Schadensersatzanspruch des Berechtigten hinsichtlich dem Verfügungsberechtigten ab 1. Juli 1994 zustehender Nutzungsentgelte

Schadensersatzanspruch des Berechtigten hinsichtlich dem Verfügungsberechtigten ab 1. Juli 1994 zustehender Nutzungsentgelte; Mietzahlungsfreiheitsabrede zwischen Verfügungsberechtigtem und Nutzer; Verjährung

1. Der Verfügungsbefugte macht sich wegen positiver Forderungsverletzung gem. § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB schadenersatzpflichtig, wenn ab dem 1. Juli 1994 entstandene Entgeltansprüche aus einem Nutzungsverhältnis infolge einer schuldhaft ordnungswidrigen Verwaltung erlöschen bzw. aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht mehr durchsetzbar sind (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, ZOV 2002, 89). Er ist weder verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Nutzung eines mit Restitutionsansprüchen behafteten Vermögensgegenstandes entgeltlich erfolgt, noch muss er einen finanziellen Überschuss zugunsten des Restitutionsberechtigten erwirtschaften (vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni 2007, V ZR 257/06, ZOV 2007, 143).

2. Eine Absprache zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Nutzer eines mit Restitutionsansprüchen behafteten Anwesens über Mietzahlungsfreiheit gegen Gebäudeunterhaltung rechtfertigt nicht ohne Weiteres den Vorwurf schuldhaft ordnungswidriger Verwaltung.

1 Die Prozessparteien streiten darüber, ob die beklagte Landeshauptstadt als frühere Verfügungsberechtigte im Sinne des § 2 Abs. 3 Satz 1 VermG den Kl., die mit Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 3. August 2006 hinsichtlich des Eigentums an dem Anwesen ...straße 53 in P., eingetragen beim Amtsgericht Potsdam im Grundbuch von B. auf BI. 9612 (Flur 3, Flurstück 201), Restitution erfahren haben, deshalb Schadensersatz in Höhe der angemessenen Miete für Juli 2004 bis einschließlich August 2006 schuldet, die klägerseits mit insgesamt 9.964,50 € (75 m2 x 5,11 € p.m. und m2 x 26 m) beziffert wird, weil die Bekl. von den Grundstücksnutzern, den Eheleuten R. M. und W. M., mit denen am 10. Februar 1982 ein - nicht mehr auffindbarer Mietvertrag abgeschlossen und am 26. Juni 1990 ein - nicht vollzogener - Grundstückskaufvertrag (notariell beurkundet wurde, keine Mietzahlungen in Geld vereinnahmt hat, die gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 bis 4 VermG mit Bestandskraft des Rückübertragungsbescheides an die Kl. auszukehren gewesen wären. Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

2 Vom Landgericht Potsdam, das in der Vorinstanz entschieden hat, wurde die Klage abgewiesen. Begründend hat es ausgeführt, als Verfügungsberechtigte sei die Bekl. nicht verpflichtet gewesen, die Immobilie so zu bewirtschaften, dass zugunsten der restitutionsberechtigten Kl. ein Überschuss erzielt werde; die Eheleute M. hätten für die Unterhaltung des Hauses gesorgt. Das angefochtene Urteil ist den Kl. - zu Händen ihrer erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten - am 14. August 2009 zugestellt worden. Sie haben am 3. September 2009 mit anwaltlichem Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel mit einem am 7. Oktober 2009 per Telekopie bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Anwaltsschriftsatz begründet.

3 Die Kl. fechten das landgerichtliche Urteil - unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens - in vollem Umfange ihrer Beschwer an. Dazu tragen sie insbesondere Folgendes vor:

