Schadensersatzansprüche des Grundstückserwerbers wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen

Schadensersatzansprüche des Grundstückserwerbers wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen; Eigentumsübergang; Grundstücksverkauf

Dem Grundstückserwerber stehen Schadensersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gegen den ausgezogenen Mieter dann nicht zu, wenn sie bereits vor dem Eigentumswechsel entstanden und fällig geworden sind.

Der Rechtsnachfolger des Vermieters machte Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bzw. positiver Vertragsverletzung aus abgetretenem und eigenem Recht geltend. Die Abtretung war allerdings erst über zwei Jahre nach dem Auszug des Mieters während des Rechtsstreits erfolgt. Die Ein tragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch erfolgte ebenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters.

Der Kl. steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bzw. positiver Vertragsverletzung aus abgetretenem Recht gemäß dem Abtretungsvertrag vom 13. Juni 2000 nicht zu, weil dieser Anspruch gemäß §§ 558, 222 BGB verjährt ist. Unabhängig davon, daß es sich insoweit um eine nach den Grundsätzen der Klageänderungstheorie des Bundesgerichtshofs zu behandelnde Klageerweiterung handelt, die gemäß § 263 ZPO sachdienlich sein dürfte, beruht der aus fremdem abgetretenen Recht resultierende diesbezügliche Anspruch auf einem anderen Rechtsgrund als die mit der ursprünglichen Klage geltend gemachten Schadensersatzansprüche, so daß wegen der am 30. April 1998 erfolgten Rückgabe der Wohnung an die Kl. jedenfalls die Frist des § 558 BGB am 13. Juni 2000 abgelaufen war.

Der Kl. stehen die geltend gemachten Ansprüche jedoch auch aus eigenem Recht nicht zu. Unstreitig ist die Kl. mit ihrer Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch am 6. Mai 1998 gemäß § 571 BGB als neue Vermieterin in das Mietverhältnis mit den Bekl. eingetreten.

Mit Abschluß des Veräußerungsaktes - das heißt der Eintragung in das Grundbuch - tritt der Erwerber an die Stelle des bisherigen Vermieters, unabhängig von der Kenntnis des Mieters und des neuen Vermieters davon. Er tritt auch in das Abwicklungsverhältnis nach Kündigung bis zur Rückgabe nach § 556 BGB ein (OLG Hamm NJW-RR 1992, 1134).

Vorliegend ist die Rückgabe der streitgegenständlichen Räume am 30. April 1998 erfolgt.

Der Rechtsübergang bildet die Zäsur für die Ansprüche aus dem Mietverhältnis; wenn Ansprüche erst danach fällig werden, stehen sie dem Erwerber zu, was auch für einen etwaigen Rückgewähranspruch nach § 556 Abs. 1 BGB gilt (OLG Hamm a. a. O.). Mietzinsansprüche stehen dem Erwerber erst ab dem Eigentumsübergang zu.

Erwirbt ein Dritter ein zuvor vermietetes Grundstück nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach dem Auszug des Mieters, so findet ein Eintritt des Dritten nach § 571 BGB auch in nachvertragliche Pflichten des Vermieters nicht statt, und zwar unabhängig davon, ob das Mietverhältnis schon längere oder erst kurze Zeit vor dem Rechtserwerb des Dritten beendet wurde und ob der Dritte von dem früheren Mietvertrag wußte oder wissen konnte.

So liegt es hier, da das zwischen der Rechtsvorgängerin der Kl. und den Bekl. bestehende Mietverhältnis aufgrund der Kündigung der Bekl. vom 29. Januar 1998, wie auch die Rechtsvorgängerin der Kl. mit Schreiben vom 30. Januar 1998 bestätigt hat, per 30. April 1998 wirksam beendet war. Zu diesem Zeitpunkt sind die Räume ebenfalls unstreitig durch die Bekl. herausgegeben worden. Da somit die der Klage zugrunde liegenden Ansprüche auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs. 1 BGB aus positiver Vertragsverletzung bzw. § 557 BGB sämtlichst mit Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug der Bekl. sowie Rückgabe der Räumlichkeiten fällig geworden sind, die Kl. jedoch erst nach diesem Zeitpunkt in das Mietverhältnis eingetreten ist, stehen ihr die geltend gemachten Ansprüche mangels Aktivlegitimation nicht zu.

Der Käufer eines Grundstücks hat erst Ansprüche für die Zeit nach dem Eigentumsübergang, also der Grundbucheintragung.

