Schätzung des Vorwegabzugs

Schätzung des Vorwegabzugs; kein Zwang zur verbrauchsabhängigen Abrechnung bei vom Mieter selbst eingebauter Wasseruhr

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht zu beanstanden, wenn der Wasserverbrauch für Gewerbemieter für ein halbes Jahr erfaßt und dann für den ganzen Abrechnungszeitraum hochgerechnet wird.

2. Der Mieter hat keinen Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten bei einer eigenmächtig von ihm installierten Wasseruhr. 3. Die vorbehaltlose Zahlung einer Abrechnungsnachforderung ist ein deklaratorisches Anerkenntnis mit der Folge, daß spätere Einwendungen ausgeschlossen sind.

4. Das pauschale Bestreiten des Mieters ohne Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ist unbeachtlich.

Dem Kl. steht aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 der sich aus der Abrechnung vom 12. November 2001 ergebende Nachforderungsbetrag in Höhe von 135,63 DM (69,35 Euro) zu. Die weiteren von der Bekl. gegen diese Abrechnung vorgebrachten bzw. aufrechterhaltenen Einwände greifen nicht durch. Die Abrechnung der Be- und Entwässerungskosten entspricht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung. Dies gilt zum einen hinsichtlich des vorgenommenen Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung durch den Imbiß und die Backfiliale. Zwar erfolgte die Berechnung des auf die gewerblichen Nutzer entfallenden Anteils nicht aufgrund einer zu Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums erfolgenden Ablesung der in den Gewerbeeinheiten vorhandenen Wasserzähler. Jedoch erscheint es vorliegend zulässig, den auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Anteil mittels nachvollziehbarer Schätzung zu bestimmen. Der Kl. hat seiner Schätzung des Verbrauchs für das Jahr 2000 die Verbrauchserfassung für den Zeitraum vom 2. Juli 2001 bis 31. Dezember 2001 zugrunde gelegt und den sich daraus ergebenden Tagesdurchschnitt bei der Berechnung des Jahresverbrauchs für das Jahr 2000 angesetzt. Eine derartige Schätzung ist nachvollziehbar, insbesondere werden jahreszeitlich bestehende Schwankungen bei Zugrundelegung eines sechsmonatigen Erfassungszeitraums, der gerade die Sommerferienzeit und die Vorweihnachtszeit einschließt, berücksichtigt. Der bereits in der Abrechnung vom 17. Juli 2001 und gleichfalls in der Abrechnung vom 12. November 2001 enthaltene Vorwegabzug - 218 m3 - liegt dabei deutlich über der gemäß der zuvor genannten Schätzung anzusetzenden Verbrauchsmenge von 165 m3 . Die Bekl. hat keinen Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung auf der Grundlage der Verbrauchserfassung durch die von ihr eingebaute Wasseruhr. Denn unabhängig davon, daß entgegen ihres Vortrags sich aus der vom Kl. erteilten Genehmigung zur Modernisierung des Bades nicht ergibt, daß sie auch Wasseruhren einbauen lassen darf, verbleibt es dabei, daß der vom Vermieter festgelegte Umlagemaßstab maßgeblich ist. Ein Anspruch auf allein verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten besteht nicht, insbesondere wenn nur eine Wohneinheit wegen Umbauten des Mieters mit den entsprechenden Einrichtungen ausgestattet ist (Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, Rn. 3161 f.; vgl. auch § 21 Abs. 2 Satz 2 Neubaumietenverordnung). Dies würde zudem dem Gebot der Wirtschaftlichkeit widersprechen, müßte doch dann in der Wohnung der Bekl. eine Extraablesung vorgenommen werden und zudem zwei verschiedene Arten der Abrechnung in Übereinstimmung gebracht werden. Die Bekl. ist auch verpflichtet, den sich für die Position Kabelgebühr ergebenden Betrag zu zahlen. Soweit die Bekl. vorgetragen hat, die Wohnung sei bereits bei Mietvertragsbeginn vermieterseits nicht mit einem Kabelanschluß ausgestattet gewesen, so widerspricht dies ihrem späteren Vortrag, wonach zumindest in ihrem "Berliner Zimmer" bis zur Zeit des Brandes im November 1999 ein Kabelanschluß vorhanden gewesen und erst danach aufgrund des Brandes zerstört worden sei und der Kl. die Sperrung des weiteren Anschlusses in Auftrag gegeben habe. Zudem ist die Bekl. im Termin vom 5. Februar 2002 von diesem Vortrag abgewichen, indem sie nunmehr nicht die grundsätzliche Ausstattung der Wohnung mit Kabelanschluß bestreitet, sondern vorträgt, daß der Kabelanschluß nicht ordnungsgemäß funktioniere, insbesondere die Programme RTL und SAT gar nicht und die

