Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener Reinigung

Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener Reinigung; starkes Rauchen als vertragsgemäßer Gebrauch

1. Gibt der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht besenrein zurück, kann der Vermieter auch ohne Mahnung mit Fristsetzung Schadensersatz verlangen, wenn besondere Umstände vorliegen (hier: Essensreste im Ofen) und der Mieter Reinigung ernsthaft und endgültig konkludent abgelehnt hat.

2. Nikotinablagerungen durch starkes Rauchen halten sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs, so daß der Mieter keinen Schadensersatz dafür schuldet.

Die Kl. können Ersatz verlangen, allein wegen des aufgrund des Zustandes der Wohnung erforderlichen Reinigungsaufwandes in Höhe der aus dem Angebot der Firma S. vom 27. Mai 2003 anteilig geltend gemachten 159,41 EUR. Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter dem Vermieter die Wohnung besenrein, d. h. für den Bekl. nach den gemeinhin anerkannten Regeln der Hausmannskunst gereinigt zurückzugeben. Dies ist hier nicht geschehen, was anhand der vorliegenden Fotos nicht streitig sein kann und auch gar nicht bestritten wurde. Besondere Bemerkung verdient allerdings die im Ofen zurückgelassene Pizza. Ob die Kl. den Bekl. in dem Schreiben vom 29. Juli 2003 besonders zur Reinigung unter Fristsetzung aufgefordert haben, kann dahinstehen, denn insoweit liegen jedenfalls die Voraussetzungen des § 281 Abs. 2 BGB vor. Insbesondere die Entfernung zurückgelassener Essensreste duldet keinen Aufschub. Ferner kann es dem Bekl. nicht entgangen sein, daß sich die Wohnung in bezug auf die Verunreinigungen nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Wenn er trotzdem den Besitz an der Wohnung mit Rückgabe der Schlüssel endgültig aufgibt, kann dies nur so verstanden werden, daß er eine Reinigung ernsthaft und endgültig ablehnt, womit zugleich der Verzug mit der Leistung gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB eingetreten ist.

Demgegenüber scheiden weitere Ersatzansprüche aus.

Schadensersatz wegen der verschmutzten Gurtbänder kann nicht verlangt werden. Das Mietverhältnis besteht nach Angaben der Kl. seit November 1985. Soweit die Gurtbänder nach nunmehr knapp 20jähriger Mietzeit unansehnlich geworden sind, beruht dies auf der vertragsgemäßen Nutzung, wozu auch der Genuß von Tabakwaren in den Räumen gehört. Insbesondere stellen sich Nikotinablagerungen durch starkes Rauchen noch als durch einen vertragsgemäßen Gebrauch bedingt dar (LG Köln WuM 2001, 467 ff., LG Hamburg WuM 2001, 469; AG Nordhorn NZM 2001, 892; LG Karlsruhe WuM 2002, 50, LG Köln WuM 1998, 596; LG Saarbrücken 1998, 689 f.).

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muß der Mieter die Wohnung jedenfalls besenrein zurückgeben und Schäden beseitigen. Unter welchen Umständen der Vermieter einen Ersatzanspruch in Geld hat, kann allerdings zweifelhaft sein. Essensreste sind auf jeden Fall vom Mieter zu beseitigen, Nikotinspuren dagegen, auch starke, nicht, meint das Landgericht Berlin - eine durchaus zweifelhafte Entscheidung.

Der Mieter hatte die Wohnung nicht gereinigt zurückgegeben, was der Vermieter im Prozeß durch Fotos dokumentierte. Darauf war auch eine im Ofen zurückgelassene Pizza zu sehen. Der Vermieter verlangte Schadensersatz entsprechend einem Kostenvoranschlag einer Reinigungsfirma. Dazu verlangte er Schadensersatz wegen durch Nikotinablagerungen verschmutzten Gurtbändern (offenbar für die Jalousien).

Mit Urteil vom 1. Juli 2004 gab das Landgericht Berlin der Klage hinsichtlich der Reinigungskosten statt und meinte, eine Mahnung mit Fristsetzung sei hier entbehrlich gewesen, da die Voraussetzungen des § 281 Abs. 2 BGB erfüllt seien, wonach bei besonderen Umständen auch ohne Leistungsaufforderung ein Schadensersatzanspruch entsteht. Hinzu komme, daß der Mieter hier durch die Rückgabe der Räume die Reinigung ernsthaft und endgültig verweigert habe, da er gewußt habe, daß die Wohnung sich nicht in ordnungsgemäßem Zustand befinde. Hinsichtlich der Gurtbänder sei die Verschlechterung im Laufe der Mietzeit von knapp 20 Jahren vom Beklagten nicht zu vertreten, da sich auch starkes Rauchen im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewege.

Ob übermäßiges Rauchen noch zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt, ist durchaus zweifelhaft. Anderer Ansicht als die von der Kammer zitierten Gerichte sind etwa das Landgericht Paderborn (NZM 2000, 710) und das Amtsgericht Magdeburg (NZM 2000, 657). Entscheidend dürfte allerdings die Mietdauer sein, so daß bei knapp 20 Jahren eine Sachbeschädigung ausscheidet.

Interessanter ist das Allerweltsproblem, unter welchen Umständen der Vermieter wegen nicht durchgeführter Reinigung Schadensersatz geltend machen kann. Das Landgericht meint offenbar, der Anspruch ergebe sich aus § 281 BGB, was zweifelhaft sein kann. Vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes war Anspruchsgrundlage § 286 BGB a. F. (Verzug); die im Gesetz nicht geregelte positive Vertragsverletzung galt nur subsidiär. Seit dem 1. Januar 2002 ist § 286 BGB keine Anspruchsgrundlage mehr, sondern der Schadensersatzanspruch folgt entweder aus § 280 BGB (Pflichtverletzung) oder aus § 281 BGB (Schadensersatz statt der Leistung). Bei § 281 BGB ist grundsätzlich eine Aufforderung mit Fristsetzung erforderlich, nicht jedoch bei § 280 BGB. Diese Vorschrift betrifft (auch) die Verletzung von leistungsbezogenen Nebenpflichten, wozu die Reinigung der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses gehören dürfte. Allerdings ist damit erst grundsätzlich geklärt, daß der Vermieter einen Schadensersatzanspruch hat. Der Inhalt dieses Anspruchs richtet sich nach §§ 249 ff. BGB, so daß nur bei einer Sachbeschädigung sofort Geldersatz verlangt werden kann (§ 249 Abs. 2 BGB). In allen anderen Fällen wie denen der unterlassenen Reinigung ist grundsätzlich nach § 250 BGB eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung erforderlich (Langenberg, Schönheitsreparaturen, 2. Aufl., 191; AG Pinneberg ZMR 2004, 121). Das ist nur dann entbehrlich, wenn der Mieter die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert hat. Das war hier der Fall, so daß der Mieter zu Recht zur Zahlung verurteilt wurde. Das gilt auch für die Mehrwertsteuer, denn § 249 Abs. 2 BGB, der die Begrenzung auf den Nettobetrag vorsieht, gilt nur für Sachbeschädigungen. Leitet man dagegen den Anspruch aus § 281 BGB her, ist eine Ablehnungsandrohung nach § 250 BGB nicht nötig, da die Herstellung rechtlich unmöglich ist (§ 251 BGB).