Schadensminderung des Vermieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Die Verwendung auch weicher Renovierungsfristen für Schönheitsreparaturen von drei, fünf und sieben Jahren ist bei nach Februar 2008 geschlossenen Mietverträgen unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der Klausel. Stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter aufgrund eines vertragswidrigen Zustands der Mietsache zu, muss er sich, wenn die Schönheitsreparaturen nicht oder nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, diejenigen Kosten anrechnen lassen, die er mangels eigener Renovierungsarbeiten im laufenden Mietverhältnis erspart hat. Die über die Fristen der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel begründete Vermutung des Renovierungsbedarfs gilt insoweit gegen den Vermieter.

Das Gericht kann die Höhe der ersparten Renovierungskosten auf Grundlage der jeweils geltenden Pauschalen für Schönheitsreparaturen gem. § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BerechnungsVO schätzen.

Der Kl. begehrt als ehemaliger Vermieter von den beklagten ehemaligen Mietern Schadensersatz wegen Verschlechterungen der Mietsache. Der Kl. trägt vor, die Mietsache sei bei Rückgabe beschädigt, die Wohnung insbesondere in bunten Farben (gelb, grün und rosa) gestrichen gewesen. Der Nachmieter habe bei Mietbeginn zum 1.7.2023 aufgrund dieses Zustands die Annahme der Wohnung verweigert. Auf die Aufforderung des Kl. zur Durchführung von Streicharbeiten hin erklärten die Bekl., diese nicht vorzunehmen. Hierauf ließ der Kl. die Wände mit weißer Farbe neu streichen. Er trägt weiterhin vor, hierfür Kosten i.H.v. 4.724,30 € gezahlt zu haben. Die Wohnung sei sodann am 26.7.2023 an den Nachmieter übergeben worden. Einen Ausgleich der Kosten haben die Bekl. abgelehnt. Der Kl. macht nunmehr die ihm für die Streicharbeiten entstandenen Kosten sowie die mit dem Nachmieter vereinbarte Miete für den Monat Juli 2023 i.H.v. 750 € als Schadensersatz geltend.

Die Bekl. beantragen Klageabweisung. Sie tragen vor, die Wohnung sei ihnen bereits in bunten, insbesondere nicht lediglich hellen neutralen Farben übergeben worden. Sie hätten auch keine Beschädigungen an der Mietsache vorgenommen bzw. seien für Verschlechterungen nicht verantwortlich. Sie erheben zudem die Einrede der Verjährung.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Streicharbeiten, weil er sich selbst bei bestehendem Anspruch aufgrund der unwirksamen Abwälzungsklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen höhere ersparte Instandhaltungskosten anrechnen lassen müsste.

Eine Verjährung der Ansprüche liegt zunächst nicht vor. […]

Der Anspruch besteht jedoch in der Sache nicht.

Der Kl. macht Kosten i.H.v. 4.724,30 € für den Neuanstrich der Wohnung sowie Mietausfall i.H.v. 750 € für die durch die farbliche Gestaltung bei Rückgabe verursachte spätere Vermietung an den Nachmieter geltend. Grundsätzlich muss der Mieter aufgrund der ihm zukommenden Gestaltungsfreiheit hinsichtlich der Mietsache farbliche Veränderungen gem. § 538 BGB nicht rückgängig machen bei Mietende. Allerdings besteht eine Rücksichtnahmepflicht des Mieters gem. §§ 241 Abs. 2, 242 BGB dahingehend, die Mietsache in einem Zustand zurückzugeben, die im Allgemeinen eine Weitervermietung ermöglicht, worunter auch die Dekoration in hellen neutralen Farben fällt. Das wiederum setzt voraus, dass der Mieter die Wohnung seinerseits in ebensolchen Farben übergeben bekommen hat (BGH, Urt. v. 6.11.2013 - VIII ZR 416/12, GE 2014, 49 = NJW 2014, 143, Leitsatz: „Der Mieter ist gem. §§ 535, 241 Abs. 2, 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.“).

