Schadensersatzanspruch des Eigentümers gegen KWV

Schadensersatzanspruch des Eigentümers gegen KWV; Kreditmittelverwendung; Kommunale Wohnungsverwaltung; Geschäftsbesorgung; Auskunftsanspruch; Darlegungslast; Beweislast

Zum Schadensersatzanspruch des Eigentümers gegen die Wohnungsbaugesellschaft als Rechtsnachfolgerin der KWV wegen ungeklärter Verwendung von Kreditmitteln. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin des Grundstücks G.straße in Berlin. Die Bekl. ist Rechtsnachfolgerin des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung (im folgenden: KWV). Die in Westdeutschland lebende Kl. hatte ihrem Sohn Vollmacht vom 27. April 1964 zur Verfügung über das mit einem Zweifamilienhaus bebaute Grundstück erteilt. Dieser erteilte der KWV am 23. September 1964 Untervollmacht. Danach war die KWV zur Belastung des Grundstücks bis zu 10.000 DM zur Ablösung bestehender Verbindlichkeiten und zur Aufnahme von Krediten mit Belastung des Grundstücks für notwendige Reparaturen und sonstige Verbesserungen berechtigt.

In den Jahren 1965, 1967 und 1979 belastete die KWV das Grundstück einschließlich des später gebildeten unbebauten selbständigen Teilgrundstücks J.straße mit Aufbaugrundschulden und -hypotheken der Berliner Sparkasse in Höhe von 18.750 Mark, 11.400 Mark und 50.600 Mark. Nachdem das Teilgrundstück J.straße am 1. November 1984 enteignet worden war, verblieben die Belastungen ausschließlich auf dem bebauten Grundstück der Kl. (...)

Mit Schreiben vom 26. September 1991 forderte die Kl. die Bekl. auf, über die den Kreditverbindlichkeiten zugrunde liegenden Instandhaltungs- und Erneuerungsmaßnahmen Auskunft zu erteilen. Mit Antwortschreiben vom 2. Oktober 1991 und 6. Januar 1992 teilte die Bekl. mit, daß die erbetene Einsichtnahme in ihrem Büro erfolgen könne. Mit Schreiben vom 3. Juni 1993 übersandte sie Rechnungskopien aus den Jahren 1985 bis 1990 mit dem Hinweis, weitere Unterlagen lägen nicht vor, sie seien entsprechend der Kassationsvorschriften der DDR vernichtet worden.

Der Darlehensstand bei der Berliner Sparkasse per 26. Februar 1993 betrug 41.228,32 DM, außerdem bestand ein Zinsrückstand von 9.324,66 DM per 31. März 1993. Die Bekl. lehnte das Verlangen der Kl. ab, sie von Ansprüchen der Berliner Sparkasse freizustellen.

Mit der beim Landgericht Berlin erhobenen Klage hat die Kl. Zahlung von 41.228,32 DM und Zinsen von 9.214,50 DM begehrt. Sie hat behauptet, die KWV habe die Kreditmittel nicht für ihr mit den Aufbaugrundschulden und -hypotheken belastetes Grundstück verwandt. (...)

Das Landgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt. (...)

Hiergegen wendet sich die Bekl. erfolgreich mit ihrer rechtzeitig eingelegten Berufung.

II. 1. (...) Gemäß Art. 232 § 6 EGBGB gelten für am Tag des Wirksamwerdens des Beitritts bestehende Verträge über wiederkehrende persönliche Dienstleistungen von dieser Zeit an die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien ist danach als Geschäftsbesorgungsvertrag gemäß § 675 BGB einzuordnen, auf den § 667 BGB Anwendung findet. Danach hat die Bekl. dem Kl. alles herauszugeben, was sie zur Ausführung des Auftrages erhalten hat und was sie aus der Geschäftsbesorgung erlangt. Der Anspruch auf Auskunft, Rechenschaft und auf Herausgabe des aus der Geschäftsbesorgung Erlangten nach Beendigung des Auftragsverhältnisses richtet sich auch für die in der Zeit vor dem Beitritt liegende Verwaltertätigkeit nach dem Recht des BGB (BGH, NJW 1994, 2488). Dies gilt nach der Rechtsprechung des BGH (aaO.) sogar für die im Vermögensgesetz geregelten Fälle staatlicher Zwangsverwaltung, da dem staatlichen Verwalter gemäß § 11 a Abs. 2 VermG von der Aufhebung der staatlichen Verwaltung an die Pflichten eines Beauftragten auferlegt worden sind. Etwas anderes kann erst recht nicht für den staatlichen Verwalter gelten, der wie hier nicht kraft Gesetzes, sondern aufgrund eines privatrechtlichen Auftrags zum Hausverwalter bestellt worden ist. (...)

