Schadensersatzpflicht des Verwalters bei Einschaltung eines Anwalts wegen Verletzung der Verwalterpflichten

1. Der jetzige Verwalter ist befugt, Schadensersatz gegen den früheren Verwalter in gewillkürter Verfahrensstandschaft geltend zu machen, wenn er dazu von den Wohnungseigentümern ermächtigt wird. Das notwendige eigene schutzwürdige Interesse folgt aus der Pflicht des Verwalters, den Eigentümerbeschluß, Schadensersatz von dem früheren Verwalter zu verlangen, auszuführen.

2. Hat das Landgericht den Antrag als unzulässig abgewiesen, kann das Rechtsbeschwerdegericht in der Sache selbst entscheiden, wenn die Entscheidung des Amtsgerichts hinreichende Feststellungen zum Sachverhalt enthält und weitere tatsächliche Feststellungen nach Sachlage nicht in Betracht kommen.

3. Der Verwalter ist den Wohnungseigentümern gegenüber unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung zum Ersatz entstandener Rechtsanwaltskosten verpflichtet, wenn er den Verwaltervertrag verletzt hat und die Einschaltung des Rechtsanwalts zur Schadensabwendung oder Schadensbeseitigung vernünftig und zweckmäßig war.

Der Antragsteller ist der jetzige, der Antragsgegner der frühere Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage. In der Eigentümerversammlung vom 15.5.1995 wurde der Antragsteller ermächtigt, mehrere Schadensersatzforderungen der Wohnungseigentümer wegen Verletzung der Verwalterpflichten gegen den Antragsgegner im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen und Zahlung an sich zu verlangen.

Soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung ist, trägt der Antragsteller zu den Schadensersatzforderungen vor:

1. Der Antragsgegner habe aufgrund eines Organisationsverschuldens an den früheren Hausmeister einen zu hohen Lohn ausgezahlt; dieser müsse jetzt noch einen Betrag von 1811,16 DM zurückerstatten, sei aber offensichtlich zahlungsunfähig.

2. Infolge der unrichtigen Berechnung des Lohns für den früheren Hausmeister sei auch Lohnsteuer in Höhe von 503,70 DM zuviel abgeführt worden; mit einer Rückzahlung durch das Finanzamt sei nicht zu rechnen.

3. Der Antragsgegner habe weder die Jahresabrechnungen rechtzeitig vorgelegt noch sei er gegen säumige Wohnungseigentümer vorgegangen. Er habe anwaltlich aufgefordert werden müssen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Für die entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 208,13 DM und 618,24 DM müsse der Antragsgegner aufkommen.

Aus den Gründen: Der Antragsteller ist nach den Grundsätzen der gewillkürten Verfahrensstandschaft befugt, die Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den früheren Verwalter im eigenen Namen geltend zu machen und Zahlung an sich zu verlangen. Die Ermächtigung beruht auf dem Eigentümerbeschluß. Das notwendige eigene schutzwürdige Interesse folgt aus der Pflicht des Verwalters, die ihm obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß und reibungslos zu erfüllen (vgl. BGH NJW 1988, 1910; BayObLGZ 1969, 209/214; Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 27 Rn. 1717); dazu gehört auch, den hier gefaßten Eigentümerbeschluß auszuführen.

Das Rechtsbeschwerdegericht entscheidet in der Sache selbst, da diese zur Endentscheidung reif ist, also weitere tatsächliche Feststellungen nicht erforderlich sind. Dem steht insbesondere nicht entgegen, daß das Landgericht den Verfahrensantrag als unzulässig erachtet und tatsächliche Feststellungen zur Sache selbst nicht getroffen hat. Es ist in einem solchen Fall rechtsgrundsätzlich nicht ausgeschlossen, daß das Rechtsbeschwerdegericht in der Sache entscheidet, wenn die Entscheidung des Amtsgerichts hinreichende Feststellungen zum Sachverhalt enthält und weitere tatsächliche Feststellungen nach Sachlage nicht in Betracht kommen (Jansen FFG 2. Aufl., § 27 Rn. 50). So liegt der Fall hier.

