Schadensersatzansprüche und Verjährung, Aufrechnungslage

1. Eine Aufrechnungslage besteht auch dann, wenn der Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache noch nicht einen Zahlungsanspruch statt des Anspruchs auf Naturalrestitution geltend gemacht hat (gegen KG GE 2020, 540).

2. Nach Eintritt der Verjährung kann daher wirksam gegen einen Anspruch des Mieters aufgerechnet werden.

3. Schadensersatz für unterlassene Spachtelarbeiten zur Beseitigung von Dübellöchern kann der Vermieter nur verlangen, wenn erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde oder die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert wurde.

4. Ein Anspruch des Mieters auf Schadensersatz für eine Einrichtung, die seinem Wegnahmerecht unterliegt, verjährt in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Parteien streiten über Ansprüche nach der Beendigung eines Mietverhältnisses. […]

a. Den Kl. stehen gegen den Bekl. Ansprüche i.H.v. insgesamt 4.950 € zu. Der Betrag setzt sich im Einzelnen wie folgt zusammen:

i. Den Kl. steht nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung der an den Bekl. geleisteten Mietkaution i.H.v. 3.975 € aus der mietrechtlichen Sicherungsabrede zu.

ii. Die Kl. können von dem Bekl. keinen Schadensersatz aus der Zerstörung der Zaunanlage nach §§ 280 Abs. 1, 539 Abs. 2 BGB verlangen, weder wie von den Kl. angesetzt i.H.v. 2.941,18 €, noch wie von dem Amtsgericht im Wege der Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO angesetzt i.H.v. 1.350 €.

Nicht zu beanstanden sind die Feststellungen des Amtsgerichts, die Zaunanlage sei auf Wunsch und Veranlassung der Kl. errichtet worden. Ihnen habe am Ende des Mietverhältnisses das Recht zugestanden, den Zaun wegzunehmen. Ob der Schadensschätzung des Amtsgerichts im Ergebnis gefolgt werden kann, kann dahinstehen, weil der Anspruch der Kl. verjährt und damit nicht mehr durchsetzbar ist, §§ 548 Abs. 2, 214 Abs. 1 BGB.

Nach § 214 Abs. 1 BGB ist der Schuldner nach Eintritt der Verjährung berechtigt, die Leistung zu verweigern. Nach § 548 Abs. 2 BGB verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Die kurze Verjährungsfrist gilt auch für Ansprüche, die wirtschaftlich an die Stelle des in § 548 Abs. 2 BGB genannten Erfüllungsanspruchs treten (BGH vom 13.5.1987 - VIII ZR 136/86; OLG Hamm vom 13.3.1981 - 7 U 196/80; Klotz-Hörlin, in: BeckOK Mietrecht, 35. Ed., Stand 15.2.2024, BGB, § 548 Rn. 49). Anders als die Kl. meinen, unterfallen etwaige zwischen den Parteien getroffene Absprachen betreffend den Zaun den mietrechtlichen Regelungen, weil sie sich konkret auf den von den Kl. angemieteten Stellplatz beziehen.

Die Verjährung aus § 548 Abs. 2 BGB beginnt mit Beendigung des Mietverhältnisses, d. h. der rechtlichen Beendigung mit Ablauf des 30.4.2020 (Wiederhold, in: BeckOK BGB, 69. Ed., Stand 1.2.2024, § 548 Rn. 31). Die Klage ist am 31.3.2021 anhängig gemacht worden. Weitere Hemmungstatbestände sind nicht ersichtlich.

Der Bekl. hat sich in seinem Schriftsatz vom 13.9.2023 auf Verjährung berufen.

Entgegen der Forderung der Kl. in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer kann der Betrag auch nicht im Rahmen von § 215 BGB im Wege einer Bilanzierung gegenseitiger, verjährter Ansprüche berücksichtigt werden. Der Bekl. hat gegen die Forderungen der Kl. bereits mit der Klageerwiderung vom 8.6.2021 die Aufrechnung erklärt. Damit sind die Forderungen des Bekl. nach § 389 BGB erloschen. Sie standen der Kl.seite nicht mehr als Passivforderung gegenüber. […]

b. Die Ansprüche der Kl. sind teilweise in Höhe eines Betrags von insgesamt 2.717,93 € erloschen, weil der Bekl. insoweit mit Gegenansprüchen aufrechnen konnte, § 389 BGB.

i. Das Amtsgericht hat zugunsten des Bekl. richtigerweise einen anteiligen Betrag i.H.v. 1.249,50 € aus der Rechnung der Firma A. angesetzt.