3. Ein Schadensersatzanspruch nach §§ 675, 276, 249 BGB gegen die Bekl. ist vorliegend nicht gegeben. Darlegungs- und beweispflichtig dafür, daß die KWV, die Rechtsvorgängerin der Bekl., ihre Verwalterpflichten schuldhaft verletzt hat, ist grundsätzlich die Kl.

a) Hierbei ist davon auszugehen, daß die KWV in den Jahren 1965, 1967 und 1979 bei der Berliner Sparkasse Hauskredite von insgesamt 80.750 Mark aufgenommen hat, die mit Aufbaugrundschulden bzw. -hypotheken auf dem Grundstück in entsprechender Höhe dinglich abgesichert wurden. Die Verwendung der Kreditmittel ist unklar, da die Rechnungen, auf welche sich die Bekl. in der Zusammenstellung vom 30. Juni 1990 bezieht, nicht vorliegen und nach dem Vorbringen der Bekl. auch nicht vorgelegt werden können. (...)

b) Allein aus dem Nichtvorliegen der Rechnungen kann ein Ersatzanspruch nicht hergeleitet werden.

Über die Kreditmittel kann auf unterschiedliche Weise verfügt worden sein:

aa) Sie können ganz oder teilweise von der KWV unter Verletzung der damaligen Bestimmungen der DDR rechtswidrig für unbekannte Zwecke verwendet worden sein. Ein gewisser Verdacht in dieser Richtung mag sich aus den Schreiben der Zeugin R. vom 2. Oktober 1991 und vom 6. Januar 1992 ergeben. In diesen wird der Eindruck erweckt, als seien die Rechnungen aus der hier maßgeblichen Zeit zunächst noch vorhanden gewesen. Die Bekl. hat dies damit erklärt, daß die Zeugin ohne Prüfung irrtümlich davon ausgegangen sei, es komme nur auf Rechnungen aus den letzten Jahren vor der Aufhebung der Hausverwaltung an. Ob dies zutreffend ist, kann aus den folgenden Gründen letztendlich dahinstehen.

Gegen eine rechtswidrige Verwendung der Kreditmittel durch die KWV spricht, daß diese, wie die Bekl. dargelegt hat, über die Darlehensvaluta selbst nicht verfügen konnte, soweit es um Einzelkredite für größere Instandsetzungsarbeiten ging. Insoweit wurden die zuvor von anderen staatlichen Stellen planwirtschaftlich gebilligten Instandsetzungsarbeiten von der HAG (Hauptauftraggeber) in Auftrag gegeben, die entsprechenden Kreditverträge von der KWV mit der Sparkasse geschlossen und die von der KWV geprüften Rechnungen der Baufirmen an die Sparkasse zur Bezahlung weitergeleitet. Danach kam es dann auf Veranlassung der Sparkasse zu der grundbuchlichen Absicherung der Kredite. Bei dieser Verfahrensweise war es der KWV kaum möglich, über solche Kreditmittel rechtswidrig zu verfügen.

Soweit es um kleinere Instandsetzungsmaßnahmen ging, erteilte die KWV die entsprechenden Aufträge. Soweit die Mieten nicht ausreichten, entnahm die KWV die Mittel zur Bezahlung einem Globalkredit, der ihr bei der Sparkasse für alle von ihr betreuten Objekte zur Verfügung stand. Über die Inanspruchnahme dieser Mittel hatte die KWV den Aufsichtsstellen gegenüber abzurechnen. Auch insoweit konnte die KWV nicht frei über die Mittel verfügen.

bb) Bestehen danach keine Anhaltspunkte dafür, daß die KWV hier schuldhaft rechtswidrig unter Verletzung der Verwalterpflichten über die Kreditmittel verfügt hat, besteht nach der Lage der Dinge nur die Möglichkeit, daß die Mittel ganz oder teilweise entweder zur Bezahlung von Instandsetzungsmaßnahmen im Haus der Kl. oder nach staatlicher Anordnung oder Anweisung der DDR anderweitig verwendet worden sind.