Gegen den nach Ende des Mietverhältnisses ausgezogenen Mieter machte der Grundstückserwerber Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bzw. positiver Vertragsverletzung geltend. Er war erst nach Mietende und Auszug des Mieters im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen worden. Er klagte auch aus abgetretenem Recht des Voreigentümers; die Abtretung war allerdings erst viel später, nämlich im Prozeß selbst, erfolgt.

Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin wies die Klage ab. Der aus fremdem abgetretenem Recht resultierende diesbezügliche Anspruch beruhe auf einem anderen Rechtsgrund als der mit der ursprünglichen Klage geltend gemachte Schadensersatzanspruch aus eigenem Recht. Im Hinblick auf den abgetretenen Anspruch sei nunmehr Verjährung eingetreten. Aus eigenem Recht könne der Vermieter als Grundstückserwerber keine Ansprüche geltend machen. Denn die Eintragung im Grundbuch sei nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters erfolgt. Der Rechtsübergang bilde die Zäsur für die Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Wenn Ansprüche erst danach fällig würden, stünden sie dem Erwerber zu. Vorliegend seien die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche auf Schadensersatz fällig geworden, als die Klägerin noch nicht grundbuchlich eingetragen und damit noch nicht in das Mietverhältnis eingetreten gewesen sei.

Nach der grundlegenden Entscheidung des BGH (NJW 1989, 451 f.) stehen bei Veräußerung eines vermieteten Hauses Schadensersatzansprüche gegen den nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezogenen Mieter wegen unterbliebener Endrenovierung und Wiederherstellung des früheren Zustands der Mieträume dem bisherigen Vermieter und nicht nach § 571 BGB dem Erwerber zu, wenn sie bereits vor dem Eigentumswechsel entstanden und fällig geworden sind. Das hat der BGH noch einmal unter Bezugnahme auf die angeführte Entscheidung in einem Urteil vom 14. September 2000 (GE 2000, 1471) wiederholt und kann insgesamt als gefestigte Rechtsprechung angesehen werden (vgl. dazu auch Emmerich/Staudinger, BGB, § 571 Rdn. 92, 93). In dem dem BGH 1988 vorliegenden Fall handelte es sich u. a. um einen Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Der Anspruch war schon vor Eigentumseintragung des Erwerbers entstanden und fällig geworden, weil eine Fristsetzung und Ablehnungsandrohung entbehrlich war. Denn es lag eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung des Mieters vor. Dementsprechend war der Schadensersatzanspruch auch ohne die in § 326 Abs. 1 BGB vorgeschriebenen Förmlichkeiten wie Fristsetzung und Ablehnungsandrohung für den Fall der Nichterfüllung sogleich entstanden. Nicht so klar ist die Rechtslage dann, wenn zwar noch der ursprüngliche Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters das Verfahren des § 326 BGB mit den entsprechenden Aufforderungen zur Leistung einleitet, die Frist jedoch erst nach Eigentumsumschreibung ausläuft und sich damit der Erfüllungsanspruch erst nach Eigentumsübergang in den Schadensersatzanspruch umwandelt. In dem dem Landgericht Berlin vorliegenden Fall hätte das eintreten können, denn das Mietverhältnis endete am 30. April 1998, die Eigentumsumschreibung erfolgte am 6. Mai 1998. Dennoch wird man auch in einem derartigen Fall argumentieren müssen, daß der nunmehr entstandene Schadensersatzanspruch dennoch nicht dem Grundstückserwerber zusteht, weil er seine Grundlage in dem Erfüllungsanspruch hat, der noch zu einem Zeitpunkt entstanden war, als noch keine Grundstücksumschreibung erfolgt war. Denn dem Grundstückserwerber stehen nur solche mietvertraglichen Ansprüche zu, die sich "während der Dauer seines Eigentums ... ergeben".

Tip: Die Schwierigkeiten, wer denn nun nach Verkauf des Grundstücks aktiv legitimiert ist - der Verkäufer für bestimmte Ansprüche bis zu einem bestimmten Stichtag, der Erwerber danach -, können vermieden werden: Im Grundstückskaufvertrag sollten vorsorglich die genau bestimmten Ansprüche, die dem Erwerber zustehen sollen, vom Verkäufer an den Käufer abgetreten werden. Denn es kann nie genau vorausgesagt werden, wie schnell welches Amtsgericht ist, wann nun die eigentliche Grundbucheintragung und damit der Rechtsübergang erfolgt.