Schadensersatzanspruch des Käufers eines belasteten, aber als „lastenfrei“ verkauften Grundstücks

Schadensersatzanspruch des Käufers eines belasteten, aber als „lastenfrei“ verkauften Grundstücks; übersehene Grunddienstbarkeit; Versorgungsleitung; Kosten der Leitungsverlegung; Anspruch gegen Notar und Grundbuchamt; Amtspflichtverletzung; Amtshaftung

Wird ein Grundstück als lastenfrei verkauft, weil die Beteiligten die im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit für eine Versorgungsleitung übersehen, kann der Käufer wegen eines Rechtsmangels Schadensersatz verlangen. Die Höhe des Schadensersatzes richtet sich nach den Kosten, die für die Verlegung der Leitung entstehen, wobei ein Anspruch auf unentgeltliche Verlegung nach § 8 Abs. 3 AVBWasserV im Falle der Bestellung einer Dienstbarkeit nicht besteht.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Der Bekl. war Eigentümer des auf Blatt ... des Grundbuchs von O. eingetragenen landwirtschaftlich genutzten Grundstücks Flur, Flurstück ... der Gemarkung O. 1964 gestattete er den Städtischen Werken AG, K. (im Folgenden: Stadtwerke), der Streithelferin der Kl., durch das Grundstück eine Druckwasserleitung zu verlegen, und verpflichtete sich, die Leitungstrasse in einer Breite von 6 m von einer Bebauung freizuhalten. Das Recht der Stadtwerke wurde durch eine Dienstbarkeit gesichert.

2 Mit Notarvertrag vom 6. August 1998 verkaufte der Bekl. das 5.777 m2 große Grundstück als frei von Lasten Dritter für 231.080 DM (40 DM/m2) der Kl. Die Belastung des Grundstücks hatte der Bekl. vergessen; bei der Beurkundung wurde sie übersehen. Die Kl. bezahlte den vereinbarten Kaufpreis. Auf diesen sollten 20 DM/m2 nachzubezahlen sein, sofern innerhalb von sechs Jahren nach Abschluss des Vertrages ein Bebauungsplan in Kraft träte, der die Bebauung des Grundstücks ermögliche.

3 Am 1. Dezember 1998 wurde das Grundstück auf das Blatt ... des Grundbuchs umgebucht. Aufgrund eines Versehens des Grundbuchamts unterblieb dabei die Übertragung der Belastung. Die Kl. wurde als Eigentümerin eingetragen. Sie ließ das Grundstück entsprechend dessen beabsichtigter Bebauung und Teilung neu vermessen. Aus der Vermessung entstanden die von der Wasserleitung betroffenen Flurstücke ... und ... und die von der Leitung nicht betroffenen Flurstücke ... bis ... und ...

4 Mit Vertrag vom 15. Mai 2000 veräußerte die Kl. die Flurstücke wiederum als lastenfrei an die B.-Bau GmbH & Co. Betriebs-KG (im Folgenden: KG). Ein Bebauungsplan wurde nicht beschlossen. Trotzdem wurde die Bebauung des Flurstücks ... mit einem Mehrfamilienhaus genehmigt. Im September 2002 begann die KG mit den Bauarbeiten. Bei den Ausschachtungsarbeiten entdeckte sie die Leitung. Die KG führte die Bauarbeiten wie geplant aus. Das auf dem Flurstück errichtete Gebäude ragt jedoch zu einem Teil in den Grundstücksstreifen hinein, der nach der Dienstbarkeit von einer Bebauung freizuhalten ist.

5 Im Oktober 2002 setzte die Kl. dem Bekl. Nachfrist gemäß § 326 BGB a.F. zur Beseitigung der Dienstbarkeit. Die Fristsetzung blieb ohne Erfolg. Die Stadtwerke erwirkten am 18. Juli 2003 die Eintragung eines Widerspruchs gegen die fehlende Verlautbarung der Dienstbarkeit im Grundbuch. Im Hinblick auf die Wasserleitung erklärte die KG, von dem Vertrag mit der Kl. vom 15. Mai 2000 zurückzutreten, soweit dieser das Flurstück ... zum Gegenstand hat. Am 31. Dezember 2002 wurde die KG als Eigentümerin eingetragen.

