Schadensersatzpflicht bei Obliegenheitsverletzung durch Vermieter

Schadensersatzpflicht bei Obliegenheitsverletzung durch Vermieter; notwendige Angabe von Kündigungsgründen in Kündigungsschreiben; Kosten des außergerichtlich eingeschalteten Anwalts

Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadensersatzansprüche (hier: Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann.

1 Die Kl. hatten von den Bekl. mit Vertrag vom 9. Juni 2005 eine Wohnung in P. gemietet. Mit Schreiben vom 25. November 2008 kündigten die Bekl. das Mietverhältnis ohne nähere Begründung unter Bezugnahme auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der von den Kl. daraufhin eingeschaltete Rechtsanwalt wies die Kündigung zurück, weil keine Gründe vorlägen, die eine Kündigung rechtfertigten, und stellte den Kl. hierfür Gebühren in Höhe von 667,35 € in Rechnung. Die Bekl. kündigten erneut unter näherer Darlegung des geltend gemachten Eigenbedarfs und nahmen die Kl. aus der späteren Kündigung in einem anderen Verfahren mit Erfolg auf Räumung in Anspruch.

2 Im vorliegenden Prozess haben die Kl. Zahlung eines Betrages von 667,35 € nebst Zinsen sowie Freistellung von weiteren Gebührenansprüchen ihrer Anwälte begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil unter Verwerfung der weitergehenden Berufung abgeändert und die Bekl. zur Zahlung von 667,35 € nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Bekl. die Abweisung der Klage auch hinsichtlich dieses Betrages sowie die Verurteilung der Kl. nach § 717 Abs. 3 ZPO zur Rückzahlung der insoweit von den Bekl. nach Erlass des Berufungsurteils gezahlten Urteilssumme nebst Zinsen.

3 Die Revision hat Erfolg.

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

5 Den Kl. stehe ein Anspruch auf Erstattung der für die Zurückweisung der Kündigung entstandenen Anwaltsgebühren zu. Die Bekl. hätten die ihnen aufgrund des Mietvertrags obliegende vertragliche Pflicht, nicht grundlos oder formell unwirksam zu kündigen, schuldhaft verletzt und sich deshalb aus positiver Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig gemacht.

6 Die Kündigung vom 24. November 2008 sei gemäß § 573 Abs. 3 BGB unwirksam gewesen, weil der Kündigungsgrund nicht weiter ausgeführt gewesen sei. Die Bekl. hätten es versäumt, sich über die formellen Kündigungsanforderungen hinreichend kundig zu machen; dafür hätte hier schon eine Lektüre der einschlägigen Vorschrift genügt, so dass der Rechtsirrtum jedenfalls nicht unvermeidbar gewesen sei.

II. 7 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im entscheidenden Punkt nicht stand. Den Kl. steht wegen des Versäumnisses der Bekl., die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses in der Kündigung vom 24. November 2008 näher anzugeben, kein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen die Bekl. zu. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts trifft den Vermieter gegenüber dem Mieter keine vertragliche Nebenpflicht, bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu beachten.

8 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs macht sich ein Vermieter, der schuldhaft - insbesondere unter Angabe falscher Tatsachen - eine (materiell) unberechtigte Kündigung ausspricht und dem Mieter dadurch die weitere Nutzung des Mietobjekts vorwerfbar streitig macht, wegen Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Rücksichtnahme auf den Vertragspartner schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter aufgrund der materiell unbegründeten Kündigung einen Schaden erleidet (Senatsurteil vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 297, 302 - betreffend eine auf falsche Sachdarstellung gestützte Kündigung; BGH, Urteil vom 8. Juli 1998 - XII ZR 64/96, NZM 1998, 718 unter 2 a - betreffend eine auf eine unwirksame AGB-Klausel gestützte Kündigung; Senatsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, GE 2005, 855 = NJW 2005, 2395, unter II 1 - betreffend eine Eigenbedarfskündigung ohne tatsächlichen Selbstnutzungswunsch). Von diesen Grundsätzen geht auch das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend aus.

9 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt sich die genannte Rechtsprechung aber nicht auf den hier vorliegenden Fall übertragen. Denn vorliegend geht es nicht um die Frage, ob sich die Bekl. zu Unrecht auf einen nicht bestehenden (materiellen) Kündigungsgrund berufen haben, sondern um die Nichteinhaltung der formellen Kündigungsvoraussetzungen, hier die fehlende Angabe der Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gibt es aber keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, eine aus formellen Gründen unwirksame Kündigung zu unterlassen; der Vermieter macht dem Mieter den Besitz der Mietsache auch nicht vorwerfbar streitig, wenn er einen materiell bestehenden Kündigungsgrund nicht oder nicht ausreichend in der Kündigung darlegt.

