Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers für unterlassene Mieterhöhung nach Modernisierung

1. Grundsätzlich gehört es nicht zu den Pflichten des Verkäufers eines Miethauses, in der Zeit zwischen Abschluß des Kaufvertrages und Eigentumsübergang auf den Käufer dessen vermögensrechtliche Interessen (zum Beispiel durch Mieterhöhungen) wahrzunehmen.

2. Anders ist es, wenn aufgrund besonderer Umstände (ungewöhnlich hohe Modernisierungskosten, die vom Käufer bezahlt wurden) der Käufer von einer Mieterhöhung ausgehen durfte.

3. Der Verkäufer haftet auf Schadensersatz für den Mietausfall aus positiver Vertragsverletzung (Pflichtverletzung) auch für die Zeiten nach Eigentumsumschreibung, wenn er dem Erwerber keine Modernisierungsabrechnung erteilt, so daß dieser an einer Mieterhöhung gehindert ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. schulden den Kl. Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung in Höhe von monatlich 227,99 DM (116,57 Euro) für die Zeit von Januar 1999 bis einschließlich Dezember 2001. Die Bekl. wären verpflichtet gewesen, wegen der von ihnen durchgeführten Modernisierungsarbeiten eine Mieterhöhung nach § 3 MHG auszusprechen bzw. den Kl. eine wohnungsbezogene Abrechnung zukommen zu lassen, damit die Kl. nach Eigentumserwerb durch Eintragung im Grundbuch in die Lage versetzt worden wären, gegenüber den Mietern eine Mieterhöhung nach § 3 MHG auszusprechen.

(...)

3. Unter Berücksichtigung der dem vorliegenden Fall zugrunde liegenden besonderen Umstände wären die Bekl. im Rahmen einer Nebenpflicht aus dem Vertrag vom 9. Dezember 1996 gehalten gewesen, nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten gegenüber den Mietern eine auf § 3 MHG a. F. (jetzt § 559 BGB) gestützte Mieterhöhungserklärung auszusprechen.

a. Solange der Käufer nicht im Grundbuch eingetragen und Eigentümer geworden ist, kann er keine Mieterhöhung aussprechen - es sei denn, er ist hierzu vom Verkäufer ermächtigt worden, was vorliegend nicht geschehen ist (vgl. z. B. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rdn. 360 m. w. N.).

Gleichwohl gehört es grundsätzlich nicht zu den Pflichten des Verkäufers eines Miethauses oder einer vermieteten Wohnung, in der Zeit zwischen Abschluß des Kaufvertrages und Eigentumsübergang auf den Käufer für diesen sozusagen als "Hausverwalter" dessen vermögensrechtliche Interessen wahrzunehmen. (...)

Hinzu kommt, daß der Verkäufer bis zum Eigentumsübergang auf den Käufer eben noch Eigentümer ist und mit seinem Eigentum innerhalb der gesetzlichen Grenzen verfahren kann, wie es ihm beliebt. Folglich kann er sich auch dafür entscheiden, aus seinem Eigentum nicht den höchstmöglichen Gewinn zu ziehen und deswegen eine an sich mögliche Mieterhöhung nicht auszusprechen.

b. Aus folgenden Gründen ist jedoch im vorliegenden Fall von einer Verpflichtung der Bekl., eine Mieterhöhung nach § 3 MHG zu erklären, auszugehen:

aa. Die in dem Kaufpreis enthaltenen Modernisierungskosten sind mehr als doppelt so hoch wie der "Kaufpreis an sich". In § 2 des Kaufvertrages ist die Zusammensetzung des Kaufpreises aufgeführt. Danach beträgt der Gesamtkaufpreis für die von den Kl. ebenfalls erworbene Wohnung Nr. ... und die streitgegenständliche Wohnung Nr. ... 805.500 DM (400.000 DM und 405.500 DM für die streitgegenständliche Wohnung); der Sanierungskostenanteil ist mit zusammen 580.347 DM ausgewiesen, der Gesamtkaufpreis für beide Wohnungen "im bestehenden Zustand" beträgt daher nur 225.153 DM. Somit ist die Modernisierung zwar auf Veranlassung der Verkäufer durchgeführt, aber in vollem Umfang von den Käufern (Kl.) bezahlt worden.