4 Zu Unrecht habe die Zivilkammer die auf Schadensersatz wegen schuldhaft unterlassener Festsetzung eines Nutzungsentgelts gegen die Mieter, die Eheleute R. M. und W. M., gerichtete Klage abgewiesen. Die von der Eingangsinstanz zitierte höchstrichterliche und obergerichtliche Rechtsprechung sei durch Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles gekennzeichnet und könne schon deshalb nicht auf den Streitfall übertragen werden. Denn hier sei frühzeitig mit einer Rückübertragung der Immobilie zu rechnen gewesen, so dass die Bekl. um ihre besonderen Verpflichtungen gewusst habe. Mit ihrem Untätigbleiben sei seit langem die Gefahr verbunden gewesen, dass der Vermögenswert erheblich beeinträchtigt werde. Eine unbefristete Vermietung hätte ohne Weiteres erfolgen können. Hierzu sei die Bekl. auch aus haushaltsrechtlichen Gründen veranlasst gewesen. Da die Eheleute M. bereits seit den 1980er Jahren in dem Objekt gewohnt und sich mit Blick auf das Sachenrechtsbereinigungsgesetz in einer aussichtslosen Position befunden hätten, stellten sich die Unterlassungen der Bekl. als eine schuldhafte Pflichtverletzung dar. Es obliege ihr, sich zu exkulpieren. Um Schaden abzuwenden, hätte die Bekl. tätig werden müssen. Dabei gehe es nicht um die Erzielung eines Überschusses, sondern um die Gewährleistung von Erträgen, die insbesondere für eine hinreichende Verwaltung, die Sanierung und die Abdeckung von Wertverlusten erforderlich seien. Werterhaltende Maßnahmen hätten bis zum 1. Juli 2004 nicht stattgefunden; dem Tatbestand des angefochtenen Urteils lasse sich nichts Abweichendes entnehmen. Die Bekl. habe mit den Mietern für sie, die Kl., nachteilige Abreden getroffen. Im Übrigen bleibe die verschärfte Haftung des Verfügungsbefugten zu berücksichtigen, die sich aus § 678 BGB ergebe, auf den § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG ausdrücklich verweise.

12 A. Das Rechtsmittel der Kl. ist zulässig; es wurde von ihnen insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517 ff. ZPO). In der Sache selbst bleibt die Berufung allerdings erfolglos. Denn das Landgericht hat die Klage jedenfalls im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Den Kl. steht gegen die Bekl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt betreffend das Anwesen ...straße 53 in P. ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der angemessenen Miete für Juli 2004 bis einschließlich August 2006 zu.

13 1. Die gerichtliche Geltendmachung der Klageforderung scheitert freilich - anders als die Bekl. meint - nicht bereits wegen Verfristung. Da der in 7 Abs. 7 Satz 2 VermG normierte Anspruch des Restitutionsberechtigten auf Herausgabe der Entgelte, die dem Verfügungsbefugten ab dem 1. Juli 1994 aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnis zustehen, gemäß 7 Abs. 7 Satz 3 VermG erst mit dem Eintritt der Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums begründet wird, können Restitutionsberechtigte zuvor auch keinerlei Schadensersatzforderungen gegen den Verfügungsbefugten erheben, die darauf gestützt sind, dieser habe seine Pflichten verletzt und hierdurch bewirkt, dass die betreffenden Entgelte den restituierten Alteigentümern nicht zur Verfügung stehen. Angesichts dessen wäre die dreijährige Regelverjährungsfrist nach § 195 BGB im Streitfall bei Zustellung der Klageschrift und Eintritt der Rechtshängigkeit am 19. Juni 2008 selbst dann noch nicht abgelaufen gewesen, wenn sie - was nicht zutrifft - schon mit dem Erlass des Rückübertragungsbescheides am 3. August 2006 zu laufen begonnen hätte, so dass die Verjährungseinrede der Bekl. in keinem Falle durchgreifen kann. Ebenso wenig steht die einjährige Ausschlussfrist gemäß § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG, die gleichermaßen erst mit dem Bestandskräftigwerden des Rückübertragungsbescheides beginnt, der Durchsetzung von klägerischen Schadensersatzansprüchen entgegen. Denn die Kl. haben noch innerhalb der Jahresfrist - mit den vorgerichtlichen Schreiben der Erbenermittler Dr. G. Mo. und M. Mo. vom 2. März 2007 und vom 4. April 2007 - ihren Anspruch auf Entgeltherausgabe bzw. Schadensersatz formgerecht geltend gemacht. Dass diese Schreiben der Bekl. zugegangen sind, steht zwischen den Prozessparteien außer Streit und folgt zudem ohne Weiteres aus den Antwortbriefen vom 23. März 2007 und vom 25. Mai 2007.

14 2. Unbegründet ist die Klage jedoch deshalb, weil der Bekl. jedenfalls keine Pflichtverletzung zur Last fällt, durch die den Kl. ein ersatzpflichtiger Schaden in Gestalt des Ausfalls der angemessenen Miete für das streitgegenständliche Anwesen betreffend die Monate von Juli 2004 bis einschließlich August 2006 entstanden ist, dessen Ausgleich im hier vorliegenden Rechtsstreit begehrt wird.