Dafür, daß Kreditmittel dem Haus der Kl. zugute gekommen sind, spricht, daß es in zeitlichem Zusammenhang mit den angeführten Rechnungen zu den grundbuchlichen Sicherungen gekommen ist. (...)

cc) Sollten die Kreditmittel ganz oder teilweise für hausfremde Zwecke verwendet worden sein, kann dafür die KWV nicht verantwortlich gemacht werden. Hierbei ist zu berücksichtigen, daß die Grundstücke in der ehemaligen DDR häufig mit Grundpfandrechten belastet worden seien, obwohl die Kredite anderen Objekten zugute gekommen seien. Das galt insbesondere für Grundstücke von Eigentümern, die in Westdeutschland lebten. Vielfach wurden Grundstücke höher als der Einheitswert mit Aufbauhypotheken belastet, so daß bereits hierdurch faktisch "Volkseigentum" geschaffen wurde (Rädler/Raupach/Bezzenberger/Rähmer, Vermögen in der ehemaligen DDR, Rdnr. 54; siehe auch Blümmel/Rodenbach, Rückerstattung und Entschädigung bei Grundstücken und anderem Vermögen in der DDR, 1990, Einleitung zu Abschnitt J). Die Valuta der durch die Aufbauhypotheken gesicherten Kredite kamen aber auch in diesen Fällen nicht der Hausverwaltung zugute, diese stellte allenfalls eine Durchgangssituation dar. Daß es im vorliegenden Fall anders gewesen ist, ist weder dargetan noch ersichtlich. Da somit nicht davon ausgegangen werden kann, daß die Bekl. durch die Belastung des Grundstücks der Kl. mit Grundpfandrechten aus der Geschäftsbesorgung etwas erlangt hat, ist ein Anspruch aus §§ 675, 667 BGB nicht gegeben.

Die Kl. hat danach gegen die Bekl. keinen Anspruch aufgrund einer schuldhaften Verletzung von Pflichten aus dem Auftragsverhältnis. Sie hat nicht dargelegt, daß die Bekl. ihr gegenüber bestehende Pflichten schuldhaft verletzt hat. Selbst wenn als wahr unterstellt wird, daß die Darlehensvaluta nicht objektbezogen verwendet wurden, so kann eine schuldhafte Vertragsverletzung hierin nur gesehen werden, wenn darin ein (schuldhafter) Verstoß gegen seinerzeit in der DDR bestehende Rechtsvorschriften lag, nicht jedoch, wenn die Bekl. aufgrund der damaligen Rechtslage sogar verpflichtet war, die Gelder abzuführen.

Dabei sind - wie auch im Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes - die Verhältnisse in der ehemaligen DDR zu berücksichtigen. Die Verwendung der Gelder ist deshalb nicht nach den Kriterien zu beurteilen, die für eine ordnungsgemäße Verwaltung in der Bundesrepublik maßgeblich gewesen wären. Unter DDR-Verhältnissen war die Verwaltung ordnungsgemäß, wenn sie den Grundsätzen der sozialistischen Planwirtschaft entsprach (Horn, aaO., Rdnr. 280). Die Anforderungen, die an die Sorgfaltspflicht des Verwalters zu stellen sind, richten sich nach den in der damaligen DDR jeweils geltenden einschlägigen Verordnungen und Anweisungen sowie nach den allgemeinen Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung (Schmidt-Räntsch, Rühl/Baeyens, Grundeigentum und Investitionen in den neuen Bundesländern, 1. Aufl. 1994, S. 95).

Im Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes hat der Gesetzgeber der Praxis in der damaligen DDR dadurch Rechnung getragen, daß gemäß § 18 Abs. 2 VermG Aufbauhypotheken und vergleichbare Grundpfandrechte von den Berechtigten zwar zu übernehmen sind, jedoch mit Abschlägen zwischen 2 % und 5 %. Lediglich dann, wenn der Berechtigte nachweist, daß eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück nicht durchgeführt wird, ist das Recht nicht zu berücksichtigen (beim Inkrafttreten des Vermögensgesetzes hatte diese Vorschrift eine andere Fassung, von der die Kl. in ihren Schriftsätzen offenbar noch ausgeht). Selbst wenn dem Berechtigten nach § 18 Abs. 2 VermG in der heute geltenden Fassung dieser Nachweis gelingt, so hat er einen Anspruch gegen den Entschädigungsfonds, nicht aber gegen den Verwalter. Im Bereich der privatrechtlichen Verwaltung läßt sich eine Haftung des Verwalters für möglicherweise geschehenes staatliches Unrecht zur Zeit der ehemaligen DDR auch daraus nicht herleiten.

