Schadensersatzpflicht des WEG-Verwalters

Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vornherein auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig.

Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel im Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer den entstandenen Schaden zu ersetzen.

In der vermieteten Eigentumswohnung des Kl. traten im Bereich des Dachflächenfensters Feuchtigkeit und Schimmel auf und es zeigte sich ein Befall mit Silberfischen. Der Kl. führte diese Mängel auf einen Mangel des Fensters zurück. Der Verwalter besichtigte nach der Anzeige durch den Kl. den Schaden und erklärte, Ursache der Mängel sei falsches Lüftungsverhalten des Mieters. Weitere Nachforschungen lehnte der Verwalter ab. Der Mieter minderte zunächst die Miete um 20 %. Nachdem sich der Schimmel verschlimmerte hatte, kündigte der Mieter außerordentlich. Erst neun Monate nach der Mängelanzeige schaltete der Verwalter einen Sachverständigen ein, der einen Mangel am Fenster als Schadensursache bestätigte. Der Sachverständige stellte fest, dass ein Mangel am Fenster von Anfang an nicht auszuschließen war.

Der Kl. verlangte vom Verwalter Schadensersatz in Höhe der geminderten Miete und hinsichtlich des Mietausfalls für die Zeit zwischen der außerordentlichen Kündigung des Mieters und der Neuvermietung.

Das Landgericht sprach die Klage überwiegend zu. Die Untätigkeit des Verwalters war jedoch für einen Teil des Minderungsausfalls nicht kausal, da kein dringender Fall im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG vorlag und auch bei ordnungsgemäßem Verhalten des Verwalters die Schadensbeseitigung nicht sofort nach der Mängelanzeige erfolgt wäre.

I. Von einer Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540 II, 313 a I 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG n. F. ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 3 WEG handelt (Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 62 Rz. 6).

II. Die zulässige Berufung der Kl. ist überwiegend begründet. Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 27 I Nr. 2 WEG i. V. mit § 280 I BGB in Höhe von insgesamt 6.415,89 € zu. Das erstinstanzliche Urteil war daher dahin gehend abzuändern, dass der Kl. - neben den bereits zugesprochenen 3.139,98 € - ein weiterer Zahlungsanspruch gegen die Bekl. in Höhe von 3.275,91 € zuzusprechen war. Demgegenüber hatte die zulässige Anschlussberufung der Bekl. keinen Erfolg und war zurückzuweisen.

1. Wie das Amtsgericht im erstinstanzlichen Urteil bereits dargelegt hat, war die Bekl. als Verwalterin gemäß § 27 I Nr. 2 WEG dazu verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Diese Pflicht besteht nach der gesetzlichen Vorschrift des § 27 I WEG nicht nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern auch gegenüber den einzelnen Eigentümern, so dass bei einer Verletzung der Pflicht den einzelnen Eigentümern Schadensersatzansprüche gegenüber der Verwaltung gemäß § 27 I Nr. 2 WEG i. V. mit § 280 I BGB zustehen können (Spielbauer/Then, 2. Aufl., Rn. 3 zu § 27 WEG). Nachdem es gemäß § 21 I, V Nr. 2 WEG allerdings in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu sorgen, beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters gemäß § 27 I Nr. 2 WEG im Allgemeinen darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen (Spielbauer/Then, 2. Aufl., Rn. 7 zu § 27 WEG). Dabei muss der Verwalter auch den Hinweisen einzelner Eigentümer auf mögliche Mängel am Gemeinschaftseigentum nachgehen, dies insbesondere auch dann, wenn Schäden im Bereich des Sondereigentums auftreten, jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann, dass die Ursachen hierfür im gemeinschaftlichen Eigentum liegen (OLG München, Beschluss vom 15.5.2006, Az. 34 Wx 156/05, juris Rn. 14; BayObLG, Beschluss vom 29.1.1998, Az. 2Z BR 53/97, juris Rn. 27; Bärmann, 11. Aufl., Rn. 44 zu § 27 WEG). Verletzt er die Verpflichtung zur Feststellung der Schadensursache, so haftet er dem betroffenen Eigentümer im letztgenannten Fall auch dann, wenn sich später herausstellt, dass die Schadensursache ausschließlich im Sondereigentum lag (OLG München, Beschluss vom 15.5.2006, Az. 34 Wx 156/05, juris Rn. 14; BayObLG, Beschluss vom 29.1.1998, Az. 2Z BR 53/97, juris Rn. 31; Bärmann, 11. Aufl., Rn. 44 zu § 27 WEG).