Hieraus ergibt sich weiter, daß die Modernisierung und der nach Modernisierung bestehende Zustand der Wohnungen erkennbar von wesentlicher Bedeutung für die Kaufentscheidung der Kl. waren. Im Zusammenhang mit dem Umstand, daß die Wohnungen zu einer äußerst niedrigen Miete - nämlich 4,09 DM pro qm netto-kalt für die streitgegenständliche Wohnung - vermietet waren (vgl. § 1 Ziffer 1 b des Kaufvertrages), also nicht für den Eigenbedarf erworben wurden, lag das Interesse der Kl., die Wohnungen zu einem möglichst günstigen Preis zu vermieten, auf der Hand.

bb. Der Umstand, daß die Bekl. am 2. Februar/26. August 1997 mit den Mietern eine Modernisierungsvereinbarung geschlossen haben, in welcher u. a. eine Begrenzung der Modernisierungsumlage auf 227,99 DM vereinbart und darauf hingewiesen wurde, daß nach Abschluß der Bauarbeiten noch eine schriftliche Abrechnung der auf die Modernisierungsarbeiten entfallenden Kosten für die Wohnung erstellt werden würde, ist ein Indiz dafür, daß die Bekl. selbst davon ausgingen, daß die Modernisierung auch Grundlage einer Mieterhöhung sein sollte. Diese konnte - jedenfalls nach der damaligen Rechtsprechung (vgl. cc.) - aber nur von den Bekl. ausgesprochen werden.

Die Modernisierungsvereinbarung haben die Bekl. den Kl. auch zu ei-nem nicht genannten Zeitpunkt zur Kenntnis gebracht und diese damit in der berechtigten Annahme bestärkt, daß die Bekl. auch die darin angekündigte Mieterhöhung nach § 3 MHG aussprechen würden.

cc. Schließlich ist noch folgender Aspekt von Bedeutung:

Durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. Juli 2000 (NJW-RR 2001, 81) ist für die Rechtsprechung der Berliner Gerichte verbindlich entschieden worden, daß der Erwerber, der nach § 571 BGB a. F. (heute § 566 BGB) in das Mietverhältnis eingetreten ist, den Mietzins (nach seinem Eigentumserwerb) nach § 3 MHG a. F. (heute § 559 BGB) erhöhen kann, auch wenn die Modernisierungsarbeiten vom Verkäufer durchgeführt wurden und vor Eintritt das Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden waren.

Bis dahin war angenommen worden, daß das Mieterhöhungsrecht nur demjenigen Vermieter zustehe, der auch die Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat (Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 15. September 1997, ZMR 1997, 638 [640] mit zahlreichen Nachweisen). Somit hätten die Kl. ohne den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. Juli 2000 eine Mieterhöhung wegen der (von ihnen getragenen) Modernisierungskosten auch nach Eigentumserwerb nicht erfolgreich geltend machen können. Bei Abschluß der Modernisierungsarbeiten am 7. Januar 1999 galt jedoch noch die alte Rechtsprechung, so daß auch unter dem Gesichtspunkt, daß nur die Bekl. als diejenigen, die die Modernisierung durchgeführt haben, eine Mieterhöhung aussprechen konnten, nach Treu und Glauben - jedenfalls aus damaliger Sicht - gehalten waren, dieses zu tun. Daß das Kammergericht in einem rund 1 1/2 Jahre nach Fertigstellung der Modernisierungsarbeiten ergangenen Rechtsentscheid entschieden hat, daß eine Mieterhöhung auch durch den Erwerber, der nicht Ausführender der Modernisierungsarbeiten ist, erklärt werden kann, kann den Bekl. nicht zugute kommen, denn bei der Feststellung, ob eine Vertragspartei eine Nebenpflichtverletzung begangen hat, ist auf die Verhältnisse abzustellen, die zu diesem Zeitpunkt vorlagen.

dd. Die Verpflichtung, den Mietern gegenüber eine Mieterhöhung nach § 3 MHG auszusprechen, bedeutet nach Auffassung des Senats auch keine unbillige Belastung für die Bekl.

