Schadensersatzanspruch des Mieters bei anwaltlicher Zurückweisung der ohne Vollmachtsurkunde ausgesprochenen Vermieterkündigung

Die mit Anwaltsschreiben ohne Vorlage der Vollmachtsurkunde ausgesprochene Vermieterkündigung erfüllt den Tatbestand der Verletzung des Mietvertrags und verpflichtet den Vermieter zum Ersatz der Kosten des zu seiner Abwehr vom Mieter eingeschalteten Rechtsanwalts.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehren von den Bekl., ihren Mietern, restliche Miete. Die Bekl. mieteten gemäß Mietvertrag vom 14.12.2000 die im 3. OG rechts gelegene Wohnung W.straße.

Die Miete betrug zunächst 1.055 DM (= 539,41 €). Seit Oktober 2005 reduzierte sich die Miete aufgrund gesunkener Nebenkostenvorauszahlungen auf 521,48 €, was derzeit weiterhin der gültige Mietzins ist. Die zu zahlende Nettomiete beträgt 406,48 €.

Unstreitig erbrachten die Bekl. keine Mietzahlungen für Juni 2005 und August 2005. Sie wurden wegen dieses Rückstandes von 2 x 539,41 € zuzüglich 5 € Mahnkosten von der klägerischen Hausverwaltung mit Schreiben vom 16.11.2005 zur Zahlung aufgefordert. Gleichzeitig wurde eine fristlose Kündigung angedroht. [...]

Eine fristlose Kündigung wegen eines weiteren Mietrückstandes für 2008 haben die Kl. mit außergerichtlichem Schreiben vom 10.2.2009 (durch bevollmächtigten Anwalt, d. Red.) sowie in der Klageschrift vom 10.2.2009, welche den Bekl. am 16.4.2009 zugestellt wurde, ausgesprochen. Dem außergerichtlichen Schreiben vom 10.2.2009 war keine Originalvollmacht der Kl. beigefügt. Mit Schreiben vom 20.2.2009 wiesen die Prozessbevollmächtigten der Bekl. die fristlose Kündigung mangels Vorlage einer Vollmachtsurkunde zurück. [...]

Die Bekl. sind der Meinung, dass beide fristlosen Kündigungen unwirksam gewesen seien. Gegen den unstreitig verbliebenen Mietrückstand in Höhe von 539,19 € rechnen sie mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von insgesamt 737,80 € auf, der außergerichtlich durch die Beauftragung der Prozessbevollmächtigten der Bekl. zwecks Abwehr der außergerichtlich ausgesprochenen Kündigung vom 10.2.2009 entstanden sei. [...]

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die ursprünglich gem. § 535 Abs. 2 BGB bestehende Forderung in Höhe von zuletzt 539,19 € (unstreitig noch zu zahlender Restmietzins) ist durch Aufrechnung der Bekl. erloschen. Die Bekl. waren berechtigt, zur Abwehr der im außergerichtlichen Schriftsatz vom 10.2.2009 ausgesprochenen fristlosen Kündigung einen Rechtsanwalt einzuschalten. Zu Recht wies dieser die Kündigung wegen fehlender Originalvollmacht mit Schreiben vom 20.2.2009 zurück. Die Zurückweisung erfolgte unverzüglich, nämlich innerhalb von acht Tagen, vgl. § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 542 BGB, Rn. 45). Mit den durch die Beauftragung entstandenen Kosten, welche allerdings tatsächlich nur 596,90 € betragen, können die Bekl. wirksam gegen die auf § 535 Abs. 2 BGB gestützte Klageforderung aufrechnen. Die im Schriftsatz vom 14.5.2009 erfolgte Gebührenrechnung ist überhöht. Als Gegenstandswert wären eigentlich (12 x 406,48 € =) 4.877,76 € anzusetzen gewesen. Eine 1,6‑Gebühr beträgt 481,60 €. Hinzu kommen 20 € Postpauschale und 19 % Mehrwertsteuer.

Die mit Anwaltsschreiben ohne Vorlage der Vollmachtsurkunde ausgesprochene Vermieterkündigung erfüllt den Tatbestand der Verletzung des Mietvertrags und verpflichtet den Vermieter zum Ersatz der Kosten des zur Kündigungsabwehr vom Mieter eingeschalteten Rechtsanwalts.

Wegen kündigungsbegründenden Mietrückstandes kündigte der Rechtsanwalt des Vermieters das Mietverhältnis fristlos, ohne dem Kündigungsschreiben die auf ihn lautende Vollmacht beizufügen. Diese Kündigung wies der vom Mieter eingeschaltete Rechtsanwalt wegen Fehlens der Vollmachtsurkunde zurück. Mit dem Anspruch auf Ersatz der dafür entstandenen Kosten rechnete der Mieter gegen die eingeklagte Miete auf.

Das AG Tiergarten hielt die Aufrechnung für begründet und wies die Klage insoweit ab. Die mit Anwaltsschreiben ohne Vorlage der Vollmachtsurkunde ausgesprochene Vermieterkündigung erfülle den Tatbestand der Verletzung des Mietvertrags und verpflichte den Vermieter zum Ersatz der Kosten des zu seiner Abwehr vom Mieter eingeschalteten Rechtsanwalts.

Das Urteil zeigt, wie wichtig die Beifügung der Originalvollmacht bei einseitigen Willenserklärungen des Vermieters – wie bei der Kündigung – ist, denn die Kündigung ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte die Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Ist die Kündigung in der Räumungsklage enthalten, genügt allerdings die Einreichung der Prozessvollmacht zu den Gerichtsakten. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mieter von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hat, wozu es z. B. ausreicht, dass die Hausverwaltung den Mietvertrag als Vertreter des Vermieters unterschreibt. Kritisch wird es wieder, wenn später die Hausverwaltung wechselt, ohne dass der Mieter davon in Kenntnis gesetzt wird. Fraglich ist, ob das Fehlen der Kündigungsvollmacht bereits eine Vertragsverletzung darstellt, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet; denn allein das Fehlen der Originalvollmacht führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern erst die unverzügliche Zurückweisung aus diesem Grund. Gleichwohl sollte sicherheitshalber immer die Originalvollmacht beigefügt werden, da in der Rechtsprechung angenommen wird, dass die mit Anwaltsschreiben ausgesprochene, erkennbar unwirksame Kündigung den Tatbestand der Verletzung des Mietvertrags erfüllt und zum Schadensersatz verpflichtet.