Schadensersatzpflicht des Verkäufers bei arglistigem Vorspiegeln einer zugesicherten Eigenschaft

Schadensersatzpflicht des Verkäufers bei arglistigem Vorspiegeln einer zugesicherten Eigenschaft; kein Recht auf Lüge; Miethöhen im Rahmen des Mietspiegels; Dachgeschossausbau nicht bauordnungswidrig; Keller trocken Schadensersatz für unrichtige Zusicherungen; Grundstücksverkauf; Ausschluss der Gewährleistung des Verkäufers für Sachmängel; großer Schadensersatz; bloße Wissenserklärung; Verschweigen eines Sachmangels

1. Der Verkäufer eines Grundstücks hat kein Recht zur Lüge, auch wenn der Käufer durch eigene Nachforschungen die Wahrheitswidrigkeit aufdecken kann.

2. Der Käufer kann deshalb Schadensersatz für unrichtige Zusicherungen verlangen, wonach die Miethöhen im Rahmen des Mietspiegels lägen, der Dachgeschossausbau nicht bauordnungswidrig erfolgte und der Keller trocken sei.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Mit notariellem Vertrag vom 9. Mai 1995 kauften die Kl. von den Bekl. zu 1 und 2 zwei mit Mietshäusern bebaute Grundstücke in Frankfurt/Main zu einem Preis von 13,2 Mio. DM. Dem Kaufvertrag wurden Anlagen mit Aufstellungen über die mit Stand vom 2. Februar 1995 erzielten Mieten und eine Berechnung der Wohnflächen in einem der Gebäude beigefügt. Die Bekl. versicherten in dem Kaufvertrag, dass mit den derzeitigen Mietern keine Mietrechtsstreitigkeiten anhängig seien und auch keine Mietminderungen geltend gemacht würden. Im Übrigen enthält der Kaufvertrag einen Ausschluss der Gewährleistung des Verkäufers für Sachmängel.

3 Die Wohnungen in den beiden Gebäuden waren in kleine Appartements mit eigenen Bädern und Kochnischen umgebaut und die Dachgeschosse ausgebaut worden.

4 Die vereinbarten Mieten lagen nach dem Vortrag der Kl. weit oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten. Sie wurden von ihnen nach dem Erwerb in Vereinbarungen mit den Mietern reduziert, damit sie - so ihre Darstellung - sich nicht wegen Mietwuchers strafbar machten.

5 Die Kl. haben im Februar 1996 Zahlungsklage erhoben, die sie im Verlaufe des Rechtsstreits in ihrem Umfang und ihrem Ziel mehrfach geändert und auf wechselnde Anspruchsgründe gestützt haben.

6 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Kl. haben zuletzt vor dem Oberlandesgericht im Wege des großen Schadensersatzes von den Bekl. zu 1 und zu 2 eine Zahlung in Höhe des gezahlten Kaufpreises und der Nebenkosten des Erwerbs von insgesamt 7.234.181,30 € zzgl. gesetzlicher Zinsen seit Rechtshängigkeit Zug um Zug gegen Rückübertragung der Grundstücke und von der Bekl. zu 3 die Feststellung einer Forderung auf Rückzahlung des von ihnen geleisteten Mäklerlohns zur Tabelle verlangt. Das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Die Kl. wollen mit der Nichtzulassungsbeschwerde nach Aufhebung des Berufungsurteils ihre zuletzt gestellten Zahlungsanträge weiterverfolgen.

II. 7 Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Nichtzulassungsbeschwerde ist insoweit begründet, als das Berufungsgericht die Berufung der Kl. gegen die Abweisung der gegen die Bekl. zu 1 und zu 2 erhobene Klage zurückgewiesen hat. Insoweit liegen dem Urteil - was die Nichtzulassungsbeschwerde zutreffend rügt - mehrere entscheidungserhebliche Verletzungen des Anspruchs der Kl. auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) zugrunde.

8 1. Das gilt zunächst für die Ausführungen zu dem geltend gemachten großen Schadensersatzanspruch nach § 463 Satz 2 BGB a.F., soweit ihn die Kl. auf ein arglistiges Vorspiegeln eines rechtmäßig erzielbaren Mietertrages in der in der Anlage zum Mietvertrag angegebenen Höhe stützen.