Abgesehen davon, daß im vorliegenden Fall eine Mieterhöhungserklärung in Anbetracht des Inhalts der Modernisierungsvereinbarung recht unproblematisch zu bewerkstelligen gewesen wäre, kann die Erwägung des Landgerichts, daß die Wirksamkeit einer Mieterhöhung an formellen Voraussetzungen scheitern könne, nicht dazu führen, daß der Verkäufer folglich nicht verpflichtet ist, überhaupt in dieser Hinsicht tätig zu werden. Vielmehr ist es dann sachgerecht, eine denkbare Haftung des Verkäufers, der eine Mieterhöhung erklärt hat, die aber aus formellen Gründen unwirksam ist, zu begrenzen (indem man z. B. auf die eigenübliche Sorgfalt abstellt).

ee. Auch der Umstand, daß der Vermieter, der Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat, verschiedene Möglichkeiten einer Mieterhöhung hat, die sich daraus ergeben, daß er zwischen einer Mieterhöhung nach § 2 MHG und § 3 MHG wählen kann (wegen der Einzelheiten vgl. MünchKomm-Voelskow, § 3 MHG, Rdnr. 16; LG Berlin GE 2001, 279), führt nicht dazu, daß der Vermieter einer verkauften Wohnung auch in Fallkonstellationen wie der vorliegenden keine Mieterhöhung erklären muß.

Es geht hier nur darum, daß die Bekl. eine Mieterhöhung nach § 3 MHG hätten aussprechen müssen; es ist nicht von ihnen zu verlangen, daß sie Überlegungen darüber anstellen, ob eine Mieterhöhung nach § 2 MHG evtl. günstiger ist (was meistens ohnehin nicht der Fall ist).

b. Nachdem die Kl. am 19. Juli 1999 im Grundbuch eingetragen worden waren, hätten diese - theoretisch - gegenüber den Mietern selbst eine Mieterhöhung nach § 3 MHG aussprechen können. Gleichwohl ist der Schadensersatzanspruch der Kl. nicht auf den bis zu diesem Zeitpunkt eingetretenen Mietzinsausfall beschränkt.

Denn die Kl. waren in tatsächlicher Hinsicht nicht in der Lage, eine wirksame Mieterhöhung nach § 3 MHG zu erklären, weil die Bekl. ihnen keine wohnungsbezogene Abrechnung zur Verfügung gestellt haben. Aus den obigen Ausführungen über die Verpflichtung der Bekl., nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten gegenüber den Mietern die Miete nach § 3 MHG zu erhöhen, ergibt sich, daß sie - erst recht - gehalten waren, die Kl. wenigstens in die Lage zu versetzen, eine wirksame Mieterhöhung auszusprechen.

4. Den Kl. ist ein Mietausfallschaden in Höhe von monatlich 227,99 DM entstanden.

Die Höhe der Modernisierungsumlage ist zwischen den Parteien unstreitig. Die Kl. hätten den Schaden auch nicht dadurch verringern können, indem sie bereits unverzüglich nach Eigentumserwerb eine Mieterhöhung nach § 2 MHG ausgesprochen hätten:

Die Nettokaltmiete betrug vor der Modernisierung 41,09 DM/qm (394,31 DM für 96,35 qm). Auf dieser Basis haben sie die Kl. später um 30 % auf 5,31 DM/qm (511,82 DM) erhöht. Bei Addition der Modernisierungsumlage von 227,99 DM beträgt die Miete 7,68 DM/qm (739,81 DM). Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt aber 10,47 DM/qm (1.008,78 DM), liegt also erheblich darüber. Trotz der Mieterhöhung nach § 2 MHG hätten die Kl. also den vollen Modernisierungszuschlag von 227,99 DM nach § 3 MHG erhalten können.

