Schadensersatzanspruch des Mieters

Schadensersatzanspruch des Mieters; Wasserschaden; anfänglicher Mangel; Mietmangel; Gefahrenquelle; Schutzbereich

1. Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für Schäden, die durch einen bei Vertragsschluß latent vorhandenen Mangel entstanden sind.

2. Ein Mangel der Mietsache ist auch gegeben, wenn die räumliche Nähe zu einer Gefahrenquelle sie einer Gefahr aussetzt, bei deren Verwirklichung die Mietsache selbst gebrauchsfehlerhaft wird.

3. Einbeziehung des Wohnungsnutzers in den Schutzbereich des Mietvertrages.

Die Kl. (Nutzerin einer Wohnung, die von der Mutter der Kl. für die damals noch minderjährige Kl. gemietet wurde), verlangt von der Bekl. Schadensersatz für Wasserschäden an Einrichtungsgegenständen. Bei der vermieteten Wohnung handelt es sich um eine Eigentumswohnung. Die Wasserschäden entstanden durch einen Rohrbruch in einer benachbarten Eigentumswohnung, die nicht der Bekl. gehörte. AG und LG verurteilten die Bekl. zum Schadensersatz.

Die Bekl. ist gemäß § 538 Abs. 1 1. Alternative BGB verpflichtet, an die Kl. Schadensersatz in Höhe von 1.380 DM zu leisten. Nach dieser Vorschrift haftet der Vermieter unabhängig von seinem Ver schulden dem Mieter für Schäden, die durch einen schon bei Vertragsschluß vorhandenen Mangel eintreten.

Bei Abschluß des Mietvertrages zwischen dem Rechtsvorgänger der Bekl. und der Mutter der Kl. am 18. August 1987 wies die Wohnung den Mangel auf, daß die Wasserleitungen in der Nachbarwohnung S. abgenutzt und brüchig waren. Denn unstreitig befanden sich diese Leitungen bereits im Frühjahr 1987 in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Unerheblich ist, daß sich der Mangel nicht in dem Mietobjekt selbst, sondern in einem anderen Teil des Gebäudes befand. Denn ein Mangel der Mietsache ist auch gegeben, wenn sie aufgrund ihrer räumlichen Beziehung zur Gefahrenquelle einer Gefahr ausgesetzt ist, bei deren Verwirklichung ihr ein Fehler anhaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert (BGH NJW 1972, 944). Ebenfalls unerheblich ist, daß der Schaden an dem Wasserrohr erst nach Vertragsschluß aufgetreten ist. Denn es kommt nicht darauf an, ob der Mangel bereits hervorgetreten ist oder eine Schädigung verursacht hat. Ausreichend ist vielmehr, daß die maßgebenden Ursachen der späteren Schädigung zum Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses bereits angelegt waren (BGH a.a.O.).

Der Garantiehaftung der Bekl. steht nicht entgegen, daß nicht sie, sondern der Voreigentümer als ihr Rechtsvorgänger den Mietvertrag abgeschlossen hat. Denn der Erwerber einer Eigentumswohnung tritt gemäß § 571 Abs. 1 BGB auch in die verschuldensunabhängige Haftung des Veräußerers ein. Der Zweck des § 571 BGB, den Mieter in seinen Rechten bei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen, würde in einem wesentlichen Punkt nicht erreicht werden, könnte sich der Erwerber darauf berufen, während der Dauer seines Eigentums sei zwar der Schaden eingetreten, mit den weiteren Voraussetzungen des Ersatzanspruches, dem Vorliegen eines Mangels zur Zeit des Abschlusses des Vertrages habe er indessen nichts zu tun (BGHZ 49, 3650, 352).

Der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung umfaßt die von der Kl. erlittenen Sachschäden. Denn die Haftung des Vermieters nach § 538 Abs. 1 1. Alternative BGB bezieht sich auf sämtliche Schäden, die der Mieter bei dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache an seinem Eigentum erleidet (BGH NJW 1962, 908 f.). Das betrifft in gleicher Weise die Sachen der Kl., die als eigentliche Nutzerin der Wohnung in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen ist (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 51. Aufl., § 328 Rdn. 16 ff.). Durch diese Einbeziehung in den Schutzbereich des Vertrages steht der Kl. ein eigener vertraglicher Schadensersatzanspruch zu (Palandt/Heinrichs, a.a.O., Rdn. 13).

Eine Mutter hatte für ihre minderjährige Tochter eine Eigentumswohnung gemietet. Die Eigentumswohnung - 70 Jahre alt - wurde später verkauft. In der vermieteten Wohnung entstand ein Wasserschaden an Einrichtungsgegenständen. Ursache des Schadens war, daß in der benachbarten Eigentumswohnung (die einem anderen Eigentümer gehörte) ein Wasserrohr brach, ein Stück Wand der vermieteten Wohnung wegsprengte und die Wohnung unter Wasser setzte.

Die jetzige Eigentümerin der vermieteten Wohnung meinte, sie müsse für den Wasserschaden nicht zahlen, schließlich treffe sie daran ja kein Verschulden.

Sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht Berlin (Entscheidung vom 13. März 1992), hatte die Wohnungseigentümerin jedoch keinen Erfolg.

Beide Instanzen sahen eine verschuldensunabhängige Haftung für gegeben, weil ein Mangel - man könnte sagen "latent" - bereits bei Vertragsabschluß vorhanden gewesen sei, dadurch nämlich, daß in dem Haus insgesamt die Wasserleitungen - unstreitig - schon zu dem Zeitpunkt, als die Mutter für ihre minderjährige Tochter die Wohnung angemietet hatte, porös und brüchig waren.

Als unerheblich sahen es die Richter an, daß der Mangel, der schließlich zum Wasserschaden führte, sich in dem Mietobjekt selbst (der Eigentumswohnung) gar nicht befand, sondern in einer anderen Eigentumswohnung. Ein Mangel der Mietsache, so die Richter, sei nämlich auch dann gegeben, wenn die Mietsache aufgrund ihrer "räumlichen Beziehung zur Gefahrenquelle" einer Gefahr ausgesetzt sei, die - wenn sie denn eintritt - zu einer Tauglichkeitsminderung in der vermieteten Sache selbst führt.

Für zulässig hielten die Richter es auch, daß nicht die eigentliche Mieterin - die Mutter der Geschädigten - geklagt hatte, sondern die Geschädigte selbst, die ja nur Nutzerin der Wohnung war. Sie, so das Landgericht, sei in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen. Sie könne deshalb auch einen Schadensersatzanspruch selbst verfolgen.