6 Die Kl. meint, die Belastung des Grundstücks sei durch die Eintragung der KG als Eigentümerin in das Grundbuch nicht erloschen. Sie behauptet, aus Sicherheitsgründen dürfe die Wasserleitung nicht in dem Flurstück ... verbleiben, das Flurstück ... sei aufgrund des Verlaufs der Leitung nicht bebaubar. Die Stadtwerke seien bereit, die Leitung gegen Erstattung des hiermit verbundenen Aufwands von etwa 253.000 € aus dem Grundstück in den öffentlichen Straßenkörper zu verlegen und auf die Dienstbarkeit zu verzichten.

7 Die Kl. hat beantragt, den Bekl. wegen der Belastung des Grundstücks, soweit hiervon das Flurstück ... betroffen ist, zur Zahlung von 61.487,08 € als Schadensersatz zuzüglich Zinsen Zug um Zug gegen Rückübertragung des Flurstücks zu verurteilen und festzustellen, dass der Bekl. verpflichtet sei, alle weiteren Schäden zu ersetzen, die ihr dadurch entstanden seien oder künftig entstünden, dass der Bekl. ihr das Eigentum an dem Grundstück nicht frei von dem Leitungsrecht der Stadtwerke verschafft habe. Der Bekl. hat einen Schaden der Kl. in Abrede gestellt, gegen die Klageforderung hilfsweise mit einem aus der Bebaubarkeit von 3.405 m2 des Grundstücks abgeleiteten Anspruch auf Nachzahlung auf den Kaufpreis in Höhe von 34.818,98 € aufgerechnet, weiter hilfsweise Widerklage auf Zahlung von 34.818,98 € erhoben und höchst hilfsweise Feststellung der Zahlungsverpflichtung der Kl. in dieser Höhe beantragt.

8 Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung des Bekl. ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision erstrebt der Bekl. die Abweisung der Klage, hilfsweise die Verurteilung der Kl. zur Zahlung des mit der Widerklage verlangten Betrags, höchst hilfsweise die Feststellung der entsprechenden Zahlungsverpflichtung der Kl.

I. 9 Das Berufungsgericht meint, der Bekl. sei der Kl. nach §§ 440 Abs. 1, 434, 326 BGB a.F. zum Ersatz verpflichtet. Der Erwerb des Eigentums an dem Grundstück durch die KG habe kein Verkehrsgeschäft bedeutet und die Belastung des Grundstücks daher unberührt gelassen. Den durch das vertragswidrige Verhalten des Bekl. entstandenen Schaden könne die Kl. nicht abschließend beziffern. Es sei daher zulässig, die Feststellung der Ersatzpflicht des Bekl. zu verlangen.

10 Die Kl. könne zwar nicht den auf das Flurstück ... entfallenden Anteil ihrer Zahlung auf den Kaufpreis zurückverlangen; als „kleinen Schadensersatz" könne sie aber Zahlung in der verlangten Höhe verlangen, weil die Stadtwerke nur gegen Erstattung der Kosten der Verlegung der Wasserleitung zur Aufgabe der Dienstbarkeit bereit seien. Auch hierauf stütze die Kl. den geltend gemachten Zahlungsanspruch. Diese Kosten betrügen allein für das Flurstück ... mindestens 135.000 € und damit ein Mehrfaches des verlangten Betrages.

11 Die teilweise Bebaubarkeit des Grundstücks habe nicht dazu geführt, dass der Bekl. Nachzahlung auf den Kaufpreis verlangen könne.

II. 12 1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Abweisung der hilfsweise und höchst hilfsweise erhobenen Widerklage wendet. Insoweit fehlt es an der vorgeschriebenen Begründung, §§ 551 Abs. 3 Nr. 2, 552 ZPO.

13 2. Im Übrigen ist die Revision unbegründet.

14 a) Die Klage ist zulässig. Gegen die Zulässigkeit des von der Kl. gestellten Feststellungsantrags wendet sich die Revision nicht. Rechtsfehler sind auch nicht ersichtlich.