Diese Rechtsprechung ersetzt zugleich ohne inhaltliche Veränderung die bislang gleichartige Möglichkeit einer entsprechenden Formularvereinbarung.

Ausweislich des Mietvertrags ist die Wohnung den Bekl. jedoch nicht in hellen neutralen Farben dekoriert übergeben worden. Gemäß § 27 Nr. 6 werden die Mieträume unrenoviert und gerade ohne neu angelegte Wände übergeben. Zudem enthält § 15 Nr. 2 des Mietvertrags eine Verpflichtung der Bekl., die Mietsache bei Einzug selbst zu streichen (farblich neu anzulegen). Damit liegen die Voraussetzungen der Rechtsprechung zur Rückgabepflicht in hellen neutralen Farben nicht vor. Der BGH verknüpft ausdrücklich die Rücksichtnahmepflicht aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB mit dem Erfordernis, dass der Mieter die Mietsache auch in der gleichen Art erhalten hat. Das ist nicht der Fall, wenn der Mieter selbst verpflichtet wird, diesen Zustand bei Einzug zunächst selbst herzustellen.

Dass es sich bei § 15 Nr. 2 um eine formularvertraglich unwirksame Einzugsrenovierungsklausel handelt (vgl. Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021, Kap. 1, Rn. 159 m.w.N.), ist unschädlich, weil sich der Verwender grundsätzlich nicht auf die Unwirksamkeit der eigenen Klausel berufen kann. Die Feststellung einer Übergabe in hellen Farben in § 15 Nr. 1 ist als Tatsachenbestätigungsklausel gem. § 309 Nr. 12b BGB unwirksam (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021, Kap. 1, Rn. 87 m.w.N.), worauf es aber aufgrund der ohnehin in Nr. 2 statuierten Einzugsrenovierungspflicht nicht ankommt.

Dasselbe gilt für die Klausel in § 27 Nr. 10, welche schon deshalb unwirksam ist, weil sie die farbliche Vorgabe nicht entsprechend der Rechtsprechung des BGH an den gleichartigen Zustand bei Übergabe knüpft. Hier scheitert schon die Klausel bereits in der abstrakt-generellen Kontrolle an § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Aber selbst wenn man von einer Pflicht der Bekl. zur Rückgabe in hellen neutralen Farben ausgehen und deren Verletzung bejahen würde, müsste sich der Kl. im Rahmen des Schadensersatzanspruchs nach §§ 535, 280, 241 Abs. 2, 249 BGB diejenigen ersparten Kosten anrechnen lassen, welche durch vertragsgemäße Abnutzungen gem. § 538 BGB bedingt sind, also insbesondere bei unwirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen (vgl. BGH, Urt. v. 6.11.2013 - VIII ZR 416/12, GE 2014, 49 = NJW 2014, 143 Rn. 22 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 18.12.2008 - III ZR 132/08, NJW 2009, 984 Rn. 16; Emmerich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, V Rn. 311; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021, Kap. 4 Rn. 113).

