Schadensersatzpflicht bei Recht zum Dachgeschossausbau

Bereits aus dem in einer Teilungserklärung gewährten Ausbaurecht hinsichtlich des Dachgeschosses folgt, dass der Berechtigte den Ausbau sach- und fachgerecht durchzuführen hat und für eine fehlerhafte Durchführung auf Schadensersatz haftet.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Bekl. ist gem. §§ 280 Abs. 2, 278 BGB verpflichtet, an die Kl. Schadensersatz in Höhe von 16.196,69 € zu zahlen. Denn der von der Bekl. veranlasste Ausbau des Dachgeschosses hat infolge einer fehlerhaft eingebrachten Dampfsperre zu einem Schaden am Gemeinschaftseigentum sowie weiteren Ausgaben des Ver­bandes wegen dessen Sanierung geführt, die sich in der Gesamtsumme auf die vorgenannte Höhe belaufen.

[...] Rechtliche Grundlage für einen Schadensersatzanspruch der Kl. ist § 280 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG. Nach § 14 Nr. 1 WEG ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer ein Schaden entsteht. Dies bedeutet, dass die Bekl. zwar von dem ihr gewährten Ausbaurecht Gebrauch machen durfte, sie aber den Ausbau nur in einer solchen Weise ausführen durfte, dass hierdurch kein Schaden am Gemeinschafts- und/oder Sondereigentum entsteht. Um dies zu vermeiden, muss die Bekl. den Ausbau sach- und fachgerecht entsprechend den Regeln der Technik ausführen (lassen), weil nur so gewährleistet ist, dass eine übermäßige Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums vermieden wird.

Die Kl. hatte der Bekl. bereits erstinstanzlich vorgeworfen, die Grenzen des zulässigen Gebrauchs überschritten zu haben und behauptet, dass Ursache des Schadens eine fehlerhaft verlegte Baufolie sei, da diese nicht verklebt worden sei (vgl. Klageschrift). Auch nach den Feststellungen des von dem Verband eingeschalteten Gutachters P. befand sich unter den Kanthölzern eine lose verlegte, nicht verklebte PE-Folie (Klageschrift). Ob dies tatsächlich die Ursache für das eindringende Wasser war, war streitig, denn die Bekl. hatte vorgetragen, eine Dampfsperre nach DIN-Norm hergestellt haben zu lassen.

Entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Ansicht war daher zur Klärung der Schadensursache ein Sachverständigengutachten einzuholen. Es mag sein, dass der ebenfalls vorgerichtlich eingeschaltete Sachverständige K. seine Einschätzung zur Schadensursache einmal revidiert hat. Allein dies ändert aber nichts daran, dass die Kl. von der Richtigkeit der letzten Einschätzung des Herrn K. ausgeht. Dem kann nicht mit dem rechtlichen Argument entgegnet werden, es spräche viel dafür, dass die letzte Ursachenvermutung des Herrn K. unzutreffend gewesen sei. Denn die Schadensursache wird nicht durch Wahrscheinlichkeiten oder Möglichkeiten beeinflusst oder Spekulationen über die Schadensursache, sondern dies ist durch eine Beweiserhebung aufzuklären. Dabei ist es einem Sachverständigen unter Bezugnahme auf die bei der Untersuchung der Dachterrasse vorgefundenen Tatsachen möglich, zu klären, ob die Einschätzung der Kl. zutrifft. Wenn dem Sachverständigen diese Anhaltspunkte ggf. nicht ausreichen, um eine klare Schadensursache zu ermitteln, ginge dies nach Beweislastregeln zu Lasten der Kl. Die vorskizzierte Vorgehensweise kann aber nicht - wie es das Amtsgericht begründet hat - von vornherein für aussichtslos erklärt werden. Mag in den vorgerichtlich eingeholten Stellungnahmen die Frage der Verantwortlichkeiten nicht beantwortet worden sein - also welche Personen konkret in die Verantwortung zu ziehen sind -, ist doch die Frage nach der rein technischen Schadensursache hiervon differenziert zu betrachten.

Nach dem eingeholten Sachverständigengutachten ist die Kammer davon überzeugt (§ 286 ZPO), dass eine fehlerhaft verlegte Dampfsperre die Durchfeuchtungen verursacht hat. Der Sachverständige H. hat anhand des dokumentierten Zustandes bei Eröffnung der Terrasse sowie unter Berücksichtigung der von den Gutachtern P. und K. in ihren Gutachten geschilderten tatsächlichen Umstände völlig nachvollziehbar und überzeugend erläutert, dass es vorliegend zu einer Konvektion gekommen ist. So ist warme und mit Feuchtigkeit angereicherte Luft von der unter der Terrasse der Bekl. gelegenen Wohnung aufgestiegen, hat sich abgekühlt und ihren Niederschlag auf der Holzkonstruktion der Dachterrasse der Bekl. gefunden. Dieser physikalisch plausible Vorgang soll regelmäßig - so erläuterte der Sachverständige - durch den Einbau einer Dampfsperre verhindert werden, welche bewirkt, dass die feuchtigkeitsangereicherte Luft nicht in die Wärmedämmung dringt und dort abkühlt, sondern ihren Niederschlag auf der Folie selbst findet. Für den ordnungsgemäßen Einbau der Dampfsperre hat der Sachverständige mehrere Anhaltspunkte gefunden und diese auch erläutert.