2. Die Bekl. hat gegen ihre Pflicht aus § 27 I Nr. 2 WEG, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, verstoßen, weil sie es zunächst abgelehnt hat, etwas wegen der im Bereich der Dachfenster der Wohnung der Kl. aufgetretenen Feuchtigkeit und des Schimmelbefalls zu unternehmen.

Unstreitig hat die Kl. die Bekl. mit dem als Anlage K 2 vorgelegten Schreiben vom 31.5.2007 über den in ihrer Wohnung aufgetretenen Schimmel und die Beschwerde ihrer Mieter unterrichtet und sie gebeten, dieser Beschwerde nachzugehen. Dem ist die Bekl. zwar insoweit zunächst nachgekommen, als sie eine Besichtigung der Wohnung und der Schäden durchgeführt hat. Im Anschluss daran hat sie jedoch mit dem als Anlage K 3 vorgelegten Schreiben vom 18.6.2007 abgelehnt, weitere Maßnahmen zur Feststellung der Ursachen der Schäden und deren Beseitigung zu veranlassen mit der Begründung, diese seien auf eine Vernachlässigung der Instandhaltungs- und Pflegepflicht durch den Sondereigentümer oder Mieter zurückzuführen. Erst mit dem als Anlage K6 vorgelegten Schreiben vom 17.3.2008, mithin mehr als neun Monate nach der Schadensanzeige der Kl. vom 31.5.2007 und nachdem die Mieter der Kl. den Mietvertrag bereits außerordentlich gekündigt hatten, hat die Bekl. ein Gutachten zur Feststellung der Schadensursache in Auftrag gegeben.

Wie aber die vom Amtsgericht durchgeführte Beweisaufnahme und insbesondere das vom Amtsgericht erholte Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. (FH) L.S. belegen, ließ sich eine Verursachung der Feuchtigkeit und der Schimmelbildung durch Mängel am Gemeinschaftseigentum entgegen der Aussage der Bekl. im Schreiben vom 18.6.2007 nicht von vornherein ausschließen. Denn der Gutachter kommt aufgrund der Aussagen der Zeugen P. und G. sowie der vorgelegten Lichtbilder zu dem Ergebnis, dass die Wärmedämmung im Bereich der Dachflächenfenster nicht sach- und fachgerecht sowie gravierend mangelhaft und dies für die aufgetretene Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Wohnung der Kl. ursächlich war. Das Amtsgericht ist aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme zu der Überzeugung gelangt, dass die vom Sachverständigen in seinem Gutachten getroffenen Feststellungen und Schlussfolgerungen zutreffend sind. Die Berufungskammer hat keine Anhaltspunkte, an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der vom Amtsgericht vorgenommenen Beweiswürdigung zu zweifeln, so dass es diese gemäß § 529 I Nr. 1 ZPO ihrer Entscheidung zugrunde zu legen hat.

Nachdem auch nicht erkennbar ist, dass die Bekl. selbst über die erforderlichen Fachkenntnisse verfügte, um die Ursache für die Schimmelbildung beurteilen zu können, hätte sie somit nicht einfach zunächst aufgrund einer bloßen Ortsbesichtigung, ohne genauere Untersuchungen und ohne Zuziehung sachverständiger Hilfe weitere Maßnahmen ablehnen dürfen.

3. Die Bekl. handelte schuldhaft, weil sie bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt zumindest hätte erkennen können, dass ihr die erforderlichen Fachkenntnisse zur Beurteilung der Schadensursachen fehlten. Das Verschulden wird im Rahmen des § 280 I BGB zudem durch die Pflichtverletzung indiziert und wäre von der Bekl. zu widerlegen gewesen, was nicht erfolgt ist.