Vorliegend ist die Schönheitsreparaturklausel in § 16 Nr. 4a wegen der in dem Mietvertrag schon selbst festgehaltenen Übergabe der Mietsache in einem unrenovierten Zustand unwirksam (BGH, Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 185/14, GE 2015, 649 = NJW 2015, 1594), zudem aufgrund der in § 15 Nr. 2 enthaltenen Einzugsrenovierungsklausel im Wege des Summierungseffekts, der auch bei unwirksamen Klauseln greift (BGH, Versäumnisurteil vom 25.6.2003 - VIII ZR 335/02 - GE 2003, 1153 = NJW 2003, 2234; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 6. Aufl. 2021, Kap. 1 Rn. 266; Zehelein in Beck‘scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, BGB § 535 Rn. 438 jew. m.w.N.) sowie wegen Verwendung der (alten) Fristen von 3/5/7 Jahren nach Februar 2008 (vgl. BGH, Urteil vom 26.9.2007 - VIII ZR 143/06, GE 2007, 1622 = NJW 2007, 3632, nach welcher nach herrschender Auffassung und auch hiesiger Rechtsprechung mit Ablauf dieser Übergangsfrist die längeren Fristen von 5/8/10 Jahren zu verwenden sind, AG Hanau Urt. v. 23.10.2020 - 32 C 227/19, BeckRS 2020, 53370; RiBGH a.D. Beyer NZM 2009, 137 [140]; RiBGH a.D. Beyer NJW 2008, 2065; Langenberg WuM 2006, 122 [125]; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 538 Rn. 225; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021, Kap. 1 Rn. 239; Staudinger/Volker Emmerich [2014], BGB § 535, Rn. 108a; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kap. II Rn. 145; Wiek WuM 2006, 680 [681]; Flatow NZM 2010, 641 [642]; Kossmann/Meyer-Abich, Wohnraummiete-HdB, 2014, § 43 Rn. 30; BeckOK BGB/Zehelein, BGB § 535 Rn. 439).

Das würde bedeuten, dass selbst im Fall eines Schadensersatzanspruchs der Kl. sich das Ersparnis der auf ihn somit zurückgefallenen Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen (vgl. BGH, Urt. v. 8.7.2020 - VIII ZR 163/18, GE 2020, 1037 = NZM 2020, 704 m. Anm. Zehelein; BGH, Urteil vom 8.7.2020 - VIII ZR 270/18, GE 2020, 1041 = NJW 2020, 3523) anrechnen lassen muss, wobei die Vermutung der vertraglich festgehaltenen Renovierungsfristen gegen ihn spricht (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021, Kap. 4 Rn. 113).

Insofern hatte das Gericht unter dem 18.6.2024 darauf hingewiesen, dass, sollten hierzu keine näheren Erkenntnisse aufgrund entsprechenden Sachvortrags des Kl. zum Renovierungsbedarf während der Mietzeit vorliegen, das Gericht diesen Anteil gem. § 287 ZPO schätzt unter Orientierung an den verordnungsrechtlich anerkannten Pauschalen je m2 im Jahr für Schönheitsreparaturen gem. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BerechnungsVO i.V.m. den jeweils aktuellen Sätzen. Daraus folgt bei 96 m2Wohnfläche:

Mietbeginn 1.1.2010 bis 31.12.2010: 96 x 9,41 € = 903,36 €

Mietbeginn 1.1.2011 bis 31.12.2013: 96 x 9,76 € x 3 = 2.810,88 € €

Mietbeginn 1.1.2014 bis 31.12.2016: 96 x 10,32 € x 3 = 2.972,16 €

Mietbeginn 1.1.2017 bis 31.12.2019: 96 x 10,51 € x 3 = 3.026,88 €

Mietbeginn 1.1.2020 bis 31.12.2022: 96 x 11,02 € x 3 = 3.173,76 €

Mietbeginn 1.1.2023 bis 30.6.2023: 96 x 12,72 € x 0,5 = 610,56 €

Gesamt: 13.497,50 €

Selbst unter Anerkennung, dass die Sätze nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht nur Streichkosten beinhalten, welche dennoch den überwiegenden Teil der Gesamtbeträge ausmachen, war bereits nach dem gerichtlichen Hinweis eine Ersatzfähigkeit der Kosten für die hiesigen Streicharbeiten von 4.724,30 €, selbst wenn sie geschuldet wären, aufgrund der während der gesamten Dauer nicht durchgeführten Erhaltungspflichten gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht ersichtlich. Die ersparten Instandhaltungskosten übersteigen diese deutlich.

Hierauf ist hinsichtlich des ersparten Renovierungsaufwands bzw. der angesetzten Schätzgrundlagen kein Vortrag des Kl. erfolgt.

