Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen Abrechnungsfirma wegen unrichtiger Abrechnung

Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen Abrechnungsfirma wegen unrichtiger Abrechnung; Anspruch auf Abrechnungskorrektur; Auskunftsanspruch; Verjährung; Ausschlussfrist für Vermieter; Energiedienstleister als Erfüllungsgehilfe; Einwendungsausschluss für Mieter; Freistellungsanspruch

Der Eigentümer und Vermieter kann von dem mit der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten beauftragten Energiedienstleister nicht nur Korrektur der unrichtigen Abrechnung, sondern auch Schadensersatz in Höhe der von den Mietern überzahlten Vorschüsse verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehren von der Bekl. im Wege der Stufenklage zunächst die Erstellung der Heiz‑ und Warmwasserkostenabrechnung für die Jahre 2008 und 2009 sowie Auskunft über die Verteilung der Heizkosten in den Jahren 2005 bis 2007 sowie die Art und Weise ihrer Berechnung.

Die Kl. zu 1) und 2) sind jeweils Eigentümer der ihnen im Klageantrag zu 1) zugeordneten Liegenschaften. Mit der Bekl. haben sie jeweils langlaufende Verträge geschlossen und die Bekl. verpflichtet, einen Abrechnungsservice bezüglich Heizung und Warmwasserverbrauch zu erbringen, sowie auch die hierzu erforderliche Messtechnik zu installieren. Durch die Abrechnungen der Bekl. werden die von dem Versorger berechneten Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser anteilig den einzelnen Wohnungen der Kl. zugeordnet. Dies hat Bedeutung einmal für die Verteilung der Gesamtkosten unter den Kl. und zum anderen für die Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Wohnungen.

Ende 2011 teilte die Bekl. den Kl. mit, dass in der Vergangenheit bei der Erstellung der Abrechnungen ein Fehler gemacht worden sei: Die Zählerstände der Zähler „Allgemein" und „Warmwasser" wurden zusammengerechnet, obwohl der Warmwasserzähler dem Allgemeinzähler nachgeschaltet ist und die Zählerstände daher nicht hätten zusammengerechnet werden dürfen. Die Kosten wurden den Wohnungen daher falsch zugeordnet - manchen zu hohe und manchen zu geringe Kosten. Auch die Kostenverteilung im Verhalten der Kl. untereinander erfolgte dadurch fehlerhaft.

Mit Schreiben vom 29.12.2011 übersandte die Bekl. den Kl. eine korrigierte Aufstellung der Verbrauchswerte für die Jahre 2005 bis 2009. Für das Jahr 2010 erstellte die Bekl. eine vollständige neue Abrechnung (B2). Mit der Klage begehren die Kl. auch für die Jahre 2008 und 2009 eine vollständige neue Abrechnung auch hinsichtlich der einzelnen Wohnungen, für die Jahre 2005 bis 2007 lediglich Auskunft über die Verteilung der Heizkosten auf die Liegenschaften. Die Bekl. erhebt die Einrede der Verjährung.

Die Kl. haben für die Jahre 2008 und 2009 einen Anspruch auf Nacherfüllung durch Neuerstellung der Abrechnungen gemäß §§ 634 Nr. 1, 635 BGB.

Die von der Bekl. erstellten Abrechnungen sind unstreitig falsch, und zwar auch hinsichtlich der Abrechnungen für die einzelnen Wohnungen, so dass den Kl. gemäß §§ 634 Nr. 1, 635 BGB ein Anspruch auf Nacherfüllung zusteht. Insoweit ist es unerheblich, ob die Mieter der Kl. Ansprüche gegen die Kl. geltend machen können oder nicht. Die Kl. haben an den mit der Bekl. abgeschlossenen Verträgen einen Anspruch auf Erstellung einer ordnungsgemäßen und zutreffenden Abrechnung hinsichtlich jeder Mieteinheit. Dieser Anspruch ist bisher nicht erfüllt.