ren Anschlusses in Auftrag gegeben habe. Zudem ist die Bekl. im Termin vom 5. Februar 2002 von diesem Vortrag abgewichen, indem sie nunmehr nicht die grundsätzliche Ausstattung der Wohnung mit Kabelanschluß bestreitet, sondern vorträgt, daß der Kabelanschluß nicht ordnungsgemäß funktioniere, insbesondere die Programme RTL und SAT gar nicht und die übrigen Programme nur schlecht empfangen werden könnten. Die behauptete Funktionsunfähigkeit befreit vorliegend nicht von der Zahlungsverpflichtung. Denn dies kann zwar einen Mangel der Mietsache darstellen, der zur anteiligen Minderung der darauf entfallenen Betriebskostenvorschüsse berechtigen kann. Da die Bekl. jedoch trotz bestehender Kenntnis der Mangelhaftigkeit eine derartige Minderung nicht vorgenommen hat, ist ihr in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a. F. eine Minderung und somit auch die der Minderung gleichkommende Verweigerung der Nachzahlung des Betriebskostenabrechnungssaldos verwehrt. Die Anwendbarkeit des § 539 BGB a. F. folgt daraus, daß es sich bei dem von der Bekl. behaupteten Mangel um einen bereits seit längerem, ausweislich ihres Prüfvorbehalts vom August 2000 spätestens seit diesem Zeitpunkt, bekannten Umstand handeln soll. Der Bekl. steht wegen der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 auch kein Zurückbehaltungsrecht zu. Soweit sie dieses darauf stützt, noch nicht alle erforderlichen Belege vom Kl. zum Zwecke der Nachprüfung erhalten zu haben, ergäbe sich bezüglich der Position Biomüllabfuhr sowohl aus dem klägerischen Schriftsatz vom 22. November 2001 als auch vom 18. Januar 2002, daß ihr die entsprechende Rechnung der BSR bereits übersandt worden ist, ausweislich des Schreibens der Hausverwaltung bereits im Mai bzw. Juni 2001. Die Nichtübersendung von Rechnungsbelegen zu den Positionen "Wartung Gastherme" und "Schnee- und Eisbeseitigung" begründet vorliegend kein Zurückbehaltungsrecht, weil - wie sich aus allen bisher vom Kl. erstellten bzw. berichtigten Betriebskostenabrechnungen ergibt - derartige Kosten nicht angefallen und nicht in Rechnung gestellt worden sind, so daß es seitens der Bekl. keiner Nachprüfung bedarf. Die Bekl. schuldet aus den zuvor genannten Gründen auch den sich aus der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 1999 ergebenden Anteil für die Gebühren zur Bereitstellung des Kabelanschlusses in Höhe von 59,90 DM (30,63 Euro). Die Nachzahlung kann auch nicht mit dem Hinweis verweigert werden, die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1999 sei insgesamt nicht ordnungsgemäß erstellt worden. Denn die Bekl. hat lediglich die Position "Kabelgebühr" nicht akzeptiert und sich ausweislich ihres Überweisungsvermerks eine Prüfung nur dieser Position vorbehalten. Durch die vorbehaltlose Zahlung der verbleibenden Nachforderungssumme aus der Abrechnung des Jahres 1999 hat sie diese als zutreffend anerkannt. Denn die vorbehaltlose Zahlung einer Abrechnungsnachforderung durch den Mieter kann als deklaratorisches Anerkenntnis mit der Wirkung eines Verzichts auf solche tatsächlichen oder rechtlichen Einwendungen angesehen werden, die der Mieter kannte oder aufgrund der Abrechnungsunterlagen hätten kennen können (OLG Hamburg WuM 1988, 26; WuM 1991, 598; LG Kassel WuM 1989, 582; LG Aachen NZM 2001, 707; AG Ludwigshafen WuM 1991, 504; AG Alsfeld NZM 2001, 707). Dies trifft auf die nunmehr pauschal auch für die Betriebskostenabrechnung des Jahres 1999 erhobenen Einwendungen zu. Zu berücksichtigen ist insoweit auch, daß es für ein

