Schätzung des Warmwasserverbrauchs bei verbundenen Anlagen

Als Schätzgrundlage für die mittlere Temperatur des Warmwassers können nur Werte herangezogen werden, die aufgrund tatsächlicher Anhaltspunkte nicht unplausibel sind. Die fehlende Plausibilität kann sich auch daraus ergeben, daß nach dem berechneten Energieverbrauch für das Warmwasser keine ausreichende Menge für die erfolgte Beheizung mehr übrig bleibt (Anschluß an BayObLG, Beschluß vom 15.9.2004, 2Z BR 145/04 = WuM 2004, 679).

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Der Antragstellerin gehört ein Appartement (Einheit Nr. 18), das vermietet ist. Der Warmwasserverbrauch wird bei den einzelnen Nutzern durch Wasseruhren gemessen. Bei der Besichtigung des Appartements am 20.4.2000 wurde festgestellt, daß der Warmwasserhahn defekt war und ununterbrochen Wasser lief, das mittels eines vom Mieter angebrachten Schlauchstücks in den Abfluß geleitet wurde. Bei der letzten Ablesung am 2.2.1999 lag der Defekt noch nicht vor.

In der Eigentümerversammlung vom 25.9.2000 genehmigten die Wohnungseigentümer die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung für den Zeitraum 1.1.1999 bis 31.5.2000. Unter der Position "Heizung, Wasser" ist in der Jahresabrechnung ein Gesamtbetrag von 83.947,55 DM aufgeführt und als Anteil des Appartements der Antragstellerin "laut Heizkostenabrechnung" ein Betrag von 50.375 DM. Die von einer Meßdienstfirma erstellte Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung führt für das Appartement der Antragstellerin einen Verbrauch von 3.635,71 m3 und Kosten hierfür von 49.472,19 DM auf. Die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser im ganzen Anwesen mit insgesamt 25 Wohnungen belaufen sich auf 67.963,42 DM. Hiervon entfallen laut Abrechnung 65.114,66 DM auf Warmwasser und 2.761,76 DM auf Heizung.

Der Rechtsvorgänger der Antragstellerin hat den Beschluß vom 25.9.2002 über die Jahresabrechnung insoweit angefochten, als die Eigentümerversammlung die Einzel- und Gesamtbewirtschaftungskosten beschlossen und die Nachzahlung fällig gestellt hat. Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluß vom 7.3.2003 abgewiesen. (...) Das Landgericht hat nach weiterer Beweisaufnahme mit Beschluß vom 16.5.2005 die Entscheidung des Amtsgerichts vom 7.3.2003 in der Sache und im Kostenpunkt aufgehoben, den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 25.9.2000 zur Jahresgesamt- und Einzelabrechnung 1999/2000 in der Position "Heizung, Wasser" für ungültig erklärt und den Antragsgegnern samtverbindlich die Verfahrenskosten auferlegt; von einer Erstattungsanordnung hat das Gericht abgesehen. Hiergegen richtete sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner. Das zulässige Rechtsmittel blieb erfolglos.

1. (...)

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der auf Rechtsfehler (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, §§ 546, 559 Abs. 2 ZPO) beschränkten Nachprüfung stand.

(...)

Als ein Anhaltspunkt für die einzelfallbezogene Schätzung kann sich die getroffene Temperatureinstellung an der Warmwasseraufbereitungsanlage anbieten (Lammel aaO.). Diese mag in geeigneten Fällen hinreichend verläßlich sein, muß es aber nicht immer, wie auch den Ausführungen des vom Landgericht angehörten Sachverständigen zu entnehmen ist. (...)

