Schadensersatzanspruch des Untermieters gegen Hauptmieter nach rechtsgrundloser Kündigung des Hauptmietverhältnisses

1. Kündigt der Mieter das Mietverhältnis mit dem Eigentümer, kann der Untermieter vom Hauptmieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

2. Dazu gehören auch Kosten aus einem Vergleich im Räumungsprozeß, den der Untermieter abschloß, um die Wohnung zu behalten.

Die Kl. lebte als Untermieterin allein in der Wohnung des Bekl. in der Estraße in Berlin. Der Untermietvertrag vom 14. März 1993 war auf unbestimmte Zeit geschlossen und sah eine sechsmonatige Kündigungsfrist zum Ende eines Quartals vor. Nachdem der Bekl. das Hauptmietverhältnis mit dem Eigentümer einvernehmlich zum 30. Juni 1998 beendet hatte, klagte der Eigentümer der Wohnung im Juli 1998 gegen den jetzigen Bekl. und die jetzige Kl. auf Räumung der Wohnung. Der Bekl. ließ ein Versäumnisurteil gegen sich ergehen. Die Kl. verglich sich in der 2. Instanz auf Anraten des Gerichts mit dem Eigen-tümer, weil sie glaubte, sonst den Prozeß zu verlieren. Der Eigentümer schloß mit der Kl. einen Hauptmietvertrag. Im Gegenzug übernahm sie die Kosten des damaligen Rechtsstreits in Höhe von 3.452,36 DM. Für diese Summe will sie nun Regreß beim Bekl. nehmen.

Die Kl. behauptet, der Bekl. habe den Untermietvertrag nicht fristgemäß gekündigt und zudem eine Kündigung des Eigentümers provoziert, indem er Mietzahlungen zurückgehalten habe. Sie habe - um in der Wohnung bleiben zu können - daher dem Vergleich mit dem Eigen-tümer zustimmen müssen. Der Bekl. behauptet, er habe am 2. Dezember 1997 eine Kündigung in den Briefkasten der Kl. eingeworfen. Darin habe es nach der Anrede geheißen: "(...) hiermit kündige ich Ihren Untermietvertrag, da ich meinerseits den Hauptmietvertrag gekündigt habe. Bitte teilen Sie mir Ihren Auszugstermin mit, um die Wohnungs- und Schlüsselübergabe zu terminieren." Der Bekl. ist der Ansicht, die Kündigung sei spätestens zum 30. Juni 1999 wirksam geworden.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Höhe von 3.452,36 DM aus §§ 541, 538 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB.

Der Kl. stand gegen den Bekl. ein Erfüllungsanspruch aus dem Untermietvertrag vom 15. März 1993 zu. Der Untermietvertrag bestand im Juli 1998 ungekündigt, als der Eigentümer die jetzige Kl. auf Räumung verklagte. Der Bekl. hatte das Untermietverhältnis nicht wirksam gemäß §§ 564, 565 ff. BGB gekündigt. Selbst wenn er das in Abschrift vorgelegte Schreiben vom 2. Dezember 1997 am selben Tag in den Briefkasten der Kl. eingeworfen haben sollte, hat dies nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Der Bekl. hatte als Untervermieter kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b BGB an einer Kündigung. Der Bekl. hat in seinem Kündigungsschreiben außer seiner selbst veranlaßten Kündigung des Hauptmietverhältnisses keinen Kündigungsgrund für das Untermietverhältnis genannt. Allein der in dem etwaigen Kündigungsschreiben genannte Grund darf im Prozeß berücksichtigt werden, §§ 564 a, 564 b Absatz 3 BGB [Jauernig-Teichmann: Anm. 2 zu § 564 a BGB, Anm. 5 zu § 564 b BGB m. w. N.]. Wie in jedem anderen Mietverhältnis über Wohnraum, so gelten auch im unbefristeten Untermietverhältnis die Regeln des Kündigungsschutzes gemäß §§ 564, 564 a, 564 b BGB [Staudinger-Emmerich: Rn. 95, 108 ff. zu § 549 BGB, 13. Auflage; Sternel Rn. 266, 269 zu Teil II., 3. Auflage; Emmerich Sonnenschein: Miete, Rn. 24 ff. zu § 549 BGB, 7. Auflage]. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung reicht für die Annahme eines berechtigten Interesses des kündigenden Untervermieters und Hauptmieters grundsätzlich sogar nicht aus, daß der Vermieter ihm seinerseits kündigt [BGH LM Nr. 42 zu § 286 BGB, Emmerich Sonnenschein: Miete, Rn. 25 zu § 549 BGB m. w. N.]. Erst recht kann dann die selbst veranlaßte Kündigung des Hauptmietverhältnisses kein Kündigungsgrund für die Beendigung des Untermietverhältnisses sein.