Die Kombination - Mieterhöhung nach § 2 MHG auf der Basis für vergleichbaren, nicht modernisierten Wohnraum und eine Mieterhöhung nach § 3 MHG - ist zulässig (MünchKomm a. a. O., m. w. N.).

5. Die Kl. können den Mietzinsausfall auch für die Monate Januar und Februar 1999 geltend machen, obwohl die Bauarbeiten erst am 7. Januar 1999 abgeschlossen waren und nach § 3 Abs. 4 MHG eine Mieterhöhung frühestens ab 1. März 1999 eintreten konnte.

Denn nach § 5 Ziffer 1 des Kaufvertrages vom 9. Dezember 1996 waren die Räume von den Bekl. bereits zum 31. Dezember 1997 fertig-zustellen. Für ein etwaiges Verschulden der Baufirmen als ihre Erfüllungsgehilfen haften die Bekl. nach § 278 BGB.

Die Bekl. schulden den bis einschließlich Dezember 2001 eingetretenen Mietzinsausfall, denn die Kl. haben die wohnungsbezogene Abrechnung über die Modernisierungskosten, die sie in die Lage versetzte, eine den Anforderungen des seit dem 1. September 2001 einschlägigen § 599 BGB entsprechende Mieterhöhung auszusprechen, erst am 26. Oktober 2001 vom Makler erhalten. Nach § 559 b BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete erst mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung.

Eine Mieterhöhungserklärung muß vom Vermieter stammen. Vermieter wird man im Falle des Verkaufs erst mit Eintragung im Grundbuch. Wenn der Verkäufer, der noch Eigentümer und Vermieter ist, Mieterhöhungsmöglichkeiten versäumt, kann er sich gegenüber dem Käufer schadensersatzpflichtig machen.

Der notarielle Kaufvertrag über zwei vermietete Eigentumswohnungen war 1996 abgeschlossen; 1999 erfolgte die Eigentumsumschreibung. Die Verkäufer ließen nach Absprache mit den Käufern die Wohnungen umfassend modernisieren; die Modernisierungskosten, die den eigentlichen Kaufpreis um mehr als das Doppelte überstiegen, waren im Kaufvertrag mit berücksichtigt und wurden von den Käufern bezahlt. Nach Abschluß der Modernisierungsmaßnahmen unterließen die Verkäufer eine Mieterhöhung und übersandten auch nach Eigentumsumschreibung erst verspätet den Käufern die Unterlagen, die erst dann eine Mieterhöhung aussprechen konnten. Für die Zeit vorher verlangten sie den Mietausfall als Schadensersatz.

Mit Urteil vom 29. Juli 2002 gab das Kammergericht der Klage statt und verwies darauf, daß zwar grundsätzlich der Verkäufer nicht wie ein Hausverwalter die Vermögensinteressen des Käufers wahrzunehmen habe. Hier lägen aber besondere Umstände vor, denn wegen der ungewöhnlich hohen Modernisierungskosten, die im Kaufpreis berücksichtigt waren, durften die Käufer davon ausgehen, daß auch die Verkäufer nach Abschluß der Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen würden. Dazu komme, daß diese mit den Mietern auch eine Modernisierungsvereinbarung geschlossen hatten, die auf eine Mieterhöhung nach Abschluß der Baumaßnahmen hinwies. Schadensersatz schuldeten die Verkäufer auch für die Zeit nach der Eigentumsumschreibung, da sie zunächst die Modernisierungsunterlagen den Käufern nicht ausgehändigt hatten und diese an einer Mieterhöhung aus tatsächlichen Gründen gehindert waren.