15 b) Die Klage hat auch in der Sache Erfolg.

16 Der Bekl. hat der Kl. das Grundstück frei von Rechten Dritter verkauft. Seiner Verpflichtung zur Rechtsverschaffung hat er innerhalb der von der Kl. hierzu gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. gesetzten Frist nicht erfüllt. Gemäß §§ 326 Abs. 1, 440 Abs. 1 BGB a.F. ist er der Kl. daher zum Schadensersatz verpflichtet.

17 Ohne Erfolg macht die Revision geltend, im Hinblick auf die Weiterveräußerung des Grundstücks durch die Kl. an die KG könne eine Schadenersatzverpflichtung des Bekl. nur insoweit bestehen, als die Kl. der KG ersatzpflichtig sei. Dass es sich so verhalte, sei nicht festgestellt und auch nicht deshalb entbehrlich, weil die KG den Rücktritt von dem Vertrag mit der Kl. im Hinblick auf die Parzelle ... erklärt habe.

18 aa) Richtig ist zwar, dass der Schadenersatzanspruch des Käufers u. U. entfallen kann, wenn eine (rechts-) mangelhafte Sache weiterverkauft wird. So verhält es sich hier jedoch schon deshalb nicht, weil die Kl. das Grundstück der KG frei von Belastungen verkauft hat und diese Verpflichtung gegenüber der KG bisher nicht erfüllt hat, da die Dienstbarkeit mit der Eintragung der KG als Eigentümerin nicht erloschen ist. Die Veräußerung des Grundstücks an die KG konnte diese Wirkung nicht haben, weil es sich bei dieser nach den von der Revision nicht beanstandeten Feststellungen des Berufungsgerichts nicht um ein Verkehrsgeschäft handelte, wie es § 892 Abs. 1 BGB voraussetzt (Erman/Lorenz, BGB, 12. Aufl., § 892 Rdn. 18; Palandt/Bassenge, BGB, 68. Aufl., § 892 Rdn. 7; Staudinger/Gursky, BGB [2002], § 892 Rdn. 91 ff.).

19 Die Rechtverschaffungsverpflichtung der Kl. besteht hinsichtlich des Flurstücks ... fort. Zur Erfüllung ist die Kl. nur in der Lage, wenn die Stadtwerke auf das Leitungsrecht verzichten. Den Verzicht machen die Stadtwerke unstreitig davon abhängig, dass ihr die für eine Verlegung der Leitung in den öffentlichen Straßenkörper entstehenden Kosten erstattet werden. Der hieraus folgende Ersatzanspruch der KG gegen die Kl. ist von der Ersatzpflicht des Bekl. gegenüber der Kl. umfasst und damit Gegenstand des Feststellungsausspruchs.

20 bb) Ob die Entscheidung über die Minderung des Anspruchs der Kl. wegen eines Mitverschuldens der KG an dem eingetretenen Schaden dem Betragsverfahrens vorbehalten werden durfte, kann dahingestellt bleiben. Weshalb die KG nach der Entdeckung der nicht durch ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht gesicherten Leitung im eigenen Interesse gehalten gewesen sein könnte, von der Fortführung des Bauvorhabens Abstand zu nehmen und mit dem Ziel einer Versetzung des Baus wieder in das Planungs- und Genehmigungsverfahren einzutreten, wird von dem Bekl. nicht ausgeführt.

21 cc) Ob die KG den Rücktritt von ihrem Vertrag mit der Kl. auf das Flurstück ... beschränken konnte, ist für die Entscheidung des Rechtsstreits ohne Bedeutung. Die Kl. schuldete der KG die Verschaffung lastenfreien Eigentums. Diese Verpflichtung hat sie nicht erfüllt. Ob die KG im Hinblick hierauf von einem Recht Gebrauch gemacht hat, das ihr das Bürgerliche Recht gewährte, oder ob die Kl. und die KG sich auf einen Teilrücktritt der KG von dem Vertrag vom 15. Mai 2000 geeinigt haben, schmälert den Anspruch der Kl. gegen den Bekl. auf Ersatz der Kosten nicht, von deren Erstattung die Stadtwerke die Verlegung der Leitung aus dem Flurstück abhängig machen.

