Schadensersatzansprüche nach Doppelvermietung

Schadensersatzansprüche nach Doppelvermietung; in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogener Lebensgefährte

1. Im Falle der Doppelvermietung kann nicht nur der Mieter selbst Ersatz nach § 536 a Abs. 1 2. Alt. BGB verlangen, sondern bei gegebener Leistungsnähe und für den Vermieter erkennbarem Einbeziehungsinteresse auch der nichteheliche Lebensgefährte des Mieters.

2. § 284 BGB ist im Rahmen des § 536 a Abs. 1 BGB anwendbar.

3. Aufwendungsersatz für frustrierte Aufwendungen (hier: Rücktrittskosten für eine Einbauküche) und Schadensersatz (hier: Kosten für die Anmietung einer weiteren Wohnung zusätzlich zur vom Mieter vor Anmietung der doppelt vermieteten Wohnung bewohnten Mietwohnung) schließen sich nicht gegenseitig aus, sofern mit ihnen nicht der identische Vermögensnachteil kompensiert wird.

4. Zum - verneinten - Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des geschädigten Mieters gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB bei Begleichung von Forderungen Dritter und bei der Anmietung einer Ersatzwohnung.

(Nichtamtliche Leitsätze)

I. Die Kl. nimmt die Bekl. auf Schadensersatz nach erfolgter Doppelvermietung in Anspruch.

[...] Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.

Hiergegen richtet sich die eingelegte Berufung der Kl. [...]

II. [...] 1. Die Berufung ist begründet. Der Kl. steht gegenüber der Bekl. gemäß §§ 536 a Abs. 1 2. Alt, 536 Abs. 1, Abs. 3, 398, 249 Abs. 1, 284 BGB ein Zahlungsanspruch in Höhe von 6.495,50 € aus eigenem sowie aus abgetretenem Recht zu. Nach § 536 a Abs. 1 2. Alt. BGB kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn nach Vertragsschluss wegen eines Umstandes, den der Vermieter zu vertreten hat, ein Mangel entsteht. Diese Voraussetzungen sind sämtlich erfüllt:

Trotz Abschluss des Mietvertrages am 6. Juli 2011 hat die Bekl. die streitgegenständliche Wohnung an einen Dritten vermietet, so dass sie der Kl. am 14. Juli 2011 mitteilen musste, ihrer Pflicht zur Gebrauchsüberlassung nicht nachkommen zu können. Mit dieser Doppelvermietung hat die Bekl. schuldhaft einen Rechtsmangel gemäß § 536 Abs. 3 BGB begründet, der sie gegenüber der Kl. zum Schadensersatz verpflichtet (BGH, Urt. v. 10. Mai 2006 - XII ZR 124/02 -, NJW 2006, 2323 Tz. 6).

Ersatzberechtigt war aber nicht nur die Kl. als Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung selbst, sondern bis zur erfolgten Abtretung seiner Ansprüche auch ihr Ehemann. Denn der Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 BGB steht neben dem Mieter auch den Personen zu, die zwar nicht unmittelbar am Mietvertrag beteiligt, jedoch in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen sind (BGH, Urt. v. 21. Juli 2010 - XII ZR 189/08 -, GE 2010, 1193 = NJW 2010, 3152 Tz. 19, 20 m.w.N.). Die Einbeziehung Dritter in die Schutzwirkung eines Vertrags beruht darauf, dass die dritte Person wie der Mieter selbst mit der Leistung des Vermieters in Berührung kommt, also eine gewisse Leistungsnähe vorliegt. Weiter ist erforderlich, dass der Mieter der dritten Person Schutz und Fürsorge zu gewährleisten hat, was ein Einbeziehungsinteresse des Dritten begründet, und dies für den Vermieter erkennbar ist. Dann entspricht es Sinn und Zweck des Vertrags sowie Treu und Glauben, dass dem Dritten der Schutz des Vertrags in gleicher Weise zugute kommt wie dem Gläubiger selbst (BGH, aaO.). So liegt der Fall hier:

Als damaliger Lebensgefährte der Kl. hatte ihr jetziger Ehemann zu der von ihr angemieteten Wohnung erkennbar eine ebenso starke Leistungsnähe wie die Kl. selbst; dies gilt erst recht vor dem Hintergrund, dass die Kl. und ihr Ehemann die Bekl. vor Anmietung der streitgegenständlichen Wohnung darauf hingewiesen haben, zwei Wohnungen auf derselben Etage nutzen zu wollen, wovon die streitgegenständliche von der Kl. und die weitere, nicht von der Doppelvermietung betroffene Wohnung von ihrem jetzigen Ehemann angemietet werden sollte - und auch tatsächlich angemietet wurde. Auch das für eine Anspruchserstreckung auf ihren Ehemann erforderliche Einbeziehungsinteresse lag vor, da die Kl. ihrem damaligen Lebensgefährten und jetzigem Ehemann Schutz und Fürsorge schuldete (vgl. OLG Hamburg, Urt. v. 17. August 1988 - 4 U 151/87 -, NJW-RR 1988, 1482). Davon ausgehend standen auch dem Ehemann der Kl. persönlich Schadensersatzansprüche gemäß § 536 a Abs. 1 BGB gegenüber der Bekl. zu (BGH, aaO., Tz. 20). In diese ist die Kl. durch die erfolgte Abtretung gemäß § 398 BGB eingetreten. Zwar hat die Bekl. die Abtretung zunächst bestritten. Es war jedoch nicht nur als Ergebnis der erfolgten Beweisaufnahme, sondern auch unabhängig davon gemäß § 138 Abs. 3 ZPO von der klägerseits behaupteten Abtretung auszugehen, nachdem die Bekl. diese mit ihren Schriftsätzen vom 18. Januar und 15. Februar 2013 nicht mehr bestritten hat.

Die Kl. kann Ersatz für sämtliche Vermögenseinbußen verlangen, die ihr und ihrem Ehemann infolge der von der Bekl. zu verantwortenden Nichterfüllung entstanden sind. Hierfür ist die gegenwärtige Vermögenslage mit derjenigen zu vergleichen, die bei vertragsgemäßer Leistung bestehen würde (Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, § 536 a Rz. 12 m.w.N.). Davon ausgehend hat die Bekl. nicht nur die von der Kl. entrichteten Stornierungskosten für die Rückabwicklung des über eine Einbauküche geschlossenen Kaufvertrages in Höhe von 3.247,50 €, sondern auch die Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung in den Monaten August und September 2011 in Höhe von 3.248,00 € zu erstatten.

Soweit die Kl. Schadensersatz für die im Zusammenhang mit der Rückabwicklung des Kaufvertrages entstandenen Stornierungskosten verlangt, handelt es sich im Vertrauen auf die ordnungsgemäße Erbringung der Leistung durch den Vermieter vorgenommene Aufwendungen. Dabei ist zwar nicht die Aufwendung selbst, sondern ihre Nutzlosigkeit kausale Folge der von der Bekl. zu verantwortenden Nichterfüllung. Derartige frustrierte Aufwendungen sind vom Vermieter gemäß § 284 BGB zu erstatten, da § 284 BGB auch im Rahmen des § 536 a Abs. 1 BGB Anwendung findet. Denn der dort gewährte Ersatzanspruch schließt seinem Umfang nach den Schadensersatz statt der Leistung ein. Dem Mieter sind danach diejenigen Aufwendungen zu ersetzen, die er im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat, und die er billigerweise machen durfte. Hierzu gehören auch die Kosten für das Herrichten der Mieträume (Häublein, aaO., Rz. 17 m.w.N.) und damit in Zusammenhang stehender Verträge. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt:

Die Kl. durfte im Vertrauen auf die ordnungsgemäße Erfüllung des am 6. Juli 2011 geschlossenen Mietvertrages am 12. Juli 2012 einen Kaufvertrag für eine maßgefertigte Einbauküche über 12.990 € schließen, von dem sie nach erklärter Erfüllungsverweigerung durch die Bekl. nicht nur zurücktreten durfte, sondern - in Erfüllung der ihr gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB obliegenden Schadensminderungspflicht - sogar zurücktreten musste. Sowohl der Abschluss des Vertrages als auch die Leistung der von der Verkäuferin nach erfolgtem Rücktritt geforderten Stornierungskosten stehen trotz des Bestreitens der Bekl. zur Überzeugung der Kammer aus den Grundsätzen des prima-facie-Beweises aufgrund der jeweils in ihrer Echtheit unbestrittenen Kaufvertragsurkunde vom 12. Juli 2011 und der Quittung vom 10. August 2011 fest.