15 a) Ein Anspruch des Restitutionsberechtigten gegen den Verfügungsbefugten, für ein nachfolgend zurückübertragenes Grundstück ab dem 1. Juli 1994 ein angemessenes Nutzungsentgelt zu erlangen, lässt sich aus den Bestimmungen des Vermögensgesetzes nicht herleiten. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, der sich der Senat anschließt, macht sich der Verfügungsbefugte zwar wegen positiver Forderungsverletzung bzw. gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. schadensersatzpflichtig, wenn ab dem 1. Juli 1994 entstandene Ansprüche auf Entgelt aus einem Nutzungsverhältnis infolge einer schuldhaft ordnungswidrigen Verwaltung erlöschen bzw. aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht mehr durchsetzbar sind (vgl. BGH, Urt. v. 14.12.2001 - V ZR 493/99 = ZOV 2002, 89; ferner dazu Schmidt-Räntsch, ZfIR 2008, 269, 277). Entsprechendes gilt, wenn es wegen einer rückwirkenden Ermäßigung der Miete zu Verlusten kommt und sich die näheren Umstände dafür nicht mehr aufklären lassen; die ordnungsgemäße Ausführung des Treuhandverhältnisses hat der Verfügungsbefugte zu beweisen, weil insoweit lediglich eine Schadensursache aus seinem Verantwortungsbereich in Betracht kommt (vgl. BGH, Urt. v. 30.9.2005 - V ZR 185/04, ZOV 2005, 359, ferner dazu Schmidt-Räntsch aaO.). Andererseits ist er aber weder verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Nutzung eines mit Restitutionsansprüchen behafteten Vermögensgegenstandes entgeltlich erfolgt, noch muss er einen finanziellen Überschuss zugunsten des Restitutionsberechtigten erwirtschaften (vgl. hierzu insb. BGH, Urt. v. 29.6.2007 - V ZR 257/06, ZOV 2007, 143 = NJW 2007, 1611 [Kindertagesstätte]; Urt. v. 6.7.2007 - V ZR 244/06, ZOV 2007, 142 = GuT 2008, 26 [Literaturhaus]; ferner Schmidt-Räntsch aaO.). Abweichendes ergibt sich auch nicht aus seiner Verpflichtung, die betreffende Sache zu erhalten (vgl. BGH, Urt. v. 29.6.2007 - V ZR 257/06, ZOV 2007, 143 = NJW 2007, 1611, juris Rdn. 9). Denn insoweit geht es um die Substanz des Vermögenswertes und nicht um mögliche Nutzungen, die aus diesem hätten gezogen werden können.

16 b) Dass infolge schuldhaft ordnungswidriger Verwaltung des streitgegenständlichen Anwesens durch die Bekl. - nach dem Eingang des Restitutionsantrages der Rechtsvorgängerin der Kl. am 25. März 1992 - an sich bestehende Mietforderungen in Geld für Juli 2004 bis einschließlich August 2006 gegen die Eheleute M. nicht durchgesetzt wurden respektive nicht mehr durchsetzbar sind, lässt sich nicht feststellen.

17 aa) Die Bekl. hat - nach ihrem unwiderlegt gebliebenen Vorbringen schon seit dem im Grundstückskaufvertrag von 26. Juni 1990 vereinbarten Übergabetermin am 30. Juni 1990 und damit längere Zeit vor Eingang des Restitutionsantrages - keine Mietzahlungen mehr von den Eheleuten M. verlangt, weil diese als Nutzer das Gebäude unterhalten haben. Der Verzicht der Bekl. auf eine Miete in Geld und die Gegenleistung der Eheleute M., die Unterhaltung des Hauses, sind - wie sich insbesondere aus dem Tatbestand des angefochtenen Urteils ergibt - in der Eingangsinstanz zwischen den Parteien unstreitig gewesen. Eine Tatbestandsberichtigung gemäß § 320 ZPO haben die Kl. nicht beantragt. Zu Unrecht meinen sie, die tatbestandlichen Feststellungen der Zivilkammer seien nicht hinreichend bestimmt. Die Unterhaltung eines Hauses umfasst nach allgemeinem Verständnis, von dem sich alle Beteiligten in der Eingangsinstanz offenbar haben leiten lassen, nicht nur die Übernahme der Betriebskosten im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV und § 27 Abs. 1 Satz 1 II. BV sondern schließt jedenfalls auch die bauliche Seite ein, also die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs durch Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV und § 28 Abs. 1 Satz 1 II. BV). Da die bauliche Unterhaltung des Gebäudes durch die Eheleute M. im ersten Rechtszug außer Streit stand, ist der Einwand der Kl., bis zum 1. Juli 2004 hätten keine werterhaltenden Maßnahmen stattgefunden, in zweiter Instanz neu; er kann bereits aus novenrechtlichen Gründen nicht mehr berücksichtigt werden, weil es an den Voraussetzungen nach § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO fehlt.