4. Auch ein Anspruch aus §§ 675, 667 BGB gegen die Bekl. ist vorliegend nicht gegeben.

Zwar ist die Bekl. gemäß §§ 675, 667 BGB verpflichtet, der Kl. alles herauszugeben, was sie zur Ausführung des Auftrags erlangt hat. Sie hat gemäß § 666 BGB darüber abzurechnen und gemäß § 667 BGB das herauszugeben, was sie nicht ordnungsgemäß für das Grundstück der Kl. verbraucht hat. Die ordnungsgemäße Ausführung des Auftrags, insbesondere die bestimmungsgemäße Verwendung der überlassenen Geldbeträge, hat der Beauftragte zu beweisen (BGH, NJW-RR 1991, 575). Die Darlegungs- und Beweislast für den Verbleib aufgrund des Auftrags erlangter Gelder hat die Bekl. (vgl. BGH, NJW 1986, 1492, 1493). Die gleiche Rechtsfolge ergibt sich im übrigen auch aus § 203 Abs. 1 ZGB. Auch nach dieser Vorschrift hat der Auftragnehmer nach Beendigung des Vertrags das in Ausführung der Dienstleistung Erlangte herauszugeben. Gemäß § 199 Abs. 2 BGB hat er nach Beendigung des Vertrages abzurechnen und in diesem Rahmen darzulegen und zu beweisen, daß das zur in Ausführung der Dienstleistung Erlangte ordnungsgemäß verwendet worden ist. Grundsätzlich gilt dies auch für eine KWV der ehemaligen DDR (vgl. BGH, NJW 1994, 2488; KG, ZOV 1994, 54).

Vorliegend kann jedoch nicht festgestellt werden, daß die Bekl. zur Ausführung des ihr erteilten Auftrags etwas erhalten und daß sie aus der Geschäftsbesorgung etwas erlangt hat. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen unter 3) verwiesen. Es kann nicht unreflektiert auf die allgemeinen Verhältnisse von Hausverwaltungen nach heutigem Recht abgestellt werden, sondern es kommt auf die spezifischen Verhältnisse an, in denen sich die KWV in der DDR befand. Danach hatte sich die Hausverwaltung in erster Linie nach den Grundsätzen der sozialistischen Planwirtschaft und nach den damaligen Anforderungen und Anordnungen zu richten.

Diese Besonderheiten zeigen sich auch in den Regelungen des Vermögensgesetzes über die Haftung des staatlichen Verwalters (§ 13) und über die Übernahme der Aufbauhypotheken durch den Grundstückseigentümer (§ 18 Abs. 2).

Allein daraus, daß die Bekl. Rechnungen über die Verwendung von Kreditmitteln aus einer mehr als 15 Jahre zurückliegenden Zeit nicht mehr vorlegen oder herausgeben kann, folgt jedenfalls nach dem Ausgeführten weder ein Anspruch auf Schadensersatz noch auf Herausgabe von Geldbeträgen.

5. Auch sonstige Anspruchsgrundlagen der Kl. gegen die Bekl. kommen nicht in Betracht. Ein Bereicherungsanspruch gemäß §§ 812 ff. BGB scheidet aus, weil die Bekl. nichts auf Kosten der Kl. erlangt hat.

Eine Grundstückseigentümerin forderte von der Wohnungsbaugesellschaft als Rechtsnachfolgerin der Kommunalen Wohnungsverwaltung Auskunft über den Verbleib von Kreditmitteln, für die das Grundstück mit Aufbaugrundschulden und -hypotheken belastet worden war. Die Gesellschaft konnte diese Auskunft nur teilweise geben und berief sich auf "Kassationsvorschriften der DDR", nach denen weitere Unterlagen vernichtet worden seien.

Im Schadensersatzprozeß, den das Kammergericht mit Urteil vom 31. Januar 1995 entschied, spielte deshalb die Darlegungs- und Beweislast eine entscheidende Rolle. Das Kammergericht meinte, diese treffe die Eigentümerin, weil sie sich auf eine schuldhafte Vertragsverletzung der KWV berufe. Man müsse dabei auch die Verhältnisse in der ehemaligen DDR berücksichtigen. Auch stehe nicht fest, ob die KWV überhaupt Geldbeträge erhalten habe, die nunmehr an die Eigentümerin herauszugeben seien.