9 a) Das Berufungsgericht hat das Verfahrensgrundrecht nach Art. 103 Abs. 1 GG dadurch verletzt, dass es zu diesem Anspruch allein ausgeführt hat, eine Arglist sei nicht anzunehmen, weil die Kl. die Grundstücke zumindest teilweise hätten besichtigen sowie Einsicht in alle Mietverträge hätten nehmen können und die Wohnungen in den Anlagen zum Kaufvertrag näher beschrieben worden seien.

10 Dieser Begründung fehlt der Bezug zu den von den Kl. zur Begründung des Anspruchs vorgetragenen Tatsachen. Die Nichtzulassungsbeschwerde rügt mit Recht, dass im Berufungsurteil auf den überdies durch das bisherige Beweisergebnis im Wesentlichen bestätigten Vortrag der Kl. nicht eingegangen wird, dass nach dem von dem Landgericht eingeholten Sachverständigengutachten die vereinbarten Mieten weit oberhalb des Frankfurter Mietspiegels gelegen hätten und zu einem großen Teil wucherisch überhöht gewesen seien, der Bekl. zu 2 jedoch nach den Aussagen des Maklers H. und des Notars von K. die in Gegenwart der Zeugen von dem Kl. zu 2 an ihn gestellte Frage, ob die angegebenen Mieten im Rahmen des Frankfurter Mietspiegels lägen und damit nachhaltig erzielbar seien, ausdrücklich mit "Ja" beantwortet habe.

11 b) Ein Gericht muss sich mit dem Parteivortrag und (erst recht) mit dem den Vortrag stützenden bisherigen Beweisergebnis auch inhaltlich auseinandersetzen und darf sich über den Vortrag nicht durch die Verwendung von Leerformeln hinwegsetzen. Eine richterliche Würdigung des Parteivortrages, die auf den wesentlichen Kern des Vorbringens überhaupt nicht eingeht, ist im Hinblick auf die Anforderungen aus dem Verfahrensgrundrecht nach Art. 103 Abs. 1 GG nicht anders zu behandeln als ein kommentarloses Übergehen des Vortrags (vgl. BGH, Beschl. v. 21. Mai 2007, II ZB 266/04, NJW-RR 2007, 1409).

12 c) Der vom Berufungsgericht nicht gewürdigte Vortrag ist entscheidungserheblich. Ein Verkäufer eines Mietshauses, der Fragen des Käufers zur Höhe des Mietertrags bewusst falsch beantwortet, schuldet Schadensersatz wegen arglistigen Vorspiegelns einer zusicherungsfähigen Eigenschaft analog § 463 Satz 2 BGB a.F. (Senat, Urt. v. 2. April 1982, V ZR 54/81, WM 1982, 696). Der Verkäufer muss Fragen des Käufers zu Umständen, die für den Vertragsschluss von Bedeutung sein können, wahrheitsgemäß beantworten, auch wenn keine Offenbarungspflicht besteht (st. Rspr. Senat BGHZ 74, 103, 110; Urt. v. 20. September 1996, V ZR 173/95, NJW-RR 1997, 144, 145). Ein Recht des Verkäufers zur Lüge besteht auch dann nicht, wenn der Käufer die Wahrheitswidrigkeit der Erklärung durch Besichtigung des Objekts oder durch Einsicht in die ihm vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Mietverträge aufdecken kann. Eine den Anspruch ausschließende Kenntnis der Kl. von der Unrichtigkeit der Erklärungen des Bekl. ist nicht festgestellt.

13 d) Das angefochtene Urteil muss schon wegen dieser Gehörsverletzung aufgehoben werden. Die Sache ist indes nicht entscheidungsreif; denn die Bekl. haben zwar nicht die von den Kl. behauptete Erklärung des Bekl. zu 2 bestritten, aber Einwendungen gegen die Richtigkeit der Feststellungen des gerichtlichen Gutachters erhoben, dass die vereinbarten Mieten nicht rechtmäßig erzielbar gewesen seien, weil sie weit oberhalb des Frankfurter Mietspiegels gelegen hätten und zu einem großen Teil wucherisch überhöht gewesen seien. Diesen Beweiseinreden der Bekl. wird noch nachzugehen sein.