Dem Anspruch der Kl. steht es nicht entgegen, dass sie neben den Stornierungskosten im Wege des Schadensersatzes statt der Leistung auch Ersatz der für die Anmietung einer Ersatzwohnung erforderlichen Kosten verlangt. Zwar besteht ausweislich des Wortlauts von § 284 BGB („anstelle") eine sich gegenseitig ausschließende Alternativität zwischen Schadensersatz statt der Leistung und Aufwendungsersatz. Sinn und Zweck der Exklusivität ist aber allein, dass der Geschädigte nicht wegen ein und desselben Vermögensnachteils eine doppelte Kompensation verlangen können soll (BGH, Urt. v. 20. Juli 2005 - VIII ZR 275/04 -, NJW 2005, 2848 Tz. 16). Eine solche jedoch verlangt die Kl. nicht, da die Erstattung der Stornierungskosten nicht Gegenstand ihres Schadensersatzanspruchs ist und sie die Erstattung der Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung nicht im Rahmen ihres Aufwendungsersatzanspruches geltend macht (vgl. BGH, aaO. Tz. 17).

Der Anspruch war nicht im Wege der Vorteilsausgleichung durch Abtretung der Kl. womöglich gegenüber der Verkäuferin der Einbauküche zustehender Bereicherungsansprüche zu begrenzen. Denn der Kl. stehen entsprechende Ansprüche nicht zu. Die Darlegungs- und Beweislast für die Notwendigkeit einer Vorteilsausgleichung trägt der Geschädigte (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 17. Oktober 2003 - V ZR 84/02 -, NJW-RR 2004, 79, 81). Dieser ist die Bekl. einerseits auf den erheblichen Gegenvortrag der Kl., andererseits aber auch deshalb nicht gerecht geworden, weil sie selbst - insoweit von der Kl. bestritten - behauptet hat, Rückforderungsansprüche der Kl. seien ausgeschlossen, da sie trotz Kenntnis der Nichtschuld die verlangte Stornogebühr entrichtet habe.

Dem Ersatzanspruch steht kein eigenes Mitverschulden der Kl. gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB entgegen. Sie hat zwar die Inrechnungstellung der streitgegenständlichen Stornierungskosten nicht hinterfragt und ohne Einholung von Rechtsrat den geforderten Betrag beglichen. Damit indes hat sie nicht gegen ihre Schadensminderungspflicht verstoßen. Denn einerseits entsprach der verlangte Betrag von 25 % der Auftragssumme im Möbelhandel verwandten und nach höchstrichterlicher Rechtsprechung für zulässig erachteten Schadenspauschalen (BGH, Urt. v. 31. Oktober 1985 - VIII ZR 226/83 -, NJW 1985, 320). Vor diesem Hintergrund durfte die von der Bekl. geschädigte Kl. auch ohne gesonderte Nachfrage und Prüfung berechtigt davon ausgehen, dass ein Zahlungsanspruch der Verkäuferin in der geltend gemachten Höhe bestand. Dies gilt erst recht angesichts des Umstands, dass ausweislich der Rechnung der Verkäuferin „unsere Vertragsunterlagen ... bei Stornierung des Auftrags eine Stornogebühr von 25 % der Auftragssumme" vorsehen. Eine Prüfung, ob die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Verkäuferin tatsächlich Stornierungskosten in der beanspruchten Höhe vorsahen und gemäß § 305 Abs. 2 BGB wirksam in den Vertrag einbezogen waren, hatte die Kl., die von der Redlichkeit ihres Vertragspartners ausgehen durfte, nicht vorzunehmen. Andererseits gebietet es die Obliegenheit zur Schadensminderung bereits grundsätzlich nicht, dass sich der Geschädigte auf eine Auseinandersetzung mit Dritten hinsichtlich der Berechtigung ihrer Forderung einlässt (Oetker, in: Münchener Kommentar zum BGB, aaO., § 254 Rz. 96). Ob dies auch in Fällen offensichtlicher Unbegründetheit der durch den Dritten beanspruchten Forderung gilt, bedurfte keiner abschließenden Entscheidung. Denn ein solcher Fall ist hier nicht gegeben.

Die Kl. war gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB auch nicht verpflichtet, am Kaufvertrag über die bereits prima facie für die streitgegenständliche Wohnung zugeschnittene Einbauküche festzuhalten, um diese nach entsprechenden Umbauten in der später ersatzweise angemieteten Wohnung verwenden zu können. Es kann dahinstehen, ob entsprechende - kostenneutrale - Umbauten technisch überhaupt möglich gewesen wären. Denn bei Erklärung des Rücktritts war für die Kl. noch überhaupt nicht abzusehen, in welche Wohnung welchen Zuschnitts sie zu welchem Zeitpunkt ziehen würde. Gemessen daran war ihr als Alternative ein Festhalten am Kaufvertrag über die Küche allein aus Gründen einer möglichen Schadensminderung nicht zumutbar.