a) Der Antragsgegner ist wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB) den Wohnungseigentümern zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der durch die Überzahlung des Lohns an den früheren Hausmeister und das Abführen eines zu hohen Lohnsteuerbetrages an das Finanzamt entstanden ist. Die Überzahlungen beruhen auf einem Verschulden des Antragsgegners oder eines Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB). Entgegen der Auffassung des Antragsgegners ist ein Schaden nicht deshalb zu verneinen, weil ein Anspruch gegen den früheren Hausmeister und das Finanzamt besteht. Aus § 255 BGB ergibt sich vielmehr, daß der Geschädigte grundsätzlich auch dann vollen Schadensersatz verlangen kann, wenn ihm zugleich ein Anspruch gegen einen Dritten zusteht (BayObLG NJW-RR 1987, 1368 f.; Palandt/Heinrichs BGB 56. Aufl. § 255 Rn. 1). Zutreffend hat das Amtsgericht den Antragsgegner allerdings zur Zahlung von Schadensersatz nur gegen Abtretung der Ersatzansprüche verpflichtet. b) Der geltend gemachte Erstattungsanspruch wegen der Rechtsanwaltskosten ist unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung berechtigt (vgl. Palandt/Heinrichs § 249 Rn. 20). Der Antragsgegner hat eine positive Forderungsverletzung begangen, indem er Eigentümerversammlungen nicht einberufen und Jahresabrechnungen nicht rechtzeitig vorgelegt hat sowie gegen säumige Wohnungseigentümer nicht vorgegangen ist (vgl. Palandt/Heinrichs § 276 Rn. 109). Bei einer positiven Vertragsverletzung sind dem geschädigten Vertragspartner, hier also den Wohnungseigentümern, alle Aufwendungen zu ersetzen, die bei der gegebenen Sachlage zur Schadensabwendung oder Schadensbeseitigung vernünftig und zweckmäßig erscheinen; dazu können auch Rechtsanwaltskosten gehören (BGH NJW 1986, 2243 f.). Hier kann die Erforderlichkeit der Inanspruchnahme von Rechtsanwälten bejaht werden. Der Antragsgegner sollte durch die beauftragten Rechtsanwälte insbesondere dazu veranlaßt werden, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.

Mit Eigentümerbeschluß wurde der neue Verwalter ermächtigt, den alten Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen, weil dieser dem Hausmeister zuviel Lohn ausgezahlt hatte und erst durch einen Anwalt veranlaßt werden konnte, eine Eigentümerversammlung einzuberufen und eine Jahresabrechnung vorzulegen.

Das Amtsgericht verpflichtete den alten Verwalter, insgesamt rund 3.000 DM an die Gemeinschaft zu zahlen. Das Landgericht wies die Zahlungsanträge als unzulässig zurück, weil der neue Verwalter kein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Rechtsverfolgung habe. Das BayObLG stellte die Entscheidung des Amtsgerichts wieder her. Zu den gesetzlichen Aufgaben des neuen Verwalters gehöre es, Eigentümerbeschlüsse durchzuführen, hier also den alten Verwalter in Anspruch zu nehmen. Die Überzahlungen an den Hausmeister beruhten auf einem Verschulden des alten Verwalters oder seines Erfüllungsgehilfen. Unerheblich ist, daß der Gemeinschaft auch Ansprüche direkt gegen den Hausmeister zustehen. Diese Ansprüche müßten allerdings Zug um Zug gegen die Schadensersatzzahlung an den alten Verwalter abgetreten werden. Der alte Verwalter habe ferner die Anwaltskosten zu ersetzen, die der Gemeinschaft durch die frühere Rechtsverfolgung gegen ihn entstanden sind, weil er Eigentümerversammlungen nicht einberufen und Jahresabrechnungen nicht vorgelegt hatte.