Der Anspruch der Kl. ist nicht verjährt. Bei dem von den Parteien geschlossenen Vertrag handelt es sich um einen Werkvertrag. Bei der von der Bekl. zu erbringenden Leistung handelt es sich jedoch nicht um ein Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs‑ oder Überwachungsleistungen im Sinne des § 634 a Abs. 1 Nr. 1 BGB besteht. Es gilt gemäß § 834 a Abs. 1 Nr. 3 BGB die regelmäßige Verjährungstrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Jahresabrechnung 2008 ist im Jahre 2009 zu erstellen. Die Verjährung beginnt daher mit Ablauf des 31.12.2009 zu laufen (§ 199 Abs. 1 BGB) und tritt mit Ablauf des 31.12.2012 ein. Die Frist ist daher durch die Klageerhebung am 22.5.2012 rechtzeitig gehemmt worden (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Gleiches gilt für den Anspruch der Kl. hinsichtlich der Abrechnung für das Jahr 2009.

Sachverhalt des Schlussurteils vom 20. Januar 2015: Nachdem die Bekl. in Erfüllung des Teilurteils vom 12.2.2013 die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für die Abrechnungsjahre 2005 bis 2009 insgesamt und auch für die einzelnen Wohnungen der Kl. zu 1. und 2. in den streitgegenständlichen Wohnanlagen neu erstellt hat, nehmen die Kl. die Bekl. auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch, der ihnen dadurch entstanden sei, dass an die Mieter, zu deren Gunsten sich für die Jahre 2008 und 2009 ein Guthaben ergibt, dieses Guthaben ausgezahlt wird.

Darüber hinaus begehren die Kl. Auskunft über die Dimensionierung der Wärmemengenzähler, um die Geeignetheit des Abrechnungssystems der Bekl. nachvollziehen zu können. Die Bekl. erhebt die Einrede der Verjährung.

Aus den Gründen des Schlussurteils vom 20. Januar 2015: Die Klage ist begründet. Die Kl. zu 1. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 584,08 € und die Kl. zu 2. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 59.581,80 € Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB.

Die Bekl. hat ihre vertragliche Verpflichtung zur Erstellung einer verbrauchsabhängigen, ordnungsgemäßen Abrechnung bezüglich der Verteilung der Heiz‑ und Warmwasserkosten auf die einzelnen Wohnungseinheiten verletzt, indem sie die Zählerstände der Zähler „allgemein" und „Warmwasser" zusammengerechnet hat, obwohl der Warmwasserzähler dem Allgemeinzähler nachgeschaltet ist und die Zählerstände daher nicht hätten zusammengerechnet werden dürfen. Die Heiz‑ und Warmwasserkosten wurden den Wohnungen daher falsch zugeordnet - manchen zu hohe und manchen zu geringe Kosten. Die Bekl. hat die falschen Abrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 inzwischen korrigiert. Aus dieser Korrektur ergeben sich Zuvielzahlungen von Mietern in der geltend gemachten Höhe. Insoweit ist von der Berechnung der Kl. auszugehen. Denn die Bekl. hat die Berechnung der Kl. nicht konkret bestritten, obwohl ihr dies aufgrund der von ihr gelegten neuen Abrechnung leicht möglich wäre (§ 138 ZPO).

Den Kl. ist ein Schaden in Höhe dieser Zuvielzahlungen der Mieter entstanden, denn die gegenüber den anderen Mietern zu wenig berechneten Heizkosten in den Jahren 2008 und 2009 können die Kl. nicht nachträglich durch eine Änderung der Betriebskostenabrechnungen geltend machen. Denn gemäß § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die Kl. hätten die verspätete Geltendmachung der Heiz‑ und Warmwasserkosten jedoch zu vertreten, denn sie haben sich das Verschulden der Bekl. als ihres Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 BGB zurechnen zu lassen (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, Kommentar, § 556 BGB, Rn. 649 f.). Die Mieter, die Zuvielzahlungen geleistet haben, können eine Rückzahlung dieser Zahlungen jedoch verlangen. Zwar müssen Mieter grundsätzlich Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 BGB). Die Mieter der Kl. hätten die verspätete Geltendmachung von Einwendungen gegen die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht zu vertreten, denn die ursprüngliche Betriebskostenabrechnung enthielt Fehler, die durch bloße Prüfung und ggf. Vergleich mit dem Mietvertrag nicht erkennbar waren (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, Großkommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts, 11. Aufl., § 556 BGB Rn. 500). Unverschuldet ist der Fristablauf für den Mieter z. B., wenn der Abrechnungsfehler unter Anwendung der üblichen Sorgfalt ‑ nach Einsicht In die Belege ‑ für ihn nicht erkennbar ist, z. B. bei Ablesefehlern des Versorgers (Lützenkirchen, aaO., Rn. 743). So liegt es hier. Für die Mieter war nicht erkennbar, dass die Bekl. die Daten zweier Messuhren fälschlicherweise addiert hatte, obwohl der eine Zähler ein Unterzähler war.