Die Kl. kann darüber hinaus Schadensersatz im Umfang der für die Anmietung der Ersatzwohnung im August und September 2011 entstandenen Kosten von 3.248 € verlangen. Hätte die Bekl. ihrer Gebrauchsüberlassungspflicht genügt, hätten die Kl. und ihr Ehemann nicht - neben ihren ohnehin bis Oktober 2011 angemieteten ursprünglichen Wohnungen - die Ersatzwohnung in der B. Straße angemietet und dafür zusätzlich zu dem für ihre ursprünglich innegehaltenen Wohnungen zu entrichtenden Mietzins die geltend gemachten zusätzlichen Kosten aufgewandt. Diese kann die Kl. als Nichterfüllungsschaden von der Bekl. beanspruchen. [...]

Die Kl. und ihr Ehemann haben auch hinsichtlich der Anmietung der Ersatzwohnung nicht gegen ihre aus § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB folgende Schadensminderungspflicht verstoßen. Dies gilt zunächst hinsichtlich der Anmietung bereits zum 1. August 2011. Ob es der Kl. und ihrem Ehemann möglich gewesen wäre, nach Mitteilung der Doppelvermietung am 14. Juli 2011 eine ihren Bedürfnissen entsprechende Ersatzwohnung auch erst zu einem späteren Zeitpunkt anzumieten, um dadurch ihrer Pflicht zur kumulativen Entrichtung des Mietzinses sowohl für ihre ursprünglichen Wohnungen als auch für ihre Ersatzwohnung zu begegnen, bedurfte keiner abschließenden Entscheidung. Denn bei der Anmietung von Wohnräumen handelt es sich - anders als beim Erwerb oder der Anmietung von sonstigen Gebrauchsgütern - um eine den Kern der persönlichen Lebensführung unmittelbar berührende Entscheidung, die weder ausschließlich noch vorrangig allein von erwerbswirtschaftlichen Motiven geprägt ist. Davon ausgehend ist es dem Mieter im Falle einer vermieterseits zu vertretenden Doppelvermietung grundsätzlich unbenommen, zeitnah eine seinen Bedürfnissen entsprechende Ersatzwohnung anzumieten, selbst wenn durch ein längeres Zuwarten die Möglichkeit der Verringerung des vom Vermieter zu erstattenden Schadens besteht. Eine andere Beurteilung wäre allenfalls gerechtfertigt, wenn der Mieter im Moment der Anmietung mit hinreichender Sicherheit davon ausgehen kann, seinen durch die Anmietung der Ersatzwohnung gedeckten objektiven und subjektiven Bedürfnissen ebenfalls durch eine zu einem späteren Zeitpunkt anmietbare andere Wohnung gleicher Lage, Art und Güte entsprechen zu können. So aber lag der Fall hier nicht.

Im Falle der Doppelvermietung kann nicht nur der Mieter selbst Schadensersatz verlangen, sondern bei gegebener Leistungsnähe und für den Vermieter erkennbarem Einbeziehungsinteresse auch der nichteheliche Lebensgefährte des Mieters. Ersatz für wegen der Doppelvermietung „in den Sand gesetzten" Aufwendungen und Schadensersatz schließen sich nicht gegenseitig aus, sofern mit ihnen nicht identische Vermögensnachteile kompensiert werden, so das Landgericht Berlin.

Trotz Abschluss eines Mietvertrages mit der Klägerin hatte der Vermieter einige Tage später mit einem Dritten einen weiteren Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung abgeschlossen und teilte der Klägerin mit, seiner Pflicht zur Gebrauchsüberlassung nicht nachkommen zu können. Die Klägerin und ihr damaliger Lebensgefährte, der mit in die Wohnung einziehen sollte und in dem Haus auch eine weitere, nicht von der Doppelvermietung betroffene Wohnung gemietet hatte, machten Schadensersatzansprüche für frustrierte Aufwendungen (Rücktrittskosten für eine Einbauküche, Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung) geltend. Nach Eheschließung trat der Lebensgefährte/jetziger Ehemann seine Ansprüche an die Mieterin/jetzige Ehefrau/Klägerin ab.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, was zur Berufung der Klägerin zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, Einzelrichter, änderte das angefochtene Urteil ab und verurteilte den Vermieter antragsgemäß. Mit der Doppelvermietung habe der Vermieter schuldhaft einen Rechtsmangel gemäß § 536 Abs. 3 BGB begründet, der zum Schadensersatzanspruch nach § 536 a BGB führe.