4. Gemäß § 27 I Nr. 2 WEG i. V. mit § 280 I BGB ist die Bekl. daher verpflichtet, der Kl. den durch die verzögerte Einleitung von Maßnahmen zur Feststellung der Ursachen für die Feuchtigkeit und Schimmelbildung sowie zu deren Behebung zu ersetzten. Dabei ist die Kammer im Rahmen des § 287 ZPO auch berechtigt, die Höhe des entstandenen Schadens unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung zu schätzen.

a. Wegen der von den Mietern vorgenommenen Minderung der Miete für die Zeit vom 1.7.2007 bis zum 15.1.2008 steht der Kl. danach ein Ersatzanspruch in Höhe von 327 € zu.

Wegen der erfolgten Minderung der Miete hat die Kl. bereits in erster Instanz einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 654 € geltend gemacht, den sie in der Berufungsinstanz weiterverfolgt, weshalb es auf die Voraussetzungen des § 533 ZPO nicht ankommt. Dem steht nicht entgegen, dass nach dem Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils der zuletzt durch die Kl. gestellte Antrag auf Verurteilung der Bekl. zur Zahlung von lediglich 5.815,18 €, mithin auf Ersatz nur der durch den Leerstand der Wohnung infolge der ausgesprochenen Kündigung entgangenen Miete, gerichtet gewesen sein soll. Denn wie die Klagepartei zu Recht gerügt hat und durch das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 20.10.2011 belegt wird, daher gemäß § 314 Satz 2 ZPO durch das Berufungsgericht zu berücksichtigen ist, ist der Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils insoweit fehlerhaft. Ausweislich des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 20.10.2011 hat die Kl. nämlich den Antrag aus dem Schriftsatz vom 18.1.2011 gestellt. Tatsächlich enthielt der Schriftsatz vom 18.1.2011, der sich bei der Akte befindet, jedoch gar keinen Antrag, sondern nur die Erklärung, dass sich der mit der ursprünglichen Klage geltend gemachte Mietausfallschaden im Hinblick auf die zwischenzeitlich vorliegende endgültige Betriebskostenabrechnung für 2008 um 268,82 € auf 5.815,18 € reduziert und deshalb die Klage in Höhe von 268,82 € zurückgenommen wird. Die Erklärung im Schriftsatz vom 18.1.2011 und damit auch der Verweis im Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 20.10.2011 auf diesen Schriftsatz können daher nur so verstanden werden, dass der ursprünglich gestellte Klageantrag auf Verurteilung der Bekl. zur Zahlung von 7.114,35 € in Höhe von 268,82 € zurückgenommen, im Übrigen aber weiterhin gestellt werden sollte. Folglich hat die Kl. aber auch den mit der Klage bereits verfolgten Schadensersatzanspruch wegen der vorgenommenen Mietminderung in Höhe von 654 € weiterhin geltend gemacht und die Klage insoweit nicht etwa zurückgenommen.

Wie die Kl. vorgetragen und die Bekl. letztlich auch nicht bestritten hat, haben die Mieter die Miete für die Zeit vom 1.7.2007 bis 15.1.2008 in Höhe von 20 % der Nettomiete von monatlich 545 € gemindert, so dass ihr über einen Zeitraum von sechs Monaten monatlich 109 € an Mieteinnahmen entgangen sind. Zwar haben die Mieter P. neben der aufgetretenen Feuchtigkeit und dem Schimmelbefall im Bereich der Dachfenster noch weitere Mängel gerügt, wie sich aus ihren Zeugenaussagen und den als Anlage K 1 und K 9 vorgelegten Schreiben vom 30.5. und 12.12.2007 ergibt. Nach den Aussagen der Zeugen P. geht die Kammer aber davon aus, dass ein ganz wesentlicher Grund für die vorgenommene Mietminderung ebenso wie für die später ausgesprochene Kündigung die Feuchtigkeit und Schimmelbildung im Bereich der Dachflächenfenster sowie das vermehrte Auftreten von Ungeziefer, nämlich Silberfischen in der Wohnung war, und dass es ohne diese Mängel zu einer wesentlichen Mietminderung nicht gekommen wäre. So hat die Zeugin R. P. ausdrücklich erklärt, die zwei Hauptgründe für die Kündigung seien die Silberfische und der Schimmel gewesen. Dabei lag die Vermutung nahe, ließ sich aber zumindest nicht von vornherein ausschließen, dass auch das erhöhte Vorkommen von Silberfischen auf die Feuchtigkeit im Bereich der Dachflächenfenster und damit auf mögliche Mängel am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen waren, so dass auch insoweit die Bekl. verpflichtet gewesen wäre, die erforderlichen Maßnahmen zur Feststellung der Ursachen für den Silberfischbefall einzuleiten. Im Hinblick auf die Schilderungen der Zeugen P. und die zur Akte gereichten Lichtbilder, auf denen der Schimmelbefall in der Wohnung zu sehen ist, hält die Kammer eine Minderung in Höhe von 20 % der monatlichen Miete allein wegen des Schimmels und des Silberfischbefalls für durchaus gerechtfertigt.