Hinsichtlich der Spachtelarbeiten zur Beseitigung von Dübellöchern kann dahinstehen, welcher Maßstab für die Bewertung der Angemessenheit vorhandener Dübellöcher bei Rückgabe einer Wohnung anzusetzen ist (siehe zum Meinungsstreit etwa Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, 16. Aufl. 2024, § 538 Rn. 34; a.A. Börstinghaus, in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, BGB, 7. Aufl. 2023, § 546 Rn. 39). Für die Kammer steht nämlich nicht fest, dass der Bekl. den Kl. eine Frist zur Nacherfüllung nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB gesetzt hat. Ebenso wenig steht für die Kammer fest, dass die Kl. die Leistung ernsthaft und endgültig i.S.v. § 281 Abs. 2 BGB verweigert haben.

Zwar mag der beklagtenseitige Vortrag zutreffen, dass der Kl. zu 3) bei Rückgabe der Wohnung geäußert hat, die Kl. würden in der Wohnung nichts mehr machen. Diese Aussage kann aber mit Blick auf die Unstimmigkeiten, die zwischen den Parteien hinsichtlich der im Rückgabeprotokoll festgehaltenen Mängel bestehen, nicht zweifelsfrei dahin ausgelegt werden, dass eine Mangelbeseitigung abgelehnt wurde. […]

c. Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Ansprüche der Kl. teilweise durch Aufrechnung des Bekl. erloschen sind, § 389 BGB. Obwohl die Forderungen des Bekl. ihrerseits verjährt sein mögen, konnte der Bekl. die Aufrechnung mit der Forderung der Kl. auf Rückzahlung der Mietkaution erklären, weil sich die Forderungen in dem Zeitpunkt, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt gegenüberstanden, § 215 BGB.

i. Sowohl der Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der Kaution als auch die Schadensersatzansprüche des Bekl. bestanden jedenfalls unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses und waren zu diesem Zeitpunkt nicht verjährt. Der Aufrechenbarkeit der gegenseitigen Ansprüche steht nicht entgegen, dass der Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der Mietkaution erst nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist des Vermieters fällig wird (vgl. BGH vom 20.7.2016 - VIII ZR 263/14 = GE 2016, 1146). Denn § 387 BGB verlangt für das Vorliegen einer Aufrechnungslage lediglich, dass der Aufrechnende die ihm obliegenden Leistungen bewirken kann, seine Leistung mithin erfüllbar ist. Fälligkeit der Leistung des Aufrechnenden, also das Recht des Gläubigers, diese Leistung zu verlangen, ist keine Voraussetzung für eine Aufrechnungslage (zur Begrifflichkeit Grüneberg, in: Grüneberg BGB, 82. Aufl. 2023, § 271 Rn. 1; ebenso OLG Düsseldorf vom 30.10.2001 - 24 U 77/01).

ii. Einer Aufrechnungslage nach § 387 BGB steht auch nicht entgegen, dass der Bekl. nicht innerhalb der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB gegenüber den Kl. sein Schadensersatzbegehren zum Ausdruck gebracht hat. Dies führt nicht dazu, dass sich die gegenseitigen Ansprüche der Parteien nicht unverjährt i.S.v. § 215 BGB gegenübergestanden hätten. Der insoweit abweichenden Rechtsauffassung des Kammergerichts Berlin (Urteil vom 2.12.2019 - 8 U 104/17 = GE 2020, 540), auf die sich die Kl. stützen, folgt die Kammer nicht.

Das Kammergericht hat in der genannten Entscheidung die Auffassung vertreten, dass im Falle von § 249 Abs. 2 BGB anders als bei einer Wahlschuld (§ 262 BGB) nicht von vornherein zwei Ansprüche bestünden (auf Herstellung und auf Zahlung), die lediglich einer Konkretisierung durch Wahlausübung bedürften. Vielmehr bestünde zunächst lediglich der Herstellungsanspruch. Erst mit dem Zahlungsverlangen übe der Geschädigte sein Recht aus, „anstelle der einen geschuldeten Leistung eine andere mit der Folge zu setzen, dass fortan nur diese Letztere Erfüllung ist“ (insoweit unter Verweis auf BGHZ 5, 105 = NJW 1952, 619, 620). Erst mit Ausübung der Ersetzungsbefugnis, die somit eine Gestaltungserklärung sei, trete eine Änderung des Schuldverhältnisses ein. Bis zur Geltendmachung eines Zahlungsanspruchs sei der Anspruch daher auf Naturalrestitution gerichtet und eine Aufrechnungslage bestehe bis dahin nicht.