Darüber hinaus sind die Kl. auch berechtigt, die Zuvielzahlungen der Mieter aus eigenem Antrieb auszugleichen ‑ ohne dass ihre Mieter diesen Anspruch geltend machen würden. Es liegt im Interesse der Kl., zu ihren Mietparteien ein vertrauensvolles Vertragsverhältnis zu führen. Dies wäre nicht gegeben, wenn - wie vorliegend - einige Mieter aufgrund einer falschen Abrechnung des Abrechnungsdienstes der Kl. erhebliche Beträge bezahlen würden, ohne dass sie insoweit Leistungen in Anspruch genommen hätten.

Die Kl. sind auch nicht lediglich auf einen Freistellungsanspruch gemäß § 257 BGB zu verweisen, denn es ist den Kl. nicht zuzumuten, dass sie zunächst auf der Grundlage der neuen Abrechnungen der Bekl. neue Betriebskostenabrechnungen für ihre Mieter erstellen und dann nicht zeitnahe und ohne erneute Streitigkeiten über die Höhe des Rückzahlungsanspruchs Ausgleichszahlungen an ihre Mieter leisten. Das Ziel eines vertrauensvollen Vertragsverhältnisses ohne nachhaltige Störungen kann nur erreicht werden, wenn die Kl. zeitnah mit Übersendung der korrigierten Rechnungen und ohne Aufforderung durch die Mieter die entsprechende Rückzahlung an die Mieter leisten. Das Interesse der Bekl., keine Zahlungen an die Kl. zu leisten, die nicht an die jeweiligen Mieter weitergeleitet werden, wird dadurch gewahrt, dass die Bekl. aus dem bestehenden Vertragsverhältnis gegenüber den Kl. einen Anspruch auf Auskunft über die an die Mieter geleisteten Rückzahlungen hat.

Der Anspruch der Kl. ist nicht verjährt. Die Kl. haben den Zahlungsanspruch im Wege einer Stufenklage geltend gemacht. Der zunächst geltend gemachte Auskunftsanspruch ist nicht verjährt. Insoweit wird auf die Ausführungen auf Seite 9 des Teilurteils vom 12.2.2013 verwiesen.

Auch der jetzt geltend gemachte Zahlungsanspruch ist nicht verjährt, denn es ist nach Erlass des Versäumnisurteils vom 12.2.2013 nicht zum Stillstand des Verfahrens im Sinne des § 204 Abs. 2 Satz 2 BGB gekommen. Die vorgenannte Regelung findet keine Anwendung, wenn für das Untätigbleiben des Berechtigten ein triftiger und für den anderen Teil erkennbarer Grund besteht (BGH, Urteil vom 27.1.1999 - XII ZR 113/97; Palandt‑Ellenberger, Bürgerliches Gesetzbuch, 73. Aufl., § 204 Rn. 47). Vorliegend musste nach Rechtskraft des Teilurteils die Bekl. zunächst neue Abrechnungen fertigen. Auf der Grundlage dieser Abrechnungen mussten die Kl. neue Betriebskostenabrechnungen für die einzelnen Wohnungen erstellen. Erst aufgrund dieser Betriebskostenabrechnungen konnte dann der Zahlungsanspruch beziffert werden. Dies alles war der Bekl. bekannt.

