Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen vor formeller Beendigung des Mietverhältnisses

hat der Mieter die Wohnung schon vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben, kann der Vermieter wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen unter der Voraussetzung des § 326 BGB Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen (Anschluß an LG Berlin GE 1996, 261).

Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 326 BGB wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Ausweislich § 3 Ziffer 3 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages waren die Bekl. verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen.

Unstreitig hat der Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 14. Mai 1997 unter Fristsetzung bis 28. Mai 1997 und Nachfristsetzung bis zum 4. Juni 1997 bei nachfolgender Ablehnungsandrohung aufgefordert, die im Schreiben näher bezeichneten Arbeiten vorzunehmen. Eine Ausführung der Arbeiten durch die Bekl. erfolgte nicht. Entgegen der Auffassung des AG im angefochtenen Urteil ist der Kl. mit dem geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht ausgeschlossen.

Die Argumentation des BGH (WuM 1990, 494), wonach hinsichtlich vom Mieter geschuldeter Schönheitsreparaturen § 326 BGB im laufenden Mietverhältnis nicht anwendbar sei, da die Erfüllung der Verpflichtung allein dem Mieter zugute kommt, greift vorliegend nicht.

Vielmehr ist davon auszugehen, daß wenn der Mieter bereits die Wohnung zurückgegeben hat und auch der Vermieter an einer schnellstmöglichen Abwicklung des Mietverhältnisses interessiert ist, ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gemäß § 326 BGB durchaus entstehen kann (vgl. LG Berlin, ZK 61, WuM 1996, 91).

Denn in einem solchen Fall liegt die Durchführung der Schönheitsreparaturen auch und gerade im Interesse des Vermieters. (Mieters, d. Red.)

Es würde der von beiden Parteien angestrebten schnellstmöglichen Abwicklung des Mietverhältnisses gerade zuwiderlaufen, wenn der Vermieter zunächst die Kündigungsfrist abwarten müßte, um von der Möglichkeit der Umwandlung des Anspruchs auf Vornahme der Schönheitsreparaturen in einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 326 BGB Gebrauch machen zu können.

Auch wäre dies im Hinblick auf die Verjährungsregelung des § 558 Abs. 2 1. Alt. BGB nicht sachdienlich.

Von einem solchen Fall ist vorliegend auszugehen.

Mit Schreiben vom 21. Februar 1997 erklärten die Bekl. die Kündigung zum 3. März 1997. Mit Schreiben vom 26. Februar 1997 wies der Kl. die Bekl. zutreffend darauf hin, daß die von ihnen erklärte Kündigung erst zum 28. Februar 1998 Wirkung entfalten könne, erklärte sich jedoch bereit, sofern die Bekl. die Wohnung vorzeitig zurückgeben, sich um eine rasche Weitervermietung zu bemühen und daß dann eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen werde. Hierauf übersandten die Bekl. am 11. März 1997 dem Kl. die Schlüssel der Wohnung.

Eines Abwartens des Kl. für die Aufforderung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und der Frist- und Nachfristsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bedurfte es daher nicht.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Vermieter wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses keinen Schadensersatz verlangen, sondern nur Erfüllung, also Leistung durch den Mieter. Übersehen wird freilich, daß der Vermieter auch in diesem Fall einen Anspruch auf Vorschuß gegen den Mieter hat, wenn dieser sich weigert, die Arbeiten auszuführen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter dagegen nach § 326 BGB eine Frist mit einer Ablehnungsandrohung dem Mieter zukommen lassen, wodurch ein Schadensersatzanspruch in Geld entsteht. Nun kommt es immer wieder vor, daß Mieter schon vor förmlicher Beendigung des Mietverhältnisses ausziehen und beide Parteien an einer schnellen Weitervermietung interessiert sind.

Die 61. Kammer des Landgerichts Berlin hatte in einem solchen Fall entschieden, daß dann der Vermieter ebenso nach § 326 BGB vorgehen kann, wie bei einem Auszug nach Beendigung des Mietverhältnisses. Dem hat sich die 67. Kammer mit Urteil vom 6. April 2000 angeschlossen. Das Ergebnis ergibt sich zwingend schon aus § 558 BGB, denn die Ansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen beginnen nicht erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu verjähren, sondern schon mit der Rückgabe. Eine Gesetzesauslegung, wonach ein Schadensersatzanspruch erst entstehen kann, wenn der Leistungsanspruch schon verjährt ist, wäre offensichtlich unrichtig.