Schadensersatzpflicht des Vermieters

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1. Bei einem auf Dauer angelegten Mietverhältnis von mindestens drei Jahren ist die formularmäßige Überwälzung sämtlicher Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Erneuerungsarbeiten auf den Mieter unwirksam.

2. Die formularmäßige Kostentragungspflicht sämtlicher an einem gemeinsamen Abflußstrang angeschlossener Mieter für die Beseitigung einer Rohrverstopfung, deren Verursacher nicht festgestellt werden kann, ist unwirksam.

... Der formularmäßig vorgedruckte Mietvertrag aus dem Jahre 1978, der auf die Dauer von drei Jahren mit jeweiliger Verlängerung um ein Jahr abgeschlossen wurde, enthält unter anderem folgende Regelung:

§ 5 Nr. 5: Schadensersatzansprüche nach § 538 BGB sind ausgeschlossen.

§ 16 Nr. 2: Sämtliche Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Erneuerungsarbeiten gehen zu Lasten des Mieters, der sich auch verpflichtet, die Räume bei Ende des Mietverhältnisses im ordentlichen und zweckentsprechenden Zustand zurückzugeben, so daß der Vermieter keine Instandsetzungen und keine Schönheitsreparaturen auszuführen hat.

§ 17 Nr. 4: Kann bei einer Verstopfung von Abflußleitungen nicht eindeutig festgestellt werden, welcher Mieter sie verursacht hat, läßt der Vermieter den Schaden beseitigen. In diesem Falle tragen alle Mieter die Kosten anteilmäßig, die an dem betreffenden Abflußstrang angeschlossen sind.

Nach § 9 AGB-Gesetz sind Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Unter Berücksichtigung dieser Vorschrift kann sich der Bekl. nicht auf den Ausschluß des § 538 BGB entsprechend § 5 Nr. 5 des Mietvertrages berufen. Es ist zwar anzuerkennen, daß Gewährleistungsansprüche grundsätzlich ausgeschlossen werden können. Etwas anderes gilt jedoch bei einem auf Dauer angelegten Mietverhältnis, das bereits nach der vertraglichen Laufzeit mindestens drei Jahre dauern wird, weil in diesem Fall bei Vertragsschluß nicht zu übersehen ist, welche Mängel später auftreten werden. Die in § 5 Nr. 5 enthaltene Regelung hat zur Folge, daß der Vermieter sich um die Beseitigung von Mängeln an der Mietsache nicht zu kümmern braucht und der Mieter hiergegen nichts unternehmen kann. Das gleiche gilt für die Regelung des § 16 Nr. 2 des Mietvertrages, wonach der Mieter sämtliche Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Erneuerungskosten zu tragen hat. Es liegt eine nach Treu und Glauben nicht mehr zu rechtfertigende Übertragung der Pflichten des Vermieters auf den Mieter vor. Dabei ist auch zu berücksichtigen, daß ein Teil des Mietzinses für die Instandhaltung der Mietsache gezahlt wird. Zuletzt kann sich der Bekl. auch nicht auf die Regelung des § 17 Nr. 4 berufen. Es ist nicht zu verkennen, daß der Mieter, der eine Rohrverstopfung verursacht hat, die durch die Beseitigung entstandenen Kosten zu tragen hat. Der Vermieter kann jedoch das Risiko, das sich daraus ergibt, daß der Verursacher der Verstopfung nicht eindeutig festgestellt werden kann, nicht auf andere Mieter, die damit nichts zu tun haben, übertragen. Es gibt keine Gefährdungshaftung aller Mieter, die an einem bestimmten Abflußstrang angeschlossen sind, für eventuell auftretende Verstopfungen. ...

Anmerkung: Vgl. BGH - VIII ZR 91/88 - Urt. v. 7.6.1989 in GE 89, 669