10 Der Zweck der Begründungspflicht besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564 a Abs. 1 Satz 1 BGB a. F.). Nach der gesetzlichen Regelung ist die Begründung der ordentlichen Kündigung des Vermieters von Wohnraum Wirksamkeitsvoraussetzung, eine Kündigung ohne Angabe konkreter Gründe mithin von vornherein unwirksam (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rn. 173; vgl. auch Senatsurteil vom 22. Juni 2005 - VIII ZR 326/04, GE 2005, 1351 = WuM 2005, 584 unter II 2, betreffend § 569 Abs. 4 BGB). Dem Interesse des Mieters, die Kündigungsgründe frühzeitig zu erfahren und die Wahrnehmung seiner Rechte darauf einzustellen, wird somit bereits durch die Rechtsfolge der Unwirksamkeit einer nicht mit Gründen versehenen Kündigung umfassend Rechnung getragen. Welche nicht oder nicht ausreichend dargelegten Gründe den Vermieter zu der ausgesprochenen Kündigung veranlasst haben, ist für den Mieter angesichts der sich schon aus dem Begründungsmangel ergebenden Unwirksamkeit der Kündigung nicht mehr von Bedeutung.

11 Die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liegt mithin in erster Linie im eigenen Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis anderenfalls auch bei Vorliegen eines materiellen Kündigungsgrundes nicht beendet wird. Die Angabe des Kündigungsgrundes ist deshalb keine Nebenpflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch hat, sondern eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen zu beachten hat. Die rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genügt, ist dem eigenen Risikobereich des Mieters zuzuordnen; Anwaltskosten, die ihm insoweit - außerhalb eines gerichtlichen Prozesses - durch die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Wahrnehmung seiner Interessen entstehen, sind deshalb grundsätzlich nicht erstattungsfähig.

III. 12 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil der Bekl. entschieden worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Kl. gegen das Urteil des Amtsgerichts, soweit dieses die Klage auf Zahlung von Anwaltskosten in Höhe von 667,35 € nebst Zinsen abgewiesen hat.

13 Der (Inzident-) Antrag der Bekl., die Kl. nach § 717 Abs. 3 Satz 2 ZPO zur Erstattung des entsprechenden, nach Erlass des Berufungsurteils vom 10. Dezember 2009 gezahlten Betrages zu verurteilen, ist zurückzuweisen. Der Erstattungsanspruch nach § 717 Abs. 3 Satz 2 ZPO setzt voraus, dass die Leistung in der Zwangsvollstreckung beigetrieben wurde oder der Schuldner sie zur Abwendung einer drohenden Zwangsvollstreckung erbracht hat, die Leistung also auf den Vollstreckungswillen des Gläubigers zurückzuführen ist (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 1976 - X ZR 44/74, NJW 1976, 2162 unter B II). Das ist hier nicht der Fall, denn die Bekl. haben bereits am 18. Dezember 2009, mithin unmittelbar nach Erlass des Berufungsurteils und zu einem Zeitpunkt gezahlt, als ein Wille der Kl., die Vollstreckung aus dem Berufungsurteil schon vor der Rechtskraft des Titels zu betreiben, für sie noch gar nicht erkennbar war. Nach ihrem eigenen Vorbringen haben sie die Zahlung vielmehr erbracht, um das Auflaufen weiterer Zinsen und Kosten, die sie bei einem Misserfolg ihrer Revision hätten tragen müssen, zu vermeiden. Die Erstattung des im Ergebnis ohne Rechtsgrund gezahlten Betrages können die Bekl. daher nicht im Wege des Antrags nach § 717 Abs. 3 ZPO geltend machen.

Die Angabe von Kündigungsgründen im Kündigungsschreiben ist eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadensersatzansprüche herleiten kann.

Der Vermieter kündigte das Wohnraummietverhältnis unter Bezugnahme auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf ) ohne nähere Begründung. Der von dem gekündigten Mieter eingeschaltete Rechtsanwalt wies die Kündigung zurück, weil keine Gründe vorlägen, die eine Kündigung rechtfertigen, und stellte dem Vermieter hierfür Gebühren in Rechnung. Der Vermieter kündigte erneut unter näherer Darlegung des geltend gemachten Eigenbedarfs und nahm den Mieter aus der späteren Kündigung in einem anderen Verfahren mit Erfolg auf Räumung in Anspruch. Vorliegend verlangte der Mieter Zahlung der ihm entstandenen Anwaltsgebühren. Nach Klageabweisung durch das Amtsgericht verurteilte das Landgericht in der Berufung den Vermieter zur Zahlung. Mit der zugelassenen Revision erstrebte der Vermieter die Abweisung der Klage sowie die Verurteilung des Mieters nach § 717 Abs. 3 ZPO zur Rückzahlung der insoweit von ihm nach Erlass des Berufungsurteils gezahlten Urteilssumme nebst Zinsen.