Allerdings ist im Rahmen des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs zugunsten der Bekl. zu berücksichtigen, dass auch bei ordnungsgemäßer Wahrnehmung ihrer Verpflichtungen aus § 27 I Nr. 2 WEG der Schaden nicht sofort behoben worden wäre. Denn die Bekl. wäre ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer grundsätzlich nicht berechtigt gewesen, ein kostenintensives Sachverständigengutachten zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft und Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum, die über die laufende Instandhaltung und Instandsetzung i. S. des § 27 III Nr. 3 WEG hinausgehen, in Auftrag zu geben. Es lag auch kein dringender Fall i. S. des § 27 I Nr. 3 WEG vor, der ein sofortiges Handeln der Bekl. zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums noch vor Einberufung einer (außerordentlichen) Eigentümerversammlung erfordert hätte. Daher hätte die Bekl. bei ordnungsgemäßem Verhalten die Wohnungseigentümer gegebenenfalls im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zunächst über die vorhandenen Schäden in der Wohnung der Kl. unterrichten und eine Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeiführen müssen. Sodann hätte auch die Beseitigung der Schäden und deren Ursachen einige Zeit in Anspruch genommen. Daher geht die Kammer davon aus, dass auch bei pflichtgemäßem Handeln der Bekl. die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen erst Ende September 2007 hätten abgeschlossen werden können, weshalb die erfolgte Minderung für die Zeit vom 1.7.2007 bis 30.9.2007 in Höhe von insgesamt 327 € nicht kausal auf die Pflichtverletzung der Bekl. zurückzuführen ist.

Im Ergebnis kann die Kl. somit wegen der ihr infolge der Minderung entgangenen Mieteinnahmen von der Bekl. Ersatz in Höhe von 327 € verlangen.

b. Weiterhin kann die Kl. von der Bekl. Ersatz der ihr durch die Kündigung des Mietverhältnisses entgangenen Miete für die Zeit vom 15.1.2008 bis 15.9.2008 verlangen.

Unstreitig haben die Mieter das Mietverhältnis mit dem als Anlage K 9 vorgelegten Schreiben vom 12.12.2007 außerordentlich zum 15.1.2008 gekündigt. Neu vermietet wurde die Wohnung nebst den beiden Tiefgaragenstellplätzen, was die Bekl. ebenfalls nicht bestritten hat, im Anschluss erst wieder zum 15.9.2008. Aufgrund der protokollierten Aussagen der Zeugen P. ist die Kammer davon überzeugt, dass Hauptgrund für die Kündigung der Schimmelbefall sowie das erhöhte Aufkommen von Ungeziefer in Form von Silberfischen in der Wohnung war, und dass ohne diese Mängel die Kündigung durch die Mieter nicht erfolgt wäre. Dies hat insbesondere die Zeugin R.P. bestätigt, die ausdrücklich erklärt hat, die zwei Hauptgründe für die Kündigung seien die Silberfische und der Schimmel gewesen. Insofern ließ sich auch weder in Bezug auf den Schimmel noch auf den Silberfischbefall von vornherein ausschließen, dass die Ursache hierfür Mängel am Gemeinschaftseigentum waren, weshalb die Bekl. insoweit gemäß § 27 I Nr. 2 WEG die erforderlichen Maßnahmen zur Feststellung der Mangelursachen hätte veranlassen müssen. Damit ist nach der Überzeugung des Berufungsgerichts die Kündigung letztlich allein auf die Pflichtverletzung der Bekl. zurückzuführen, weshalb die Kl. Anspruch auf Ersatz des ihr hierdurch entstandenen Mietausfalles durch die Bekl. hat.