Dieser hat vielmehr vorgebracht, der für die Rücksichtnahmepflicht des Mieters bei Rückgabe erforderliche Zustand der Mietsache bei Einzug (ebenfalls zumindest in hellen neutralen Farben) habe tatsächlich vorgelegen, was sich sowohl aus dem Mietvertrag ergebe als auch durch Zeugen bestätigt werden könne. Zudem komme es auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht an, weil sich die Rücksichtnahmepflicht des Mieters zur Rückgabe in hellen neutralen Farben nach dem Bundesgerichtshof gerade nicht aus dieser Renovierungspflicht, sondern aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB ergebe. Jedenfalls aber sei die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgrund der Klauselunwirksamkeit nicht auf ihn zurückgefallen, weil der Mietvertrag in § 16 Nr. 4e zusätzlich eine Freizeichnungsklausel aufweise. Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führe daher lediglich dazu, dass keine Partei solche schulde, weshalb er sich auch keine ersparten Instandhaltungskosten anrechnen lassen müsse. Zudem würden jedenfalls die Dübellöcher als Beschädigungen zu werten sein, weil diese in übermäßiger Anzahl aufgetreten seien.

Diese Einwände greifen jedoch nicht durch.

Es ist zwar zutreffend, dass der Bundesgerichtshof die Rücksichtnahmepflicht des Mieters zur Rückgabe in hellen neutralen Farben nicht aus der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen herleitet, ebenso wenig aus der Räumungspflicht nach § 546 Abs. 1 BGB, sondern in den allgemeinen Nebenpflichten aus § 241 Abs. 2, 242 BGB verortet. Dennoch muss sich der Vermieter die ersparten Aufwendungen nach den allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen des § 249 BGB anrechnen lassen, was der Bundesgerichtshof auch für den Anspruch auf Erstattung von Kosten wegen nicht beseitigter Farbänderungen ausdrücklich festgestellt hat. Vgl. BGH, Urt. v. 6.11.2013 - VIII ZR 416/12, GE 2014, 49 = NJW 2014, 143 (144):

Zutreffend berücksichtigt das BerGer., dass die Bekl. nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhen, aufzukommen haben, sondern nur die darüberhinausgehenden Mehrkosten unter Berücksichtigung eines Abzugs „neu für alt“ ersetzen müssen.

Eben diese Abnutzungen aus vertragsgemäßem Gebrauch gem. § 538 BGB führen zugleich zu einem Instandhaltungsanspruch des Vermieters. Dieser wird zwar, da es sich um Schönheitsreparaturen als Teil dieser handelt (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV), erst bei objektivem Renovierungsbedarf fällig. Wie bereits erörtert, ergibt sich diese Vermutung jedoch ohnehin schon aus den (weichen) Fristen der Abwälzungsklausel, die nun gegen den Kl. als Verpflichteter wirkte während des Mietverhältnisses. Auf die Unwirksamkeit kann er sich als Verwender nicht berufen.

Der aus § 306 Abs. 2 BGB folgende Rückfall der Erhaltungspflicht auf den Kl. aufgrund der Klauselunwirksamkeit wird auch nicht durch die in dem Mietvertrag zusätzlich vorhandene Freizeichnungsklausel verhindert. Zwar ist eine formularvertragliche Freizeichnung von Schönheitsreparaturen, mit der sich der Vermieter lediglich von der Pflicht zur Durchführung befreit, ohne diese auf den Mieter zugleich zu übertragen, nach herrschender Auffassung möglich (vgl. z. B. LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.6.2016 - 9 T 56/16 - NJW 2016, 2897; AG Karlsruhe, Beschl. v. 3.2.2016 - 7 C 2583/15, BeckRS 2016, 14128; Artz NZM 2015, 801 [806]; Guhling NZM 2019, 457 [463]; Herlitz WuM 2015, 654 [657]; Lehmann-Richter NJW 2015, 1598). Das gilt aber nur für ihren isolierten Regelungsumfang. Es ist hingegen nicht zulässig, die von § 306 Abs. 2 BGB angeordnete Rechtsfolge der Anwendung des Gesetzesrechts durch Klauselstaffelung in eine geltungserhaltende Reduktion abzuändern. Aus demselben Grund ist auch kein „blue-pencil-Test“ möglich (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021, Kap. 1 Rn. 130; Lützenkirchen NZM 2016, 113 [116]; ebenso mit anderer Begründung Artz NZM 2015, 801 [805]). Ob das direkt aus § 306 Abs. 2 BGB folgt oder aus § 306a BGB, macht insoweit keinen Unterschied.

