Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Baumangel

Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Baumangel; Gesamtschuld; Ausgleichsanspruch des Vermieters gegen den Bauunternehmer

Hat ein Mieter wegen Schäden an seinem eingebrachten Eigentum, die durch einen Baumangel verursacht worden sind, Ansprüche gegen Bauunternehmer und Vermieter, so haften dem Mieter beide als Gesamtschuldner mit der Folge, daß ein Ausgleichsanspruch des Vermieters gegen den Bauunternehmer nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht kommt.

Der Kl. zu 2 (künftig nur: "Kl.") und die Kl. zu 1 klagen auf Feststellung, daß die Bekl. verpflichtet ist, sie von Schadensersatzansprüchen freizustellen, die ihre Mieterin, die Firma M., wegen Wasserschäden eingeklagt hat. Mit Generalunternehmervertrag vom 16. April/1. Juli 1982 beauftragte der unter seiner Firma handelnde Kaufmann W. die Bekl. mit der schlüsselfertigen Erstellung eines Wohn- und Geschäftshauses in W. Die Abnahme erfolgte am 2. Januar 1984.

Der Kl. und die Kl. zu 1 sind Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sowie Eigentümer von Sondereigentumseinheiten in dem genannten Haus. Der Kl. ist der Sohn der Kl. zu 1. Diese ist Inhaberin der genannten Firma.

Am 20. Dezember 1988 traten in den Räumen im dritten Obergeschoß, die im Sondereigentum des Kl. und der Kl. zu 1 stehen und von diesen an die Firma M. vermietet sind, Wasserschäden an Sachen der Firma M. auf. Ursache war die Verstopfung eines Balkonabflusses im vierten Obergeschoß. Die Räume, denen der Balkon zugeordnet ist, stehen ebenfalls im Sondereigentum des Kl. und der Kl. zu 1 und sind ebenfalls vermietet.

(...) III. Das Berufungsgericht hat übersehen, daß nach dem Sachverhalt, den der Kl. vorgetragen hat, ein Freistellungsanspruch des Kl. gegen die Bekl. nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht kommt.

1. Steht einem Mieter wegen eines Schadens an eingebrachten Sachen, der durch einen Baumangel verursacht worden ist, ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter und gegen einen Bauunternehmer zu, so haften beide dem Mieter als Gesamtschuldner mit der Folge, daß ein Ausgleichsanspruch des Vermieters gegen den Bauunternehmer nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 28. Oktober 1986 - VI ZR 254/85 = NJW 1987, 1013, 1014 = ZfBR 1987, 75 = BauR 1987, 116, 117). Nach ständiger Rechtsprechung entsteht der Ausgleichsanpruch aus § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erst, wenn ein Gesamtschuldner an den Gläubiger leistet, sondern von vornherein mit dem Zustandekommen des Gesamtschuldverhältnisses (vgl. BGH, Urteil vom 15. Mai 1986 - IX ZR 96/85 = NJW 1986, 3131, 3132 m. N.). Jeder mithaftende Gesamtschuldner kann schon vor seiner eigenen Leistung an den Gläubiger von den anderen Gesamtschuldnern verlangen, daß sie ihren Anteilen entsprechend an der Befriedigung des Gläubigers mitwirken und dadurch so handeln, daß es später nicht mehr zu einem Ausgleich im Wege des Rückgriffs gemäß § 426 Abs. 2 BGB zu kommen braucht. Nimmt der Gläubiger wegen seiner fälligen Forderung einen der Gesamtschuldner in Anspruch, so kann dieser von den Mitschuldnern verlangen, ihn von der Verbindlichkeit in der Höhe zu befreien, die der jeweiligen internen Ausgleichspflicht entspricht (BGH, Urteil vom 15. Mai 1986, a. a. O.).

2. Nach diesen Grundsätzen wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob der Kl., die Kl. zu 1 und die Bekl. der Firma M. für den von dieser geltend gemachten Schaden gesamtschuldnerisch haften und zu welchem Anteil die Bekl. dem Kl. gegebenenfalls zur Freistellung verpflichtet ist.

Ein Schadensersatzanspruch der Firma M. gegen die Bekl. kann sich nach dem Vortrag des Kl. aus § 823 Abs. 1 BGB ergeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein Bauunternehmer, der ein Haus vorwerfbar mangelhaft errichtet und dadurch Wasserschäden an Sachen eines Mieters auslöst, diesem aus unerlaubter Handlung zum Schadensersatz verpflichtet sein (vgl. BGH, Urteil vom 13. Februar 1990 - VI ZR 354/88 = ZfBR 1990, 178 = BauR 1990, 501).

Ein Schadensersatzanspruch der Firma M. gegen den Kl. und gegen die Kl. zu 1 kann sich insbesondere aus § 538 BGB ergeben. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben der Kl. und die Kl. zu 1 der Firma M. die Räume im dritten Obergeschoß vermietet. Erleidet ein Mieter infolge eines Baumangels an eingebrachten Sachen einen Schaden, so steht ihm regelmäßig ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter nach § 538 BGB zu.

In einem Neubau kam es zu einer Verstopfung des Balkonabflusses, wodurch erhebliche Wasserschäden an den Sachen des Gewerbemieters entstanden. Der Vermieter meinte, es liege ein Baumangel vor und verklagte den Unternehmer auf Freistellung von Schadensersatzansprüchen.

Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil vom 28. April 1994 fest, daß der Vermieter neben dem Bauunternehmer hafte und deswegen intern einen Ausgleichsanspruch habe. Dieser Ausgleichsanspruch, in der Regel die Hälfte, führt dazu, daß auch schon vor Zahlung an den Mieter der Vermieter einen Befreiungsanspruch gegen den anderen Verantwortlichen hat.