Unter Würdigung sämtlicher Umstände ist die Kammer auch davon überzeugt, dass der gesamte Mietausfall für die Zeit vom 15.1.2008 bis 15.9.2009 auf die Pflichtverletzung der Bekl. zurückzuführen ist und die Kl. sich insoweit ein Mitverschulden nach § 254 BGB weder deshalb zurechnen lassen muss, weil sie gegen die Kündigung nicht gerichtlich vorgegangen ist, noch weil sie keine ausreichenden Anstrengungen hinsichtlich einer Neuvermietung bereits zu einem früheren Zeitpunkt vorgenommen hat. Zum einen ist die Kammer aufgrund der Schilderungen der Zeugen P., der vorgelegten Lichtbilder und des vom Amtsgericht erholten Sachverständigengutachtens der Auffassung, dass die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 II Nr. 1 BGB hier durchaus gegeben waren. Nachdem aber jedenfalls die Kündigung nicht offensichtlich unbegründet war, vielmehr einiges für das Vorliegen eines zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 II Nr. 1 BGB berechtigenden Grundes sprach, war die Kl. nicht dazu verpflichtet, sich zur Schadensabwendung auf einen Prozess mit den Mietern mit ungewissem Ausgang einzulassen. Die Kammer hält auch die Angabe der Kl., dass die Wohnung aufgrund ihres renovierungsbedürftigen Zustandes erst nach Abschluss der Sanierungsarbeiten zum 15.9.2008 wieder vermietet werden konnte, für glaubwürdig. Dies wird auch durch das als Anlage K 12 vorgelegte Schreiben der Immobilienfirma S. bestätigt, wonach für die renovierungsbedürftige Wohnung kein Markt bestand, die Wohnung im Anschluss an die Renovierungsarbeiten dann aber durch sie innerhalb weniger Wochen vermietet werden konnte. Dass die Renovierungsarbeiten bereits deutlich vor dem 15.9.2008 abgeschlossen waren oder hätten abgeschlossen werden können, hat letztlich auch die Bekl. nicht vorgetragen. Schließlich hält die Kammer die Angaben der Kl. für nachvollziehbar, dass auch eine kurzfristige Vermietung nur der beiden Tiefgaragenstellplätze alleine nicht möglich war und eine separate Vermietung der Tiefgaragenstellplätze die spätere Neuvermietung der Wohnung zusätzlich erschwert hätte.

Nach dem unbestrittenen Vortrag der Klagepartei betrug die mit den Mietern P. vereinbarte monatliche Nettomiete der Wohnung einschließlich der beiden Tiefgaragenstellplätze 595 €, so dass der Kl. für die Zeit vom 15.1.2008 bis 15.9.2008 Mieteinnahmen von 4.760 € entgangen sind. Hinzu kommen die auf diesen Zeitraum entfallenden auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten. Diese belaufen sich ausweislich der von der Kl. vorgelegten Anlage K 16 auf insgesamt 1.018,54 €. Wie sich der Anlage K 16 entnehmen lässt, hat die Kl. dabei die aus den sich aus der Jahresabrechnung 2008 ergebenden Betriebskosten für die Wohnung die Heiz- und Wasserkosten abgezogen und von den verbleibenden Kosten 8/12 von der Bekl. verlangt. Hinzugerechnet hat sie dann die sich aus der Abrechnung der Fa. T. ergebenden Heiz- und Wasserkosten für den Zeitraum vom 22.1.2008 bis 14.9.2008 in Höhe von 204,19 €, 8/12 der umlagefähigen Betriebskosten für die zwei Tiefgaragenstellplätze in Höhe von 9,72 € sowie 8/12 der im Jahr 2008 angefallenen Grundsteuer in Höhe von 164,08 €. Bei den vorgenannten Kosten handelt es sich sämtlich um solche, die die Kl. auf die Mieter hätte umlegen können, und die sie infolge der Kündigung und des Leerstandes nunmehr selbst tragen musste. Sie sind daher von der Bekl. zu ersetzen. Etwas anderes gilt lediglich für die von der Kl. ausweislich der Anlage K 16 ebenfalls in Ansatz gebrachten Kosten für den Baustrom in Höhe von 36,64 €. Denn diese Kosten dürften allein durch die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen veranlasst gewesen sein und hätten auch nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Die Sanierung hätte aber auch bei pflichtgemäßem Verhalten der Bekl. erfolgen müssen. Eine Ersatzpflicht der Bekl. besteht daher insoweit nicht.

c. Die Bekl. ist schließlich auch verpflichtet, der Kl. das an die Rechtsanwaltskanzlei G. gezahlte Honorar von 310,35 € zu erstatten.

