 2007, 1686 = NJW 2008, 142). Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist diese Entscheidung hier einschlägig. Zwar liegen im Gegensatz dazu im vorliegenden Fall die konkreten Verbrauchszahlen für einen Teil des Abrechnungszeitraums vor; das erlaubt aber ebenso wenig die Schätzung für die Zeit davor, als wenn die Verbrauchszahlen aus einem anderen Abrechnungszeitraum stammen. Die von der Kl. nach Gradtagszahlen ermittelten Daten mögen weitgehend realistisch sein, da die durch Schätzung zu schließende zeitliche Lücke in der Verbrauchserfassung gering ist. Dennoch muss der Vermieter nach der HeizKV einen Abzug zugunsten der Mieter hinnehmen, wenn er es pflichtwidrig versäumt, rechtzeitig Zähler einzubauen und der Verbrauch deshalb - wenn auch nur teilweise - geschätzt werden muss.

Nach alledem hätte die Kl. nach § 12 HeizKV abrechnen müssen, woraus sich nur eine Nachzahlung von 20,18 € ergibt: Die Gesamtkosten von 8.597,34 € ergeben bei einer Gesamtwohnfläche von 778,76 m2 für die Wohnfläche der Bekl. von 98,16 m2 einen Anteil von 1.082,56 €, der pauschal um 15 % zu kürzen ist, woraus sich ein Anteil von 920,18 € ergibt, von dem die Vorschüsse in Höhe von 900 € wiederum abzuziehen sind. Die danach noch zu zahlenden 20,18 € machen etwa 10 % der Klageforderung aus, woraus sich eine entsprechende Kostenquote ergibt.

Der Mieter kann den auf ihn entfallenden Anteil an den Heizkosten kürzen, wenn der Vermieter erst während der laufenden Abrechnungsperiode Verbrauchserfassungsgeräte einbaut.

Der Vermieter verklagte den Mieter auf Heizkostennachzahlung. Die Heizkosten waren für die Zeit vor dem Einbau von Heizkostenverteilern geschätzt worden. Das AG gab der Klage statt. Die Berufung der Mieters war teilweise erfolgreich.

Das LG gab der Berufung im Wesentlichen statt. Der Vermieter sei nicht berechtigt gewesen, den Verbrauch zu schätzen, denn ein zwingender Grund, der eine derartige anderweitige Kostenverteilung gerechtfertigt hätte, läge nicht vor. Der Umstand, dass eine relativ realistische Schätzungsgrundlage vorhanden sei, weil die Verbrauchsdaten für den überwiegenden Teil des Abrechnungszeitraums abgelesen worden seien, führe zu keinem anderen Ergebnis. Auch eine Schätzung nach Gradtagszahlen sei unzulässig. Ohne Erfassung des Verbrauchs verbleibe es vielmehr bei der Umlage nach der Wohnfläche und dem Kürzungsrecht des Mieters.

Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Mietern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist der Verbrauch vom Vermieter auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume aus vergleichbaren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zu ermitteln (§ 9 a Abs. 1 HeizKV). Der Begriff des Geräteausfalls ist objektiv zu verstehen, so dass es nicht darauf ankommt, wer ihn verursacht oder verschuldet hat. Andere "zwingende Gründe" sind diejenigen, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Ablesung im Fall der Abwesenheit des Nutzers - trotz vorheriger mehrmaliger Ankündigung des Ablesungstermins - nicht möglich ist, oder der Mieter dem Ableser den Zutritt verweigert. Dasselbe gilt, wenn der Mieter schuldhaft die rechtzeitige Auswechselung der Messampullen/Batterien verhindert hat.

Ein "anderer zwingender Grund" i. S. d. § 9 a Abs. 1 Satz 1 HeizKV liegt auch dann vor, wenn der anteilige Verbrauch eines Nutzers infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann (BGH, Urteil v. 16. November 2005, VIII ZR 373/04, GE 2006, 48). Ist eine Ermittlung auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume aus vergleichbaren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum gem. § 9 a Abs. 1 HeizKV nicht möglich, kann der anteilige Verbrauch ausnahmsweise im Wege der Gradtagszahlenmethode ermittelt werden (BGH, a.a.O.).

Erste Voraussetzung für die Anwendbarkeit des in § 9 a Abs. 1 HeizKV geregelten Ersatzverfahrens der individuellen Verbrauchsfeststellung ist, dass der anteilige Verbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. § 9 a Abs. 1 HeizKV setzt mithin voraus, dass die sich aus den §§ 4 und 5 HeizKV ergebenden Verpflichtungen vom Gebäudeeigentümer erfüllt worden sind.

Soweit die Heiz- und Warmwasserkosten entgegen den Vorschriften der HeizKV nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nächsten verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 v. H. zu kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV). Gemäß § 12 Abs. 1 HeizKV ist es unerheblich, worauf es beruht, dass nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Einigkeit besteht hinsichtlich des Umstands, dass das 15 %ige Kürzungsrecht dann greift, wenn der Vermieter keine Erfassungsgeräte installiert hat und deswegen nicht verbrauchsabhängig abrechnet.