Die Kl. haben auch Anspruch auf Erteilung der Auskunft der Dimensionierung der Wärmemengenzähler. Der Anspruch ergibt sich als Nebenanspruch aus der vertraglichen Beziehung der Parteien. Schon aufgrund der erfolgten erheblichen Falschabrechnungen besteht ein berechtigtes Interesse der Kl., die Geeignetheit des von der Bekl. verwendeten Abrechnungssystems überprüfen zu können. Aus der jetzt von der Bekl. eingereichten Anlage B 4 ist - jedenfalls mit bloßem Auge - die Dimensionierung der Wärmemengenzähler nicht zu erkennen.

Hinweis: Gegen das Schlussurteil hat die Gegenseite Berufung eingelegt.

Der Eigentümer und Vermieter kann von dem mit der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten beauftragten Energiedienstleister nicht nur Korrektur der unrichtigen Abrechnung, sondern auch Schadensersatz in Höhe der von den Mietern überzahlten Vorschüsse verlangen.

Zwei Eigentümer beauftragten einen Energiedienstleister mit der Verbrauchsermittlung und der Erstellung der Heizkostenabrechnungen für mehrere verbundene Liegenschaften (Wohnanlage). Über einen Zeitraum von mehreren Jahren unterlief dem Energiedienstleister ein Fehler in der Berechnung der verteilten Heizenergie für Heizung und Warmwasser, indem er die Zählerstände der Zähler „allgemein" und „Warmwasser" zusammenrechnete, obwohl der Warmwasserzähler dem Allgemeinzähler nachgeschaltet ist, wodurch es zu falschen Heizkostenabrechnungen der Mieter kam. Ein Teil der Mieter wurde deshalb mit zu hohen Nachforderungen belastet, der andere Teil entsprechend mit zu geringen Kosten berücksichtigt.

Die Eigentümer klagten zunächst auf Erstellung von ordnungsgemäßen, fehlerfreien Abrechnungen der Heizkosten für die einzelnen Liegenschaften und Mieter. Aufgrund der Korrekturen verlangten die Klägerinnen dann Schadensersatz in Höhe der von den Mietern zu viel geleisteten Gebühren, hilfsweise Freistellung gegen Ansprüche der Mieter aus den Abrechnungen.

Streitig war u. a., ob die Ansprüche der Klägerinnen verjährt waren und die Klägerinnen verpflichtet sind, Überzahlungen der Mieter auszugleichen. Der Energiedienstleister stellte sich auf den Standpunkt, die Ansprüche der Mieter wären aufgrund fehlender Beanstandungen und der nun greifenden Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB nicht durchsetzbar, weshalb die Klägerinnen als Vermieter nicht verpflichtet wären, den Mietern die zu viel gezahlten Heizkosten zurückzuerstatten.

Das LG Berlin gab der Klage in vollem Umfang, zunächst mit Teilurteil hinsichtlich der Erstellung von Korrekturen der Abrechnungen und später mit Schlussurteil über den Zahlungsanspruch der Klägerinnen gegen den Energiedienstleister statt.

1. Der Auskunfts- wie auch der Zahlungsanspruch seien nicht verjährt. Der beklagte Energiedienstleister sei aufgrund eines Werkvertrags zur Leistung verpflichtet. Die Verjährungsregelungen richten sich daher nach §§ 634 a Abs. 1 Nr. 3, 195, 199 BGB. Es gelte danach die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt habe (Teilurteil vom 12. Februar 2013).