Die Bekl. hat insoweit nicht bestritten, dass die Kl. an die Kanzlei G. ein Honorar in Höhe von 310,35 € gezahlt hat. Dies wird zudem durch die als Anlage K 13 vorgelegte Rechnung der Rechtsanwälte G. belegt. Aus dieser geht auch hervor, dass das Honorar für die Erstellung eines Klageentwurfs im Zusammenhang mit den Mängeln an den Fenstern berechnet wurde. Dabei spricht bereits der Wortlaut des Schreibens, wonach es in Sachen XX nicht mehr zu einem Rechtsstreit bezüglich der Fenster komme, dafür, dass es sich um eine Klage bzw. ein Verfahren gegen die hiesige Bekl. handeln sollte. Aber selbst wenn dies nicht der Fall gewesen wäre, sondern ein Verfahren gegen die Gemeinschaft oder die übrigen Eigentümer hätte eingeleitet werden sollen, wären die Kosten von der Bekl. zu erstatten, weil die Einschaltung der Rechtsanwälte G. auch in diesem Fall durch das pflichtwidrige Unterlassen der Einleitung von Maßnahmen zur Feststellung der Schadensursachen seitens der Bekl. veranlasst gewesen wäre.

Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Gebühr der Rechtsanwälte G. gemäß Vorbemerkung 3 Abs. IV VV RVG auf die hiesige Verfahrensgebühr hätte angerechnet werden können oder müssen. Denn nach dem Inhalt des Schreibens vom 30.6.2008 (Anlage K 13) ging es bei der Beauftragung der Rechtsanwälte G. offensichtlich um die Durchsetzung des Anspruchs auf Feststellung und Beseitigung der Schadensursachen, während es im hiesigen Verfahren um die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen einer Verletzung der gesetzlichen Pflichten des Verwalters geht. Es handelt sich damit um verschiedene Gegenstände.

Das von den Rechtsanwälten G. berechnete Honorar nach Nr. 3101, 7002, 7008 VV RVG ist auch der Höhe nach gerechtfertigt. Insbesondere ist der Ansatz eines Gegenstandswertes von 5.000 € vor dem Hintergrund, dass die Sanierung der Dachfenster der Wohnung der Kl. nach den eigenen Angaben der Bekl. letztlich 6.364 € gekostet hat, nicht zu beanstanden.

d. Dagegen kann die Kl. einen Ersatz der Kosten für zehn Fahrten ihres Ehemannes in die streitgegenständliche Wohnung, um die die Sanierung ausführenden Handwerker hereinzulassen und anschließend wieder zuzusperren, nicht von der Bekl. ersetzt verlangen. Denn die Sanierung hätte auch bei pflichtgemäßem Handeln der Bekl. durchgeführt werden müssen, so dass die Entstehung der Fahrtkosten schon nicht kausal auf die Pflichtverletzung der Bekl. zurückgeführt werden kann.

e. Ein ihren Ersatzanspruch minderndes Mitverschulden i. S. des § 254 BGB der Kl. liegt auch im Übrigen nicht vor. Es kann insbesondere nicht darin gesehen werden, dass die Kl. den Schaden nicht rechtzeitig angezeigt hätte oder den Schadensursachen ihrerseits nicht festgestellt und behoben hat.