Es bestand ein Rechtsmangel im Sinne des § 541 BGB. Der Eigentümer machte auf dem Klagewege sein Recht zum Besitz durch die Räumungsklage geltend [Palandt Putzo: Rn. 2 zu § 541 BGB]. Die Kl. konnte ihm kein vom Bekl. abgeleitetes Besitzrecht entgegenhalten, weil kein Hauptmietverhältnis mehr bestand.

Der Bekl. hatte den Rechtsmangel auch gemäß §§ 538, 276 BGB zu vertreten. Die vorsätzliche Kündigung des Hauptmietverhältnisses hat der Mieter gegenüber dem Untermieter zu vertreten [Palandt-Putzo: Rn. 6 zu § 541 BGB, Staudinger-Emmerich: Rn. 110 zu § 549 m. w. N.]. Er setzt sich, soweit er kein berechtigtes Interesse an einer Kündigung des Untermietverhältnisses hat und dies auch erklärt, ohne Not ins Unvermögen gegenüber der Untermieterin.

Die Kl. kann als Schadensersatz wegen Nichterfüllung gemäß §§ 541, 538, 325, 249 ff. BGB die Kosten des Vergleichs geltend machen. Die Kosten sind ein Schaden im Sinne der §§ 249 ff. BGB. Diese Kosten wären der Kl. nicht entstanden, hätte der Bekl. seine Pflichten aus dem Untermietvertrag gemäß §§ 535, 536 BGB erfüllt.

Die Kosten für die Anmietung einer neuen Wohnung und für den Umzug sind grundsätzlich als Nichterfüllungsschaden erstattungsfähig [Palandt-Putzo Rn. 14 zu § 538 BGB; Jauernig-Teichmann, Anm. 3 zu § 538 BGB]. Erst recht müssen daher auch jene Kosten als Schaden gelten, die zur Begründung eines Mietverhältnisses in der ohne Recht besessenen Wohnung führen. Daß die Übernahme der Kostenlast des vorherigen Rechtsstreits freiwillig als Vergleich erfolgte, unterbricht den Zurechnungszusammenhang nicht. Denn wie das erstinstanzliche Urteil zeigt, lag wenigstens der Anschein eines kollusiven Zusammenwirkens des Hauptmieters mit dem Vermieter vor, der eine gerichtliche Verteidigung gegen die Räumungsklage nicht als abwegig erscheinen ließ. Daß dieser Weg schließlich auch zu einem Ersatz-Mietverhältnis für die Kl. führte, bestätigt ihn. Die geltend gemachten Kosten halten sich zudem im Rahmen dessen, was die Kl. für einen Umzug und für eine erneute Wohnungssuche hätte ausgeben müssen. Der Vorteil, einen Hauptmietvertrag statt des unsicheren Untermietverhältnisses erhalten zu haben, wird durch den Nachteil, einen höheren Mietzins entrichten zu müssen, wieder ausgeglichen.

Hat der Mieter seine Wohnung insgesamt untervermietet, macht er sich gegenüber dem Untermieter schadensersatzpflichtig, wenn er die Wohnung kündigt, ohne selbst einen Kündigungsgrund gegenüber dem Untermieter zu haben.

Der Hauptmieter hatte (offenbar mit Genehmigung) seine Wohnung insgesamt untervermietet; später kündigte er das Hauptmietverhältnis und auch den Untermietvertrag. Als die Untermieterin auf Räumung verklagt wurde, schloß sie einen Vergleich ab, wonach sie die Prozeßkosten zu übernehmen habe; im Gegenzug verpflichtete sich der Eigentümer, mit ihr einen Mietvertrag abzuschließen. Die Untermieterin verlangte diese Kosten als Schadensersatz vom Hauptmieter.

Das AG Schöneberg gab mit Urteil vom 17. Oktober 2000 der Klage statt und meinte, die Untermieterin habe einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung, da der Mieter einen Rechtsmangel verursacht habe, nämlich daß durch seine Kündigung der Eigentümer einen Anspruch auf Herausgabe auch gegen sie hatte (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Kündigung des Untermietverhältnisses war unwirksam, da ein Kündigungsgrund nach § 564 b BGB nicht bestand. Der Hauptmieter hätte daher der Untermieterin Kosten des Umzugs und die Kosten für die Anmietung einer neuen Wohnung erstatten müssen; um so mehr - so das Amtsgericht - die Prozeßkosten, die die Untermieterin deshalb übernommen hatte, um die Wohnung zu behalten.