Schädlingsbefall, Mietminderung, Ungeziefer, Schädlingsbekämpfung, Minderung, culpa in contrahendo, Verschulden bei Vertragsschluß

1. Ungezieferbefall und fehlerhafte Schädlingsbekämpfung des Vermieters, die den Aufenthalt in der Mietwohnung unerträglich machen, rechtfertigen eine Mietminderung bis auf "Null".

2. Der Vermieter ist dem Mieter schadensersatzpflichtig, wenn er bei der Mietvertragsanbahnung verschweigt, daß die Wohnung von Schädlingen befallen ist und daß seine Schädlingsbekämpfungen erfolglos waren.

Der Kl. nimmt die Bekl. wegen restlichen Mietzinses und einer Nebenkostennachforderung aus einem beendeten Mietverhältnis in Anspruch. Der Kl. behauptet, ihm stehe ein Mietzinsanspruch zu, weil in der Wohnung Ungezieferbefall nicht vorhanden gewesen sei. Die von ihm ergriffenen Maßnahmen zu dessen Beseitigung seien ausreichend gewesen. Die Bekl. behauptet, die Wohnung sei von Beginn an mit Ungeziefer befallen gewesen. Es handele sich hierbei um den sog. Khaprakäfer, dies habe eine Nachfrage bei dem Schädlingsbekämpfungsunternehmen ergeben. Dieser Käfer sei insoweit gesundheitsgefährdend, als er Allergien verursachen könne. Der Kl. habe die Wohnung mit einem Mittel "HolzwurmEx" behandelt, welches nicht geeignet gewesen sei, die Käferplage zu vertreiben. Im übrigen sei dieses Mittel gesundheitsgefährdend. Auch später seien die Käfer in großem Umfang in sämtlichen Bereichen der Wohnung vorhanden gewesen. Ihr, der Bekl., seien für den erneuten Transport ihres Klaviers und die Anmietung eines Umzugsfahrzeuges insgesamt Aufwendungen in Höhe von 421 DM entstanden, deren Ersatz sie widerklagend fordert.

Das AG hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. für die Monate Juni 1996 bis Oktober 1996 kein Zahlungsanspruch in Höhe von monatlich 550 DM zu, denn die Bekl. war in diesen Monaten berechtigt, die Miete bis auf "Null" zu mindern. Das Gericht ist nach Durchführung der Beweisaufnahme bereits davon überzeugt, daß die Wohnung im gesamten Zeitraum nicht bewohnbar war, so daß sich die weitere Beweisaufnahme durch Einholung einer Auskunft der Stadt Aachen erübrigt.

Sämtliche Zeugen haben übereinstimmend und glaubhaft bekundet, die Wohnung sei in starkem Ausmaß von Khaprakäfern befallen gewesen. Die Zeugen X. und Y. haben bekundet, dies sei von Anfang an der Fall gewesen. Der Zeuge Z. hat bekundet, er habe die Käferplage noch im Oktober 1996 gesehen. Er habe auch die Fotos Bl. 33 der Akte gefertigt. Sämtliche Zeugen haben übereinstimmend beschrieben, der Aufenthalt in der Wohnung sei nicht nur wegen der massiv verbreiteten Käfer unerträglich gewesen, sondern auch wegen des darin vorhandenen Geruchs. Der Zeuge Z. und der Zeuge X. haben bekundet, nach Aufenthalt in der Wohnung Kopfschmerzen verspürt zu haben. Die Zeugin Y hat ebenfalls bekundet, sie habe sich nach dem Aufenthalt in der Wohnung der Bekl. unwohl gefühlt und noch den ganzen Tag über Hustenreiz geklagt. Auch der Zeuge A. hat bestätigt, der Käferbefall sei von Anfang an in der Wohnung gewesen. Bereits vor Einzug der Bekl. habe der Kl. aufgrund von Beschwerden durch Vormieter versucht, die Käfer mit dem "Holzwurm-Tod" zu vertreiben. Dieses Mittel habe er großzügig in der Wohnung verteilt, obwohl auf der Produktbeschreibung vermerkt war, dieses Mittel solle wegen Gesundheitsgefahren nicht im Wohnbereich eingesetzt werden. Die Käfer haben es jedoch nach Aussage des Zeugen A. überlebt.