14 e) Sollte das Berufungsgericht in der neuen Verhandlung zu dem Ergebnis kommen, dass eine Arglist des Bekl. aus anderen Gründen zu verneinen ist, wird es in einer neuen Verhandlung in Ausübung seines Ermessens nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zu prüfen haben, ob nicht dem Antrag der Kl. auf eine erneute Vernehmung des beurkundenden Notars über die Umstände nachzugehen sein wird, die zur Aufnahme der Erklärungen des Bekl. als Anlage zu dem Kaufvertrag geführt haben, weil danach auch eine Zusicherung nach § 463 Satz 1 BGB vorliegen dürfte.

15 Zwar besteht insoweit kein Grund für eine Zulassung der Revision. Die von der Nichtzulassungsbeschwerde hierzu erhobene Gehörsrüge greift nicht durch, weil das Berufungsgericht nur dann zu einer erneuten Vernehmung eines in erster Instanz vernommenen Zeugen verpflichtet ist, wenn es dessen protokollierte Aussage anders verstehen oder werten will als die Vorinstanz (BGH, Urt. v. 27. Okt. 2005, III ZR 71/05, NJW-RR 2006, 109, 110 - st. Rspr.), was hier nicht der Fall war.

16 Es sind allerdings Zweifel an der Richtigkeit der Auslegung der Erklärung der Verkäufer zu den Mieterträgen als bloßer Wissenserklärung angebracht, die es nahe legen, auch in der Berufungsinstanz den Notar über die Umstände des Zustandekommens der Erklärung zu vernehmen, wie es von den Kl. beantragt worden ist. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zu dessen Gegenstand gemachten Angaben des Verkäufers über tatsächlich erzielte Mieterträge nach §§ 133, 157 BGB als Zusicherung einer Eigenschaft gem. § 463 Satz 1 BGB a.F. zu verstehen, wenn der Käufer nicht aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind (Senat, Urt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW 1990, 902; Urt. v. 22. Juni 1990, V ZR 126/89, NJW-RR 1160, 1161 und Urt. v. 30. März 2001, V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2552). Die Angaben des Verkäufers zur Höhe der erzielten Mieten sind nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte vom Käufer nach §§ 133, 157 BGB grundsätzlich auch dahin zu verstehen, dass es sich um Erträge aus einer rechtlich zulässigen Vermietung handelt (Senat, Urt. v. 2. Dezember 1988, V ZR 91/87, NJW 1989, 1795 und Urt. v. 22. Juni 1990, V ZR 126/89, NJW-RR 1990, 1160, 1161).

17 Eine davon abweichende Auslegung dahin, dass die in den notariellen Kaufvertrag einbezogenen Erklärungen des Verkäufers zu den Mieten nach den Umständen von dem Käufer nicht als eine vertragliche Zusicherung zu verstehen waren, ist zwar nicht ausgeschlossen (Senat, Urt. v. 26. Februar 1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385). Ein solches Verständnis liegt indes fern, wenn der Käufer vom Verkäufer eine Erklärung zu den Mieten als Bestandteil des Vertrages verlangt und mit dem Abbruch der notariellen Verhandlung droht und der Verkäufer sich dann zu einer solchen Erklärung entschließt, wie es von den Kl. unter Beweisantritt vorgetragen worden ist.

18 2. Auf einer Verletzung von Art. 103 Abs. 1 GG beruhen auch die Feststellungen, mit denen das Berufungsgericht eine vorsätzliche Verletzung der Pflicht der Bekl. verneint hat, die Kl. auf die Baurechtswidrigkeit des Dachgeschossausbaus des Hauses He. straße 71 hinzuweisen.

19 a) Das Berufungsgericht hat die Frage der Baurechtswidrigkeit dahinstehen lassen, weil den Bekl. angesichts des Umstands, dass sie die Ausbauarbeiten durch einen Architekten hätten überwachen lassen, keine Anhaltspunkte vorgelegen hätten, nach denen sie mit einer Baurechtswidrigkeit hätten rechnen müssen. Das Berufungsgericht hat dabei jedoch den seiner Annahme entgegenstehenden Vortrag der Kl. überhaupt nicht zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen.

20 Die Nichtzulassungsbeschwerde verweist zu Recht auf das Vorbringen der Kl., dass die Bekl. die Bauvorlagen zur Einreichung bei der Behörde unterzeichnet hätten, der davon abweichende Ausbau von dem Bekl. zu 2 selbst überwacht worden sei und der Architekt es wegen der von seinen (genehmigten) Plänen abweichenden Ausführung abgelehnt habe, eine Bauleiterbescheinigung zur Vorlage bei der Baubehörde zu unterzeichnen.