Dem folgt die Kammer in der gezogenen Konsequenz nicht. Die Kammer ist der Auffassung, dass § 387 BGB für das Vorliegen einer Aufrechnungslage fordert, dass der Aufrechnende die ihm gebührende Leistung fordern kann und in diesem Fall Gleichartigkeit der Leistungen gegeben ist. Diese Anforderungen sind auch dann erfüllt, wenn der Gläubiger - mit der Begründung des Kammergerichts - von der Ausübung seiner Ersetzungsbefugnis noch keinen Gebrauch gemacht hat. Es genügt für § 387 BGB und damit für die Anwendung von § 215 BGB, wenn eine Rechtslage besteht, die den Gläubiger in die Lage versetzt, die Aufrechnung erklären zu können.

Eine darüber hinausgehende einschränkende Auslegung von § 387 BGB findet nach Auffassung der Kammer in der Norm keinen Halt. Sie zieht überdies aus der den Rechtskreis des Gläubigers erweiternden Regelung des § 249 BGB eine Rechtsfolge, die sich anderenorts zu seinen Lasten auswirkt. Diese Rechtsfolge würde im Rahmen von § 215 BGB zu einer erheblichen Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeiten führen, die auch in der Norm des § 215 BGB keine Stütze findet. […]

4. Die Revision war nach § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO hinsichtlich der von dem Bekl. erklärten Aufrechnung unter dem Gesichtspunkt der Divergenz zuzulassen.

Die Revision ist zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung unter dem Gesichtspunkt der Divergenz zuzulassen, wenn in der Entscheidung des Berufungsgerichts ein abstrakter Rechtssatz aufgestellt wird, der von einem in anderen Entscheidungen eines höheren oder eines gleichgeordneten Gerichts aufgestellten abstrakten Rechtssatz abweicht, und die angegriffene Entscheidung auf dieser Abweichung beruht (BGH vom 16.10.2018 - II ZR 70/16).

Die Kammer geht hinsichtlich der durch den Bekl. erklärten Aufrechnung davon aus, dass sie nach §§ 389, 215 BGB ein teilweises Erlöschen der klägerischen Forderung bewirkt hat, obwohl der Bekl. vor Eintritt der Verjährung seiner Ansprüche nicht gegenüber den Kl. zum Ausdruck gebracht hat, dass er im Rahmen von § 249 Abs. 2 BGB Zahlung von den Kl. verlangt. In dieser entscheidungserheblichen Rechtsfrage weicht die Kammer von der Rechtsprechung des Kammergerichts Berlin ab (Urteil vom 2.12.2019 - 8 U 104/17 = GE 2020, 540).

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Eine Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters ist nur möglich, wenn die Ansprüche sich vorher aufrechenbar gegenüberstanden, was nach Auffassung des Kammergerichts dann nicht der Fall ist, wenn der Vermieter nicht statt der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands Schadensersatz in Geld gefordert hat. Das Landgericht Lübeck ist anderer Meinung.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses am 30. April 2020 verlangte der Mieter mit der am 31. März 2021 zugestellten Klage Rückzahlung der Kaution und Schadensersatz für Vereitelung eines Wegnahmerechts. Der Vermieter rechnete mit zahlreichen Gegenansprüchen, auch aus Beschädigung der Mietsache, auf. Beide Parteien erhoben jeweils die Einrede der Verjährung.

Das Landgericht Lübeck gab der Zahlungsklage des Mieters nur zum Teil statt. Ein Schadensersatz aus der Zerstörung einer Zaunanlage, für die ihm ein Wegnahmerecht zugestanden hatte, sei verjährt. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB gelte auch für Ansprüche, die wirtschaftlich an die Stelle des Erfüllungsanspruchs treten.

Die Aufrechnung des Vermieters mit Gegenansprüchen sei zum Teil begründet, da die Aufrechnungslage in unverjährter Zeit bestanden habe. Auch wenn der Vermieter für die Beschädigung der Mietsache von seiner schadensfreien Wiederherstellung nach § 249 BGB keinen Gebrauch gemacht und nicht Zahlung statt Wiederherstellung verlangt habe, habe in unverjährter Zeit eine Aufrechnungslage bestanden. Der abweichenden Rechtsauffassung des Kammergerichts sei nicht zu folgen. Ausreichend für die Anwendung des § 215 BGB sei es, wenn eine Rechtslage bestehe, die den Gläubiger in die Lage versetzt, die Aufrechnung erklären zu können.

Die Kammer hat die Revision zugelassen. Allerdings hat der BGH in einem gleichgelagerten Fall bereits am 8. Mai verhandelt (VIII ZR 184/23); die Entscheidung ist aber noch nicht veröffentlicht.