Nach diesem Ergebnis der Beweisaufnahme verbleiben dem Gericht keine vernünftigen Zweifel daran, daß die Wohnung über den gesamten Zeitraum, in dem die Bekl. die Miete gemindert hat, massiv mit Khaprakäfem befallen war und der Kl. noch zur Unbewohnbarkeit der Wohnung beigetragen hat, indem er mit einem ungeeigneten und gesundheitsgefährdenden Mittel versucht hat, der Plage Herr zu werden. Nach Überzeugung des Gerichts ist eine Wohnung in diesem Zustand unbewohnbar, so daß die Minderung auf Null gerechtfertigt ist.

Der Kl. kann von der Bekl. auch nicht die Nachzahlung von Nebenkosten für den Zeitraum, in dem die Bekl. die Wohnung angemietet hat, verlangen, denn der Bekl. steht gegen den Kl. ein Gegenanspruch in gleicher Höhe aus culpa in contrahendo zu. Nach diesen Grundsätzen ist eine Partei dann, wenn der anderen Partei ein Verschulden bei Abschluß des Vertrages vorzuwerfen ist, so zu stellen, wie sie stünde, wenn der Vertrag nicht geschlossen worden wäre. Wäre der Mietvertrag zwischen den Parteien nie zustande gekommen, wäre die Bekl. nicht Nebenkostenzahlungen ausgesetzt gewesen. Davon, daß dem Kl. bei Vertragsabschluß ein erhebliches Verschulden vorzuwerfen ist, ist das Gericht nach Durchführung der Beweisaufnahme, insbesondere auch nach Anhörung des Zeugen A., überzeugt. Der Zeuge A. hat detailreich und glaubhaft bekundet, bereits eine Vormieterin der Wohnung sei überstürzt ausgezogen, da die Käferplage massiv gewesen sei. Bereits vor Abschluß des Mietvertrages mit der Bekl. habe festgestanden, daß es sich hierbei um den sogenannten Khaprakäfer gehandelt habe. Dies habe er selbst bei dem Schädlingsbekämpfer S. in Erfahrung gebracht. Bereits vor Einzug der Bekl. habe der Kl. die gesamte Wohnung mit einem 10 Liter-Kanister "Holzwurmtod" behandelt, obwohl auf der Produktbeschreibung klar vermerkt gewesen sei, dieses Mittel dürfe nicht im Wohnbereich eingesetzt werden. Zudem sei klar erkennbar gewesen, daß das Mittel nicht gegen Käfer geholfen habe. Wenn der Kl. aber eine derartig mangelbehaftete und gesundheitsgefährdende Wohnung an die Bekl. vermietet, ohne die Bekl. darauf hinzuweisen, was es mit dem Käferbefall auf sich hat, stellt dies eine schwerwiegende Verletzung des vorvertraglichen Vertrauensverhältnisses dar und bietet die Grundlage für Ansprüche der Bekl. aus culpa in contrahendo. Daraus folgt, daß sie zum einen die Nebenkostennachforderungen des Kl. nicht begleichen muß.

Zum anderen folgt aus dem Anspruch der Bekl. aus culpa in contrahendo gegen den Kl. auch, daß sie von ihm die erneuten Transportkosten für ihr Klavier und den Umzugswagen verlangen kann, denn diese Kosten wären nicht angefallen, wenn der Mietvertrag nicht zustande gekommen wäre.

Anmerkung: Der Kl. hat die Berufung zum LG Aachen - 5 S 7/99 - zurückgenommen, nachdem das Gericht die Prozeßbevollmächtigte des Kl. und den Kl. persönlich darauf hingewiesen hatte, "daß die Berufung mit Rücksicht auf das Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme und die Ausführungen im amtsgerichtlichen Urteil trotz der Darlegungen in der Berufungsbegründungsschrift keine Aussicht auf Erfolg habe." (Zit. Sitzungsprotokoll).