Der VIII. Senat des BGH änderte die Berufungsentscheidung ab und wies die Berufung des Mieters gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts zurück. Den Antrag des Vermieters auf Erstattung des an den Mieter gezahlten Betrages in Höhe der Anwaltskosten wies der BGH zurück.

Dem Mieter/Kläger stehe wegen des Versäumnisses des Vermieters, die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses näher anzugeben, kein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen den Beklagten zu. Den Vermieter treffe gegenüber dem Mieter keine vertragliche Nebenpflicht, bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu beachten. Nach der Rechtsprechung des BGH mache sich ein Vermieter, der schuldhaft – insbesondere unter Angabe falscher Tatsachen – eine (materiell) unberechtigte Kündigung ausspreche und dem Mieter dadurch die weitere Nutzung des Mietobjekts vorwerfbar streitig mache, wegen Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Rücksichtnahme auf den Vertragspartner schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter aufgrund der materiell unbegründeten Kündigung einen Schaden erleidet. Diese Rechtsprechung lasse sich aber nicht auf den hier vorliegenden Fall übertragen, in dem es nicht um die Frage gehe, ob sich der Vermieter zu Unrecht auf einen nicht bestehenden (materiellen) Kündigungsgrund berufen habe, sondern um die Nichteinhaltung der formellen Kündigungsvoraussetzungen, hier die fehlende Angabe der Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB). Es gebe keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, eine aus formellen Gründen unwirksame Kündigung zu unterlassen; der Vermieter mache dem Mieter den Besitz der Mietsache auch nicht vorwerfbar streitig, wenn er einen materiell bestehenden Kündigungsgrund nicht oder nicht ausreichend in der Kündigung darlege. Der Zweck der Begründungspflicht bestehe darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Position zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Nach der gesetzlichen Regelung sei die Begründung der ordentlichen Kündigung des Vermieters von Wohnraum Wirksamkeitsvoraussetzung, eine Kündigung ohne Angabe konkreter Gründe mithin von vornherein unwirksam. Dem Interesse des Mieters werde somit bereits durch die Rechtsfolge der Unwirksamkeit einer nicht mit Gründen versehenen Kündigung umfassend Rechnung getragen. Die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liege mithin in erster Linie im eigenen Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis andernfalls auch bei Vorliegen eines materiellen Kündigungsgrundes nicht beendet werde. Die Angabe des Kündigungsgrundes sei deshalb keine Nebenpflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch habe, sondern eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen zu beachten habe.

Die rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genüge, sei dem eigenen Risikobereich des Mieters zuzuordnen; Anwaltskosten, die ihm insoweit – außerhalb eines gerichtlichen Prozesses – durch die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Wahrnehmung seiner Interessen entstünden, seien deshalb grundsätzlich nicht erstattungsfähig. Demgemäß könne das angefochtene Urteil keinen Bestand haben und müsse die Berufung des Mieters gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückgewiesen werden.

Der (Inzident-) Antrag des Vermieters, den Mieter zur Erstattung des entsprechenden, nach Erlass des Berufungsurteils gezahlten Betrages zu verurteilen, sei zurückzuweisen. Der Anspruch setze voraus, dass die Leistung in der Zwangsvollstreckung beigetrieben wurde oder der Schuldner sie zur Abwendung einer drohenden Zwangsvollstreckung erbracht habe, die Leistung also auf den Vollstreckungswillen des Gläubigers zurückzuführen sei. Das sei vorliegend nicht der Fall, denn der Vermieter habe unmittelbar nach Erlass des Berufungsurteils und zu einem Zeitpunkt gezahlt, als ein Willen des Mieters, die Vollstreckung aus dem Berufungsurteil schon vor der Rechtskraft des Titels zu betreiben, für ihn noch nicht erkennbar gewesen sei. Nach seinem eigenen Vorbringen habe er die Zahlung vielmehr erbracht, um das Auflaufen weiterer Zinsen und Kosten, die er bei einem Misserfolg der Revision hätte tragen müssen, zu vermeiden. Die Erstattung des im Ergebnis ohne Rechtsgrund gezahlten Betrages könne der Vermieter daher nicht im Wege des Antrags nach § 717 Abs. 3 ZPO geltend machen.