Ersatzberechtigt sei nicht nur die Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung selbst, sondern bis zur erfolgten Abtretung seiner Ansprüche auch ihr Ehemann. Der Schadensersatzanspruch stehe neben dem Mieter auch den Personen zu, die zwar nicht unmittelbar am Mietvertrag beteiligt, jedoch in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen seien.

Die Einbeziehung Dritter in die Schutzwirkung eines Vertrages beruhe darauf, dass die dritte Person wie der Mieter selbst mit der Leistung des Vermieters in Berührung komme, also eine gewisse Leistungsnähe vorliege.

Weiter sei erforderlich, dass der Mieter der dritten Person Schutz und Fürsorge zu gewährleisten habe, und dies für den Vermieter erkennbar sei. Dann entspreche es Sinn und Zweck des Vertrages sowie Treu und Glauben, dass dem Dritten der Schutz des Vertrags in gleicher Weise zugute komme wie dem Gläubiger selbst (BGH, GE 2010, 1193).

So liege der Fall hier: Als damaliger Lebensgefährte der Mieterin habe ihr jetziger Ehemann zu der von ihr angemieteten Wohnung erkennbar eine ebenso starke Leistungsnähe wie die Klägerin selbst; dies gelte erst recht vor dem Hintergrund, dass die Mieterin und ihr Ehemann den Vermieter vor Anmietung der Wohnung darauf hingewiesen hätten, zwei Wohnungen auf derselben Etage nutzen zu wollen, wovon die streitgegenständliche von der Mieterin und die weitere, nicht von der Doppelvermietung betroffene Wohnung von ihrem jetzigen Ehemann angemietet werden sollte und auch tatsächlich angemietet wurde.

Die Klägerin könne Ersatz für sämtliche Vermögenseinbußen verlangen, die ihr und ihrem Ehemann infolge der von dem Vermieter zu verantwortenden Nichterfüllung entstanden seien.

Davon ausgehend habe der Vermieter nicht nur die von der Klägerin entrichteten Stornierungskosten für die Rückabwicklung des über eine Einbauküche geschlossenen Kaufvertrages, sondern auch die Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung in den Monaten August und September 2011 zu erstatten.

Soweit Schadensersatz für die im Zusammenhang mit der Rückabwicklung des Kaufvertrages entstandenen Stornierungskosten verlangt würde, handele es sich im Vertrauen auf die ordnungsgemäße Erbringung der Leistung durch den Vermieter um vorgenommene Aufwendungen. Dabei sei zwar nicht die Aufwendung selbst, sondern ihre Nutzlosigkeit kausale Folge der von dem Vermieter zu verantwortenden Nichterfüllung. Derartige frustrierte Aufwendungen seien nach § 284 BGB zu erstatten, da diese Vorschrift auch im Rahmen des § 536 a Abs. 2 BGB Anwendung finde.

Dem Anspruch stehe es nicht entgegen, dass die Klägerin neben den Stornierungskosten im Wege des Schadensersatzes statt der Leistung auch Ersatz der für die Anmietung einer Ersatzwohnung erforderlichen Kosten verlange.

Zwar bestehe ausweislich des Wortlauts von § 284 BGB („anstelle") eine sich gegenseitig ausschließende Alternativität zwischen Schadensersatz statt der Leistung und Aufwendungsersatz. Sinn und Zweck der Exklusivität sei aber allein, dass der Geschädigte nicht wegen ein und desselben Vermögensnachteils eine doppelte Kompensation verlangen können solle. Eine solche jedoch verlange die Klägerin nicht, da die Erstattung der Stornierungskosten nicht Gegenstand ihres Schadensersatzanspruchs sei und sie die Erstattung der Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung nicht im Rahmen ihres Aufwendungsersatzanspruchs geltend mache.

Dem Ersatzanspruch stehe kein eigenes Mitverschulden der Klägerin entgegen, zumal es die Obliegenheit zur Schadensminderung bereits grundsätzlich nicht gebiete, dass sich der Geschädigte auf eine Auseinandersetzung mit Dritten hinsichtlich der Berechtigung ihrer Forderung einlasse. Ob dies auch in Fällen offensichtlicher Unbegründetheit der durch den Dritten beanspruchten Forderung gelte, habe keiner abschließenden Entscheidung bedurft, da ein solcher Fall hier nicht vorliege.