Schadensersatzanspruch des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs

Schadensersatzanspruch des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs; Räumungsvergleich; Eigenbedarfskündigung; Vortäuschung von Eigenbedarf; Abfindungszahlung

Schließen die Parteien nach einer Eigenbedarfskündigung einen Räumungsvergleich in Hinblick auf die Dauer eines Rechtsstreits, wird auch das Bestehen des Kündigungsgrundes vom Vergleich umfaßt, so daß ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ausscheidet.

Die Berufung der Kl. ist unbegründet.

Lediglich ergänzend wird ausgeführt, daß es für die Reichweite des Vergleichs darauf ankommt, "welchen Sachverhalt die Vertragsparteien als feststehend zugrunde gelegt haben" (OLG Frankfurt, GE 1994, 1375 [1379]). Hat im Vorfeld des Vergleichs jedenfalls nach außen hin seitens der Mieter keine Festlegung der Verteidigungsstrategie stattgefunden, wie die Kl. in ihrer Berufungsbegründungsschrift vom 10. Mai 1995 selbst ausführen, sondern wird lediglich im Zusammenhang damit, daß keine Ersatzwohnungen zu einigermaßen angemessenen Bedingungen angeboten werden, darauf hingewiesen, daß es über die Begründetheit der Kündigung zu einem möglicherweise ca. zweijährigen Rechtsstreit kommen werde (Schreiben des Berliner Mietervereins e. V. vom 24. November 1989), ist zwischen den Parteien hinsichtlich der Kündigung wegen Eigenbedarfs alles offen und kann Gegenstand des gegenseitigen Nachgebens im Rahmen eines Vergleichs (§ 779 Abs. 1 BGB) sein. Wird vor diesem Hintergrund ein Vergleich über die Auflösung des Mietverhältnisses geschlossen, erfaßt er auch die Frage des Vorliegens eines wirksamen Kündigungsgrundes.

Dem entspricht auch der Wortlaut des Vergleichstextes, wie er dem Schreiben des Berliner Mietervereins e. V. vom 19. Januar 1990 zu entnehmen ist, nach dessen Ziffer 2. die Mieter gegen eine Abfindungszahlung ohne Differenzierung auf ihre Rechte aus dem Mietverhältnis, also auch auf die Geltendmachung von Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung verzichten. Dabei ist unerheblich, ob in der zu räumenden Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen waren. Denn allein die Zahlung von 2.000 DM stellt eine nicht unbedeutende Gegenleistung für die Räumung der Wohnung dar. Aus der Höhe der Abfindungszahlung läßt sich keine Einschränkung des Vergleichs entnehmen, denn die Höhe der vereinbarten Zahlung bestimmt sich auch nach dem Grad der Bindung des Mieters an seine bisherige Wohnung, dem Vorhandensein von Alternativwohnraum und den finanziellen Verhältnissen des Vermieters.

Der Vermieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er einen Kündigungsgrund, etwa Eigenbedarf, nur vortäuscht und der Mieter dann auszieht. Anders ist es aber nach dem Rechtsentscheid des OLG Frankfurt/Main dann, wenn ein Räumungsvergleich abgeschlossen wurde, der auch die Frage (endgültig) regeln sollte, ob ein Kündigungsgrund besteht oder nicht. Es kommt also immer auf den Geltungsbereich des Vergleichs an.

Mit Urteil vom 17. Oktober 1995 meinte das Landgericht Berlin, schon bei einem Hinweis des Mieters auf die lange Dauer eines Räumungsrechtsstreits sei auch der Kündigungsgrund selbst streitig, so daß ein späterer Vergleich Schadensersatzansprüche ausschloß.