Ob Dübellöcher hier als Schäden anzusehen sind, kann dahinstehen. Der allgemeine Verweis darauf, dass es unangemessen viele seien, kann das ohnehin nicht konkret begründen. Jedenfalls aber sind diese durch die hier einschlägigen Arbeiten abgedeckt, die auch im Zuge der allgemeinen vertraglichen Instandhaltungspflicht des Kl. eingeschlossen gewesen wären, so dass Zusatzkosten nicht ersichtlich sind.

Der geltend gemachte Mietausfall ist ebenfalls nicht ersatzfähig. Der Kl. musste die erforderlichen Instandhaltungsarbeiten aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ohnehin durchführen zur Neuvermietung, da er sie nicht bei Fälligkeit während der Mietzeit vorgenommen hat. Dass er hierzu ggf. nicht von den Bekl. aufgefordert wurde, ist nicht relevant, weil hieraus keine Pflichtverletzung folgt. § 536c BGB greift nur für Verschlechterungen, die aufgrund der unterlassenen Mangelanzeige über den eigentlichen Mangel hinaus entstehen (die Verschlechterung der Mietsache durch vertragsgemäße Abnutzung stellt grundsätzlich einen Mangel i.S.d. § 536 BGB dar, selbst bei wirksamer Schönheitsreparaturklausel, vgl. BGH, Urteil vom 6.5.1992 - VIII ZR 129/91, GE 1992, 663 = NZM 1992, 1795 [1762]). Darum geht es hier aber nicht, sondern allein um den Zeitpunkt der Renovierung, der ggf. dazu führt, dass der Vermieter diese erst nach Mietende vornimmt und daher nicht direkt anschlussvermieten kann. Dafür aber ist dieser im Zuge seiner eigenen Instandhaltungspflicht (auch bei unwirksamer Klausel) selbst zuständig, die Anzeigepflicht des § 536c BGB dient nicht dazu, eine unmittelbare Anschlussvermietung zu ermöglichen.

Hat der Vermieter Ersatzansprüche wegen des Zustands der Mietsache bei Rückgabe (hier: Anstrich in grellen Farben), muss er sich bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel die Kosten anrechnen lassen, welche er mangels eigener Renovierungsarbeiten erspart hat.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien lief über 13 Jahre, der Vertrag enthielt eine unwirksame Klausel hinsichtlich der durch den Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen. Nach Wohnungsrückgabe führten die Mieter trotz Aufforderung durch den Vermieter keine Schönheitsreparaturen durch. Daraufhin veranlasste der Vermieter selbst die Durchführung von Tapezier- und Streicharbeiten. Die Kosten verlangte er von dem Mieter ersetzt. Denn dieser habe die Wohnung mit bunten Farben (gelb, grün und rosa) zurückgegeben, was eine Weitervermietung nicht ermöglicht habe. Zudem habe es viele nicht verschlossene Dübellöcher gegeben.

Das Amtsgericht Hanau hat entschieden, dass der Vermieter Streich- und Tapezierarbeiten in der Wohnung nicht ersetzt verlangen kann, weil er selbst zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet war.

Darauf, ob der Mieter dem Vermieter die Kosten für die Streich- und Tapezierarbeiten erstatten muss, komme es nicht an. Denn der Vermieter hätte während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchführen müssen. Die Klausel, nach welcher der Mieter hierzu verpflichtet wurde, war unwirksam, weil sie zu kurze Fristen setze, außerdem sollte der Mieter nach einer weiteren Klausel die Wohnung auch bei Einzug streichen, was ebenfalls zur Unwirksamkeit der laufenden Renovierungspflicht führe. Daher musste stattdessen, wie auch an sich vom Gesetz vorgesehen, der Vermieter renovieren. Hätte er das getan, wären ihm aber Kosten entstanden. Diese nicht aufgewendeten Kosten müsse er von seinen Schadensersatzansprüchen abziehen.