Der Schluß, den das Landgericht aus der Beweisaufnahme gezogen hat, daß der für das Appartement Nr. 18 eingestellte Verbrauch tatsächlich nicht angefallen sein kann, ist aus Rechtsgründen (vgl. Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 27 Rn. 42 m.w.N.) nicht zu beanstanden. Insbesondere konnte das Landgericht annehmen, daß der angesetzte Brennstoffverbrauch für Heizwärme mit nur 8 % des Vorjahresbedarfs unrealistisch niedrig ist. Denn eine Kontrollrechnung unter Bezug auf die für eine Beheizung noch zur Verfügung stehende Brennstoffmenge ist dem Tatrichter trotz der Systematik des § 9 HeizkostenV (siehe § 9 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV) nicht verboten (Schmid WuM 2004, 643/644). Die Beschwerdekammer hat zudem als zusätzliche Kontrollüberlegung miteinbezogen, daß auch der behauptete Warmwasserverbrauchswert erheblichen Zweifeln unterliegt, dieser jedoch, weil der maßgebliche Warmwasserzähler nicht beizubringen ist, nicht mehr überprüft werden kann. (...)

b) Die Erwägungen der Antragsgegner zur Darlegungslast rechtfertigen kein anderes Ergebnis. Ob die aufgeführte Parallele zwischen der Wahl der Schätzgrundlage durch die Wohnungseigentümer und dem Leistungsbestimmungsrecht des Gläubigers gemäß § 315 BGB besteht, mag offenbleiben. Denn auch im Rahmen von § 315 BGB trifft nach herrschender Meinung denjenigen die Beweislast für die Billigkeit der getroffenen Bestimmung, dem das Recht zusteht (siehe § 315 Abs. 3 Satz 1 BGB; BGH, Urteil vom 30.4.2003 - VIII ZR 279/02 - GE 2003, 872 = NJW 2003, 3131; Palandt/Grüneberg BGB 65. Aufl. § 315 Rn. 19). Hält aber der ursprünglich gewählte Maßstab schon einer Plausibilitätskontrolle nicht stand, genügt die darauf aufgebaute Abrechnung nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

c) Unabhängig von der durch Verfahren vorgegebenen Bindung teilt der erkennende Senat auch die Auffassung des vormals zuständigen Bayerischen Obersten Landesgerichts, daß die Berechnungsformel in § 9 Abs. 2 HeizkostenV dazu dient, einen möglichst den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechenden individuellen Brennstoffverbrauch für die Warmwasseraufbereitung einerseits wie die Wärmeversorgung andererseits zu ermitteln. Nur so kann dem Anliegen der Energieeinsparung im Regelfall wirksam Rechnung getragen werden (vgl. Schmid WuM 2004, 643/645). Deshalb kann als Tatsachenmaterial für die Schätzgrundlage nur herangezogen werden, was der Plausibilitätskontrolle standhält. Der Anteil für die Heizanlage ist insoweit nicht nur ein fiktiver Wert. Genügt aber eine angenommene Vorlauftemperatur von 60 °C diesem Maßstab nicht, scheidet sie als geeignete Grundlage aus.

Die Frage, nach welchen sonstigen Maßstäben die Eigentümergemeinschaft die mittlere Temperatur zu bestimmen hat, stellt sich an dieser Stelle ebensowenig wie diejenige, ob die Berechnung insgesamt nach den Alternativmethoden in § 9 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV (anerkannte Regeln der Technik) oder aber, geht man von der Unrichtigkeit und Unkorrigierbarkeit der Warmwasserverbrauchsmessung aus, auf einer Schätzbasis nach § 9 Abs. 2 Satz HeizkostenV getroffen werden kann (Schmid WuM 2004, 643/644; auch BGH, Urteil vom 16.11.2005 - VIII ZR 373/04 - GE 2006, 48 = WuM 2005, 776 zur vergleichbaren Frage nicht ordnungsgemäßer Erfassung des anteiligen Verbrauchs nach § 9 a HeizkostenV). Zu berücksichtigen wird in jedem Fall sein, daß im Appartement der Antragstellerin belegtermaßen ein im Verhältnis zu den sonstigen Werten atypischer Verbrauch vorlag.

