Schadensersatzanspruch wegen übermäßigen Rauchens

Übermäßiges Rauchen, das zu einer Verschlechterung der Mietsache führt, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht, begründet einen Schadensersatzanspruch des Vermieters.

Die Parteien streiten um die Zahlung eines Schadensersatzes aus einem beendeten Wohnraummietverhältnis. Streitgegenständlich sind Arbeiten, die die Kl. nach der Rückgabe durch die Bekl. im Hinblick auf die Wände und Decken in der vorgenannten Wohnung durchführen ließ. Die Malerarbeiten seien aufgrund des Zustandes der Wohnung bei der Rückgabe notwendig gewesen. Es habe eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Verwendung durch exzessives Rauchen vorgelegen. Diese habe sich durch vergilbte Wände und Decken gezeigt. Ein bloßes Überstreichen wäre nicht ausreichend gewesen.

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Anspruch der Kl. ergibt sich aus den §§ 280 Abs. 1, 535 BGB.

Soweit lediglich eine Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch nach § 538 BGB vorgelegen hätte, hätten die Bekl. diese Veränderungen oder Verschlechterungen nicht zu vertreten.

Nach der Durchführung der Beweisaufnahme ist das Gericht jedoch davon überzeugt, dass eine Verschlechterung der Mietsache vorgelegen hat, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausging.

Die Kl. ist diesbezüglich beweisbelastet. Das streitgegenständliche Rückgabeprotokoll ist von den Bekl. nicht unterschrieben. Die Kl. hat ihre Beweislast jedoch erfolgreich dadurch geführt, dass der Zeuge S. glaubhaft bekundete. Der Zeuge S. erklärte in seiner Vernehmung vom 27.3.2025, dass er die Besichtigung der streitgegenständlichen Wohnung vor der Durchführung der Arbeiten vorgenommen habe. Die Wohnung sei leergeräumt gewesen. Er habe einen Nikotingeruch wahrnehmen können. Die Wände und Decken seien vergilbt gewesen. Der Zeuge konnte darüber hinaus nachvollziehbar erläutern, warum ein bloßer Grundanstrich im Hinblick auf den Zustand der Decken und Wände sowie den Nikotingeruch nicht ausgereicht hätte. Er erklärte hierzu, dass man, wenn man nur einen normalen Anstrich durchgeführt hätte, sich diesen auch gleich hätte sparen können. Der isolierende Grundanstrich sorge dafür, dass die Schadstoffe (Nikotin) eingekapselt würden. Bei einem normalen Überstreichen würden die gelben Nikotinflecken bei dem Abtrocknen der Farbe gleich wieder durchscheinen. Daher sei der isolierende Grundanstrich notwendig gewesen. Dieser sei im Wohnzimmer durchgeführt worden. In der gesamten Wohnung sei sodann eine zweifache Beschichtung mit Dispersionsfarbe aufgetragen worden.

Die Angaben des Zeugen S. waren glaubhaft. Er bekundete lediglich aus seiner eigenen subjektiven Erinnerung auch unter Bezugnahme auf die von ihm im Termin mitgebrachten Unterlagen (die Rechnung seines Unternehmens). Zweifel an der Glaubwürdigkeit seiner Person hat das Ge­richt nach dem persönlichen Eindruck des Zeugen im Termin nicht.

Unter Berücksichtigung der Grundsätze eines fairen Verfahrens hatte das Gericht im Termin vom 27.3.2025 beabsichtigt, die Bekl. nach der Vernehmung des klägerischen Zeugen hierzu informatorisch anzuhören. Die Bekl. blieben der Verhandlung jedoch unentschuldigt fern.

Danach ist das Gericht davon überzeugt, dass sich bei der Rückgabe der streitgegenständlichen Wohnung tatsächlich ein Zustand gezeigt hat, vergilbte Wände und Decken, dem nicht mit einem normalen Anstrich hätte abgeholfen werden können. Dies ist nicht ein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache. Weder vergilbte Wände und Decken noch ein wahrnehmbarer Nikotinge­ruch beim Betreten der Wohnung stellen einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar. Dementsprechend sind die Bekl. gesamtschuldnerisch schadensersatzpflichtig.

Übermäßiges Rauchen, das zu einer Verschlechterung der Mietsache führt, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hin­ausgeht, begründet einen Schadensersatzanspruch des Vermieters.

Die Vermieterin fordert Schadensersatz für nach Wohnungsrückgabe erforderliche zusätzliche isolierende Malerarbeiten aufgrund von exzessivem Rauchen.

Nach Beweisaufnahme durch Zeugenvernehmung ist das Gericht davon überzeugt, dass eine Verschlechterung der Mietsache vorgelegen hat, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hin­ausging. Der Zeuge, Mitarbeiter der Malerfirma, hat widerspruchsfrei erklärt, bei Besichtigung der leergeräumten Wohnung vor der Durchführung der Arbeiten Nikotingeruch wahrgenommen zu haben. Es habe eines isolierenden Grundanstrichs bedurft, um das Nikotin einzukapseln. Bei einem normalen Überstreichen würden die gelben Nikotinflecken bei dem Abtrocknen der Farbe gleich wieder durchscheinen. Danach sei das Gericht davon überzeugt, dass bei der Rückgabe der Wohnung ein Zustand vorlag, dem nicht mit einem normalen Anstrich hätte abgeholfen werden können. Dies sei kein vertragsgemäßer Ge­brauch der Mietsache. Weder vergilbte Wände und Decken noch ein wahrnehmbarer Nikotinge­ruch beim Betreten der Wohnung stellten einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar.

Vgl. zu dem Thema Exzessivrauchen insgesamt auch den Beitrag von Kissel Seite 625.