So ist schon nicht ersichtlich, dass die Kl. vor Einzug der Mieter P. Kenntnis von möglichen Mängeln am Gemeinschaftseigentum hatte, die zu einer Schimmelbildung und einem Silberfischbefall der Wohnung führen konnten. Insbesondere ergibt sich dies nicht aus dem als Anlage B 1 vorgelegten Schreiben der Kl. vom 20.6.2007, da dort lediglich von einer mehrfach erfolgten Beanstandung des Nordfensters durch die vorherigen Mieter M. die Rede ist, welches sich nicht vollständig öffnen, sondern nur kippen ließ, nicht aber davon, dass es bereits bei den Vormietern zu Feuchtigkeit und Schimmelbildung im Bereich der Dachfenster gekommen sein soll. Zudem hat die Kl. im Schreiben vom 20.6.2007 erklärt, der genannte Mangel an dem Nordfenster sei ihr von den Vormietern M. erstmals bei der Wohnungsbesichtigung im Februar 2007 mitgeteilt worden.

Da es gemäß § 27 I Nr. 2 WEG zu den Kernaufgaben des Verwalters gehört, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen und in diesem Rahmen auch die Ursachen für etwaige Schäden festzustellen bzw. die hierfür erforderlichen Maßnahmen zu veranlassen, sofern sie im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegen können, kann sich die Bekl. gegenüber der Kl. nicht darauf berufen, diese hätte ihrerseits Feststellungen zur Schadensursache veranlassen oder die erforderlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer herbeiführen müssen (vgl. OLG München, Beschluss vom 15.5.2006, Az. 34 Wx 156/05, juris Rn. 19). Zu einem Eingriff in das Gemeinschaftseigentum und damit zur Veranlassung einer Bauteilöffnung im Bereich der Fenster zwecks Feststellung der Schadensursachen oder gar zu einem Austausch der Fenster wäre die Kl. ohne eine entsprechende Genehmigung durch die Wohnungseigentümer ohnehin nicht berechtigt gewesen.

Solange unklar ist, dass die Schadensursache im Gemeinschafts- oder Sondereigentum liegt, muss der Verwalter allen möglichen Ursachen nachgehen.

In der vermieteten Eigentumswohnung des Klägers traten im Bereich des Dachflächenfensters Feuchtigkeit und Schimmel auf, und es zeigte sich ein Befall mit Silberfischen. Der Kläger führte diese Mängel auf einen Mangel des Fensters zurück. Der Verwalter besichtigte nach der Anzeige durch den Kläger den Schaden und erklärte, Ursache der Mängel sei falsches Lüftungsverhalten des Mieters. Weitere Nachforschungen lehnte der Verwalter ab. Der Mieter minderte zunächst die Miete um 20 %. Nachdem sich der Schimmel verschlimmert hatte, kündigte der Mieter außerordentlich. Erst neun Monate nach der Mängelanzeige schaltete der Verwalter einen Sachverständigen ein, der einen Mangel am Fenster als Schadensursache bestätigte. Der Kläger verlangt vom Verwalter Schadensersatz in Höhe der geminderten Miete und hinsichtlich des Mietausfalls für die Zeit zwischen der außerordentlichen Kündigung des Mieters und der Neuvermietung.

Das Landgericht spricht den Klageanspruch überwiegend zu. Der Verwalter ist verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Diese Pflicht besteht nicht nur gegenüber der Gemeinschaft, sondern auch gegenüber den einzelnen Eigentümern, so dass es bei einer Pflichtverletzung zu Schadensersatzansprüchen gegen die Verwaltung kommen kann. Der Verwalter muss auch Hinweisen einzelner Eigentümer auf mögliche Mängel am Gemeinschaftseigentum nachgehen, dies insbesondere auch dann, wenn Schäden im Bereich des Sondereigentums auftreten, jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann, dass die Ursachen hierfür im gemeinschaftlichen Eigentum liegen (OLG München, ZMR 2006, 716). Der Verwalter handelte auch schuldhaft und ist demgemäß verpflichtet, der Klägerin durch die verzögerte Einleitung von Maßnahmen zur Feststellung der Ursachen für die Feuchtigkeit und Schimmelbildung sowie zu deren Behebung zu ersetzen. Dazu gehört die Erstattung der von der Klägerin erlittenen Mietminderung. Die Untätigkeit des Verwalters war jedoch für einen Teil des Minderungsausfalls nicht kausal, da kein dringender Fall im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG vorlag und auch bei ordnungsgemäßem Verhalten des Verwalters die Schadensbeseitigung nicht sofort nach der Mängelanzeige erfolgt wäre.