18 bb) Eine Absprache zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Nutzer eines mit Restitutionsansprüchen behafteten Anwesens über Mietzahlungsfreiheit gegen Gebäudeunterhaltung, wie sie hier zwischen der Bekl. und den Eheleuten M. zumindest konkludent getroffen wurde, rechtfertigt nicht ohne Weiteres den Vorwurf schuldhaft ordnungswidriger Verwaltung. Dies gilt im Streitfall schon deshalb, weil die beiden Parteien des Nutzungsverhältnisses bereits in dieser Weise verfahren sind, noch bevor die Rechtsvorgängerin der Kl. ihren Restitutionsantrag bei dem Amt für offene Vermögensfragen eingereicht hat. Zudem ist für eine Herabsetzung der ursprünglich - noch zu DDR-Zeiten - vereinbarten Miete nichts ersichtlich. Das Grundstück wurde den Eheleuten M. von der Bekl. nach wie vor nicht unentgeltlich überlassen, sondern für eine Gegenleistung in Naturalform, die der Immobilie unmittelbar zugutekommen sollte. Damit konnte die Bekl. zugleich ihre eigene Erhaltungspflicht erfüllen. Eine Gefahr für die Sachsubstanz der Immobilie hat sich daraus, anders als möglicherweise die Kl. meinen, nicht ergeben. Dass das Anwesen zu Schaden gekommen ist, etwa weil sich - rein tatsächlich - weder die Eheleute M. noch die Bekl. um die bauliche Unterhaltung gekümmert hätten, behaupten die Kl. nicht. Zudem wäre eine Ersatzleistung in Geld dann nicht anhand der angemessenen Miete für einzelne Monate zu bemessen; vielmehr käme es auf die erforderlichen Wiederherstellungskosten an, die nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits sind. Einen Überschuss in Geld, der später an die Kl. ausgekehrt werden kann, musste die Bekl. - wie bereits oben ausgeführt worden ist - als Verfügungsberechtigte nicht erwirtschaften.

19 cc) Ob der Bekl. - wie die Kl. ergänzend argumentieren vorzuwerfen ist - mit den Eheleuten M. nachteilige Abreden zu Lasten der Restitutionsberechtigten getroffen zu haben, die zu deren wirklichem oder mutmaßlichem Willen in erkennbarem Widerspruch stehen, kann für die Entscheidung des Streitfalles letztlich offenbleiben. Denn ein gesetzliches Schuldverhältnis, das Züge einer gesetzlichen Treuhand trägt und aus dem sich - auch gemäß § 678 BGB i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 6 2 Halbs. VermG - Schadensersatzansprüche ergeben können, entsteht - ohne Rückwirkung - erst mit der Anmeldung des jeweiligen Restitutionsanspruchs (arg. § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG, vgl. BGH, Urt. v. 6.7.2007 - V ZR 244/06 -, ZOV 2007, 142 = GuT 2008, 26, juris Rdn. 13; ferner die Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Beseitigung von Hemmnissen bei der Privatisierung von Unternehmen und zur Förderung von Investitionen, BR-Drucks. 70/91, S. 23, 26 = BT-Drucks. 12/103, S. 21, 24). Zudem schützt § 3 Abs. 3 VermG lediglich die künftige - mit der bestandskräftigen Rückübertragung beginnende - Dispositionsbefugnis des Restitutionsberechtigten, ohne die Konzeption des Vermögensgesetzes zu ändern, wonach der betreffende Vermögenswert bis zur Bestandskraft des Rückübertragungsbescheides im Eigentum des Verfügungsberechtigten verbleibt, so dass diesem grundsätzlich auch die bis dahin möglichen Nutzungen der Sache gebühren (vgl. BGH aaO.). In mietrechtliche Vereinbarungen zwischen der Bekl. und den Eheleuten M. sind die Kl. gemäß § 17 Satz 1 VermG erst eingetreten, als der Restitutionsbescheid vom 3. August 2006 bestandskräftig wurde; es gibt keinen Anhaltspunkt dafür, dass dies noch vor Ablauf der erst mit der Zustellung beginnenden einmonatigen Widerspruchsfrist geschehen ist. Eventuelle Schadensersatzansprüche gegen die Bekl. wegen nachteiliger Absprachen können deshalb keineswegs entgangenes Nutzungsentgelt für den hier streitgegenständlichen Zeitraum betreffen.

Anmerkung: Vgl. dazu auch BGH, ZOV 2011, 72 und Kinne, ZOV 2010, 114, 117 f.