erlagen hätten kennen können (OLG Hamburg WuM 1988, 26; WuM 1991, 598; LG Kassel WuM 1989, 582; LG Aachen NZM 2001, 707; AG Ludwigshafen WuM 1991, 504; AG Alsfeld NZM 2001, 707). Dies trifft auf die nunmehr pauschal auch für die Betriebskostenabrechnung des Jahres 1999 erhobenen Einwendungen zu. Zu berücksichtigen ist insoweit auch, daß es für ein beachtliches Bestreiten einzelner Kostenansätze der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen bedarf (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 535 Rn. 54 m. V. auf OLG Düsseldorf NZM 2000, 762), eine Einsichtnahme der Bekl. jedoch nur hinsichtlich der Abrechnungsunterlagen für das Jahr 2000 erfolgte. (...)

Klagen aus Betriebskostenabrechnungen sind bei vielen Anwälten gefürchtet. Bei einem geringen Streitwert wird oft heftig gestritten. Für immer wiederkehrende Fragen hat die Rechtsprechung aber Lösungen parat.

Die Mieterin hatte die Betriebskostenabrechnungen für 1999 und 2000 nur zum Teil bezahlt. Sie beanstandete, daß der Wasserverbrauch des Bäckereibetriebes nicht ordnungsgemäß erfaßt worden sei. Eigener Verbrauch sei nicht nach der von ihr installierten Wasseruhr ermittelt worden; der Kabelanschluß funktioniere nicht ordnungsgemäß, und ihr seien auch einige Abrechnungen nicht übersandt worden.

Mit Urteil vom 26. Februar 2002 gab das Amtsgericht Wedding der Zahlungsklage des Vermieters statt und meinte, für den Vorwegabzug des Wasserverbrauchs der Gewerbebetriebe sei es ausreichend, wenn der feste Verbrauch für ein halbes Jahr auf das ganze Jahr hochgerechnet wird. Jahreszeitliche Schwankungen seien dadurch ausgeglichen. Eine Abrechnung nach der bei der Mieterin eingebauten Wasseruhr könne sie nicht verlangen, denn diese sei ohne Erlaubnis des Vermieters eingebaut worden. Die Genehmigung zur Modernisierung des Bades enthalte nicht gleichzeitig den Einbau einer Wasseruhr. Mängel im Kabelempfang berechtigen allenfalls zur Minderung, nicht aber zur Verweigerung der Zahlung der Betriebskosten. Rechnungsbelege seien zum Teil übersandt, zum Teil aber auch zu Unrecht angefordert, da diese Betriebskosten gar nicht umgelegt worden seien. Schließlich verweist das Gericht noch darauf, daß die vorbehaltlose Zahlung einer Abrechnung ein Anerkenntnis darstellt, und daß der Mieter nicht pauschal - ohne Einsicht zu verlangen - die Betriebskosten bestreiten darf.