Schadensersatzanspruch bei Verletzung von Verwalterpflichten

Der einzelne Wohnungseigentümer ist auch dann nicht berechtigt, einen aus einer etwaigen schuldhaften Verletzung des Verwaltervertrages herrührenden Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verwalter geltend zu machen, wenn er selbst durch die Vertragsverletzung wirtschaftlich betroffen ist (hier: Schadensersatz wegen unterbliebener Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums).

1. Der ursprüngliche Antrag, den Antragsgegner zu verpflichten, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Außenfenster der vermieteten Wohnung der Antragstellerin instand zu setzen, war von Anfang an unzulässig. Denn es handelte sich allenfalls um einen Anspruch, der der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Antragsgegner als Verwalter zustand. Einen solchen Anspruch kann der einzelne Wohnungseigentümer nicht ohne einen vorherigen ermächtigenden Beschluß der Gemeinschaft gerichtlich geltend machen (BGHZ 106, 222 = NJW 1989, 1091).

Es ist in erster Linie Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung mittels Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung über die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu befinden (§ 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG). Die Wohnungseigentümer haben deshalb ein berechtigtes Interesse daran, soweit wie möglich hinzugezogen zu werden, bevor ein außerordentlicher, sie wesentlich belastender Auftrag zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums vergeben wird (BGHZ 67, 232 = NJW 1977, 44). Die gerichtliche Inanspruchnahme des Verwalters durch einen Wohnungseigentümer, außerordentliche und - wie hier - die Gemeinschaft nicht unwesentlich belastende Instandsetzungsmaßnahmen hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Außenfenster durchzuführen, lag nicht ohne weiteres im wohlverstandenen Interesse aller anderen Wohnungseigentümer, so daß die Antragstellerin zunächst einen sie zur gerichtlichen Geltendmachung ermächtigenden Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft hätte herbeiführen müssen.

2. Aber auch soweit die Antragstellerin nunmehr nur noch einen Anspruch auf Ersatz des ihr entstandenen Schadens (Ersatz des ihr in dem vorangegangenen Mietprozeß auferlegten Kostenvorschusses für die Ersatzvornahme zuzüglich der Prozeßkosten) geltend macht, ist sie nicht anspruchsberechtigt.

a) Als Anspruchsgrundlage kommt allein eine Verletzung der dem Antragsgegner nach dem Verwaltervertrag obliegenden und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehenden Pflichten in Betracht. Materiell berechtigt wäre danach allein die Wohnungseigentümergemeinschaft, so daß es auch insoweit eines die Antragstellerin zur gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs ermächtigenden Beschlusses der Gemeinschaft bedurft hätte.

b) Auch aus dem Gesichtspunkt der Drittschadensliquidation kann die Antragstellerin den geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht herleiten. Nach diesen von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen kann zwar der Schaden des wirtschaftlich Betroffenen zum Anspruch des materiell Berechtigten gezogen werden. Anspruchsberechtigt ist aber stets nur der Inhaber der verletzten Rechtsstellung, d. h. der Vertragspartner des Schädigers (im vorliegenden Falle die Wohnungseigentümergemeinschaft), nicht hingegen der wirtschaftlich betroffene Dritte (vgl. BGH, NJW-RR 1987, 888; NJW 1989, 451, 452 m. w. N.).

c) Ob der Senat mit seiner vorstehend unter a) und b) vertretenen Auffassung von dem in NJW-RR 1988, 599 = WE 1988, 108 veröffentlichten Beschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 29. Dezember 1987 - BReg 2 Z 153/87 - abweicht, bedarf keiner weiteren Erörterung. Mit jenem Beschluß hat das Bayerische Oberste Landesgericht allerdings entschieden, daß der Verwalter dem einzelnen Wohnungseigentümer für denjenigen Schaden einzustehen hat, der diesem dadurch entsteht, daß der Verwalter mit der Verpflichtung, die für die ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, in Verzug kommt. Einer Vorlage der Sache an den Bundesgerichtshof gemäß § 28 Abs. 2 FGG bedarf es im vorliegenden Falle jedoch nicht, da die Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 106, 222 = NJW 1989, 1091) überholt ist.