22 b) Auch diese Gehörsverletzung betrifft einen entscheidungserheblichen Punkt. Die baurechtliche Unzulässigkeit eines Ausbaus ist ein Sachmangel, den der Verkäufer dem Käufer nicht verschweigen darf (Senat, Urt. v. 10. Juni 1983, V ZR 292/81, WM 1983, 990; Urt. v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243, 2244 und BGHZ 114, 260, 262 - st. Rspr.). Für den Vorsatz des Verkäufers reicht es aus, wenn dieser mit der Unzulässigkeit eines von den genehmigten Plänen abweichenden Ausbaus rechnet und damit die Verletzung seiner Pflicht zur Aufklärung über eine (möglicherweise) baurechtswidrige Nutzung in Kauf nimmt (Senat, Urt. v. 10. Juni 1983, V ZR 292/81, WM 1983, 990).

23 Zur Kenntnis der Bekl. ist indes hier von beiden Seiten - jeweils unter Berufung auf das Zeugnis des Architekten - unterschiedlich vorgetragen worden. Das Berufungsgericht hätte daher zu diesem Vorgang den von beiden Seiten benannten Zeugen hören müssen. 24 3. Das Berufungsgericht hat schließlich auch das Vorbringen der Kl. zu einem arglistigen Vortäuschen der Trockenheit des Kellers im Hause He.

straße 71 unter Verletzung von Art. 103 Abs. 1 GG übergangen.

25 a) Die Nichtzulassungsbeschwerde verweist hierzu auf den Vortrag der Kl., dass ihnen die vermieteten Kellerräume bei der Besichtigung durch den Bekl. zu 2 nicht zugänglich gemacht worden seien, dieser ihnen aber auf eine Frage des die Kl. begleitenden Architekten versichert habe, dass der Keller trocken sei. Tatsächlich seien die Räume jedoch bereits damals feucht gewesen, was den Bekl. auch bekannt gewesen sei. Dazu haben die Kl. vorgetragen, dass der Mieter ihnen nach dem Besitzübergang erklärt habe, dass die Räume die ganze Zeit feucht gewesen seien, er das immer wieder beanstandet habe, worauf die Bekl. aber nicht reagiert hätten. [...]

vgl. hierzu auch die Anschlussentscheidung vom 25. Januar 2013 - V ZR 118/11 -, wo es um die Frage ging, ob Prozesszinsen in Höhe von 4 % oder 5 % auf den geltend gemachten "großen Schadensersatz" verlangt werden können.

Der Käufer kann bei Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (altes Recht) bzw. bei Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit (neues Recht) u. a. Schadensersatz verlangen. Das gilt zwar nicht, wenn er die maßgeblichen Einzelheiten kennt. Es reicht aber nicht aus, dass er aufgrund eigener Nachforschungen die Unrichtigkeit hätte erkennen können.

Die Hauskäufer fühlten sich von den Verkäufern arglistig getäuscht und verlangten im Wege des Schadensersatzes Rückabwicklung des Kaufvertrages. Entgegen den Zusicherungen der Verkäufer hätten die Mieten nicht im Rahmen des Mietspiegels gelegen, sondern seien weit überhöht. Der Dachgeschossausbau sei bauordnungswidrig erfolgt, und entgegen den Angaben bei der Besichtigung sei der Keller nicht trocken, sondern feucht.

Der BGH verwies darauf, dass der Verkäufer kein Recht zur Lüge habe. Auch wenn der Käufer durch Einsicht in die Mietverträge hätte erkennen können, dass die Werte des Mietspiegels weit überschritten wurden, sei dadurch ein Schadensersatzanspruch des Käufers nicht ausgeschlossen. Das gelte nur dann, wenn er die Unrichtigkeit tatsächlich auch erkannt habe. Hinsichtlich der Baurechtswidrigkeit des Dachgeschossausbaues habe das Oberlandesgericht den Vortrag der Kläger nicht zur Kenntnis genommen, da der Architekt der Beklagten es wegen der Planabweichung abgelehnt habe, eine Bauleiterbescheinigung zu unterzeichnen. Hier sei eine Beweisaufnahme erforderlich gewesen. Entsprechendes gelte für die Behauptung, der Architekt habe versichert, dass der Keller trocken sei.