2. Den Klägerinnen sei ein Schaden in Höhe der Zuvielzahlungen der Mieter entstanden:

a) Die mit zu geringen Heizkosten abgerechneten Mieter könnten nicht nachträglich mit den tatsächlichen Kosten belastet werden. Gemäß § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB sei der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist von zwölf Monaten mit Nachforderungen ausgeschlossen.

b) Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung von Nachzahlungen nicht zu vertreten hat. Vorliegend haben sich die Klägerinnen jedoch das Verschulden der Beklagten als ihres Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 BGB zurechnen zu lassen.

c) Die Mieter, die mit zu hohen Kosten belastet wurden, können die Rückzahlungen jedoch herausverlangen. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung müssen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB innerhalb eines Jahres konkret vorgetragen werden. Dies gilt nicht, wenn der Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Vorliegend hätte ein Mieter den Fehler der Abrechnung auch bei Einsichtnahme in die Rechnungsunterlagen nicht erkennen können. Er hätte daher die Versäumung der Ausschlussfrist nicht zu vertreten.

d) Die Klägerinnen seien außerdem „berechtigt, die Zuvielzahlungen der Mieter aus eigenem Antrieb auszugleichen – ohne dass Ihre Mieter diesen Anspruch geltend machen würden". Es liege im Interesse eines vertrauensvollen Vertragsverhältnisses, die Mieter auf die falsche Abrechnung hinzuweisen und Überzahlungen auszugleichen.

e) Ein reiner Freistellungsanspruch (BGB) der Klägerinnen gegen den Energiedienstleister wegen der Ansprüche der Mieter sei nicht zumutbar. Das Ziel eines vertrauensvollen Vertragsverhältnisses könne ohne nachhaltige Störungen nicht erreicht werden, wenn die Mieter zunächst ihre Forderungen aufgrund der Abrechnungen geltend machen müssten. Dies würde erheblich weitere Schwierigkeiten in der Durchführung der Vertragsverhältnisse mit sich führen.

Der Vertrag ist ein Werkvertrag, weil der Energiedienstleister einen Erfolg, nämlich eine ordnungsgemäße Abrechnung schuldet, woraus sich ein Anspruch auf Nacherfüllung in Gestalt einer Korrektur der unrichtigen Abrechnung ergibt. Zutreffend wendet das Gericht für die Verjährung des Nacherfüllungsanspruchs § 634 a Abs. 1 Nr. 3 BGB an, weil es sich nicht um ein Werk handelt, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht.

Richtig ist, dass der Eigentümer/Vermieter nach den §§ 634 Nr. 4, 280 ff. BGB Schadensersatz verlangen kann, weil der Energiedienstleister ein mangelhaftes Werk in Form der unrichtigen Abrechnung erstellt hat. Dieser hat den Mangel zu vertreten, weil er grundsätzlich für das zur Erstellung der Abrechnung nötige Wissen und Können einzustehen hat. Da er für den über das Erfüllungsinteresse hinausgehenden Schaden haftet, ist auch eine vorangehende Fristsetzung nicht erforderlich.

Der Schaden liegt darin, dass der Vermieter Nachforderungen gegen die durch die unrichtige Abrechnung begünstigten Mieter nicht mehr geltend machen kann, weil er sich das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen muss. Wie die Hausverwaltung gehört auch der mit der Abrechnung beauftragte Energiedienstleister dazu. Die benachteiligten Mieter können Rückzahlung verlangen, weil sie mit der Einwendung, die Abrechnung sei wegen der unrichtigen Addition der Zählerstände unrichtig, nicht ausgeschlossen sind.

Der Schaden des Vermieters besteht aber zunächst nur darin, dass er mit Nachforderungen gegen die begünstigten Mieter ausgeschlossen ist, ansonsten hat sich seine Vermögenslage durch die unrichtige Abrechnung nicht verschlechtert. Allein die Belastung mit etwaigen Rückforderungsansprüchen der benachteiligten Mieter ist noch kein Schaden.

Da nach dem Sachverhalt des Schlussurteils die Vermieter erst „beabsichtigen", die überzahlten Beträge zurückzuzahlen, wäre zudem allenfalls ein Anspruch auf Freistellung von den etwaige Rückzahlungsansprüchen der benachteiligten Mieter gegeben gewesen. Die Mieter sind auch nicht derart in den Schutzbereich des Vertrages mit der Abrechnungsfirma einbezogen, dass der Vermieter daraus eine Verpflichtung herleiten könnte, die Ansprüche zu erfüllen, bevor sie überhaupt geltend gemacht worden sind.

Harald Kinne