Schätzung

Schätzung; Instandsetzungskosten; Mieterhöhungserklärung

Die Schätzung der auf Instandsetzung entfallenden Kosten einer auch modernisierenden Baumaßnahme ist in der Mieterhöhungserklärung nur dann nachvollziehbar, wenn innerhalb des Gewerks offengelegt wird, welche Instandsetzungsarbeiten vorgenommen worden sind und wie die Kosten im Wege der Schätzung auf Instandsetzung/Modernisierung aufgeteilt wurden.

Die zulässige Berufung der Kl. ist unbegründet, da ihre zulässige Klage unbegründet ist.

Der Kl. steht aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 13.5.1997 kein Anspruch auf Zahlung eines erhöhten Mietzinses zu. Die Mieterhöhungserklärung ist gem. § 3 Abs. 2 S. 2 MHG unwirksam, da es an einer hinreichenden Erläuterung i. S. d. § 3 Abs. 1 MHG fehlt. Eine Mieterhöhungserklärung ist ausreichend erläutert, wenn die einseitige Mieterhöhung für den Mieter aus der Erklärung nachvollziehbar dargelegt ist. Das ist bei der Erklärung vom 13.5.1997 nicht der Fall. Auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen.

Darüber hinaus leidet die Mieterhöhungserklärung an einem strukturellen Defizit, das die Nachvollziehbarkeit weitgehend ausschließt. Aus der Erklärung sind die Gesamtkosten der Gewerke, die eine wohnungsbezogene Modernisierung beinhalten, nicht ersichtlich. Dies ergibt sich aus dem Umstand, daß hinsichtlich der wohnungsbezogenen Kosten in Spalte 3 der Anlage zur Erklärung vom 13.5.1997 die auf die Wohnung der Bekl. entfallenden Modernisierungskosten enthalten sind und in Spalte 4 die Modernisierungskosten, die auf die übrigen Wohnungen entfallen sind. Nicht angegeben sind aber die wohnungsbezogenen Instandsetzungskosten. Die Angabe von Instandsetzungskosten ist zur Gewährleistung der Nachvollziehbarkeit aber jedenfalls dann erforderlich, wenn ein Gewerk (hier wohnungsbezogen) Modernisierungs- und Instandsetzungsanteile beinhaltet. Dies gilt um so mehr, als die Kl. sich auf ihr Recht beruft, den Instandsetzungskostenanteil zu schätzen. Die Schätzung kann jedenfalls nur dann nachvollzogen werden, wenn innerhalb des Gewerks offengelegt wird, welche Instandsetzungsarbeiten vorgenommen worden sind und wie die Kosten im Wege der Schätzung auf Instandsetzung/Modernisierung aufgeteilt wurden.

Jedenfalls bei den Gewerken Nr. 4 (Elektroarbeiten), Nr. 11 (Nebenkosten), Nr. 12 (Rohbauarbeiten) ist auch aus dem Textteil der Erklärung nicht erkennbar, daß es sich um Gewerke handelt, die nur Modernisierungsmaßnahmen umfassen. Damit ist jedenfalls bei diesen Gewerken die Bemessung der Modernisierungskosten nicht nachvollziehbar.

Darüber hinaus ist die Mieterhöhungserklärung zum Teil auch in sich widersprüchlich. So wird auf S. 3 der Erklärung ausgeführt, daß es sich bei der Anschlußverstärkung der Elektroanlage (Ziffer 1) um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt. Dennoch wird in Spalte 1 der Anlage ein hausbezogener Instandsetzungskostenanteil ausgeworfen.

Das gleiche gilt für den Schornsteinrückbau (Ziffer 3.1). Dieser wird im Textteil als notwendige Folge des Einbaus der neuen Heizungsanlage dargestellt, die ihrerseits eine reine Modernisierungsmaßnahme darstellt. Daher muß dies auch für den Schornsteinrückbau gelten. Dennoch ist ohne klarstellende Erläuterung in Spalte 1 der Anlage ein hausbezogener Instandsetzungskostenanteil ausgewiesen.

Diese Mängel der Mieterhöhungserklärung führen zu ihrer Nichtigkeit gem. § 3 Abs. 3 S. 2 MHG, da lediglich die Berichtigung kleinerer Unrichtigkeiten zulässig ist (vgl. Sternel, MietR, 3. Auflage, III Rn. 806; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III A Rn. 566). Bei einer bereits strukturell mangelhaften und zudem teilweise in sich widersprüchlichen Erklärung ist diese Grenze aber überschritten.