Für die Bestimmung der ersparten Kosten hat das Gericht auf die Pauschalbeträge nach § 28 Abs. 4 II. BerechnungsVO in der jeweiligen Höhe zurückgegriffen. Auch wenn diese hier keine unmittelbare Anwendung finden, lägen ihnen offiziell anerkannte Durchschnittswerte zugrunde. Bei über 13 Jahren Mietlaufzeit überstiegen sie die von dem Vermieter geltend gemachten Kosten um mehr als das Dreifache.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.

Das Urteil, erkennbar auch für die Fachwelt geschrieben und nicht nur für die Parteien, behandelt einige Aspekte zu Schönheitsreparaturen, die so noch nicht in der Rechtsprechung erörtert wurden.

1. Dass starre Renovierungsfristen wegen unbilliger Benachteiligung des Mieters unwirksam sind, entspricht allgemeiner Auffassung. Das gilt nicht für „weiche“ Fristen („in der Regel“). Der Bundesgerichtshof (GE 2007, 1622) hatte entschieden, dass entsprechend der Regelung im Mustermietvertrag die Regelfristen von 3/5/7 Jahren jedenfalls für in der Vergangenheit abgeschlossene Verträge keine unbillige Benachteiligung des Mieters darstellen. Ob für später (ab 2008) abgeschlossene Verträge etwas anderes gilt, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich offengelassen; Rechtsprechung dazu gibt es – mit Ausnahme des Urteils des AG Hanau 32 C 227/19 – nicht. Auch wenn es für die Entscheidung unerheblich war, weil wegen der Verpflichtung des Mieters zur Erstrenovierung schon deshalb die Schönheitsreparaturklausel unwirksam war, wird dies im ersten Leitsatz ausdrücklich betont.

2. Auch ohne wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter kann dieser zu Instandhaltungsarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet sein. Der Bundesgerichtshof (GE 2014, 49) leitet das nicht aus § 546 BGB (Rückgabepflicht), sondern aus §§ 241, 242, 280, 535 BGB ab. Bei Übergabe im renovierungsbedürftigen Zustand ist dies der Soll-Zustand, den der Mieter auch bei der Rückgabe schuldet. Ebenso ist es bei Übergabe der Räume in neutral gestrichenen Farben, die nicht kunterbunt gestrichen zurückgegeben werden dürfen. Der Vermieter muss sich aber ersparte Aufwendungen anrechnen lassen.

3. Zu den ersparten Aufwendungen hat der Bundesgerichtshof im umgekehrten Fall (ersparte Aufwendungen des Mieters) entschieden (GE 2020, 1037), dass bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung der Mieter zwar vom Vermieter die laufenden Schönheitsreparaturen verlangen kann, er sich aber nach Treu und Glauben daran beteiligen muss, weil der Vermieter nur die Aufrechterhaltung des Soll-Zustands (unrenovierte Räume), nicht aber eine frische Renovierung schuldet. Diese Beteiligung wird vom Bundesgerichtshof in der Regel mit 50 % angenommen. Das Amtsgericht Hanau geht darauf nicht ein, sondern meint, selbst wenn der Mieter zur Rückgabe in neutralen hellen Farben verpflichtet wäre, müssten die ersparten Aufwendungen zu 100 % angerechnet werden.

4. Die auch im Leitsatz ausdrücklich als unwirksam bezeichneten Fristen werden entsprechend der II. Berechnungsverordnung zu Lasten des Vermieters als Schätzgrundlage genommen, um den Anspruch des Vermieters zu kürzen. Als Beleg wird dazu auf Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 4 Rn. 113 verwiesen; auch dazu gibt es keine obergerichtliche Rechtsprechung.