22 dd) Für den geltend gemachten Zahlungsanspruch ist auch ohne Bedeutung, ob das Flurstück ... bebaubar ist. Die Kl. hat das Grundstück unabhängig von dessen Bebaubarkeit von dem Bekl. frei von Rechten Dritter gekauft. Seine Verpflichtung, die Lastenfreiheit des Grundstücks herbeizuführen, hat der Bekl. trotz Nachfristsetzung und Ablehnungsandrohung nicht erfüllt. Zur Herbeiführung des von dem Bekl. versprochenen Zustands bedarf es eines Aufwands, der die Klageforderung übersteigt.

23 ee) Dem geltend gemachten Anspruch steht nicht entgegen, dass ein Anschlussnehmer nach von § 8 Abs. 3 AVBWasserV die unentgeltliche Verlegung einer Leitung verlangen kann, die ihm an deren bisheriger Stelle nicht mehr zumutbar ist. Der Verlegungsanspruch aus § 8 Abs. 3 AVBWasserV gilt für Leitungen, die ein Grundstückseigentümer als Kunde oder Anschlussnehmer nach § 8 Abs. 1 AVBWasserV zu dulden hat. So verhält es sich bei einer Wasserleitung nicht, die aufgrund der Vereinbarung einer Befugnis zur Verlegung, im vorliegenden Fall der Bestellung einer Dienstbarkeit, verlegt worden ist (vgl. Senat, Urt. v. 6. Februar 2004, V ZR 196/03, VIZ 2004, 328, 330).

24 ff) Gegen die Verneinung einer zur Aufrechnung geeigneten Gegenforderung erhebt die Revision keine Rügen. Rechtsfehler sind auch insoweit nicht ersichtlich.

III. [...]

Wer ein Grundstück als lastenfrei verkauft, obwohl im Grundbuch eine Dienstbarkeit eingetragen ist, kann wegen eines Rechtsmangels auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Der Käufer sollte sich dabei nicht zu sehr auf die Sorgfalt von Notar und Grundbuchamt verlassen.

Im Grundbuch war für die Stadt eine Dienstbarkeit eingetragen, wonach eine Leitungstrasse für die Druckwasserleitung von einer Bebauung freizuhalten sei. Bei Verkauf des Grundstücks hatte der Verkäufer diese Belastung vergessen und der Notar offenbar das Grundbuch nicht eingesehen. Jedenfalls wurde die Beurkundung des Verkaufs als lastenfrei vorgenommen. Bei Umbuchung des Grundstücks auf ein anderes Grundbuchblatt wurde schließlich vom Grundbuchamt die Übertragung der Belastung vergessen. Danach wurde die Käuferin als Eigentümerin eingetragen. In der Folgezeit verkaufte sie das (nach dem Grundbuch lastenfreie) Grundstück an eine Kommanditgesellschaft. Bei Beginn der Bauarbeiten wurde die Leitung entdeckt. Die Stadtwerke verlangten ca. 250.000 € für die Verlegung der Leitung aus dem Grundstück.

Mit Urteil vom 6. März 2009 gab der Bundesgerichtshof der Schadensersatzklage der Käuferin statt. Das Grundstück sei eben nicht lastenfrei verkauft worden. Der Schadensersatzanspruch sei auch nicht durch den Weiterverkauf an die Kommanditgesellschaft entfallen, da es sich hierbei nicht um eine Verkehrsgeschäft im Sinne des 892 BGB gehandelt habe, so dass ein gutgläubiger Erwerb ausscheide. Wenn ein Grundstück mit einer Dienstbarkeit belastet sei, könne die Eigentümerin auch nicht unentgeltliche Verlegung der Leitung verlangen.

Die beinahe unglaubliche Anhäufung von „Versehen", die hier zur Entstehung des Schadens führten, begründet nicht nur Ansprüche der Klägerin gegen den Beklagten. Eine Amtspflichtverletzung haben der Urkundsnotar und das Grundbuchamt begangen, so dass – soweit noch nicht Verjährung eingetreten ist –auch diese haftbar gemacht werden können.