Der Schlussfolgerung des Sachverständigen steht auch nicht entgegen, dass die Durchfeuchtung auf einer Seite der Terrassenunterkonstruktion stärker zutage getreten ist als auf der anderen. Denn der Verlauf des sich niederschlagenden Wassers muss nicht im Sinne einer Symmetrie gleichmäßig verteilt sein. Zudem kann die stärkere Durchfeuchtung der einen Hälfte der Terrassenunterkonstruktion durchaus ein Beleg dafür sein, dass auch der Abfluss der Terrasse nicht ausreichend dicht hergestellt worden war, wie der Sachverständige erläutert hat. Auch für den ordnungsgemäßen Einbau dieses Elementes hat die Bekl. als Ausbauende jedoch einzustehen, § 280 Abs. 1 BGB.

Der Hinweis der Bekl., sie habe für den Ausbau fachkundiges Personal beauftragt, vermag eine Klageabweisung nicht zu begründen. Denn gem. § 278 BGB haftet die Bekl. gegenüber der Kl. auch für das Verschulden der von ihr im Rahmen des Ausbaus eingesetzten Erfüllungsgehilfen (Architekten, Handwerker). Auf die Frage, ob die Kl. ihre Forderung daneben auch auf Vorschrift des § 906 Abs. 2 BGB stützen kann, kommt es daher nicht an.

Gemäß § 249 BGB hat die Bekl. der Kl. den durch den fehlerhaften Ausbau verursachten Schaden zu ersetzen. Dieser beläuft sich auf 16.196,69 €, denn die Sanierung der Terrasse verursachte Kosten in Höhe von 11.579,75 €. Zudem waren Ausgaben des Verbandes in Höhe von weiteren 4.616,94 € (Gutachterkosten, Architektenkosten) erforderlich. Die Höhe des geltend gemachten Schadens ist zwischen den Parteien unstreitig.

Bereits aus dem in einer Teilungserklärung gewährten Ausbaurecht hinsichtlich des Dachgeschosses folgt, dass der Berechtigte den Ausbau sach- und fachgerecht durchzuführen hat und bei einer fehlerhaften Ausübung des Ausbaurechts auf Schadensersatz haftet.

Ein Wohnungseigentümer durfte nach der Teilungserklärung sein Wohnungseigentum im Dachgeschoss ausbauen. Er ließ dabei eine fehlerhafte Dampfsperre einbringen, die zu einem Schaden am Gemeinschaftseigentum sowie weiteren Ausgaben der WEG in Höhe von ca. 16.000 € führte. Der ausbauende Wohnungseigentümer verweigerte eine Schadensersatzzahlung, weil eine Haftung in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich bestimmt worden ist. Das AG wies die Klage der Gemeinschaft auf Schadensersatz ab. Hiergegen Berufung an das LG.

Mit Erfolg! Nach § 14 Nr. 1 WEG ist der Eigentümer verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer ein Schaden entsteht. Dies bedeutet, dass der Berechtigte von dem in der Teilungserklärung gewährten Ausbaurecht nur so Gebrauch machen durfte, dass hierdurch kein Schaden am Gemeinschafts- oder dem Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer entsteht. Um dies zu vermeiden, muss der Berechtigte den Ausbau sach- und fachgerecht entsprechend den Regeln der Technik ausführen lassen, weil nur so gewährleistet ist, dass eine übermäßige und damit unzulässige Inanspruchnahme des gemeinschaftlichen Eigentums vermieden wird. Nach dem eingeholten Sachverständigengutachten ist das Gericht davon überzeugt, dass eine fehlerhaft verlegte Dampfsperre die Durchfeuchtungen verursacht hat. Dass der Beklagte fachkundiges Personal beauftragt hat, ändert daran nichts. Denn nach § 280 Abs. 1 BGB haftet er gegenüber der Gemeinschaft auch für das Verschulden der im Rahmen des Ausbaus eingesetzten Erfüllungsgehilfen (Architekten, Handwerker). Zu den Sanierungskosten kommen die Gutachter- und Architektenkosten in Gesamthöhe von 16.196,69 €.

Vielfach wird im Zusammenhang mit der Ausbauberechtigung auch ausdrücklich bestimmt, dass der Ausbau nur „auf Kosten und Gefahr“ des Berechtigten gestattet wird. Oft werden noch weitere Voraussetzungen genannt, etwa dass die Ausbaupläne der Verwaltung zur Prüfung vorgelegt werden müssen. In der vorliegenden Entscheidung hat das LG aber ausgeführt, dass allein schon aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen das Ausbaurecht durch eine fehlerhafte Bauplanung oder Bauausführung nicht sachgerecht ausgeübt und deshalb für den daraus entstehenden Schaden gehaftet wird.