d) Es spricht nichts dafür, daß der vom Landgericht herangezogene öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Wärmeverbrauchserfassung und Heizkostenabrechnung trotz der zutreffend formulierten Beweisfrage maßgebliche Gesichtspunkte übersehen und insbesondere in seiner mündlichen Anhörung vor dem Landgericht den Begriff der auf Dauer erreichbaren mittleren Temperatur verkannt hätte. Angesichts des zweifelhaften Datenmaterials liegt es auf der Hand, daß die mit rund 45 °C bezeichnete mittlere Wassertemperatur nur auf einer groben Schätzung beruhen kann, zumal sie nicht als Durchschnittstemperatur vom Nutzer fühlbar ist. Nicht zu beantworten hatte das Landgericht an dieser Stelle, ob die vom Sachverständigen vorgenommene "grobe Schätzung" für eine neue Verbrauchsberechnung nach § 9 Abs. 2 Sätze 1 und 2 HeizkostenV ohne weiteres verwendbar ist. Es genügt, daß jedenfalls der in der Abrechnung enthaltene Wert von 60 °C im konkreten Fall außerhalb der Realität liegt. Auch bei diesem Ergebnis ist die Befürchtung der Antragsgegner, Nutzer, die durch unkontrollierte Warmwasserentnahme eine Fehlfunktion der Anlage verursachten, würden durch die gewählte Sichtweise noch belohnt, unbegründet. Denn eine realitätsbezogene Sichtweise, die die von einigen Zeugen geschilderten Defizite in der Heizleistung angemessen berücksichtigt, kann die übrigen Nutzer nicht benachteiligen.

(...)

Für die Feststellung des Brennstoffverbrauchs der Warmwasserversorgungsanlage, die mit der zentralen Anlage zur Versorgung mit Wärme verbunden ist, kann auch die geschätzte mittlere Temperatur des Warmwassers in Grad Celsius zugrunde gelegt werden. Die zur Schätzung verwendeten Werte dürfen aber nicht unplausibel sein.

Die Eigentümerversammlung beschloß die von einer Meßdienstfirma erstellte Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, wonach sich die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser im ganzen Anwesen auf rd. 68.000 DM belaufen, wovon auf das Appartement eines Wohnungseigentümers, in dem aus dem defekten Warmwasserhahn ununterbrochen Wasser lief, rd. 49.500 DM entfielen. Die Temperatur des Warmwassers war nicht gemessen worden, sondern der Brennstoffverbrauch der Warmwasserversorgungsanlage war nach der mittleren Temperatur des Warmwassers errechnet worden, die ihrerseits wiederum nach einer angenommenen Vorlauftemperatur von 60 Grad Celsius geschätzt worden war. Deswegen wurde der Beschluß der Eigentümerversammlung von dem mit den meisten Kosten belasteten Wohnungseigentümer angefochten.

Das OLG München hielt die verwendete Schätzungsgrundlage für unzureichend und hob daher den Beschluß auf. Zwar könne sich die Temperatureinstellung an der Warmwasseraufbereitungsanlage als Anhaltspunkt für eine einzelfallbezogene Schätzung anbieten. Diese Schätzungsgrundlage reiche hier jedoch nicht aus. Denn der für das Appartement eingestellte Verbrauch könne schon deswegen nicht angefallen sein, weil der angesetzte Brennstoffverbrauch der Heizwärme mit nur 8 % des Vorjahresbedarfs unrealistisch niedrig sei. Die Berechnungsformel für den Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage in § 9 Abs. 2 HeizKV diene dazu, einen möglichst den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden individuellen Brennstoffverbrauch für die Warmwasseraufbereitung einerseits sowie die Wärmeversorgung andererseits zu ermitteln. Deshalb könne als Tatsachenmaterial für die Schätzungsgrundlage nur herangezogen werden, was der Plausibilitätskontrolle standhalte. Der Anteil für die Heizanlage sei insoweit nicht nur ein fiktiver Wert. Genüge aber eine angenommene Vorlauftemperatur von 60 °C - wie hier - diesem Maßstab nicht, scheide sie als geeignete Schätzungsgrundlage aus. Die Frage, nach welchen sonstigen Maßstäben die Eigentümergemeinschaft die mittlere Temperatur zu bestimmen habe, stelle sich an dieser Stelle ebensowenig wie diejenige, ob die Berechnung insgesamt nach den Alternativmethoden in § 9 Abs. 3 Satz 1 HeizkV (anerkannte Regeln der Technik) oder aber, gehe man von der Unrichtigkeit und Unkorrigierbarkeit der Warmwasserverbrauchsmessung aus, auf einer Schätzbasis nach § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkV getroffen werden könne. Zu berücksichtigen werde in jedem Fall sein, daß im Appartement der Antragstellerin belegtermaßen ein atypischer Verbrauch vorgelegen habe.